E quando termina o mandato do síndico e ele não convoca

assembleia para nova eleição?

Nenhum mandato de síndico pode exceder o prazo de dois anos, por mais que a convenção do condomínio estabeleça o contrário (conhecido caso de um condomínio cuja convenção “dava” cinco anos para este mandato – absurdo!!!). É que a Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o prazo não possa ser superior a dois anos, podendo, no entanto, renovar-se.

Confira:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Mas, e quando se expira os dois anos e o síndico, ou se esquece, ou mesmo, se acomoda e não convoca assembleia para legitimação de novo mandato? E a palavra correta é mesmo esta: legitimação. É que quem legitima o mandato do síndico é a assembleia. Sem ela não há como afirmar que alguém possua o mandato.

Neste caso, o síndico, mesmo que sem a intenção (em alguns casos isso realmente ocorre), pratica a negligência, já que é sua atribuição, convocar, anualmente, a assembleia ordinária, onde, entre os temas a serem tratados, está o de, eventualmente (de dois em dois anos), eleger (ou reeleger-se) seu substituto.

A lei:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Mas, não cumprindo o síndico o dispositivo acima e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente o representante da massa condominial, onde, a rigor, sequer a assembleia para eleição (neste caso, uma assembleia extraordinária) de um novo representante, ou até, sua recondução ao cargo (lembro que a lei não faz restrição quanto a renovação do mandato, ou seja, não impede que se renove quantas vezes os condôminos achem por bem renovar).

Todos os seus atos são passíveis de anulação, a requerimento da parte interessada, que podem ser, tanto os condôminos, como as instituições bancárias, entre outros.

E o que fazer quando isso acontece? Pois bem, uma vez qualquer condômino “descobrindo” que o mandato do síndico está irregular (vencido), pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter aquela convocação, qualquer valor jurídico.

Neste caso, o correto seria a convocação de assembleia por condôminos, constando como pauta, entre outros assuntos que achem por bem incluir, o de eleição de síndico.

Veja (mais uma vez) a lei:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

E esta é a única forma segura de se garantir a legitimidade do ato. Sem mandato, o (agora) ex-síndico, não tem poderes para, por exemplo, convocar a assembleia para escolha de seu substituto ou, até, sua reeleição. Esta convocação deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos.

E aproveito para lembrar, condômino é aquele em que a unidade se encontre em seu nome. Não vale assinatura de locatário, de filho de condômino ou outra qualquer.

MODELO DE CONVOCAÇÃO:

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MODELO

CONVOCAÇÃO EXTRAORDINÁRIA

CONVOCADA POR CONDÔMINOS

Os condôminos abaixo assinados, amparados pelo artigo 1.355 do Código Civil Brasileiro, convocam todos os demais condôminos, para Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada na sede deste Condomínio, constando como pauta o(s) seguinte(s) assunto(s):

1. ELEIÇÃO DE SÍNDICO EM FACE DE TÉRMINO DE MANDATO.

2. PRESTAÇÃO DE CONTAS DA ATUAL GESTÃO.

Será feita 2ª convocação 30 minutos após a 1ª, caso não haja quorum, realizando-se a Assembleia com o número de presentes, os quais tomarão as decisões necessárias, que terão obrigatoriedade para todos.Os condôminos poderão se fazer representar por procuradores, desde que estejam devidamente habilitados, e com firma reconhecida por tabelião.Em face ao que determina o artigo 1.335 inciso III do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, só poderão votar e participar da Assembleia, os condôminos quites com as suas obrigações condominiais.

Local da Assembleia: Na sede do Condomínio

Data da Assembleia: xx/xx/xx

Hora da Assembleia:

     19:30 (1ª convocação)                           20:00 (2ª convocação)

CONDÔMINOS CONVOCANTES

Assinatura de no mínimo um quarto dos condôminos

Muitas pessoas veem no início de um novo ano a possibilidade de recomeço.

Essa é, portanto, geralmente uma época de planejamento

Que tal planejar, além de realizações pessoais, ações para o condomínio em 2017?

Veja algumas ideias que separamos para você colocar em prática no novo ano.

1. Evitar o desperdício de água

Não é só pela questão financeira, mas pela proteção do meio-ambiente. Cada vez mais, vemos notícias sobre a falta de água em diversos estados brasileiros, e os condomínios podem (e devem) promover ações para o uso consciente deste bem tão precioso. O síndico pode promover campanhas de conscientização.

2. Manter a caixa d’água do condomínio em dia

Além do vazamento promover desperdício de água, ele pode acarretar em danos à estrutura da caixa d’água – por isso é tão importante manter a impermeabilização em dia. O síndico deve estar atento, ainda, à limpeza correta da caixa d’água, para garantir uma água segura para o consumo de todos os moradores.

3. Fazer investimentos que valorizem o condomínio

O síndico é também responsável por manter o condomínio e promover ações que o valorizem. Essa valorização pode trazer benefícios a todos os moradores, facilitando vendas e locações.

4. Ficar atento aos detalhes

Diz o ditado que “o diabo está nos detalhes” – e é a eles que o síndico deve voltar a sua atenção. Com a vistoria constante do condomínio, fica mais difícil ser surpreendido por um vazamento que já esteja afetando a estrutura da edificação, por exemplo. Por isso, para se prevenir, o síndico deve estar sempre alerta.

5. Dar a atenção devida à impermeabilização predial

Um dos itens mais negligenciados nos condomínios é a impermeabilização predial. No entanto, dados apontam que, em todo o país, o percentual de condomínios afetados por problemas de infiltração atinge 80%.

6. Apostar na segurança dos moradores

O condomínio, para ser realmente seguro para todos, precisa muito mais do que sistemas de monitoramento (que, é claro, também são muito importantes). Existem locais que merecem atenção especial, como é o caso da piscina no verão. Sem algumas regras, ela pode se tornar bastante insegura e ser palco de acidentes.

7. Manter a garagem em ordem

Se tem uma área que é fonte de atritos em quase todos os condomínios, essa área é a garagem. Para mantê-la longe de conflitos, o ideal é fazer a manutenção correta, e criar regras para organiza-la.

8. Fazer a manutenção adequada na quadra poliesportiva

As quadras poliesportivas dos condomínios vêm recebendo cada vez mais atenção dos moradores, que têm procurado a prática esportiva no seu tempo livre.

9. Atualizar o regimento interno

Para comportar as novas regras, é importantíssimo manter o regimento interno do condomínio sempre atualizado.

10. Manter a paz entre os moradores

Com tantas pessoas convivendo em um condomínio, os conflitos infelizmente são comuns.

11. Promover ações que integrem os moradores

Outro ditado popular diz que “é melhor prevenir do que remediar” – e isso pode ser aplicado também quando o assunto é conflito entre moradores. Que tal, ao invés de se preocupar com os ânimos acirrados nas assembleias, tentar promover ações que integrem os moradores, e criem um clima harmômico no condomínio? Manter uma horta coletiva pode ser uma alternativa.

12. Entender as atribuições do síndico

Se você é um novo síndico, é essencial que entenda as atribuições do síndico, para desempenhar suas funções de maneira adequada.

13. Entender os direitos do condomínio

Seu condomínio é novo e está apresentando problemas construtivos?

14. Ficar por dentro da legislação

Além de entender suas atribuições, e também da administração do condomínio, um bom síndico deve estar informado sobre a legislação.

15. Ficar atento às unidades

Ser síndico pode ser muito recompensador, mas exige bastante dedicação. Além das áreas comuns, o síndico deve tomar precauções relativas às obras realizadas nas unidades.

16. Colocar as obras em votação

Relativo às obras em áreas comuns, de responsabilidade direta do síndico, preparamos alguns materiais. O ideal é que, sempre que possível, as obras sejam debatidas e aprovadas em assembleia para evitar possíveis disputas judiciais.

17. Contratar bons profissionais

Nada pior do que uma obra que não termina nunca, não é mesmo? Para se prevenir de tantos problemas que podem ocorrer durante as obras no condomínio, existe uma dica que é fundamental: contratar profissionais sérios, com experiência e que entreguem um trabalho de qualidade.

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Passo a passo para contratação de obras no condomínio

Entre tantos deveres dentro de um condomínio que o síndico tem a responsabilidade de executar, como: limpeza, empregados, contas a pagar e a receber, controlar gastos, atender a pedidos de condôminos, assembleias, etc. Ele ainda tem mais um item, não menos preocupante e importante: obras no condomínios.

Essas obras que podem ser de reforma, construção, ampliação e principalmente a manutenção predial, são antes de tudo responsabilidade e muitas vezes dor de cabeça, principalmente quando o síndico não é da área e também não tem no conselho ou mesmo dentre os condôminos, alguém que possa assumir as tarefas de contratar, fiscalizar, pagar e receber a obra quando concluída.

Então, o que fazer ou como proceder quando se está diante de uma situação que é corriqueira no dia a dia de um condomínio? Quais os dispositivos que o condomínio pode lançar mão para orientá-lo, uma vez que estes serviços ou alguns deles são necessários para atender a estrutura residencial? A que órgãos o cidadão pode recorrer para o cumprimento desta responsabilidade?

Para responder estas perguntas é que apresentamos um PASSO A PASSO a ser seguido quando se quer executar qualquer tipo de obra.

Objeto da Obra

O primeiro passo a ser tomado é verificar, em conjunto com o conselho e condôminos, a real necessidade da execução da obra, seja ela por uma necessidade legal, estrutural, estética, funcional ou a exigida manutenção predial, definindo e justificando assim, o objeto da obra.

Serviços Preliminares

Após a definição da obra, o segundo passo é identificar os profissionais que serão necessários e que serão envolvidos pela obra definida, profissionais estes que o síndico tem como principal responsabilidade, verificar a legalidade do exercício de sua profissão, através de suas entidades de classe. Dependo da obra, será necessário um projeto ou vários projetos como arquitetônico, estrutural, instalações, etc. Para manutenções, por exemplo, será necessário um laudo técnico que aponte os serviços necessários.

O condomínio deve procurar a assessoria de uma empresa ou de um profissional capacitado e legalmente habilitado para analisar o projeto, discutir o que realmente é necessário e elaborar uma PLANILHA DE CUSTO GLOBAL da obra com os seus respectivos quantitativos, planilha esta que serve de parâmetro para as empresas licitantes ofertarem seus preços, fiscalização da obra e também para o condomínio avaliar financeiramente o investimento necessário, podendo atualizá-la para a data em que realmente a obra seja iniciada de acordo com os recursos disponíveis.

Esta providência do condomínio será de significativa relevância para os custos finais, pois é a partir daí é que devem ser convocadas as empresas, no mínimo 03 (três), para apresentarem seus orçamentos, tornando as propostas mais equivalentes e consequentemente mais enxutas, trazendo uma ECONOMIA SIGNIFICATIVA PARA A OBRA.

Escolha do Executor

Tanto para a elaboração do projeto, laudo, orçamento, fiscalização ou a própria execução da obra, neste terceiro passo é imprescindível que o síndico não assuma esta responsabilidade, sem antes investigar a documentação legal que todo profissional e toda empresa deve ter para atuar e ser a responsável pelos seus atos. Essa documentação vem desde a inscrição nos órgãos competentes até o pagamento de impostos exigidos por lei, aos órgãos municipais, estaduais e federais. Essa documentação também passa pelas esferas de capacidade jurídica, contábil e técnica. Este passo é importantíssimo quando tomado pelo síndico, pois ele fica com as instituições ao seu lado para defendê-lo em caso de abusos, erros e incompetência por parte dos executores.

Análise de Propostas

Nem sempre, o menor preço ofertado é o melhor preço para execução de uma obra, portanto, é necessário para o quarto passo, a assessoria de profissionais que possam compatibilizar as propostas e garantir a execução da totalidade do escopo.

Execução da Obra

Uma vez escolhida a empresa ou profissional para execução do objeto, o quinto passo a ser tomado é a escolha de um profissional que ajude a fiscalizar a execução de cada serviço e a medida que sejam finalizadas as etapas, liberar a importância a ser paga referente a elas.

Entrega da Obra

Neste último passo, todos os anteriores serão justificados, pois facilitarão a relação entre contratante e contratados a entregar e receber a obra, porém estabelecendo uma responsabilidade conforme a legislação em vigor.

É assim que algo que parece ser difícil e complicado, passa a ser algo que além de solucionar uma demanda, também trás conhecimento e experiência para a continuidade da rotina tranquila do condomínio. Lembre-se que o trabalho de fazer errado é o mesmo de fazer correto, então mãos à obra.

Veja alternativas para condomínios receberem sinal da TV

No apartamento da auxiliar administrativa Gislaine Pereira, em Porto Alegre, já tem TV digital. Ela comprou dois aparelhos novos, com alta definição, para poder ver a programação da RBS com melhor imagem e som.

“Não temos os ruídos, a imagem é muito melhor, sem fantasmas. A qualidade não tem comparação”, afirma.

Seja em grandes condomínios ou em prédios menores, com poucos apartamentos, é possível ter TV aberta com sinal digital para todos os moradores. A melhor maneira de receber bem esse sinal é instalar no topo do prédio uma antena coletiva UHF.

Flávio Alves, técnico de instalação, explica que, em prédios com muitos apartamentos, o ideal é investir em uma central de distribuição de canais.

“Tu faz essa modulação de canal digital na central e distribui para todo o prédio modulado. Então, evita que uma pessoa que tenha cinco TVs antigas dentro de casa, tenha cinco conversores digitais. O sinal já vem pronto para ela, ela vai simplesmente selecionar os canais na TV e vai ter o sinal digital de todas as emissoras disponíveis sem problema nenhum”, garante.

Em prédios menores, onde esse sistema se torna muito caro, o síndico pode optar por colocar apenas a antena coletiva. Assim, cada morador vai precisar de um conversor, caso a TV dele seja de tubo ou de plasma dessas mais antigas, fabricadas antes de 2012. Se o aparelho já for HD, basta ligar o cabo com o sinal fornecido pela antena coletiva direto na TV.

“Essa é a conversa que a gente tem que ter com o síndico, explicar pra ele o que é melhor, o que vai ser mais viável”, diz Flávio.

Em vários prédios, ainda existe aquela velha antena coletiva, usada para sintonizar os canais analógicos, em VHF. Mas dentro de um ano ela não vai mais poder ser usada. Isso porque o sinal analógico vai começar a ser desligado a partir de 31 de janeiro de 2018.

Esse desligamento faz parte de um cronograma determinado pelo governo federal e pela Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). Por isso, os condomínios precisam se adaptar. Muitos já se anteciparam e estão prontos para receber o sinal digital.

“Uma das funções do síndico é ter uma preocupação com o bem-estar dos moradores, e a gente tem a TV com o sinal digital desde 2015 e está funcionando perfeitamente. A qualidade da imagem e do som melhorou muito”, conta Sílvio Pankowski, síndico de um condomínio em Porto Alegre.

O técnico de instalação também relata que já chegou em prédios em que a maioria dos moradores tinha TV por assinatura, mas quem não tinha queria assistir aos canais abertos com qualidade.

“É um direito do consumidor ter TV aberta pra receber a RBS e tantos outros canais que a gente tem”, diz Flávio.

E quem não quer receber os canais abertos com qualidade digital? Por isso, é bom se adaptar logo.

Para saber se você ainda recebe o sinal analógico, fique de olho na sua TV: a partir da próxima terça-feira vai começar a aparecer no canto da tela um A. Se ele aparecer para você, é o aviso de que tem um ano para adaptar a sua televisão para receber o sinal digital.

Se você ainda tem dúvidas, não precisa se preocupar. Ao longo da próxima semana, a RBS TV segue explicando como fazer essa transição e receber de uma vez a nossa programação com a melhor qualidade de imagem e som.

Entenda por que o desligamento do sinal analógico vai ocorrer

O desligamento do sinal analógico de televisão ocorre em razão da implantação do sistema de TV Digital no Brasil, determinado pelo decreto 5.820, de 19 de junho de 2006. Outro motivo é a venda feita pelo governo federal de uma faixa de canais usada pelas TVs para empresas de telecomunicações, que servirá para a ampliação do 4G no país.

Sendo assim, as emissores devem desocupar esta faixa e migrar seus canais digitais e analógicos para uma outra. Diante disso, os canais analógicos deverão ser desligados para comportar todos os canais digitais.

O prazo foi estipulado pelo governo federal e pela Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel), e está regulamentado pela portaria número 3.493, de 26 de agosto de 2016, do Ministério da Ciência, Tecnologia, inovações e comunicações.

Por isso o sinal analógico vai começar a ser desligado a partir de 31 de janeiro de 2018.