1) No balancete posso colocar o número dos apartamentos inadimplentes?

Resposta: Não há nenhum problema, desde que a informação seja estritamente técnica.

2) Como devo proceder para cobrar os inadimplentes?

Resposta: Os juizados especiais costumam ser a melhor forma, após um contato pessoal com o devedor, é claro.

Resposta: Se esta caixa de gordura recebe dejetos de vários apartamentos e a mesma está causando danos a sua unidade, o condomínio tem sim a responsabilidade de sanar o problema. Agora, com relação a sua retirada do local onde hoje está, isso só poderá ser respondido por um técnico. Não se pode dizer se é ou não possível esta mudança no projeto.

Dr. Inaldo, sou síndica de um condomínio de 39 apartamentos. Estou há 18 meses na administração e estou em 2ª gestão por ter sido reeleita em janeiro 2013 por 2 anos. Iniciei trabalhos de infraestrutura para rachaduras e infiltrações e para isto foi necessária uma taxa extra que tem sido motivo de insatisfação de alguns condôminos. Aproveitando este clima no condomínio 2 ex-síndicos começaram uma campanha de difamação tentando mobilizar pessoas para me substituir do cargo. A nossa convenção rege que para substituir um síndico é preciso uma solicitação de 50% mais 1 condômino.

A pergunta é: tem que ser este número ( 21 condôminos ) solicitantes , estes condôminos devem estar na assembleia ou isto pode ser feito por abaixo assinado ? Os inadimplentes podem assinar o abaixo-assinado de solicitação , o que é legal ?

Resposta: Isto que estão querendo fazer com você chama-se de destituição. A lei prevê a destituição do síndico no seguinte artigo: Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio (Cód. Civil).

Porém, o artigo acima só se enquadra caso você não esteja administrando o condomínio convenientemente, ou que esteja praticando irregularidades como as citadas na lei. De outra forma, ou seja, se eles querem tira-lo do cargo sem que você tenha feito nada errado, terão que obedece ao que determina sua convenção. E para que eu possa interpretar melhor a sua convenção, peço que me transcreva na íntegra, o artigo que trata do assunto.

Prezados senhores, estive presente à palestra do Dr. Inaldo Dantas sobre a atividade do síndico.

Minha expectativa foram plenamente satisfeitas e imensamente superadas pelo profundo conhecimento do palestrante e de brinde ouvi as projeções das ações deste visionário Presidente Nilo Zampieri para sua gestão à frente da SECOVI-AL. Fiquei entusiasmado quando sobe do engajamento do competente Ronaldo Melo nas ações comerciais, estarão contando com um profissional focado no cliente e excelente comunicador e estimulador de ações, parabéns ao Nilo pela escolha.

Para os que me conhecem, de perto, não sou de jogar flores a qualquer um ou a qualquer iniciativa, calo ou falo das pessoas e ações que vejo diferenciadas do lugar comum, onde visam uma melhor convivência de todos. PARABÉNS!!!!

Pergunto: Sobre prestação de contas do síndico. Expor no quadro e enviar para todos os e-mail cadastrados a posição dos recebimentos. Podemos expor a listagem completa indicando as datas dos pagamentos realizados e colocando a palavra “Em aberto” nos que não realizaram o pagamento? Pelo que entendi, em sua brilhante e cativante palestra, podemos e devemos assim proceder para estimular os pagamentos no prazo e com as datas estimular o pagamento antecipado, uma vez que em nosso caso, o vencimento é até o dia 05 de cada mês com o desconto, mas o condomínio tem compromissos vencendo antes do dia 30, principalmente funcionários, onde antecipando incentivará uma melhor prestação de serviço a todos.

Resposta: A questão de divulgar o nome do inadimplente no quadro de aviso é bem polêmico. Há juristas que entendem não ser possível, outros, que não há problema algum. Os que entendem não ser possível, alegam os dispositivos do Código do Consumidor, o qual não se aplica às relações condominiais (não há relação de consumo entre o condômino e o condomínio).

Os que entendem não haver nenhum problema, se baseiam na questão de que o síndico deve sim, prestar contas. Porém, como já vi vários casos em juízo (uns favoráveis outros não) sou da opinião de que devam ser divulgados, apenas os números dos apartamentos, e de forma técnica. A questão de colocar “Em aberto” não deve ser posta em prática, por não se tratar de um termo técnico contábil.

Agora, uma coisa devo lhe dizer: A questão do “desconto pontualidade” não encontra amparo legal, é uma prática já bastante aplicada, mas que a justiça tem entendido que é “multa disfarçada”. Tenha cuidado com isso.

Pergunta 2 - Poderia confirmar se entendi corretamente sua orientação, onde poderei afixar um quadro indicativo com o número dos aptos, deixando em branco quem não pagou. No caso de meses anteriores poderia relatar só os que se encontram em aberto, indicando os respectivos meses?

Resposta: Você pode expor em um local que seja utilizado apenas pelos moradores, como por exemplo, na entrada de serviços. Quanto a deixar em branco os meses de quem não pagou, pode sim.

Resposta: A questão da representação em assembleia é disciplinada na convenção. É ela quem determina se o síndico pode ou não representar condôminos, bem como, se possível, quantos representados.