(i) multa moratória de 2% sobre o valor do débito e (ii) juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês .

Porém, se o condômino, arbitrariamente e de forma reiterada, não cumpre com suas obrigações de pagamento das cotas de condomínio, estará o mesmo, sujeito às penalidades previstas no art. 1337 do Código Civil que dispõe:

rt. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

É que nessa situação de inadimplência contumaz em relação ao pagamento das taxas condominiais e em várias outras de maior gravidade nos condomínios edilícios, que surge a figura do “condômino nocivo” ou “condômino antissocial”, conforme o magistério de Flávio Tartuce (TARTUCE, Flávio. Direito civil – Direito das coisas – volume 4. São Paulo: Método, 2015, p. 318).

Não há ilegalidade na cumulação da cobrança de multa moratória, com juros de mora, além de multa compensatória nos termos do artigo 1.337 do Código Civil, observada a aprovação em assembleia pelo quórum legal, ao devedor contumaz que age de forma arbitrária.

Foi assim que decidiu o STJ, ao julgar o Recurso Especial 1.247.020, de relatoria do Min. Luis Felipe Salomão.

Com a escassez de vagas de trabalho nos mais diversificados setores da economia nacional, a informalidade vendo sendo uma das alternativas mais encontradas para o meio de subsistência do trabalhador que se encontra desempregado.

Segundo pesquisas, os setores que mais concentram trabalhadores informais são o agrícola, os empregos domésticos, e a construção civil, a qual será destaque deste artigo.

Esta alternativa tem-se transformado em farta oferta de mão de obra barata, sempre rápida e acessível, ainda mais em se tratando de reformas de média e pequena complexidade. 

Além desse fato, muitos serviços são executados por empresas que não têm a devida qualificação necessária, não só levando em consideração a execução dos serviços, mas o comprometimento com a qualidade e garantia sobre o que foi executado.

Em ambos os casos, elevam-se em demasia os riscos não só para quem contratou os serviços, mas dependendo do tipo de serviço, até para vizinhos ou mesmo comunidade.

A negligência chegou ao seu ápice no fatídico acontecimento de 25 de Janeiro de 2012, quando houve um desabamento do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro, onde posteriormente foram constatadas irregularidades em obras, além de ocorrerem outros desabamentos na cidade de São Paulo e outras capitais do país. 

Em resposta a estes acontecimentos, a ABNT implementou, em meados de março de 2014, a NBR 16.280:2014, que trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns de edificações brasileiras. Conforme está estabelecida nesta norma, o tema “reforma de edificações” assume relevância na sociedade em função do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passando a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão. O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade, que devem ser conduzidos com base em requisitos bem definidos.

Em 19/08/2015 esta norma foi cancelada, sendo substituída pela ABNT NBR 16.280:2015, que se tornou necessária diante de vários sinistros ocorridos nacionalmente. 

A principal alteração implementada nesta substituição recaiu sobre a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra. Neste momento, as atribuições deixaram de ser do síndico e passaram a ser do morador ou proprietário da unidade em reforma, quando a obra for em espaço privativo. 

Em decorrência disto, será de responsabilidade apenas do morador, ou responsável legal pela unidade, a contratação de um engenheiro ou arquiteto que será o responsável técnico pela execução da obra, emissão de ART ou RRT e cumprimento do plano de reforma e demais critérios estabelecidos nesta norma.

A norma acima veio estabelecer um padrão para a condução das reformas, esclarecendo alguns pontos que sempre foram objeto de dúvidas para os síndicos profissionais. Na praticidade temos a conduta da Sra. Lucilene Augusto, síndica do Condomínio Chamonix, região do bairro do Tatuapé (SP). Sobre essa vivência, ela menciona que “quando há eventuais reformas a serem executadas nas áreas do condomínio, eu preciso de uma opinião técnica que tenha a capacidade de não só enxergar o atual cenário dos serviços que estão sendo executados, mas também nos inteirar sobre os eventuais aspectos em torno da obra, visando sempre a qualidade e, principalmente, a correta técnica na execução dos trabalhos e aplicação dos materiais. A ideia é evitar um cenário que, infelizmente, é corriqueiro: os desgastantes resserviços e os incontáveis transtornos, que muitas vezes acabam em litígio”.

Cabe aqui uma observação muito oportuna: ainda que seja contatado um responsável técnico para a execução da obra, é imprescindível que este profissional tenha a devida capacitação técnica e experiência de campo.

direito condominial

Fonte: Gilvando Figueiredo Junior

Advogado e especialista em direito imobiliário

O Programa Casa Segura, criado com o objetivo de alertar a população sobre os riscos de acidentes elétricos, dá algumas dicas para evitar que a iluminação natalina seja a causa de acidentes e tragédias. 

• Escolha com cuidado os cordões de luz, mangueiras e pisca-piscas. Eles devem ser de boa procedência e certificados pelos institutos controladores de qualidade.

• Antes de instalar os artefatos, especialmente os já utilizados anteriormente, verifique sua condição geral e preste atenção às emendas e à película plástica isolante. Emendas e conexões devem estar protegidas com fita isolante de boa qualidade.

• Assegure-se de que a capacidade e a resistência dos condutores, tanto da fonte de energia quanto dos enfeites em si, sejam compatíveis com a carga elétrica requerida, observando o correto dimensionamento de cabos e fios.

• Confirme se a tensão das lâmpadas é compatível com a tensão da rede.

• Só ligue o equipamento na tomada após a conclusão da montagem, para evitar acidentes por falhas no isolamento de fios ou nas emendas.

• Nunca toque na fiação nem substitua lâmpadas queimadas com o aparelho ligado à fonte de energia.

• Na ornamentação de exteriores (como fachadas, jardins, varandas e grades), o cuidado deve ser redobrado. A umidade e a presença de água são fatores que elevam bastante a probabilidade de acidentes.

• Não instale objetos decorativos nas proximidades da rede pública de energia e jamais use os postes para ornamentação.

• Finalmente, não faça nenhuma instalação se você não tem conhecimento prévio de segurança elétrica. O correto é contratar um profissional habilitado para orientá-lo na aquisição de dispositivos e para realizar a instalação.

Outras possibilidades

Em muitas cidades, há a possibilidade de alugar a decoração natalina. Dessa forma, consegue-se variar os motivos anualmente sem investir na compra dos materiais.
Em condomínios clube, uma opção bacana para integrar as crianças é chamar uma equipe especializada em enfeites natalinos. Dessa maneira, dá para juntar os pequenos para a elaboração de ornamentos únicos para a árvore de Natal, por exemplo.

Outra forma de manter o espírito natalino em alta é colaborar com alguma ação social. Os condôminos doam roupas e brinquedos para alguma instituição de caridade e, depois, podem ajudar no momento da entrega.

Veja aqui os cuidados necessários e como decorar o condomínio

para essa data tão especial

Não é pelo fato de que teremos um Natal diferenciado, por força das novas normas de segurança impostas pela Covid-19 que não devemos deixar de decorar o Condomínio. Nada é mais simbólico para o mês de dezembro do que a preparação para o Natal. Com ele, vem a tradição de enfeitar os condomínios com luzes e árvores típicas da época.
   Difícil ver um condomínio que não coloque nem uma luzinha para dar um brilho ao seu jardim. Por isso, trouxemos algumas dicas e cuidados necessários sobre o assunto.

Como organizar?

• Antes de qualquer coisa, deve haver um planejamento sobre o quanto pode ser gasto com a decoração natalina. Se esse tipo de ornamentação já está previsto no orçamento anual, ou não envolva custos elevados, é provável que não seja necessário nenhum tipo de rateio extra. Caso contrário é interessante que se vote em assembleia tanto se vai haver ornamentação e, em caso haja aprovação, quanto dinheiro será empregado na tarefa.

• As administradoras consultadas sugerem que haja um rateio anual para os custos com a decoração. Desse modo, por se tratar se uma despesa ordinária, os inquilinos também devem pagá-la.

• Para ajudar a montar a decoração, vale montar uma comissão de moradores interessados. As crianças também podem ajudar no trabalho, promovendo assim uma maior integração no condomínio.

• Comprar esse tipo de artigo nos centros populares, colabora para manter os custos ainda mais baixos.

Tipos de decoração

Outro ponto importante é o tipo de decoração que o condomínio espera apresentar. Se o desejo for por algo simples, como lâmpadas do tipo “pisca-pisca” nas árvores do jardim e enfeites do mesmo tipo na portaria, os próprios funcionários podem se encarregar de fazê-lo.

Também é possível colocar uma árvore de Natal no hall social, com algumas caixas, que simbolizam os presentes, embaixo dela.

Nesses moldes a decoração sai bem em conta. Na hora de montá-la vale usar os enfeites de anos anteriores – os custos são apenas em substituir as lâmpadas queimadas e algum enfeite quebrado.

Quem quiser uma decoração mais ecológica pode usar a criatividade e criar enfeites com garrafas pet e revistas antigas, por exemplo.

Há outros lugares, principalmente os condomínios comerciais, que optam por apresentações mais elaboradas. Para quem quer uma decoração completa de fachada, é preciso preparar o bolso. Dependendo da empresa escolhida e do tipo de ornamentação o custo pode chegar a R$ 10 mil. Nesses casos o recomendável é contar mesmo com a mão de obra especializada – já que não é possível para os funcionários do prédio, por exemplo, colocar lâmpadas em toda a fachada.

Quem opta por uma decoração maior também deve se antecipar sempre que possível –  tanto na decisão do orçamento empregado quanto na pesquisa da empresa escolhida. Com a proximidade do Natal, as prestadoras desse serviço vão ficando cada vez mais atarefadas, com menos horários disponíveis e, é claro, cobrando mais caro.

Existem inúmeras administradoras no mercado. E, como em tudo, há as boas e as não muito boas. É importante não se impressionar com o seu tamanho nem com o tempo que atuam. Ser grande ou existir há muito tempo não significa, necessariamente, ser a melhor. Às vezes é o contrário. Uma administradora muito grande não tem condições de cuidar com a devida atenção de um condomínio e também pode não dar muita importância, porque perde um prédio hoje, consegue outro amanhã. Não lhe fará falta.

É importante visitar a administradora, conhecer seus sócios, fazer ficha cadastral para saber a existência de ações judiciais propostas contra ela.

O artigo 1.348 do Código Civil, no parágrafo segundo, diz que “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Portanto, essa escolha é de responsabilidade só do síndico. Como é ele quem está transferindo as suas funções administrativas a uma administradora de condomínio, deve saber a quem está transferindo e tomar todos os cuidados com a escolha. A lei anterior, 4.591/64, que regulava os condomínios, dizia expressamente que o síndico podia transferir as funções administrativas “sob sua inteira responsabilidade”.

É muito importante que o síndico contrate uma administradora de condomínios ao invés de administrar ele próprio (o que se denomina autoadministração), porque ao contrário do que se pensa, não sai mais barato e as exigências atuais são de tal monta, que somente uma empresa especializada pode administrar corretamente um condomínio.

Para saber se a administradora tem credibilidade, deve pedir a relação dos prédios que administra e conversar com os síndicos, para saber se estão contentes.

Com relação a valores, é comum consultar ao menos três administradoras. O primeiro cuidado que se deve tomar é se ela é competente e honesta. Depois vem o preço. Não deve ser contratada a que cobrar mais, mas também não se deve levar em conta somente o valor da taxa de administração, porque como se diz, se o milagre é muito, até o santo desconfia.

O valor da taxa de administração pode ser fixo com reajuste anual, ou uma porcentagem sobre o rateio da verba ordinária.

Importante observar que o trabalho de administrar um condomínio é grande e costuma, infelizmente, ser subestimado pelos condôminos. Antes, a taxa de administração equivalia ao salário de um zelador. Hoje, muitas vezes equivale ao salário de um porteiro ou faxineiro.

Tendo o síndico tomado todas as cautelas para escolher a administradora, deve, antes de assinar o contrato de administração, analisar criteriosamente as suas cláusulas, inclusive a que diz respeito à rescisão contratual. Como se trata de uma relação de confiança, o normal é que, não querendo mais continuar com a administradora, notifique-a com antecedência de até sessenta dias, prazo normal para que prepare tudo para passar a outra administradora. Não devem ser aceitas cláusulas que dificultam a rescisão, impondo multas exorbitantes ou prazos longos.