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Fevereiro 2017

15 Set 2017 Revista Condominio

Vigilância armada

Entenda os prós e contras dessa modalidade de serviç

Muitos prédios com moradores de alto poder aquisitivo usam estratégia de manter vigilante armado no interior da clausura de veículos. O custo mensal dessa providência gira em torno de 23 a 30 mil reais.

Mas qual a função desse profissional de segurança para o controle de acesso de autos?

Entrevistei alguns síndicos que contratam esse tipo de serviço e, basicamente, o vigilante na clausura de autos realiza duas atividades distintas:

1. Veículo que deseja deixar a garagem: antes do morador sair do condomínio, o funcionário observa o movimento da rua, e via rádio transmissor, se não identificar situação de risco, solicita a abertura do portão principal pelo porteiro. Saliento que o vigilante armado não pode, conforme legislação vigente, ingressar na calçada, ou seja, deve permanecer sempre dentro dos limites do prédio. Essa atividade poderia facilmente ser exercida pelo profissional da guarita, que atavés da vidraça e do monitor que exibe imagens de câmeras de segurança, que devem ser instaladas em toda a fachada do local, tem acesso ao que se passa na rua. Portanto, não existe necessidade de se manter segurança armado para essa finalidade específica.

2. Veículo de morador que deseja ingressar no edifício: geralmente, a abertura do portão principal é realizada pelo motorista, para que não ocorra demora do ingresso do carro na clausura. Muitos prédios deixam a cargo do porteiro ou do próprio vigilante da clausura a abertura do portão principal da garagem, o que entendo ser um equivoco, pois qualquer demora no acionamento pode gerar risco de assalto ao morador que está na espera. Depois que o veículo do morador adentra à clausura, o vigilante armado aproxima-se do auto para realizar vistoria. Na verdade, a função do segurança, nesse momento, é verificar se o condutor está rendido por bandido. Ao perceber que o morador não está na condição de refém, o vigilante, via rádio transmissor, comunica a portaria para abertura do chamado segundo portão. Mas cabe uma dúvida importante:

Mas qual será a conduta do vigilante armado se desconfiar que o morador está rendido por bandidos?

Essa indagação não é tão simples de ser respondida; jamais saberemos qual será a reação dos marginais armados ao notarem a aproximação do vigilante.

É preciso aprofundar essa questão para entender se é valido ou não manter profissional da área de segurança privada armado no interior de clausura de autos.

Que tipo de marginal invade prédio rendendo na rua o morador com o veículo?

Inicialmente, é importante esclarecer que um condomínio pode ser invadido por dois tipos de criminosos:

1. Profissional: quadrilhas organizadas, compostas por marginais experientes e fortemente armados, que planejam a invasão do prédio milimetricamente. Com a rendição do porteiro, os criminosos passam a ter controle total do local e assim podem invadir diversos apartamentos. A esse modalidade deu-se o nome de “arrastão”.

2. Amador: o leitor já deve ter ouvido falar dos bandidos chamados “pés de chinelo”. São jovens audaciosos, drogados, com baixa escolaridade e bastante agressivos em razão do estado emocional gerado pelo consumo exagerado de substância entorpecente; costumam portar revólver calibre 38. Durante sequestro relâmpago, alguns assaltantes, ao perceberem que a vítima têm boa condição financeira, ordenam que os levem para seu local de moradia. No caso de condomínios, realizam assalto apenas no apartamento do morador refém, subtraindo dinheiro, joias, cartões de crédito e de bancos e as respectivas senhas, além de celulares e objetos eletrônicos de pequeno porte. Antes de deixarem o apartamento, amarram todas os familiares e fogem no carro do morador.

Minha experiência como pesquisador criminal há mais de 20 anos, pode asseverar que apenas ladrões amadores tentam a penetração no condomínio, e isso após assalto aleatório envolvendo carro de morador.

Entrevistei centenas de vítimas que ficaram sob mira de jovens marginais. Minha intenção era entender a postura desses bandidos inexperientes na hora do roubo. Portanto, apresento as principais impressões relatadas pela vítimas:

• Os bandidos ficam tensos e nervosos pelo risco do surgimento da polícia e, consequentemente, serem presos ou mortos;

• Preocupação constante com possível reação da vítima, inclusive com receio que se trate de policial a paisana;

• Marginal que empunha a arma de fogo apresenta mão trêmula, e o pior, coloca o dedo no gatilho e aponta diretamente para a vítima;

• Muitas vezes, os próprios assaltantes se desentendem, aumentando o ambiente de tensão.

COMO DEVE O VIGILANTE AGIR QUANDO DA ENTRADA DE VEÍCULO DE MORADOR NA CLAUSURA?

O condutor já está ciente que o vigilante fará breve revista visual no interior do automóvel. Alguns prédios têm como norma que o morador abaixe os vidros do carro para que o funcionário possa realizar inspeção completa e até abra o porta mala. Em caso de assalto na rua, a tendência é que o próprio morador esteja dirigindo o veiculo, sendo que um marginal sentará no banco do passageiro e o comparsa no banco traseiro. Essa condição enseja dúvida importante:

Será que é fácil o vigilante perceber que os passageiros do morador são assaltantes?

O leitor pode estar pensando que é uma tarefa simples, mas não é, pois conforme o antigo jargão popular: “Quem vê cara não vê coração”. Vamos supor que o vigilante levante suspeita equivocada em relação aos passageiros do condutor!

Qual seria a reação do morador e, principalmente, daqueles que estão sofrendo constrangimento de forma equivocada?

É importante compreender que existe uma distância gigantesca entre a identificação de um ladrão na prática criminosa e a suspeita de que alguém possa estar praticando um delito contra o morador. Partimos do princípio que num primeiro momento os assaltantes não estariam mostrando suas armas de fogo. Tentariam se disfarçar, parecer convidados do morador, ora vítima.

Como deve agir o vigilante armado se tiver certeza que os passageiros do morador são assaltantes?

A primeira constatação é que o vigilante está sozinho e terá que enfrentar no mínimo dois bandidos, que naquele momento de tensão estão enclausurados, como numa gaiola, aumentando, assim, a tensão. Outra preocupação do vigilante armado, além de salvaguardar sua vida, é não ferir o morador que está no interior do carro, mantido como refém.

Outro ponto que não se pode olvidar, é que os meliantes podem ter interesse em roubar a arma de fogo do vigilante. Portanto, fica claro que diversas variáveis podem ocorrer nessa ocorrência de alto risco para todas as partes envolvidas.

Mas será que o vigilante terá controle emocional e treinamento suficiente para saber qual melhor atitude tomar nesse momento de crise?

Prefiro acreditar que gerenciar o perigo num espaço limitado, cercado de gradil e concreto, não seria fácil, nem para um policial, pois as possibilidades são muitas.

Não podemos esquecer que alguns edifícios não permitem que passageiros de morador ingressem com ele na garagem. Nesse caso, o vigilante solicita que o passageiro saia do carro e dirija-se à portaria para identificação e cadastro. Mas...e se ao invés de amigos ou parentes, forem bandidos armados... como o vigilante iria agir?

Uma coisa é certa, posso garantir que os jovens meliantes:

•Não se entregariam;

•Não atenderiam qualquer ordem do vigilante;

•Poderiam usar o morador como escudo;

•A possibilidade de usarem as armas de fogo contra o vigilante é grande.

E nos horários de almoço e jantar do vigilante, como também nos períodos de ida ao banheiro, como ficaria esse esquema de segurança? Acredito que com furos, como uma peneira.

CONCLUSÃO IMPORTANTE

Acho arriscado manter vigilante armado na clausura de veículos com a finalidade de barrar a entrada de bandidos que, eventualmente, mantenham morador como refém em seu próprio automóvel.

O mercado de segurança eletrônica disponibiliza equipamentos, softwares e aplicativos que ofertam possibilidade de morador rendido por meliantes possa emitir sinal silencioso ao porteiro, avisando do problema que está enfrentando; sem os bandidos perceberem. Dessa forma, o funcionário na guarita, distante e protegido dos bandidos, terá todas as condições de gerenciar o problema de forma segura e profissional.

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Fevereiro 2017

15 Set 2017 Revista Condominio

Responsabilidade civil e criminal

Saiba como evitar esse tipo de problema na sua gestão

O síndico possui um papel essencial na gestão do condomínio, não obstante esteja restrito as deliberações em assembleia, convenção, regimento interno e ainda a legislação.

Mesmo assim ele tem autonomia de atuação dentro destes limites acima citados, e essa autonomia faz a diferença entre condomínios bem geridos e valorizados, e prédios sucateados, desvalorizados e com problemas de gestão.

Podemos comparar o síndico a um empresário, que também tem limites de atuação dentro da lei.

Sabemos que é do empresário a responsabilidade do negócio ter ou não sucesso. Esse sucesso está atrelado na maioria das vezes ao planejamento, metas, cumprimento de leis, medidas de segurança e ao talento daquele que está gerindo o negócio, o empresário.

Tanto na gestão de uma empresa quanto na gestão de um condomínio, aqueles que estão à frente do negócio tem responsabilidades legais. Na empresa o responsável legal responde pela pessoa jurídica e em casos específicos pessoalmente com o próprio patrimônio.

No caso do síndico o mesmo também pode responder pessoalmente com seu patrimônio em casos extremos.

A responsabilidade do síndico emana de disposição da lei. “Código Civil Art. 1.348. Compete ao síndico: V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.”

A grosso modo a responsabilidade civil nasce quando alguém diante uma ação ou omissão causa um dano a terceiro, e nesse caso, na esfera cível, quem causou o dano terá a obrigação de repará-lo, assumindo assim, as consequências que este dano tenha causado.

O condomínio responde diretamente, porém se o síndico agiu com excesso, não observando a lei ou causando prejuízo direto a terceiros (por exemplo no caso de apropriar-se de numerário ou objetos do prédio) responderá pessoalmente.

Para que se caracterize a responsabilidade civil é imprescindível que exista:

1. uma ação ou omissão,

2. um resultado,

3. uma relação entre essa ação ou omissão, e o resultado.

Por exemplo: Se alguém tropeçar no condomínio e se machucar, não quer dizer que o prédio ou o síndico sejam responsáveis, mas se o piso estiver escorregadio e o prédio não deixou a placa de aviso, existiu uma omissão, e em consequência dela um dano a uma pessoa.

No caso a relação entre o dano e a conduta, é a não informação e a falta de bloqueio da área de risco, o que teria causado o dano na situação hipotética.

Por ter o síndico o poder/dever, em função da lei, de tomar as medidas necessárias para a conservação das áreas comuns, se ele não fizer o que é necessário estará assumindo responsabilidades em nome próprio.

Por exemplo, uma área que está em más condições e o síndico não faz os reparos corretivos necessários, caso alguém caia em área comum pelo fato do piso estar quebrado, nessa hipótese existirá uma responsabilidade civil do condomínio em indenizar os danos matérias sofridos, tais como remédios, curativos, médicos e dano moral se comprovado.

Nesse caso existe ainda a responsabilidade criminal pois, o acidente deu causa também a lesão corporal a uma pessoa, e como existe um crime que esta tipificado no código penal de lesão corporal (art. 129 CP) o síndico poderá responder criminalmente uma vez que o Código Penal, Art. 13º, imputa o crime a quem tem por lei o dever de cuidado, e de certa forma assumiu a responsabilidade de evitar o resultado.

Assim, a omissão do síndico em não conservar a área comum é penalmente relevante e imputará ao mesmo o crime tipificado.

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Fevereiro 2017

15 Set 2017 Revista Condominio

Reforma em fachada

Condomínio deve consultar arquiteto que assinou projeto antes da alteração

A mudança na fachada de um prédio no Poço da Panela, bairro da Zona Norte do Recife, por pouco não foi parar na Justiça. É que o condomínio contratou a obra sem consultar o arquiteto que assina o projeto e acabou atropelando as regras do direito autoral sobre a criação.

Sim, se você não sabia, projetos arquitetônicos de edifícios residenciais (isso vale também para casas) e empresariais, públicos e privados, são protegidos por direitos autorais e não podem ser alterados ao bel prazer dos ocupantes.

Fazer esse controle não é fácil, reconhecem os arquitetos. No caso do imóvel do Poço da Panela, o criador passou por acaso na frente da sua criatura e constatou a obra, descaracterizando a fachada, em estágio bastante avançado.

“O condomínio estava mudando o revestimento. Tiraram a cerâmica e botaram outra, mas alteraram a cor e isso é uma ação descaracterizadora”, declara o arquiteto Luiz Rangel, autor do projeto do Edifício Brunello di Montalcino.

Ele não acionou a Justiça, mas emitiu notificação extra-judicial para o condomínio e para a construtora que executava o serviço, no meio deste ano (2016), alertando para o problema. “A obra foi suspensa, nos reunimos e fizemos um acordo”, relata Luiz Rangel.

“Como seria complicado desmanchar a reforma, o condomínio fez uma retratação pública, num jornal. Considero como uma medida educativa”, avalia Luiz Rangel. “Isso acontece com muita frequência. A lei do direito autoral, nº 9.610/98, não é respeitada.”

Fazer reformas em fachadas de prédios sem a autorização do autor do projeto, acrescenta o arquiteto, não é um ato sem importância. “É agredir uma obra que faz parte do patrimônio construído da cidade.” Os representantes do Edifício Brunello di Montalcino não comentaram o assunto.

Presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-PE), Roberto Montezuma adianta que pretende abrir um debate na cidade sobre direito autoral para construções.

“A cidade é um patrimônio e esse valor arquitetônico e cultural coletivo deve ser preservado na sua alma”, diz ele.

Quem pretende fazer reformas nas edificações, como substituição de materiais, ampliações e adequações a novas necessidades, deve procurar o autor do projeto ou seus representantes (se o profissional não estiver mais vivo), ressalta Roberto Montezuma.

A orientação está respaldada no artigo 18 da Lei nº 5.194/66 do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) e na Lei nº 12.378/2010, que cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo.

“Conceitos originais são perdidos em intervenções sem o respaldo do autor.”

Arquiteto e consultor, Milton Botler informa que o condomínio não é obrigado a contratar o mesmo profissional para fazer a reforma. “Porém, a pessoa contratada deve procurar o autor do projeto para discutir a intervenção”, declara.

“O bom senso deve prevalecer, porque no cotidiano de um lar alterações são necessárias para adequar espaços. A consulta ao autor do projeto evita que se faça absurdos”, comenta Milton Botler. Preservar a integridade da edificação, diz, assegura o valor do imóvel.

Anos atrás, Milton foi contratado por um cliente e durante a execução da obra a pessoa alterou grades e material de revestimento que ele havia sugerido no projeto.

“Curioso é que esse mesmo cliente tinha me pedido um parecer para questionar a reforma descaracterizadora feita por um vizinho no prédio onde morava”, recorda.

PARECER

Ele acrescenta que, em 2002, emitiu parecer contrário a alterações no Edifício Debret, projeto do arquiteto Acácio Gil Borsoi em Boa Viagem, na Zona Sul do Recife. A mudança tinha sido executada no apartamento de um dos moradores.

“Diante de situações concretas que exigem a ação individual por parte dos usuários, cabe consultar o autor do projeto para orientar sobre soluções e posturas visando a melhoria da segurança e a conservação do imóvel”, escreveu.

Também recomendou que essas medidas passem a fazer parte das normas do condomínio.

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Fevereiro 2017

15 Set 2017 Revista Condominio

Alteração de Fachada

Fechar a varanda é considerado alteração de fachada?

Costumo iniciar meus (muitos) debates jurídicos com quem me procura, dizendo que a grandeza do direito (como disciplina, óbvio!) está em ela não ser uma ciência exata.

Nesse entendimento, passo a desenvolver o tema que veio por sugestão de uma condômina da qual participou esta semana de uma assembleia (das muitas que participo também) e requereu que o assunto fosse incluído na pauta da próxima reunião.

Prometi para ela incluir também na pauta deste espaço. Vamos lá:

Como já sabemos, as relações condominiais envolvem dois direitos: o da propriedade exclusiva (a que tem direito cada condômino isoladamente) e o da co-propriedade (exercido por todos os condôminos em conjunto sobre as áreas comuns do prédio/condomínio).

E na relação desse direito, algumas regras devem ser cumpridas e/ou observadas, como por exemplo (e não necessariamente nesse ordem): o Código Civil, a Convenção de cada condomínio, seu Regimento Interno e as decisões das assembleias.

Quanto ao tema de hoje, “alteração de fachada” o Código Civil é taxativo:

Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Mas será que o fechamento da varanda altera a forma da fachada? Veja o que entendeu uma decisão da 8ª Câmara de Direito Provado:

CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE FACHADA FRONTAL – FECHAMENTO DE SACADAS COM VIDRO – PROVA PERICIAL QUE CONFIRMA A IRREGULARIDADE DA OBRA E A ALTERAÇÃO DA FACHADA – INFRAÇÃO À LEI (CC, art. 1.336, III), À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E AO REGULAMENTO INTERNO – SENTENÇA QUE MANDA DESFAZER A OBRA – INCONFORMISMO – SENTENÇA MANTIDA. Deve ser prestigiada a sentença que, com base na prova pericial, conclui pela ilegalidade de obra consistente em fechamento de sacada com vidros, que introduziram inequívoca alteração da fachada frontal do prédio, sem autorização dos demais condôminos, em desacordo com o artigo 1.336, III, do Código Civil, com a Convenção Condominial e com o Regulamento Interno. RESULTADO: apelação desprovida (APL 00234563420048260003 SP 0023456-34.2004.8.26.0003- Órgão Julgador 8ª Câmara de Direito Privado - Publicação

08/10/2015 – Julgamento -7 de Outubro de 2015 – Relator- Alexandre Coelho)

Mais uma decisão:

“CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência .Apelação desprovida.”( Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da apelação Cível nº 263.697.4/3-00).

A proibição da alteração da fachada está baseada no princípio da preservação do projeto original (ou seja, da manutenção da harmonia arquitetônica), com a garantia da uniformidade da fachada.

E esta proibição se aplica aos condôminos, um a um, individualmente, como previsto no Art. 1.336 acima citado. Assim, nada impede que a assembleia trate do assunto, desde que haja quórum.

Atualmente, um produto vem sendo popularizado nas varandas dos apartamentos Brasil afora, trata-se da cortina de vidro, esquadria que, se optar pelo “incolor”, de fato não altera a fachada e por consequência, não quebra a harmonia arquitetônica. Mas para que isso seja feito, deve-se seguir os seguintes passos:

1. O assunto deve ser tratado em assembleia de condôminos como pauta específica;

2. Um modelo dessa cortina de vidro deve ser apresentada, onde devem ser especificadas a cor do vidro e da esquadria, sua espessura, tamanho e quantidade das lâminas;

3. Aprovação do projeto escolhido e registro em ata do que ficou acertado.

Depois disso, caberá ao síndico fiscalizar se as instalações estão sendo feitas de acordo com o modelo aprovado como padrão, bem como não permitir que depois disso, películas sejam aplicadas, evitando, assim, a despadronização das cores.

No mais, é cada um usufruir de sua unidade de forma que não prejudique as demais e nem prejudique a propriedade comum de todos.

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Janeiro 2017

16 Jan 2017 Inaldo Dantas

Eleição para síndico

Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir

O Código Civil, atual lei dos condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

•Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:

O departamento jurídico do Secovi Rio entende que a escritura de convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc.

Ou seja: a princípio, é liberado o uso desse instrumento de representação. Caso o condomínio deseje restringir ou regrar esse uso, isso deve constar na convenção do empreendimento.

• O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do condomínio X.

• O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.”

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:

• A firma reconhecida só é obrigatória se a convenção ou o regulamento interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º).

• Objetivo da outorga: representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do Condomínio X.

• Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

• Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

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CARTA AO LEITOR - Editorial

Ano novo, novas tarefas para os síndicos

É assim mesmo. Todo início de ano vem novos serviços para os síndicos, além daqueles que ainda são de sua responsabilidade quanto ao ano que passou. E 2017 tem mais algumas novidades. Tanto aqueles do ano que passou (prestar contas, RAIS, entre outros), quanto os do novo ano (apresentação do orçamento anual, reajuste da taxa de condomínio, eleição, AGO, etc.), outras tarefas devem fazer parte da agenda do síndico, entre elas, e que não pode esquecer, é a 8ª FESÍNDICO, maior evento exclusivo para Síndico do Brasil, que vai acontecer nos dias 25 e 26 de agosto.

Outra novidade para o ano que se inicia é a exigência do Banco Central quanto à nova modalidade de cobrança. Esse ano todos os condomínios devem confeccionar os boletos de taxa de condomínio com o CPF dos condôminos e estes boletos deverão ser registrados. Mas calma! Ainda não é para agora. Não vai ser no mês de janeiro que tal modalidade será obrigatória. A princípio, prevista para entrar em vigor este mês, a FEBRABAN divulgou nova tabela, de acordo com seus valores. Para os Condomínios, passa a valer a partir de março (para aqueles cujos valores sejam acima de R$2.000,00).

Já quanto às assembleias ordinárias (as AGOs), estas devem obedecer as datas previstas na convenção de cada Condomínio. Na sua maioria, tal reunião deve ocorrer ainda este mês. A sugestão da nossa equipe é que seja consultada a convenção do seu condomínio para não perder a data, pois essa reunião não pode deixar de acontecer.

No mais, é desejar a todos um ano repleto de realizações, que as previsões pessimistas não se tornem realidade e que, qualquer dificuldade com o seu condomínio, que a resposta ou a solução para o problema seja encontrado nas páginas virtuais desta revista ou na publicidade que ela faz chegar em suas mãos na versão impressa.

Vamos nos falando por todo o ano. Assim é o que esperamos, com as graças de Deus.

Feliz 2017

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Janeiro 2017

16 Jan 2017 Inaldo Dantas

Atrapalhando a área comum

Veja como o síndico pode descartar bicicletas e outros itens

esquecidos na área comum

As bicicletas sempre foram para os síndicos um assunto de grande dificuldade para se gerir com os condôminos. Um bem móvel de colecionador, um modo de vida ou até um bem de estimação, mas elas sempre estão por perto.

Uma pequena parte destas bicicletas acaba se tornando um bem inservível, ou seja, ocioso e largado pelo condômino, colocando o sindico em uma “saia justa” para se desfazer daqueles bens abandonados nas dependências do prédio, ocupando espaço e irritando os vizinhos.

A administração pública federal tem até legislação própria para lidar com esta situação de patrimônio público abandonado por gestões anteriores que precisam eventualmente ser descartados.

O artigo 22 parágrafo 5º da Lei 8.666/93 define claramente que, se os bens não tiverem mais utilização para a administração ou mesmo deteriorada podem ser descartáveis conforme os preceitos e normas legais.

Mas e como os condomínios devem proceder para este descarte?

Poucos conhecem, mas existe no código civil no artigo 1275 em seu inciso III previsão legal para o assunto, que define as causas consideradas para a perda da propriedade em especial quanto ao abandono.

Uma bicicleta abandonada constitui negócio jurídico unilateral, assim como a renúncia do bem. Neste caso o abandono da bicicleta é uma renúncia tácita do bem e pode haver o descarte por parte do condomínio.

Lembramos ainda que é imprescindível para o condomínio a demonstração clara do desleixo quanto ao cuidado do patrimônio para restar configurado o instituto do abandono.

Neste prisma, para que o sindico não tenha qualquer aborrecimento quanto ao descarte das bicicletas e de pertences pessoais (carrinhos, brinquedos infantis dentre outros) aconselhamos como medida de prudência e preservação da administração condominial, os procedimentos abaixo para garantir e evitar demandas judiciais futuras por parte de condôminos:

Procedimentos preparatórios e preventivos de descartes de bens inservíveis e abandonados

•Levantamento in loco dos bens;

•Termo de vistoria do abandono com testemunhas;

•Marcação de assembleia com pauta especifica para aprovação e autorização do descarte;

•Registrar documentalmente e fotografar todas as bicicletas e pertences

•Notificar todos os condomínios por meio de carta protocolada, e-mail, mural, elevadores, aviso no boleto de cobrança dentre outras formas de comunicação sobre o abandono dos bens inventariados;

•Estabelecer um prazo de mínimo de 30 dias e máximo de 90 dias para retirada das bicicletas e dos pertences pessoais;

•Publicação de edital em jornal de grande circulação do detalhamento dos bens;

•Remoção dos bens para um depósito particular provisoriamente por 30 dias;

•Disponibilizar todos os bens para compra de condôminos interessados;

•Doação ou venda dos bens abandonados restantes.

Sugestão importante

Incluir e normatizar regras no regimento interno de descarte de bicicletas e pertences bens pessoais abandonados

Estes procedimentos administrativos são precauções necessárias para que o síndico possa descartar as bicicletas e os bens pessoais com segurança evitando indenizações e discussões com os proprietários.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Agressão entre condôminos

Agressão entre condôminos

Condomínio é responsável por brigas entre moradores?

Viver em sociedade é uma tarefa bem difícil. Muitas são as diferenças, desde costumes, idade, religião, horário de trabalho e até mesmo o time de coração.

Todos já devem ter escutado alguma história ou mesmo presenciado um bate boca mais acalorado entre moradores, que às vezes acabam em agressão.

E qual a responsabilidade do condomínio nessa agressão?

Antes de responder a essa pergunta devemos relembrar que condomínio é a reunião de pessoas com o objetivo de viver em coletividade.

E para essa comunidade será eleito um representante legal, o síndico que terá como tarefa cumprir e fazer cumprir o Regulamente Interno, Convenção de Condomínio e todas as decisões deliberadas nas assembleias.

Porém, o condomínio não responde pelos danos morais sofridos, em suas áreas comuns, por condômino, decorrente de lesão corporal provocada por outro condômino.

A exceção acontece se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial, o que geralmente não está previsto na maioria das convenções de condomínio.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

EMENTA: Civil. Recursos Especiais. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio. Dissídio jurisprudencial.

Cotejo analítico e similitude

fática. Ausência.

- Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio. - O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.

- O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

Recurso especial do condomínio conhecido e provido, e negado provimento ao recurso especial do condômino”.

A Relatora do caso ministra Nancy Andrighi, destacou que a responsabilidade civil dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio, é no sentido de não reconhecer o dever de indenizar, salvo se, por intermédio da convenção condominial, os condôminos acordaram em socializar o prejuízo sofrido por um deles.

Cabe trazer a colação um trecho de seu voto.

“Com efeito, o fato de haver vigilância nas áreas comuns, não implica em assunção de responsabilidade pela ocorrência de atos ilícitos praticados pelos seus condôminos”.

Mesmo que não exista por parte do condomínio qualquer responsabilidade em razão de agressões provocadas por condôminos, poderá a direção do prédio acompanhar eventual situação dessa natureza e comunicar às autoridades competentes.

Agindo dessa forma, o condomínio tentará sempre manter a harmonia dentro daquela comunidade.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Defesa do consumidor

STJ define que CDC se aplica a disputa entre condomínio e construtora

Disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio. É o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual o conceito básico de consumidor abrange a coletividade, ainda que ela seja formada por sujeitos indetermináveis.

No caso analisado pelo STJ, um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade.

Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.

Conceito amplo

Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla.

Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

Uma interpretação diferente, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato.

O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido.

“Se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

Condomínio é

consumidor

Esse entendimento não é novidade no STJ. Em 2006, a 2ª Turma confirmou que existe relação de consumo entre condomínio e concessionária de serviço público. Foi permitido que o edifício usasse o Código de Defesa do Consumidor para acionar a Companhia Estadual de Águas e Esgotos por cobrança indevida de taxa de esgoto.

25 anos do CDC

Em 2015, o Código de Defesa do Consumidor completou 25 anos de existência. A revista eletrônica Consultor Jurídico fez uma reportagem mostrando um balanço da lei nesse um quarto de século.

Três projetos de lei (281, 282 e 283) tramitam no Senado e buscam normatizar as relações de consumo na internet, sanar o problema do superendividamento e aperfeiçoar as ações coletivas motivadas por relações de consumo, mesmo em casos relacionados a direitos individuais de homogêneos.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Economia no condomínio

10 medidas para os condomínios reduzirem as despesas em até 30%

Com quase 12 milhões de desempregados, o Brasil vive uma de suas maiores crises. A perda do emprego traz uma redução dos gastos e, consequentemente, o atraso nas contas do mês, inclusive a do condomínio.

“Existem 3 tipos de devedor: o contumaz que tem dinheiro, mas não paga porque não quer. Aquele que atrasa alguns dias, mas paga todos os meses e o que vive uma dificuldade financeira momentânea”, explica o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

A redução de despesas no condomínio nem sempre torna a taxa condominial mais barata, mas evita, muitas vezes, um aumento excessivo e permite investimentos que valorizem os imóveis.

Em outros casos, como por exemplo, a implantação da portaria virtual, a redução de despesas chega atingir 40%, tendo em vista que a folha de pagamento em geral é responsável por 50%, chegando a extremos de 80%, como no caso de prédios pequenos com portaria 24 horas, faxineiro e zelador, do total de gastos de um condomínio.

“Todo condomínio consegue reduzir as despesas se tiver uma gestão eficiente”, explica Karpat. Que complementa, porém, que a redução deve ser consciente e não pode colocar o condomínio em risco, seja de ficar sem dinheiro, ou de efetuar reduções que podem sair caro mais para frente, como por exemplo: ficar sem contrato de elevador, não pagar horas extras aos funcionários quando devidas.”

Para ajudar os síndicos e gestores condominiais na redução de despesas o Dr. Rodrigo Karpat listou 10 medidas eficazes.

Portaria Virtual

Atualmente é a medida que provoca a maior redução de despesas dentro de um condomínio. É possível dispensar todos os funcionários da portaria ou, em alguns casos, de apenas uma entrada do condomínio.

De qualquer maneira, a redução de gastos pode atingir 60% na folha de pagamento e 30% na taxa condominial. Esta é uma tendência que veio para ficar e será implantada em boa parte dos condomínios nos próximos 10 anos.

Iluminação de led

A lâmpada de led economiza 90% de energia em relação a tradicional incandescente.

Fazer a troca de todas as lâmpadas é um investimento que é pago, em média, em 18 meses e, depois disso, provoca uma economia que varia entre 20% e 30% na conta de luz, dependendo do tipo de lâmpada utilizada anteriormente.

Temporizador de luz

A frente do prédio é o único local em que se recomenda ficar aceso durante toda a noite, única e exclusivamente por questão de segurança.

Entretanto, nas demais áreas não existe a necessidade de todas as lâmpadas ficarem acesas, como nas garagens, por exemplo.

Após às 22h, o trânsito de pessoas cai drasticamente e o uso de temporizadores, ou seja, quando o sistema de iluminação só é acionado por um sensor de presença, é a melhor pedida.

Individualização de água

Ainda muitos prédios antigos não possuem a medição de água individualizada.

É notório que o brasileiro só se preocupa quando pesa em seu bolso.

Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos no banho. A individualização do medidor é a solução.

Individualização de gás

Muitos prédios com mais de 20 anos não possuem a medição de gás individualizada, muitos deles utilizavam a caldeira que era o gás central. Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos com o fogão ligado ou o sistema de aquecimento de água. A individualização do medidor é a solução.

Água de reuso e captação de chuva

Atualmente, existem diversas alternativas e tecnologias para o melhor aproveitamento da água.

É possível retirar água do lençol freático em alguns casos, tratar o esgoto doméstico, reutilizar a água consumida e captar a da chuva. A construção de poço requer licença.

Com a crise hídrica nos últimos anos e a previsão de reservatórios cada vez mais vazios, é natural que o valor do metro cúbico suba. O condomínio que pensa em economizar no futuro, precisa investir no presente.

Energia Solar

Apesar de o tempo de retorno ser de 7 anos, em média, como a duração de cada placa é de no mínimo 20 anos, o condomínio consegue lucrar durante 13 anos.

Vale ressaltar que é preciso verificar a incidência de sol de cada localidade para verificar o investimento.

Assessoria Jurídica

Contratar um escritório de advocacia vai muito além de apenas defender o condomínio de possíveis ações trabalhistas e ajuizar processos contra moradores inadimplentes.

Um papel é o de revisar todos os contratos com empresas terceirizadas e renegociar com cada uma delas.

Sempre é possível reduzir e, em tempos de crise, as empresas preferem diminuir a margem de lucro a perder o cliente.

Readequação do quadro de funcionários

Em muitos condomínios existe ou um excesso de funcionários ou um planejamento ruim de escala de serviço que implica no pagamento de horas extras e, assim, gastos desnecessários.

Síndico ou gestor, desde que tenham uma gestão profissional

No passado, era visto como um custo, mas hoje o síndico/gestor profissional compensa financeiramente.

Todos os itens anteriores podem ser implementados por ele.

Assim como as portarias-virtuais, a gestão profissionalizada é uma tendência irreversível. Quantos antes for implementada, mais rápido e maior será a economia.

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