Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial. Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim.(TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.
Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Vazamento em tubulação hidráulica de uso comum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade de correção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimento devido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Juros moratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata do ilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas em parte. (TJ-SP - APL: 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPEC N. 10.931/2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.

1. O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) 2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931/2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591/1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio. 3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) -, resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1169865 DF 2009/0237862-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Danos materiais causados a veículos de morador no interior da garagem do edifício. Câmeras colocadas especialmente para vigilância. Dever de segurança do condomínio que se utilizou de tal gravação de imagens para zelar pelos veículos dos moradores. Queda de energia ou o seu desligamento não é óbice ao dever de indenizar. Mantida a indenização por danos materiais. Mero aborrecimento por levar os veículos ao conserto não enseja o dano moral pretendido. Sentença mantida. Apelações não providas. (TJ-SP - APL: 00002707220108260002 SP 0000270-72.2010.8.26.0002, Relator: Roberto Maia, Data de Julgamento: 11/03/2014, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Condôminos titulares de unidades autônomas comerciais no pavimento térreo que ocupam indevidamente áreas comuns da edificação. Ausência de previsão expressa no instrumento de instituição e convenção do condomínio ou de autorização assemblear para tanto. Laudo pericial que atesta a irregularidade da ocupação. Exceção de usucapião afastada por impossibilidade do objeto. Impossibilidade de aplicação da supressio, diante da irregularidade urbanística da ocupação e do próprio tempo decorrido no curso da demanda, suficiente para que os condôminos não fossem colhidos de surpresa pela restituição da posse sobre a área frontal das lojas. Honorários advocatícios bem fixados. Sentença mantida. Agravo retido não conhecido, ante a sua intempestividade. Recursos de apelação desprovidos. (TJ-SP - APL: 00897503420058260100 SP 0089750-34.2005.8.26.0100, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 25/07/2013, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2013).

Os fatores são falta de qualificação em segurança, guaritas em locais inapropriados, terceirização e a não colaboração de moradores As portarias dos edifícios residenciais passam uma falsa sensação de segurança. Na realidade, apesar de sistemas de videomonitoramento, as entradas dos prédios estão vulneráveis e os porteiros também. O motivo? A maioria dos porteiros não é treinada em segurança. “Já fiz um curso voltado para segurança que é oferecido de graça pelo sindicato, mas não é obrigatório. A administração do prédio não obriga, é opcional. No curso, um policial explica noções de segurança, como se portar em caso de assalto, que é por as mãos na cabeça e não reagir. A gente não pode usar armas. O sindicato não autoriza. Só vigilante pode trabalhar armado. No curso, a gente também é orientado a observar situações suspeitas, pessoas estranhas que caso se aproximem do prédio, a gente é orientado a não ficar com nenhuma chave de apartamento; não abrir o portão da garagem para carro estranho, mas, na prática, é diferente”, disse o porteiro de um edifício localizado na Rua Nabuco de Araújo, no bairro do Embaré, em Santos, que pediu sigilo sobre sua identidade. Ele trabalha neste edifício há 11 anos. O porteiro ressaltou que moradores também não colaboram com a segurança. “A orientação é que o morador abra o vidro do seu carro pra gente identificar quem é e abrir o portão, mas a maioria não abre. Se um morador chegar no carro com um ladrão, numa situação em que ele é refém e o vidro for filmado e estiver fechado, vai entrar no prédio ‘tranquilo’, infelizmente”, lamenta o profissional. “Aqui no prédio não aconteceu, mas sei de casos em outros prédios que os colegas contaram”, complementou. Questionado sobre se ele recebeu orientações para operar o sistema de videomonitoramento do edifício, o porteiro disse que não. “Eu sei operar, mas por iniciativa minha. Eu cheguei no técnico e perguntei como funcionavam as câmeras”, disse. Outro porteiro, que também terá sua identidade preservada nesta reportagem, trabalha há oito anos no mesmo edifício na praia de Pitangueiras, em Guarujá. Ele afirmou que nunca fez um curso de segurança, mas ressaltou que ninguém pode entrar no prédio sem ser identificado. Porém, assim como o colega de Santos, ele também disse que moradores não colaboram com a segurança. “Os moradores, às vezes, chegam e não se identificam, ficam parados buzinando, com o vidro fumê do carro fechado”, disse ele. No edifício onde o porteiro trabalha, muitos apartamentos são de veraneio. “A maioria dos moradores é de São Paulo e, às vezes, eles vêm com carros diferentes e não informam o edifício. Nós é que nos preocupamos em anotar as placas dos carros”, afirmou o funcionário. “Os entregadores de pizza não entram no prédio, o morador tem que descer para pegar. Já as correspondências nós somos autorizados a receber e depois entregamos para o morador, temos um livro de correspondências que nós marcamos para o morador retirar, assinar”. O único treinamento que recebeu foi contra incêndios, do Corpo de Bombeiros. Capacitação O especialista em segurança Ronei Silva Filho, empresário da área de segurança e automação predial, com mais de dez anos de experiência no setor, revela uma realidade preocupante. “Os condomínios buscam investir mais em equipamentos, mas não na capacitação dos funcionários”. De acordo com Silva Filho, as técnicas de atendimento em segurança em portaria são fundamentais. “O funcionário tem que ser treinado para observar, interpretar indícios de risco como, por exemplo, alguém que pode estar sempre observando o edifício, um carro parado em frente ao prédio, alguém que pergunte sobre moradores, sobre aluguel. Esses são os principais indícios”. Ele afirmou que tem casos de porteiros que trabalham há 20 anos em edifícios e mal sabem atender um interfone. O especialista explicou como é o modus operandi, ou seja, o modo de operação de uma quadrilha que pratica roubos a edifícios. “A quadrilha escolhe um condomínio. Observa a rotina dos condôminos, dos funcionários do prédio, quem passeia com cachorro, etc”. Mas, o especialista afirmou que administradoras de condomínios de Guarujá e Praia Grande são as que mais se preocupam com segurança e investem na qualificação dos empregados de edifícios. “No meu curso, de cada dez alunos, oito são de Guarujá e Praia Grande e apenas dois de Santos”, disse. “Guarujá e Praia Grande são mais preocupados com segurança. Já Santos é extremamente vulnerável”. “A qualificação de pessoal reduz muito o trabalho das administradoras”, afirmou Silva Filho. Segundo ele, “Santos não tem essa cultura de qualificar os funcionários de edifícios em segurança. Quando eles (porteiros) vêm fazer é por iniciativa própria, por interesse deles. São poucos os condomínios que buscam a qualificação dos funcionários em Santos”. Segurança depende de zelo conjunto, diz sindicalista O diretor-presidente do Sindicato dos Empregados em Edifícios, Condomínios e Afins nos Municípios de Praia Grande, Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe (Secamp), José Francisco da Rocha, disse que os porteiros que trabalham em edifícios de cidade dormitório como a Praia Grande, por exemplo, estão mais vulneráveis do que em outras cidades. “Nossa categoria está vulnerável”, alertou. Francisco explica que um sistema de monitoramento não garante a segurança necessária aos profissionais de portaria e aos moradores do prédio. Segundo ele, uma série de fatores põe em risco a segurança de todos. “Em Praia Grande, 60% dos moradores dos prédios são de fora. O condomínio tem que ajudar os porteiros informando quem são os moradores”, disse ele. Os porteiros precisam identificar os moradores para permitir a entrada no prédio. “A segurança deve ser discutida conjuntamente entre o condomínio, os funcionários e os moradores. Se um falhar, põe em risco todo mundo no prédio”, afirmou Francisco. Outro agravante é em relação às guaritas. “A cabine onde os funcionários trabalham geralmente fica muito próxima à calçada. O empregado fica exposto”. Ele disse que o sindicato tem exigido de administradoras cabines mais seguras e que os entregadores não tenham acesso às áreas comuns dos prédios. Segundo ele, o sindicato faz a sua parte. Anualmente, entre 300 e 400 porteiros são qualificados nos cursos promovidos pela entidade de classe, que representa ao menos 4 mil profissionais nas cidades de Praia Grande, Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe. Terceirização prejudica segurança em edifícios A terceirização de funcionários que trabalham em condomínios também favorece a falta de segurança devido à rotatividade do pessoal contratado. A afirmação é do presidente do Sindicato dos Empregados em Edifícios e Condomínios de Guarujá e Bertioga (Seeclag), Celso Silvério Ferreira. O sindicato representa em torno de sete mil trabalhadores. Ferreira disse que incentiva os condomínios a investirem em equipamentos de segurança. “Com referência aos monitoramentos sempre aconselhamos aos síndicos, condôminos e administradores que invistam nisso, como exemplo: câmeras, portões automáticos, guarita, fechamento de portão, entre outros recursos”. Mas Ferreira ressaltou que a terceirização dos funcionários dos condomínios é a principal barreira na segurança de um edifício. “O maior problema que temos em condomínios é a terceirização, que alguns prédios insistem em contratar na tentativa de redução de despesas (o que na realidade não acontece). Os funcionários terceirizados têm maior rotatividade do que os contratados, e, no entanto, não conseguem tempo para conhecer os moradores e frequentadores”, explicou. O presidente do sindicato disse também que há moradores que implicam com os funcionários dos prédios. “Os veranistas que descem à praia, em feriados prolongados e temporadas, quando são abordados pelo trabalhador do condomínio para se identificar, a maioria discorda e alguns até ameaçam tomar providências em relação ao empregado, em especial o mais jovem. Então, o que precisamos é uma parceria urgente com os condomínios através da colaboração do sindicato patronal (econômico), tanto para a qualificação de mão obra, como nas instruções sobre segurança e atendimento, para melhorar o sistema”, revelou. Ferreira lembrou que assaltos, arrastões e invasões de prédios em Guarujá aumentam durante as temporadas de férias, quando existe maior circulação de turistas e veranistas na cidade. “Os trabalhadores de condomínio trabalham assustados, em especial àqueles que trabalham à noite, pois não portam armas e tampouco tem poder de polícia, portanto estão sempre vulneráveis, por mais cuidado que tenham mesmo porque existem prédios que não investem em segurança. Às vezes ficam expostos, o que facilita a entrada de meliantes”, revelou o representante da categoria. Ferreira disse que o curso de qualificação em segurança está entre os que são oferecidos pelo Seeclag. “No entanto, vamos buscar a parceria dos condomínios (sindicato patronal) para que juntos possamos fazer cada vez melhor”. O sindicalista disse que hoje não existem empregados qualificados suficientes para atender a todos os condomínios. “Não, porque a maioria dos condomínios não colabora na qualificação da mão de obra e busca reduzir custos, despesas. Como já dito anteriormente, os condôminos acham que terceirizando reduz despesas. Se o sindicato patronal (econômico) tiver interesse em colaborar, podemos em conjunto criar um balcão de empregos, que selecionaremos o pessoal através de triagem para encaminhar aos condomínios e melhorar a mão de obra da nossa base”, concluiu.