Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial. Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim.(TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.
Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

 

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Vazamento em tubulação hidráulica de uso comum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade de correção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimento devido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Juros moratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata do ilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas em parte. (TJ-SP - APL: 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

 

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPEC N. 10.931/2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.

1. O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) 2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931/2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591/1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio. 3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) -, resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1169865 DF 2009/0237862-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Danos materiais causados a veículos de morador no interior da garagem do edifício. Câmeras colocadas especialmente para vigilância. Dever de segurança do condomínio que se utilizou de tal gravação de imagens para zelar pelos veículos dos moradores. Queda de energia ou o seu desligamento não é óbice ao dever de indenizar. Mantida a indenização por danos materiais. Mero aborrecimento por levar os veículos ao conserto não enseja o dano moral pretendido. Sentença mantida. Apelações não providas. (TJ-SP - APL: 00002707220108260002 SP 0000270-72.2010.8.26.0002, Relator: Roberto Maia, Data de Julgamento: 11/03/2014, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2014).

 

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Condôminos titulares de unidades autônomas comerciais no pavimento térreo que ocupam indevidamente áreas comuns da edificação. Ausência de previsão expressa no instrumento de instituição e convenção do condomínio ou de autorização assemblear para tanto. Laudo pericial que atesta a irregularidade da ocupação. Exceção de usucapião afastada por impossibilidade do objeto. Impossibilidade de aplicação da supressio, diante da irregularidade urbanística da ocupação e do próprio tempo decorrido no curso da demanda, suficiente para que os condôminos não fossem colhidos de surpresa pela restituição da posse sobre a área frontal das lojas. Honorários advocatícios bem fixados. Sentença mantida. Agravo retido não conhecido, ante a sua intempestividade. Recursos de apelação desprovidos. (TJ-SP - APL: 00897503420058260100 SP 0089750-34.2005.8.26.0100, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 25/07/2013, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2013).

 

Boa noite, gostaria de saber se uma pessoa que compre um apartamento com uma caixa de gordura na cozinha, pode exigir do condomínio que ele arque com os custos da retirada da caixa daquele local, obrigado.

Se esta caixa de gordura recebe dejetos de vários apartamentos e a mesma está causando danos a sua unidade, o condomínio tem sim a responsabilidade de sanar o problema. Agora, com relação a sua retirada do local onde hoje está, isso só poderá ser respondido por um técnico. Não se pode dizer se é ou não possível esta mudança no projeto.

porém com o próximo não poderemos fazer isso, teremos que contratá-lo como porteiro e zelador ao mesmo tempo; como pagar o salário e as contribuições? Que acordo podemos fazer para nos ampararmos legalmente de qualquer querela judicial futura? Obrigada. Fico no aguardo. A sugestão que lhe dou é contratar o próximo empregado com a função “Auxiliar de serviços gerais”, especificando no contrato de trabalhos, quais suas atribuições e funções.

aqui em Recife, é possível que possamos incluir na convenção a possibilidade de incluir o condômino inadimplente no SERASA/SPC? Posso fazer isso a partir do primeiro débito? Ou devo enviar correspondências (quantas) ao condômino?

Sim, você pode incluir na Convenção a possibilidade de encaminhamento a protesto da taxa inadimplida. Quase todos os condomínios que têm atualizado suas convenções conosco, inseriram esta penalidade, o que vem diminuindo a inadimplência. Quanto à possibilidade de já incluir no primeiro débito, é bom que isso ocorra, afinal, é obrigação do condômino pagar, em dia, sua taxa de condominio. A correspondência pode ser enviada, independentemente do encaminhamento a protesto ou não.