Gualberto Faheina  

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João Pessoa-PB

Desejo saber se para ocorrer renúncia de membro do conselho consultivo ou conselho fiscal torna-se necessário comunicação por escrito ou simplesmente aviso verbal, Se for o caso de por escrito, endereçado ao sindico ou ao condomínio.

Não havendo na Convenção do Condomínio qual a forma que deva ser procedido este comunicado de renúncia, recomenda-se comunicar, sempre por escrito (salvo se a decisão for tomada em Assembleia) e dirigido ao Síndico e ao presidente do Conselho.

Lucia Maria de Rossi

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1-Gostaria de saber se uma administradora pode retirar um síndico do condomínio?

Jamais. Só quem tem poderes para destituir o síndico é a assembleia de condôminos.

2-Se em uma assembleia um orçamento for aprovado por 5 condôminos, esse orçamento pode ser impugnado por algum morador que não participou da reunião?

Primeiramente, devo lhe dizer que “um morador” não tem o direito de impugnar uma assembleia. Esse direito quem tem é o condômino (o dono do apartamento). Porém, para que isso venha ocorrer, o condômino tem que justificar. O fato de ter sido aprovado por 5 condôminos, não é o suficiente. As decisões das assembleias são tomadas por quem estiver presentes a ela. O que deve ser observado é se na convenção do seu condomínio, exige-se número mínimo de condôminos para que a assembleia se realize (em primeira ou em segunda convocação).

3-É certo só a administradora assinar os cheques para pagamentos e sindica não?

Na minha opinião, não. Quem deve assinar os cheques, ou melhor dizendo, movimentar a conta-corrente do Condomínio, é quem a convenção assim determine. Geralmente, o síndico e o subsíndico, ou um dos membros do Conselho (veja o que diz a convenção do seu condomínio).

Josué Barros

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Por favor, gostaria de saber sobre vale Transporte ¨VT¨, pago A funcionária de condomínio e que a Lei fala sobre o desconto de 6%, na folha de pagamento do mesmo; no caso quando é pago como vale combustível, também ocorre esse desconto de 6% na folha de pagamento ou só quando é feito depósito em cartão.

O vale combustível não substitui o vale transporte. Assim, não pode haver desconto, e ainda, o empregado tem que assinar o “Termo de desistência” caso continue a receber o vale combustível em substituição ao VT.

Sonia Raffaelli  

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São Paulo-SP

Dr. Inaldo! Obrigada pela oportunidade de podermos esclarecer dúvidas. Sou Síndica, desde nov/11, e condôminos de 2 apartamentos, há anos, não se entendem por causa de barulho. Os condôminos do apto. inferior, me procuraram e pediram providências. Consultei a Administradora, e me foi dito, que o síndico zela pela harmonia da coletividade e, neste caso, o problema se restringe a 2 unidades autônomas, não afetando as demais. Fui orientada a não interferir (cartas de advertência, multas, etc.). Pensei, pelo menos, em chamar as pessoas envolvidas para conversarem e tentar um entendimento.

Estaria correto o posicionamento da sua administradora se o problema não estivesse atingindo os demais condôminos, como está sendo o caso, já que estão lhe procurando visto que o desentendimento entre os dois vem refletindo na coletividade.

Se você se dá bem com os condôminos que estão em conflito, sou a favor sim de uma boa conversa entre eles. Caso contrário, se limite a notificá-los, informando que o problema entre eles dois está atingindo a coletividade, e de acordo com a lei (Cód. Civil), Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...]

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Pergunta 2 - Me preocupa, pois os condôminos, que se sentem incomodados, disseram que irão contratar um advogado e processar o condômino do apto. superior, bem como, o condomínio, caso providências não sejam tomadas. Além disso, me foi solicitado (praticamente exigido), uma cópia do e-mail, enviado pela Administradora, informando que não devo interferir, para enviar ao advogado deles. Eles podem pedir/exigir este e-mail, ou qualquer outro documento, sobre a não interferência do síndico em casos específicos, como este?

Com relação ao fato deles processarem o condomínio, é plenamente cabível. Neste caso, o síndico (vc) está deixando de aplicar a lei (citada acima), assim, sendo omisso. E quanto a eles quererem o “E-mail” enviado pela administradora, não há obrigatoriedade de entregar, já que este tipo de correspondência é pessoal. Porém, não vejo mal nenhum e disponibilizar, envolvendo assim, a administradora (como deve ser feito) no caso. Voltando a questão da notificação, cabe a administradora esta providência (consulte o contrato firmado com ela).

Paula Abrantes

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João Pessoa-PB

Gostaria de obter informação sobre quantos anos recai a responsabilidade da construtora na parte estrutural do prédio (Blue Tower), pois apareceram umas rachaduras e queremos tomar as providências.

A garantia para as questões estruturais não prescrevem. Porém, nem sempre rachaduras indicam problemas na estrutura. O ideal é contratar uma perícia técnica para identificar a causa.

Josué Barros

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É obrigatório o envio da ata após a assembleia para todos os condomínios ou só para aquele que solicitar?

Esta questão deve está prevista na convenção. Geralmente o que existe, é que o síndico, nos 8 dias subsequentes à assembleia, ele deve comunicar a todos os condôminos, as decisões tomadas na reunião. Porém, para ser mais prático, o melhor é enviar a todos, uma cópia da ata.

Atualizar cadastro com CPF dos condôminos é o passo crucial

para se adequar às novas determinações

Muitas administradoras de condomínio passaram o ano fazendo um trabalho árduo: recolhendo o CPF de todos os condôminos de sua carteira. Isso porque, a partir de 2017, todos os boletos passarão a ser registrados, de acordo com a Febraban (Federação Brasileira de Bancos).

O novo formato do boleto, chamado de registrado, será, a princípio, mais seguro do que os boletos atuais sem registro, já que, para emiti-lo, serão necessários os dados de quem receberá o valor do mesmo, mas também de quem deve pagá-lo. Assim, fica mais difícil de fraudar o documento.

Entenda as principais mudanças no boleto

Além da necessidade do CPF/ CNPJ do condômino, há algumas outras mudanças nos boletos registrados. Veja:

1. Constar o CPF ou CNPJ do condômino pagador.

2. Ao invés de “cedente” no boleto, o campo se chamará “beneficiário”.

3. O termo “sacado” será substituído por “pagador” (condômino).

4. Também deverá haver o endereço do Condomínio (beneficiário).

Além de ser mais seguro, com o boleto registrado, quem paga com atraso também conseguirá pagar o boleto normalmente, não precisará pedir um novo para a instituição bancária.

Com esses dados em mãos, a administradora, ou escritório de contabilidade, deverá repassar esses dados ao banco para conseguir emitir os boletos.

Impactos da mudança nos boletos

Para quem paga o boleto, ou seja, o condômino, a mudança é principalmente de melhorar a segurança. Também oferece a facilidade de poder pagar o boleto após seu vencimento. Já para a administradora ou escritório de contabilidade do condomínio, o impacto será bem maior. Apesar do grande trabalho necessário para conseguir os dados atualizados dos pagadores, deverá haver maior facilidade da gestão desses títulos, o que impactará em economia de tempo dos funcionários envolvidos nessa função. Com o boleto registrado será possível fazer melhor gestão da carteira. Relatórios e conciliação bancária também serão otimizados.

Dicas para conseguir a atualização dos dados dos condôminos

Como em todo tipo de mudanças, há que se fazer certos ajustes. E, no caso dos condomínios, há alguns proprietários que se recusam a atualizar a ficha cadastral com o CPF. O melhor caminho é, realmente, manter a ficha cadastral atualizada. Sem esses dados, a cobrança não irá acontecer, e, assim, a pessoa ficará devendo ao condomínio, por isso, as grandes administradoras já estão há meses empenhadas em capturar esses dados.

Alternativa para casos extremos

Para aqueles proprietários que tentarem evitar, a todo custo, atualizar seus dados, em condomínios onde não haja a previsão para manter a ficha atualizada, há uma alternativa. É a pesquisa da matrícula do imóvel, que há custos, porém, há como repassar ao condômino que se recusar a fornecer as informações.

Afrouxamento do prazo

A princípio, estava previsto que a nova plataforma entraria em vigor já em janeiro de 2017 – e, por isso, todos os dados de quem paga boletos deveriam ser atualizados até 31 de dezembro. Porém, a Febraban, em setembro, divulgou uma tabela para o início da validação dos boletos de acordo com seu valor. Ou seja: a obrigatoriedade para a alteração dos dados não começará no dia primeiro de janeiro. Veja abaixo:

Valor do boleto                      Data de início da validação            

> = 50.000                                 13/03/2017

49.999,99 – 2.000,00                   08/05/2017                                

1.999,99 – 1.000,00                    12/07/2017

999,99 – 500,00                          17/09/2017

499,99 – 200,00                          21/10/2017

< = 199,99                                                   15/12/2017

Ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes

O ano passou voando e dezembro já está batendo às portas. E, com ele, vêm os aumentos das despesas e o crescimento dos conflitos entre os moradores, seja por causa do barulho das festas de final de ano ou discordâncias por conta de decoração de Natal. Como novembro está apenas começando, ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes, e o caminho passa pela comunicação.

— A convenção é o que rege o condomínio, mas nesse período, vale o administrador fixar algumas lembretes, como em relação ao uso dos salões e piscina e também conscientizar sobre o uso de água e luz. Nesta época, o consumo de água chega a 32% e o de energia, dependendo do prédio, pode subir em até 50%.

Com isso, os administradores devem fazer uma análise do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. Combater a inadimplência é um caminho.

— A primeira medida é enviar uma carta solicitando o pagamento. O síndico, como mandatário do condomínio, poderá parcelar o débito mas não ofertar desconto ou liberar o pagamento de multas. Para isso, é necessária a aprovação em assembleia geral. A administradora poderá enviar a referida carta.

Regina Rego, síndica de um condomínio no Derby, já fez o trabalho de casa. Com planejamento, o prédio vai chegar o final do ano sem dívidas nem cotas extras.

— Há um aumento das despesas no final de ano, sim. Os condôminos usam mais a infraestrutura do prédio, então temos que nos planejar.

André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, chama atenção para as locações por temporada, que geram uma maior rotatividade de pessoas.

— Deve-se discutir essa prática antes dos feriados e, se necessário, por exemplo, deliberar em assembleia que locações muito curtas não serão permitidas.

Para evitar desgastes:

Instale lâmpadas de LED e sensores de presença;

Nas garagens, verifique quais lâmpadas são realmente úteis e quais podem ser desligadas;

Implante um rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico. Uma dica é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia. Não há polêmica desde que seja aprovada em assembleia geral. A questão de conscientização dos condôminos quanto à real necessidade de usar com racionalidade os recursos do condomínio;

Desligue a maioria dos elevadores do condomínio durante as horas de menor fluxo;

Faça uma inspeção com a equipe do prédio para detectar possíveis vazamentos;

Instale válvula dupla nas descargas dos banheiros das áreas comuns;

Coloque redutor de vazão nas torneiras do prédio;

Verifique a possibilidade de implantar um sistema de reuso de água da chuva;

Os painéis fotovoltaicos, que armazenam energia solar, também são um bom investimento. O condomínio pode usá-los para manter as luzes acesas durante a noite;

Peça para os funcionários fazerem a manutenção do jardim com regador em vez da mangueira;

A mangueira também deve ser abolida para a limpeza de calçadas ou áreas comuns. Use vassoura;

O aluguel da cobertura para empresas instalarem antenas de TV pode ajudar a arrecadar dinheiro para o prédio;

Barulho também é sempre tema de polêmica. A Lei do Silêncio está em vigor, mas o bom senso deve prevalecer. Ou seja, o condômino que patrocina uma festa deverá diminuir o volume após determinada hora, pois deve respeitar o direito de seus vizinhos;

Para entrar o ano novo sem dívidas, a dica é ratear os eventuais saldos devedores dos meses anteriores e fazer uma previsão orçamentária que contemple com exatidão os custos do condomínio. Todas as despesas extras deverão ser rateadas para que não reste saldo devedor.

O condomínio não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer

Isso porque a adoção de tal medida, a um só tempo, desnatura o instituto do condomínio, a comprometer o direito de propriedade afeto à própria unidade imobiliária, diverge das consequências legais especificamente previstas para a hipótese de inadimplemento das despesas condominiais e, em última análise, impõe ilegítimo constrangimento ao condômino (em mora) e aos seus familiares, em manifesto descompasso com o princípio da dignidade da pessoa humana.

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuída, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como inseparável, uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade) bem como nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do CC). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Efetivamente, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o CC (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância.

A partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a inadimplência das despesas condominiais enseja, num primeiro momento, o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do CC).

Sem prejuízo desta sanção, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o CC estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta.

Assim, segundo dispõe o art. 1.337, parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), podendo, inclusive, comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%).

Já o art. 1.334, IV, do CC apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos.

E nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição de sanções pecuniárias.

Inexiste, assim, margem discricionária para outras sanções que não as pecuniárias, nos limites da lei, para o caso de inadimplência das cotas condominiais.

Aliás, é de se indagar qual seria o efeito prático da medida imposta (restrição de acesso às áreas comuns), senão o de expor o condômino inadimplente e seus familiares a uma situação vexatória perante o meio social em que residem. Além das penalidades pecuniárias, é de se destacar, também, que a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade.

Efetivamente, a Lei n. 8.009/1990 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família.

E, em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o CPC/1973 estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança.

Na sistemática do novo CPC, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornando ainda mais célere a satisfação do débito por meio da incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária).

Ademais, além de divergir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana.

O novo Código de Processo Civil (que entrará em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante

O novo Código de Processo Civil (que entrou em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante, no artigo 248, parágrafo 4º:

“Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

E, no parágrafo único do artigo 252, estabelece que:

“Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar”.

“Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

Quando o oficial de justiça chega na portaria de um condomínio para cumprir um mandado, os funcionários não sabem o que fazer. Ficam perdidos. Podem deixar entrar? Não podem? E se, pior, o morador deixou ordens para que se algum oficial comparecer é para dizer que está viajando, que não se encontra em casa?

Na maioria das vezes, nem o síndico sabe que atitude tomar.

No próximo ano, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, então, a dificuldade poderá até aumentar. Daí a necessidade de treinamento e instrução aos porteiros de condomínios.

O oficial de justiça é um auxiliar da justiça e a ele incumbe, nos termos do artigo 143 do Código de Processo Civil, “fazer pessoalmente as citações, prisões, penhoras, arrestos e mais diligências próprias do seu ofício, certificando no mandado o ocorrido, com menção de lugar, dia e hora”.

Sempre que possível a diligência deve ser realizada na presença de duas testemunhas.

E, como se trata de pessoa que está no condomínio cumprindo ordens judiciais, o acesso deve ser facilitado após, naturalmente, a identificação.

Portanto, o porteiro deverá solicitar ao oficial que lhe apresente a sua identificação, consistente na carteira funcional, bem como que lhe apresente o mandado judicial. Se tiver alguma dúvida, deve consultar o zelador, o síndico, ou a administradora.

É comum que moradores, cientes de ação judicial, proíbam os porteiros de deixarem entrar oficiais de justiça ou peçam para dizer que não estão. E o funcionário do condomínio, com receio de ser despedido ou de que aquela pessoa no futuro se torne síndica, obedece. Para tanto, devem ser preparados para auxiliarem o trabalho do oficial, até mesmo quando ele solicita que não avisem o morador, de que se dirigirá ao apartamento.