Adriano Raimundo  

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João Pessoa-PB

Dr. Inaldo, Venho mais uma vez pedir sua ajuda no sentido de orientação. É que as cerâmicas da fachada do prédio estão caindo e atingindo as garagens dos moradores. O serviço de revisão da fachada fora feito pela construtora à aproximadamente 90 dias, só que de péssima qualidade. Solicitei então outra revisão e ai que veio o problema, pois à medida que o pedreiro ia batendo na parede pra ver quais cerâmicas estavam soltas, outras iam caindo mais à frente. E o pedreiro disse que era pra refazer toda a frente do prédio pra garantir o serviço.

A construtora diz que vai fazer o serviço só que pede ao condomínio para arcar com a despesa da retirada das garagens, alegando que elas não estavam lá quando o prédio fora entregue. Questionei à construtora sobre a má qualidade d o serviço prestado e disse ainda que se não fosse as garagens o prejuízo seria maior, pois teria atingido os carros e pior ainda se fosse uma pessoa.

A dúvida é a seguinte: Se eu for à caixa econômica, será que eu consigo alguma posição em relação a obrigação de fazer o serviço pela construtora? Seria melhor o condomínio pagar pelo serviço de retirar e recolocar as garagens? Aproximadamente R$ 600,00. Não quero acionar à justiça devido a demora. Pode me orientar?

Se o custo para retirar as garagens é de R$ 600,00 e esta é a condição para a construtora fazer os serviços, não pense duas vezes. Retire as garagens. O que você vai gastar com isso é muito menor que os honorários advocatícios na AÇÃO DE OBRIGAÇAO DE FAZER, sem falar na demora da ação.

Agradeço pela rapidez na resposta. Vou fazer uma reunião com os condôminos para expor essa situação. É que os moradores estão chateados com a construtora, pois já fazem 5 anos que o prédio foi construído e até hoje sempre existiu serviços de reparos de vazamentos etc. e alguns moradores disseram pra eu ir à caixa econômica denunciar a construtora, que lá eles poderiam bloquear algum tipo de crédito perante a construtora ou coisa parecida. Mais vou tentar dialogar com eles.

O fato de você denunciar a construtora na Caixa não vai resolver o problema do seu condomínio. E não tiro muito a razão da construtora não, se é que procede a alegação dela de que as garagens não existiam no projeto original.

Carlos Metzner    

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Prezado Dr. Inaldo Dantas, gostaríamos de mais uma vez contar com seus conhecimentos e recomendações. Temos as seguintes dúvidas:

1-) Em caso de inadimplência, é possível/recomendado enviarmos o nome do condômino inadimplente para restrição de crédito junto a SERASA? Se sim, em quantos dias após a data de vencimento do boleto?

Informo que nem a nossa Convenção, e nem o nosso Regimento Interno tratam desta possibilidade, e que, se for possível/recomendado, pretendemos dar conhecimento desta possibilidade na nossa próxima AGE.

A questão do encaminhamento a protesto e/ou qualquer outro tipo de restrição ao crédito (SPS/SERASA,etc.), é considerado como penalidade, que como tal, deve ser previsto na convenção do Condomínio. Na minha opinião, uma simples decisão de assembleia não teria plena garantia da legalidade desta “punição”. Assim, sugiro fazer uma modernização na convenção, aproveitando e incluindo não só está penalidade, mas outras possíveis.

2-) Em caso de inadimplência, é possível/recomendado não permitirmos a utilização do salão de festas pelo condômino inadimplente? Copio a seguir 2 artigos do nosso Regimento Interno relativos ao salão de festas:

Art. 48. Será cobrada uma taxa no valor de 20% (vinte por cento) do valor da sua cota condominial, para utilização do salão de festas. Esse valor deverá ser inserido no seu boleto da taxa condominial e tem a finalidade de cobrir às despesas com limpeza e higienização da área utilizada e energia elétrica.

Art. 58. É vedado o uso do salão de festas aos condôminos e moradores em atraso com suas obrigações condominiais.

É possível sim, porém, eu mudaria um pouco a redação do Art. 58, remetendo a proibição a questão do não pagamento de taxa de uso do salão em outra oportunidade.

Cláudia Lucia    

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Dr.Inaldo Dantas, o Senhor não me conhece, conheci o seu excelente trabalho e tratamento que tem com os seus clientes, através de Cristiane Maria Felix Gomes, que é síndica do Condomínio Edifício Conjunto Ypiranga, e gostaria se possível do seus préstimos no sentido de responder uma dúvida que tenho. A síndica em um comunicado solicitou aos condôminos que desconsiderasse, ou seja, que devolvesse o recibo de pagamento referente ao mês de fevereiro do ano de 2015, por que havia tido um reajuste do valor do condomínio, aprovado em Assembleia Geral Ordinária realizada em 30/01/2015, a minha dúvida é a conduta da síndica de mandar recolher o recibo do condomínio competência fevereiro de 2015 no valor anterior é legal?

Se este recibo foi confeccionado erradamente, não vejo problema que a síndica mande recolher e confeccionar outro conforme decisão da assembleia. Se foi isso que ocorreu, ela agiu corretamente.

É legal que os condôminos paguem o valor do condomínio com aumento referente ao mês de fevereiro/2015, por que fora aprovado em assembleia geral ordinária, ou é legal os condôminos pagar o condomínio com aumento no próximo mês subsequente?

Depende do que foi aprovado. Deve-se consultar a ata da assembleia para ver a partir de quando o novo valor passa a vigorar.

Doutor o que estaria correto ser feito, pelo condomínio e qual a conduta adotada pelos condôminos diante dos fatos aduzidos pela síndica?

Se a síndica está cumprindo a decisão da assembleia, não há o que fazer. Porém, se os condôminos estão insatisfeitos com sua gestão, podem, em assembleia, destituí-la ou rever a decisão tomada na assembleia de janeiro.

Há diploma legal para esta resposta? Caso possa mencionar a lei.

Sim, a Convenção do Condomínio, a Lei 4.591/64 e o Cód. Civil.

Gelma Souza  

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Maceió-AL

Prezado Dr. Inaldo Dantas, após assistir sua última palestra em Maceió promovida pelo SECOVI-AL fiquei com dúvida e não tive como esclarecê-las durante o evento:

O prédio onde resido fez 03(três) anos e foi comentado na palestra sobre a necessidade de manutenção preventiva na fachada sob pena de perda da garantia. Quais os itens que devem ser revisados nessa manutenção? E qual a responsabilidade do síndico se após apresentar o orçamento da manutenção em Assembleia não haver aprovação dos condôminos?

Que pena que você não teve como esclarecer as dúvidas na palestra do Secovi-Al. Mas nunca é tarde para um novo contato, o que passamos a fazer agora. Os termos para que se preserve a garantia devem está no Manual do Proprietário entregue pela construtora. Porém, basicamente é realizar a limpeza da fachada e reaplicação de impermeabilizantes, com empresas especializadas e com a devida ART/CREA. Quanto a responsabilidade do sindico em não ser aprovado o serviço, deve ele deixar muito bem registrado em ata a recusa dos condôminos, responsabilizando-os pelos prejuízos porventura ocorridos futuramente.

É o maior evento do setor no país

á consagrada no calendário de eventos do Centro de Convenções de Pernambuco, a Fesíndico – Feira de Condomínios do Nordeste – confirma, mais uma vez, sua nova edição. Como acontece de dois em dois anos, a “Bienal do Síndico”, versão 2017, será nos dias 25 e 26 de agosto.

Como das outras vezes, o evento vai reunir as mais recentes tendências em produtos e serviços voltados às demandas da administração condominial, além das novas leis e ferramentas administrativas que influenciam no dia-a-dia do síndico.

É a oportunidade para síndicos, condôminos, construtores, arquitetos, engenheiros, prestadores de serviços e profissionais ligados ao setor conhecerem de perto temas que podem ajudar no enfrentamento à crise econômica pela qual passa o país. Na pauta do evento palestras gratuitas abordarão questões como: a crise e os condomínios; a nova lei de cobrança das taxas de condomínio; eficiência administrativa; automação predial (telemetria) e as já tão corriqueiras polêmicas, como o condômino antissocial, animais, fração ideal (taxa de condomínio da cobertura) síndico profissional, segurança, manutenção, e tudo o que o síndico precisa para ficar atualizado e para que não venha causar prejuízo ao seu condomínio, respondendo, em juízo, por isso.

E tem mais, numa área de 5 mil metros quadrados e em torno de 200 estandes, estarão em exposição as novas tendências nas áreas de produtos e serviços que facilitam a administração de qualquer condomínio.

PALESTRAS – consolidada como a maior do segmento no país, a Feira de Condomínios do Nordeste vai oferecer oito palestras durante os dois dias do evento. A equipe de produção já está selecionando os temas mais importantes e formalizando convites aos principais palestrantes na área condominial para formar a pauta didática do evento, que será divulgado durante as próximas edições da RC. Desde já, podemos adiantar que temas relacionados à responsabilidade civil e criminal do síndico, processos judiciais de cobrança, manutenção predial e segurança patrimonial estrão entre os temas pré-selecionados.

A FESÍNDICO antecipa, a cada dois anos, as tendências de mercado e traz para os participantes as últimas novidades no segmento. Para Silvio Fonseca, organizador da feira, o evento atende às expectativas dos síndicos que procuram permanentemente por inovações que venham facilitar o dia-a-dia. “A Feira de Condomínios do Nordeste também é uma oportunidade de interação entre empresários do setor e síndicos, não só de Pernambuco, como de toda a região nordeste”, arrematou Silvio.

O EVENTO:

A FESÍNDICO ocupa uma área de cinco mil metros quadrados no Pavilhão do Centro de Convenções de Pernambuco, em Olinda. A feira acontecerá durante os dias 25 e 26 de agosto e, desde já, oferece 168 estandes com produtos e serviços. Esses estandes estão sendo comercializados, nesta fase, com preço promocional. Quanto antes o empresário adquirir seu estande mais em conta fica o valor por m² e ainda tem a vantagem de escolher um local mais estratégico para o seu negócio.

Na área do evento ainda será montado um auditório com capacidade para 200 pessoas que abrigará todas as palestras.

SERVIÇO

VIII Feira de Condomínios do Nordeste – FESÍNDICO

Local

Pavilhão do Centro de Convenções de Pernambuco – Avenida Professor Andrade Bezerra, S/N – Salgadinho – Olinda – PE.

Datas

25 de agosto – Sexta-feira (Das 16h às 22h).

26 de agosto - Sábado (A partir

das 15h).

Entrada franca

Contato comercial

Silvio Fonseca

(81) 9 8707 7647

Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias

a parte que trata dos requisitos para a realização das execuções, o novo Código de Processo Civil introduziu importante inovação, incluindo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (art. 784, X), entre os títulos executivos extrajudiciais, assim, permitindo que esses créditos sejam cobrados por meio de execução judicial.

Desse modo, para que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício seja considerado título executivo extrajudicial necessário se torna que essas contribuições estejam previstas na convenção de condomínio ou tenham sido aprovadas em assembleia geral dos condôminos. Se não preencherem esses requisitos legais, o crédito relativo às referidas contribuições não poderá ser tratado como título executivo extrajudicial, por isso, não prestará para embasar a ação de execução contra o condômino inadimplente.

Por outro lado, de conformidade com a disposição legal em comento, apenas o crédito relativo às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios edilícios, apartamentos ou conjuntos de salas para fins não residenciais, são considerados títulos executivos extrajudiciais. Os créditos decorrentes de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios horizontais, loteamentos aprovados e registrados como condomínios não podem ser tratados como títulos executivos extrajudiciais, pois o legislador empregou a expressão restritiva “condomínios edilício”. Se não tivesse usado a palavra edilício, abrangeria os créditos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de todas as modalidades de condomínios, mas a palavra edilício restringe a possibilidade de execução por título extrajudicial apenas a essa modalidade de condomínio. Na lei não existem palavras inúteis.

Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio, na proporção de sua fração ideal no imóvel (Código Civil, art. 1336, I). Mas, se a unidade, apartamento ou conjunto de salas for locada, seu proprietário locador poderá repassar a obrigação de pagar as contribuições ordinárias de condomínio ao locatário, por meio de cláusula inserida no contrato de locação do imóvel. Essa transferência é possível porque autorizada pela Lei do Inquilinato, na parte que trata das obrigações do locatário (art. 23, XII).

Se não houvesse essa previsão legal, não seria possível esse repasse, pois essa disposição da Lei do Inquilinato é de ordem pública, não podendo ser derrogada por cláusula contratual. Mas, neste caso, o proprietário locador da unidade continuará responsável pelo pagamento das despesas condominiais perante o condomínio, em razão do disposto no artigo 1336, I, do Código Civil. O pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, as que não estão previstas na convenção condominial, mas foram aprovadas pela assembleia geral dos condôminos, não podem ser repassadas ao locatário por falta de previsão legal.

Síndico vira profissão que pode render até R$ 15 mil por mês

tuação desponta como tendência para o setor da habitação, mas demanda capacitação e competências específicas, além de muita paciência

O desligamento da construtora na qual trabalhava levou a engenheira de segurança do trabalho Cristiane Pierre a trocar a engenharia pela atividade de síndica.

Há um ano e meio, ela se dedica exclusivamente à gestão dos oito condomínios (e quase 300 unidades) que estão sob sua responsabilidade, e parece não se arrepender da decisão.

No caso do administrador e síndico Gilmar Sielski, tal oportunidade surgiu há quinze anos, quando um dos condomínios para o qual prestava (e ainda presta) serviço de administração estendeu o contrato para que ele assumisse, também, a sindicância do empreendimento.

Hoje, além de manter os serviços da administradora, Sielski é responsável pela gestão de três empreendimentos e acumula a vice-presidência de administração de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Ambos ilustram a expansão de uma atividade que desponta como uma tendência para o setor da habitação: a de síndico profissional.

Embalada pela chegada dos condomínios clube e pela complexidade cada vez maior que envolve a gestão eficiente dos empreendimentos, o trabalho deste profissional já é uma realidade em diversas cidades, como São Paulo, Belo Horizonte e Brasília, de acordo com o administrador e especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat, que há seis anos oferece cursos de formação na área.

Em Curitiba, 532 profissionais estão cadastrados no Clube Síndico Profissional, que acompanha as atividades do setor.

O síndico

Diferente do síndico morador, o “síndico profissional” é um prestador de serviço externo, contratado para realizar todas as tarefas e ações que envolvem o pleno funcionamento do empreendimento.

Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada, a possibilidade de contratação de um síndico está prevista na Lei do Condomínio (nº 4.591 de 1964) e deve constar na convenção. A nova profissão tem ganhado força com o desinteresse e/ou a falta de tempo dos moradores para assumir esta função.

“Verificamos que ocorrem muitos problemas com síndicos voluntários [moradores] que, pela falta de experiência, podem trazer problemas para o condomínio”, destaca Karpat.

A imparcialidade sobre as decisões e a maior disponibilidade de tempo para dedicar ao condomínio em relação ao síndico morador, que muitas vezes passa o dia fora por conta de suas atividades pessoais, são algumas das vantagens do trabalho do “síndico profissional”, segundo os especialistas.

Capacitação

De acordo com Karpat, boa parte das pessoas entram neste mercado como uma atividade paralela que, com o passar do tempo e a ampliação da carteira, se torna exclusiva.

Para isso, no entanto, é preciso investir na capacitação sobre todas as questões que envolvem o funcionamento do condomínio e desenvolver habilidades que vão da mediação de conflitos à organização das tarefas, que darão ao profissional a bagagem necessária para que realize um bom trabalho.

Segundo o Clube Síndico Profissional, a remuneração mínima de um síndico profissional gira em torno de R$ 1 mil para os condomínios pequenos. Karpat acrescenta que, na média, quem se dedica à atividade tem uma renda mensal de cerca de R$ 15 mil.

Competências

Para realizar um bom trabalho, o síndico – seja ele profissional ou morador – precisa ter ou desenvolver competências e habilidades que permitem a ele ter o conhecimento e a liderança para desempenhar sua atividade. Confira quais são as principais delas, de acordo com os especialistas.

Acompanhamento

Montar planilhas com dados relacionados aos cronogramas de manutenções, orçamento, despesas, férias e carga horária dos funcionários para cada condomínio auxilia na gestão adequada dos empreendimentos.

Organização

Catalogar e manter em ordem tais documentos faz com que o síndico consiga acompanhar as questões referentes a cada empreendimento que gerencia e ter sempre à mão as ferramentas para que possa desempenhar a sua função.

Liderança

A capacidade para mediar conflitos e fazer a gestão de pessoas é indispensável para que o síndico tenha jogo de cintura para lidar com diferentes situações e públicos (funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e condôminos) de forma assertiva.

Transparência

Manter uma comunicação ativa e que funcione e a transparência sobre sua atuação e sobre os dados do condomínio respalda o síndico na execução de sua função.

Conhecimento

A gestão de um condomínio é uma atividade complexa, que demanda conhecimentos de contabilidade, engenharia, legislação e gestão de pessoas. Assim, Buscar informações sobre estes e outros temas faz do síndico um generalista capaz de tomar as medidas necessárias e comandar as funções desempenhas por seus auxiliares, como contadores e outros funcionários.

Liberação só deve ser efetuada após identificação e confirmação

s marginais, atualmente, têm-se utilizado dos mais diversos ardis para entrar nos condomínios com a finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores.

Tem-se observado, ultimamente, que jovens chegam na portaria dos prédios e se dizem parentes de moradores, informando dados de condôminos e forçando a entrada.

Aliado a isso, o porteiro recebe, simultaneamente, uma ligação telefônica, onde o interlocutor se diz morador de uma determinada unidade e pede para liberar a entrada dos jovens, supostos parentes que estão aguardando do lado de fora.

Com estas informações o porteiro acaba liberando o acesso dessas pessoas ao interior do edifício que furtam um ou mais apartamentos, mediante arrombamento ou “mixando” suas portas.

Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser orientado que antes de tomar atitudes para liberar entrada de estranhos ao prédio, certifique-se que a autorização, via fone, partiu realmente de um morador.

Cabe lembrar que, dessa forma, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade.

Para evitar tal cenário, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condôminos servindo como fonte de consulta para os porteiros a fim destes contatarem diretamente com os moradores e não, simplesmente, liberando entrada de estranhos por meio de uma ligação telefônica, onde a outra parte se diz morador, sem que haja a devida confirmação e veracidade da chamada.

Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando-se pela identificação de toda e qualquer pessoa estranha que queira entrar no prédio, isso do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, com quem gostaria de falar além de indagar qual apartamento irá visitar.

Feito isso, deve-se entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade deste recebê-lo ou não. Sendo autorizado dever-se-á franquear a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema informatizado, liberando sua entrada.

Os funcionários de portaria devem ser conscientizados que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou do gerente predial.

Todas estas dificuldades estão intimamente relacionadas com a falta de qualificação destes profissionais uma vez que a única forma de se modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, com a certeza que haverá melhoria na prestação de serviço da mão de obra de portaria.

Agindo-se preventivamente e com conhecimento, é que se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso dos ladrões que querem se aproveitar das vulnerabilidades e fazer os condomínios vítimas de suas artimanhas.