Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir

O Código Civil, atual lei dos condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

•Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:

O departamento jurídico do Secovi Rio entende que a escritura de convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc.

Ou seja: a princípio, é liberado o uso desse instrumento de representação. Caso o condomínio deseje restringir ou regrar esse uso, isso deve constar na convenção do empreendimento.

• O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do condomínio X.

• O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.”

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:

• A firma reconhecida só é obrigatória se a convenção ou o regulamento interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º).

• Objetivo da outorga: representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do Condomínio X.

• Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

• Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

Ano novo, novas tarefas para os síndicos

É assim mesmo. Todo início de ano vem novos serviços para os síndicos, além daqueles que ainda são de sua responsabilidade quanto ao ano que passou. E 2017 tem mais algumas novidades. Tanto aqueles do ano que passou (prestar contas, RAIS, entre outros), quanto os do novo ano (apresentação do orçamento anual, reajuste da taxa de condomínio, eleição, AGO, etc.), outras tarefas devem fazer parte da agenda do síndico, entre elas, e que não pode esquecer, é a 8ª FESÍNDICO, maior evento exclusivo para Síndico do Brasil, que vai acontecer nos dias 25 e 26 de agosto.

Outra novidade para o ano que se inicia é a exigência do Banco Central quanto à nova modalidade de cobrança. Esse ano todos os condomínios devem confeccionar os boletos de taxa de condomínio com o CPF dos condôminos e estes boletos deverão ser registrados. Mas calma! Ainda não é para agora. Não vai ser no mês de janeiro que tal modalidade será obrigatória. A princípio, prevista para entrar em vigor este mês, a FEBRABAN divulgou nova tabela, de acordo com seus valores. Para os Condomínios, passa a valer a partir de março (para aqueles cujos valores sejam acima de R$2.000,00).

Já quanto às assembleias ordinárias (as AGOs), estas devem obedecer as datas previstas na convenção de cada Condomínio. Na sua maioria, tal reunião deve ocorrer ainda este mês. A sugestão da nossa equipe é que seja consultada a convenção do seu condomínio para não perder a data, pois essa reunião não pode deixar de acontecer.

No mais, é desejar a todos um ano repleto de realizações, que as previsões pessimistas não se tornem realidade e que, qualquer dificuldade com o seu condomínio, que a resposta ou a solução para o problema seja encontrado nas páginas virtuais desta revista ou na publicidade que ela faz chegar em suas mãos na versão impressa.

Vamos nos falando por todo o ano. Assim é o que esperamos, com as graças de Deus.

Feliz 2017

Veja como o síndico pode descartar bicicletas e outros itens

esquecidos na área comum

As bicicletas sempre foram para os síndicos um assunto de grande dificuldade para se gerir com os condôminos. Um bem móvel de colecionador, um modo de vida ou até um bem de estimação, mas elas sempre estão por perto.

Uma pequena parte destas bicicletas acaba se tornando um bem inservível, ou seja, ocioso e largado pelo condômino, colocando o sindico em uma “saia justa” para se desfazer daqueles bens abandonados nas dependências do prédio, ocupando espaço e irritando os vizinhos.

A administração pública federal tem até legislação própria para lidar com esta situação de patrimônio público abandonado por gestões anteriores que precisam eventualmente ser descartados.

O artigo 22 parágrafo 5º da Lei 8.666/93 define claramente que, se os bens não tiverem mais utilização para a administração ou mesmo deteriorada podem ser descartáveis conforme os preceitos e normas legais.

Mas e como os condomínios devem proceder para este descarte?

Poucos conhecem, mas existe no código civil no artigo 1275 em seu inciso III previsão legal para o assunto, que define as causas consideradas para a perda da propriedade em especial quanto ao abandono.

Uma bicicleta abandonada constitui negócio jurídico unilateral, assim como a renúncia do bem. Neste caso o abandono da bicicleta é uma renúncia tácita do bem e pode haver o descarte por parte do condomínio.

Lembramos ainda que é imprescindível para o condomínio a demonstração clara do desleixo quanto ao cuidado do patrimônio para restar configurado o instituto do abandono.

Neste prisma, para que o sindico não tenha qualquer aborrecimento quanto ao descarte das bicicletas e de pertences pessoais (carrinhos, brinquedos infantis dentre outros) aconselhamos como medida de prudência e preservação da administração condominial, os procedimentos abaixo para garantir e evitar demandas judiciais futuras por parte de condôminos:

Procedimentos preparatórios e preventivos de descartes de bens inservíveis e abandonados

•Levantamento in loco dos bens;

•Termo de vistoria do abandono com testemunhas;

•Marcação de assembleia com pauta especifica para aprovação e autorização do descarte;

•Registrar documentalmente e fotografar todas as bicicletas e pertences

•Notificar todos os condomínios por meio de carta protocolada, e-mail, mural, elevadores, aviso no boleto de cobrança dentre outras formas de comunicação sobre o abandono dos bens inventariados;

•Estabelecer um prazo de mínimo de 30 dias e máximo de 90 dias para retirada das bicicletas e dos pertences pessoais;

•Publicação de edital em jornal de grande circulação do detalhamento dos bens;

•Remoção dos bens para um depósito particular provisoriamente por 30 dias;

•Disponibilizar todos os bens para compra de condôminos interessados;

•Doação ou venda dos bens abandonados restantes.

Sugestão importante

Incluir e normatizar regras no regimento interno de descarte de bicicletas e pertences bens pessoais abandonados

Estes procedimentos administrativos são precauções necessárias para que o síndico possa descartar as bicicletas e os bens pessoais com segurança evitando indenizações e discussões com os proprietários.

Condomínio é responsável por brigas entre moradores?

Viver em sociedade é uma tarefa bem difícil. Muitas são as diferenças, desde costumes, idade, religião, horário de trabalho e até mesmo o time de coração.

Todos já devem ter escutado alguma história ou mesmo presenciado um bate boca mais acalorado entre moradores, que às vezes acabam em agressão.

E qual a responsabilidade do condomínio nessa agressão?

Antes de responder a essa pergunta devemos relembrar que condomínio é a reunião de pessoas com o objetivo de viver em coletividade.

E para essa comunidade será eleito um representante legal, o síndico que terá como tarefa cumprir e fazer cumprir o Regulamente Interno, Convenção de Condomínio e todas as decisões deliberadas nas assembleias.

Porém, o condomínio não responde pelos danos morais sofridos, em suas áreas comuns, por condômino, decorrente de lesão corporal provocada por outro condômino.

A exceção acontece se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial, o que geralmente não está previsto na maioria das convenções de condomínio.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

EMENTA: Civil. Recursos Especiais. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio. Dissídio jurisprudencial.

Cotejo analítico e similitude

fática. Ausência.

- Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio. - O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.

- O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

Recurso especial do condomínio conhecido e provido, e negado provimento ao recurso especial do condômino”.

A Relatora do caso ministra Nancy Andrighi, destacou que a responsabilidade civil dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio, é no sentido de não reconhecer o dever de indenizar, salvo se, por intermédio da convenção condominial, os condôminos acordaram em socializar o prejuízo sofrido por um deles.

Cabe trazer a colação um trecho de seu voto.

“Com efeito, o fato de haver vigilância nas áreas comuns, não implica em assunção de responsabilidade pela ocorrência de atos ilícitos praticados pelos seus condôminos”.

Mesmo que não exista por parte do condomínio qualquer responsabilidade em razão de agressões provocadas por condôminos, poderá a direção do prédio acompanhar eventual situação dessa natureza e comunicar às autoridades competentes.

Agindo dessa forma, o condomínio tentará sempre manter a harmonia dentro daquela comunidade.

STJ define que CDC se aplica a disputa entre condomínio e construtora

Disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio. É o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual o conceito básico de consumidor abrange a coletividade, ainda que ela seja formada por sujeitos indetermináveis.

No caso analisado pelo STJ, um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade.

Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.

Conceito amplo

Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla.

Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

Uma interpretação diferente, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato.

O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido.

“Se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

Condomínio é

consumidor

Esse entendimento não é novidade no STJ. Em 2006, a 2ª Turma confirmou que existe relação de consumo entre condomínio e concessionária de serviço público. Foi permitido que o edifício usasse o Código de Defesa do Consumidor para acionar a Companhia Estadual de Águas e Esgotos por cobrança indevida de taxa de esgoto.

25 anos do CDC

Em 2015, o Código de Defesa do Consumidor completou 25 anos de existência. A revista eletrônica Consultor Jurídico fez uma reportagem mostrando um balanço da lei nesse um quarto de século.

Três projetos de lei (281, 282 e 283) tramitam no Senado e buscam normatizar as relações de consumo na internet, sanar o problema do superendividamento e aperfeiçoar as ações coletivas motivadas por relações de consumo, mesmo em casos relacionados a direitos individuais de homogêneos.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.