Profissionais da área de decoração e do direito esclarecem

questões à respeito do tema

Em apartamentos, o hall pode ser um diferencial. Quando bem decorado, pode deixar a entrada suntuosa, aconchegante e cheia de presença. Contudo, ainda há muitas dúvidas sobre este espaço. Como decorá-lo? Pode-se aderir a uma decoração diferente daquela empregada em outros andares do prédio? Profissionais da área de decoração e do direito esclarecem questões à respeito do tema.

Antes de qualquer coisa, é necessário conhecer as peculiaridades da propriedade condominial, que se divide basicamente em duas: área privativa e área comum. A primeira é particular. Mesmo assim, o proprietário não pode gozar dela livremente, e deve obedecer às regras condominiais e legislação em vigor. Já a área comum pertence a todos, mas ninguém tem o direito de dispô-la de forma independente, sendo necessária deliberação em assembleia.

Se o hall está localizado na área privada do condomínio, pertencente ao morador, este pode decorá-lo como bem entender? O advogado Renato Horta garante que sim, mas faz algumas ressalvas. “O hall pode ser alterado de acordo com as necessidades dos moradores, desde que as eventuais obras não comprometam a segurança do edifício, bem como não venha a alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrilhas externas”, explica.

O proprietário pode optar por um design diferente daquele empregado pelo vizinho? “É permitida a decoração do hall diferente por andar, em área comum, com objetivo de embelezamento, desde que inexista vedação na convecção condominial e ocorra aprovação de dois terços dos condôminos. A mesma regra vale para o hall do edifício”, esclarece Renato.

Decoração

Além das muitas dúvidas sobre a possibilidade de personalização do hall do apartamento, outras surgem em relação à decoração. Qual tendência aplicar? O que deve ser evitado? O que não pode faltar? A arquiteta Renata Basques e a designer de interiores Iara Santos têm dicas valiosas.

“Os halls de apartamentos compartilhados não devem possuir muita informação, cores fortes, papéis de parede de estampas e tapetes com desenho. Enfim, devemos pensar em uma decoração atemporal, clássica, com cores claras, já que o espaço é pequeno”, destaca Renata. A profissional salienta ainda que boa iluminação, de preferência com sensores, arandelas, marcação de portas e acesso não podem faltar.

Iara lembra que optar por materiais de fácil manutenção é uma boa pedida. “O revestimento da parede é o foco dos meus projetos. O uso de adornos e mobiliário deve ser moderado, por isso, uma excelente ideia é inserir quadros de obras de arte nas paredes, para um toque sutil e, ao mesmo tempo, grandioso. O hall também deve ser parecido com o restante do apartamento, pois ele é a entrada da casa e confere uma prévia do que o visitante vai encontrar. Vale caprichar nos detalhes, para maior requinte e sofisticação”, ensina Iara.

A arquiteta Renata Basques encerra com mais dicas. “Espelhos são sempre bem - vindos no hall. Um papel de parede de textura em tecido torna o ambiente aconchegante. Revestir esse espaço com carpete é outra opção interessante”, lembra.

Cuidados prévios e durante o serviço ajudam a prolongar a durabilidade

Pintar a fachada do prédio, sabemos, é algo que pode ser bastante custoso para o condomínio. Afinal, há casos em que a economia para esse tipo de reparo é feita durante anos.

Mas para que tudo corra da melhor forma possível, seja na rapidez, na qualidade do serviço e até no preço acordado, é fundamental entender a necessidade da fachada do local.

Uma sugestão pode ser chamar uma empresa especializada ou um engenheiro para dar um parecer sobre o assunto.

“Chamar uma empresa ou consultor para fazer um memorial de como isso deve ser feito não pode ser encarado como um gasto. É um investimento para que saia tudo da melhor forma possível”, pondera Sergio Meira, da vice-presidência de condomínios do Secovi-SP.

Em São Paulo, a lei 10. 518/88, do então prefeito Jânio Quadros, obriga os condomínios da cidade a pintarem suas fachadas a cada cinco anos.

Escopo do projeto para pintura da fachada

Optando por uma empresa independente, a mesma deverá fazer um documento detalhado do que é necessário para a pintura da fachada. São itens como:

•Cronograma da obra: especifica a ordem certa do que deve ser feito e de quanto tempo cada etapa deve demorar

•Materiais utilizados: elencar quais devem ser os materiais utilizados e como devem ser aplicados, qual o tipo de tinta, impermeabilizante, etc.

•Fechamento de trincas: como as trincas deverão ser tratadas e a quantidade de demãos de impermeabilizante

•Equipamento de segurança: deve citar quais são os equipamentos que os colaboradores devem usar, desde cordas e cadeirinhas até os EPI’s (equipamentos de proteção individuais)

Esse documento deve ser a base na hora de se pedir o orçamento para as empresas. Com todas essas especificações, fica bem mais fácil para a empresa saber o que deve constar no orçamento.

“Pintar não é só passar a tinta. Temos que fazer o tratamento das fissuras. É saber o tipo de cuidado que a fachada precisa, aplicação dos materiais adequados. É um serviço bastante complexo”, analisa Rosely Schwartz, professora do curso de Administração Condominial da Escola Paulista de Direito (EPD).

Ter esse cuidado prévio é importante até para manter a durabilidade do serviço, explica Ricardo Yoshida, engenheiro da VIP, empresa especializada em vistorias prediais.

“Fazer esse diagnóstico antes ajuda, por exemplo, a saber se uma infiltração vem de um problema estrutural, por exemplo. Se isso não for corrigido, o problema irá voltar mesmo depois da pintura”, alerta o engenheiro.

Importante lembrar que as próprias empresas de pintura também oferecem esse serviço de checagem, mas os especialistas ouvidos preferiram, sempre, indicar uma outra empresa, prezando pela maior transparência do escopo.

Orçamento e contrato de pintura predial

É fundamental que as empresas enviem seus orçamentos baseados nesse memorial oferecido pelo condomínio.

“O ideal é pedir para as empresas mandarem um orçamento já de acordo com o escopo. Assim fica mais fácil para o síndico comparar os serviços”, pontua Rosely.

Além de tudo que foi especificado no escopo, o orçamento deve dar o valor do serviço, as condições de pagamento, e a garantia oferecida.

“É importante dizer que nem sempre a mais barata é a pior opção ou a mais cara a melhor. Por isso devemos sempre mandar as mesmas informações para todos os fornecedores e pedir um orçamento baseado nessas premissas”, assinala Sergio Meira.

Antes de assinar o contrato, é importante que o mesmo passe pelo jurídico da empresa administradora ou por um advogado do condomínio.

Como são valores altos e um serviço bastante específico, que deve seguir o que estava no escopo, quem for analisar o contrato também deve se atentar a esses detalhes.

O condomínio deve pedir também que os funcionários que irão trabalhar no local tenham seguro de vida e contra acidentes.

Como negociar a forma de pagamento da pintura predial

Sobre o pagamento, há diversas formas de fazê-lo.

Há quem sugira um pagamento parcelado, outros apontam que um pagamento de acordo com o cronograma das entregas possa ser mais justo.

“O que não pode acontecer é terminar de pagar a obra e ela ainda estar acontecendo”, sinaliza Vania dal Maso, diretora da ItaBR.

Por isso, ela aposta em um pagamento atrelado à entrega da obra.

“Conforme a empresa for fazendo o trabalho, ela vai recebendo”, explica.

Essa pode ser uma ideia justa de remuneração, mas há um ponto importante a ser considerado: pede mais atenção e acompanhamento do síndico.

“Esse tipo de arranjo pede muito mais a presença do síndico no local e um aporte financeiro mais robusto no começo da obra, já que haveria a necessidade de se comprar os materiais a serem usados no local”, explica o engenheiro Ricardo.

Outra forma é parcelar em três ou quatro vezes além do que está previsto no cronograma.

“Dessa forma, quando a pintura terminar, ainda há o que receber”, assinala Ricardo.

Sobre a empresa de pintura predial

Para escolher a empresa que fará essa benfeitoria é fundamental, antes da contratação:

• Saber se ela conta com arquitetos e engenheiros em seu quadro de funcionários;

• Certificar-se de que a mesma pode executar esse tipo de serviço. “Já vi empresas que fazem desentupimento oferecer pintura de fachada. São regras diferentes para esses serviços”, analisa Vania Dal Maso;

• Checar o CNPJ e saber se a empresa está em ordem, sem dívidas trabalhistas e previdenciárias;

•Buscar clientes e perguntar como o serviço foi executado, evitando assim surpresas desagradáveis;

• Verificar se a empresa é especializada em pintura de condomínios, já que pintar indústrias, galpões ou outros estabelecimentos é bastante diferente;

• Saber se emitem ART ou RRT para esse tipo de serviço. Dessa forma, se houver algum acidente com os funcionários, fica mais fácil ter com quem dividir a responsabilidade;

• Contar com funcionários próprios e treinados para o serviço. “Empresas que atuam com colaboradores terceirizados podem dar mais dor de cabeça para o condomínio depois, caso aconteça um acidente”, pontua Ralph Gallo, engenheiro da empresa de pintura RKB;

• Consultar e considerar as avaliações e comentários de outros síndicos sobre a empresa.

As etapas da pintura predial

Como já deu para notar, a pintura da fachada de um prédio pode variar bastante dependendo do condomínio. Abaixo, os especialistas elencaram as etapas mais comuns ao executar essa benfeitoria

1. Ensaio de percussão: bater com um martelo para saber onde há necessidade de recolocar pastilhas que estejam prestes a se soltar da fachada (leia mais sobre o assunto abaixo);

2. Lavagem: o hidrojateamento ajuda a uniformizar e a limpar a superfície externa, deixando-a pronta para o tratamento futuro;

3. Tratamento de anomalias: cuidado com trincas, microfissuras, infiltrações e outros que tenham origem na fachada do condomínio;

4. Impermeabilização: momento em que se aplica as demãos necessárias de impermeabilizante na fachada;

5. Pintura: é a hora em que a tinta é aplicada na fachada.

Durante o serviço de pintura predial

O ideal é que haja algum tipo de acompanhamento ao serviço da empresa dentro do condomínio.

Não precisa ser o síndico, necessariamente, que irá estar ali, todos os dias, mas um gerente predial ou zelador devem, todos os dias, conferir se os colaboradores que estão fazendo o serviço são os mesmos indicados na obra, se estão usando os EPI’s, se os materiais utilizados são os que foram anteriormente acordados e se a obra está acontecendo dentro do cronograma.

Quem compra a tinta, e qual tipo de tinta usar?

O condomínio comprar a tinta e os materiais a serem usados na benfeitoria é também um tema sem resposta definitiva.

Há quem prefira comprar o material, para ter certeza de que o produto certo será utilizado no condomínio.

Outros preferem que esse custo já esteja embutido no orçamento, evitando assim que o síndico tenha que se preocupar com isso.

“Dificilmente um síndico vai conseguir um preço melhor do que o nosso”, argumenta Paulo Ramalho, diretor responsável pela empresa Repinte.

Ele também explica que para a fachada de modo geral a tinta escolhida deve ser acrílica e a base de água e que apenas para cobrir esquadrias deve-se optar por tintas à base de solvente.

“É extremamente importante que a tinta seja premium de uma marca conhecida. Assim, a qualidade do serviço fica assegurada. Ela é a primeira barreira entre a fachada e os elementos, a chuva, a poluição”, aconselha Paulo.

Evitando pegadinhas na hora de pintar o prédio

Como uma benfeitoria desse tipo pede bastante organização financeira, o melhor é evitar “pegadinhas” que possam alongar o serviço ou encarece-lo além do esperado.

Veja alguns pontos para prestar atenção:

• Cor escolhida: “Ela deve ser a mesma que está no memorial descritivo do imóvel. Caso seja um outro tom, a pintura pode ser considerada como alteração de fachada e o quórum necessário para aprovar a benfeitoria é de 100% dos condôminos”, argumenta Vania Dal Maso.

• Restauração de fachada: “Geralmente as empresas cobram um valor por metro quadrado caso haja a necessidade de restaurar algumas áreas da fachada. Caso haja muitos espaços que precisem desse cuidado, isso pode representar um grande gasto a mais para o condomínio”, ensina Sergio Meira, do Secovi.

• Percussão da fachada: o ideal é que antes de se começar a obra já se faça um estudo preliminar apontando o que deve ser retirado da fachada – isso também pode encarecer bastante caso não haja um estudo prévio

• Ganchos de ancoragem: “O condomínio também deve oferecer condições para que a empresa execute o serviço. Chama-se uma empresa e eles, além de colocarem os ganchos, fazem também um teste de arranque para verificar a quantidade de quiloforça que o gancho aguenta. Toda vez que for utilizar esses ganchos, deve-se fazer o teste para saber se estão em plenas condições de uso”, explica Rosely Schwartz.

• Prazos: Algumas empresas não especificam corretamente o prazo: se são dias corridos, úteis ou dias em que não haja chuva. “Vale a pena checar e evitar uma benfeitoria desgastante, que não acaba nunca”, assinala Vania.

Garantia da pintura no prédio

Geralmente as empresas oferecem garantia de cinco anos pelos serviços prestados, mas nem sempre é essa a regra.

“Isso depende muito das condições de cada condomínio e do revestimento utilizado”, argumenta Ralph Gallo, da RKB pinturas.

De acordo com Ricardo Yoshida, da VIP inspeções Prediais, as condições de garantia devem estar expressas no contrato.

“Algumas empresas também atrelam a garantia a inspeções anuais, feitas pela própria empresa”, finaliza ele.

Melhor época do ano para fazer a pintura predial

De acordo com Paulo Ramalho da Repinte, a melhor época para efetuar essa benfeitoria é de abril a novembro.

“Com menos chuva, o trabalho fica melhor e pode ser feito em menos dias”, ressalta.