Passagem deve estar livre para circulação caso haja incêndio

A discussão sobre a disposição de lixeiras nos andares de condomínios é algo antigo. A Instrução Técnica nº 11/2011 do Corpo de Bombeiros, que atende ao Decreto Estadual nº 56.819/2011, proíbe a disposição de objetos nos andares e corredores, evitando que os mesmos interrompam a passagem em caso de um eventual incêndio.

A retirada das lixeiras dos andares é fundamental para a segurança e para a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Uma prática comum é retirá-las no momento da vistoria do Corpo de Bombeiros e depois coloca-las no lugar novamente. Mesmo que o condomínio receba a renovação do AVBC, se houver um incêndio no mesmo e a irregularidade seja comprovada em caso de sinistro, existe a possibilidade do seguro não pagar pelas reformas do incêndio e o síndico ser penalizado criminalmente.

Mesmo que os síndicos entendam a importância da retirada das lixeiras, nem sempre esse processo é implantado de forma tranquila no condomínio. Muitos moradores se queixam de perder a comodidade gerada pela proximidade dos coletores, acabam se revoltando e jogando os resíduos nas escadas. Então, para auxiliar na implantação desse novo processo e aumentar sua eficácia, veremos algumas dicas a seguir:

1. Para se adequar ao decreto é necessário que haja planejamento. O primeiro passo é encontrar um local adequado aos contêineres que receberão os resíduos. Geralmente a garagem é um local de fácil acesso a todos os moradores, facilitando a implantação e aceitação do novo procedimento;

2. É fundamental que a mudança seja acompanhada de comunicação. Os moradores devem ser avisados com antecedência sobre a retirada das lixeiras e sobre o novo local onde depositarão seus resíduos. A comunicação pode ser realizada por meio de banners, palestras ou comunicados nos quadros de aviso e elevadores;

3. Também é importante que os funcionários estejam preparados para esclarecer possíveis dúvidas dos condôminos. O treinamento, seja ele de funcionários ou de moradores, é muito eficaz. Além de explicar sobre o novo processo, ele pode abordar a importância da coleta seletiva. Já que o condomínio está em mudança, por que não implementá-la e ser mais sustentável?

Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulação das decisões

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata

Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.

Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião.

Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.

Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.

Enviar uma cópia para cada condômino.

A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.

Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos.

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de assembleia

Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos.

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.

O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.

Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. Saiba mais.

Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.

Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos.

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção.

Como proceder para impugnar

Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos.

A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.

O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.

A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

• Permitir que condôminos inadimplentes votem;

• Permitir o voto de representante sem procuração;

• A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça.

Saiba mais sobre procurações.

A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto;

Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional; Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo;

Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos;

Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

Documento é fundamental para o acompanhamento da gestão

A pasta de prestação de contas é uma das ferramentas mais fundamentais de uma gestão condominial boa e transparente.

É ali que está toda a movimentação financeira do condomínio e documentação comprobatória do que foi feito, como notas fiscais do mês, o que foi pago, o que foi recebido, o que foi acordado entre o condomínio e um inadimplente, possíveis ações judiciais, etc.

É realmente um raio-x do que a gestão executou em um mês e um ótimo recurso para o síndico e conselheiros acompanharem a transparência da gestão afim de evitar fraudes e desvios. A pasta pode ser tanto física, com os documentos originais anexados, ou virtual, como já tem acontecido em diversas administradoras, e por ser algo tão relevante para uma boa administração do condomínio, é estranho que em muitos locais esse documento não receba a atenção que merece.

Acesso à pasta

A pasta é um documento do condomínio. Por isso, todos devem ter acesso a ela. Porém, a prioridade, assim que a mesma chega da administradora, é dos conselheiros e do síndico.

Quando o trâmite mensal estiver encerrado, os moradores podem olhar os documentos. Não se deve negar o acesso à pasta. Mas, para a segurança de todos, a mesma deve ficar guardada em um local específico do condomínio ou na administradora. Se algum morador desejar analisar a mesma, deve avisar com antecedência e olhá-la no próprio local. Ele não deve levar a pasta para casa.

O que deve conter a pasta

Há algumas maneiras de se organizar o material, uma vez que o condomínio não é obrigado, por lei, a seguir nenhuma maneira específica de prestar suas contas, como é o caso das empresas.

O ideal é que a pasta contenha em sua estrutura, basicamente, os seguintes pontos:

•Termo de recebimento e verificação de contas (onde síndico e conselheiros assinam);

•Introdução: Índice, resumo, observações ou instruções prévias do conteúdo da pasta;

•Espaço para comentários (do síndico, conselheiros ou condôminos);

•Balancete completo;

•Extrato(s) da(s) conta(s);

•Receitas do condomínio;

•Despesas do condomínio (com documentos originais);

•Relatório sobre inadimplência (acordos judiciais ou não);

•Outras despesas - devem estar discriminadas.

Geralmente, o conteúdo começa apresentando os balancetes de débito e crédito do mês anterior. Há geralmente também um relatório bastante simplificado logo no início, que dá um panorama geral do período sobre o qual a pasta se refere.

O que deve constar e como analisar cada item da pasta:

Balancetes de débito e crédito (demonstrativo financeiro):

Comparar o que está no balancete com o extrato bancário é o primeiro passo.

Confrontar o que entrou e saiu no papel com os apontamentos do banco é de extrema ajuda para ver se realmente o que está escrito ali aconteceu “na vida real”.

Uma boa maneira de começar bem essa conferência é checando o saldo do mês anterior, evitando assim que passe desapercebido qualquer entrada ou retirada no último dia do mês.

Aqui também devem constar itens como aplicações do condomínio, e outros como fundos de reserva, para pagamento de décimo-terceiro dos funcionários, entre outros.

Receitas

A principal receita do condomínio são as taxas condominiais, que devem ser pagas pelos condôminos.

É importante que estejam discriminadas as unidades que estão em dia com as suas obrigações e as que não estão.

Além disso, aqui devem constar também acordos que foram pagos naquele mês, ações pelas quais o condomínio recebeu alguma indenização, aluguel de áreas comuns, como para antena de telecomunicações, salão de festa e outros espaços.

Despesas

Essa é, de longe, a maior parte da pasta.

O ideal é que a mesma esteja organizada por grupos de contas, o que facilita, e muito, o entendimento dos gastos. Também é fundamental que os gastos estejam comprovados com notas fiscais com o CNPJ do condomínio, e não apenas com cupons fiscais ou mesmo com aquele recibo do cartão de débito ou crédito.

Como são comumente divididas as despesas do condomínio:

1) DESPESAS / PESSOAL:

Nessa área devem constar todos os gastos referentes a pessoal – sejam os funcionários próprios ou terceirizados. São eles: folha de pagamento, encargos sociais, férias, rescisões, benefícios, etc.

Outra sugestão é separar, dentro desse grupo, funcionários próprios e terceirizados.

2) DESPESAS / CONSUMO:

Nesse grupo devem estar discriminados os gastos com água, luz, gás e internet (se for o caso). Importante checar se os pagamentos estão sendo feitos dentro do vencimento.

3) DESPESAS / MANUTENÇÃO:

Aqui devem estar listados os contratos de manutenção do condomínio, como os do elevador, portões, para-raios, equipamentos de segurança, etc.

4) DESPESAS / ADMINISTRATIVO:

Nessa parte estão os gastos referentes ao seguro do condomínio, administradora, síndico profissional (se houver), despesas bancárias, etc.

Inadimplência

Aqui devem ser listados os condôminos que não estão em dia com as suas obrigações com o condomínio, explicitando quanto estão devendo.

Como a pasta de prestação de contas é um instrumento da gestão financeira do empreendimento e não está disponível ou exposta nas áreas comuns, não há problema em ter nomes dos inadimplentes listados.

Caso haja inadimplentes que estejam fazendo acordo, é importante que se acompanhe, até o fim do parcelamento, se as prestações foram citadas na parte de “receitas” do condomínio. Os acordos citados devem ser tanto judiciais como extra-judiciais.

Outros

O condomínio pode ter outras despesas também. Se houver uma grande obra acontecendo, por exemplo, pode abrir um grupo do tipo enquanto a benfeitoria estiver acontecendo e concentrar, ali, os gastos da mesma.

Outras despesas ou despesas diversas devem ser detalhadas com as notas e recibos, como nos itens anteriores e não apontar um total geral.

Outra boa sacada para quem não está acostumado a acompanhar a pasta é comparar não apenas o saldo total do mês anterior com o do início do mês, mas fazer um levantamento de cada um.

Além disso, também é interessante que a pasta esteja de acordo com o mês útil – que comece no dia 1 e termine no dia 30 – evitando períodos do dia 10 de janeiro a 9 de fevereiro, por exemplo.

Outra sugestão é que haja um índice na pasta, explicitando como ela está organizada e dividida, facilita bastante a leitura e conferência. Para tanto, é fundamental que a pasta esteja com as folhas numeradas.

Sinais de alerta

Nem sempre onde há fumaça, há fogo. Mas é importante evitar algumas posturas na pasta de prestação de contas, que demonstram pouca transparência.

• Gastos sem notas fiscais: sempre se deve pedir notas fiscais em compras ou contratação de serviços envolvendo o condomínio.

• Inadimplentes: quando houver pagamento em aberto, o mesmo deve ser feito com um boleto no nome do condomínio.

• Saldos diferentes: é fundamental que o saldo contábil e o bancário coincidam.

• Dúvidas: quando houver qualquer tipo de dúvida, é fundamental que a administradora ou o síndico ajude a esclarecê-la. O costume é que as observações sejam devolvidas à empresa juntamente com a pasta.

• Multas disfarçadas: É esperado que as contas do condomínio sejam pagas em dia havendo saldo para isso. Por isso, é importante questionar quando os compromissos não estão sendo saldados na data correta, gerando multas e onerando o condomínio.

• Conta no nome do síndico: em condomínios novos, onde ainda não há CNPJ, pode-se abrir uma conta no nome do síndico. Mas essa situação deve durar, no máximo, três meses. Assim que o condomínio puder, abra uma conta com o seu CNPJ.

Quando algumas dessas situações acima deixar alguém no condomínio desconfortável, é fundamental que o síndico analise o caso, se for necessário, questionar e propor melhorias com a administradora.

Como é ela quem faz a pasta, melhores práticas poderão ser adotadas no futuro quando há uma conversa entre as partes.

A pasta no condomínio

O ideal é que a pasta não demore para chegar ao condomínio. Quem faz uso de pasta de prestação de contas virtual não costuma ter esse problema, já que o arquivo é atualizado em tempo real.

Não há uma regra sobre quem deve ler primeiro a pasta, se o síndico ou o conselho.

O importante é que estejam todos a par das finanças do empreendimento.

A pasta pode ficar arquivada tanto na administradora como no condomínio, por cinco anos.

Responsabilidade e papel do conselho

A responsabilidade pelo condomínio, sabemos, é do síndico. É ele quem responderá civil e criminalmente, entre outras esferas judiciais, caso haja algum problema com o condomínio.

O conselho fiscal tem sua responsabilidade caracterizada de acordo com a convenção.

Por isso, o que pode acontecer ao conselheiro que assina a pasta sem a devida leitura depende bastante.

Já o síndico assinar ou não a pasta não gera tantas dúvidas.

Quando nem o síndico e nem o conselho consegue “olhar com carinho” para a pasta de prestação de contas, uma boa opção pode ser contratar uma empresa de auditoria para acompanhar as contas.

Checklist dos documentos

Veja um resumo do que deve ser checado na pasta:

1. Balancetes: Conferir todos os saldos do condomínio, e não apenas o final

2. Tributos: checar, dentro de cada grupo de contas, se tributos e impostos estão sendo pagos

3. Pagamento em dia: analisar se está sendo tudo pago dentro do vencimento

4. Inadimplentes: comparar se houve entrada em “receitas” quando uma unidade sair da lista de devedores

5. Ações judiciais: Se o condomínio ganhou, deve haver uma entrada de dinheiro. Se perdeu, a saída também deve estar sinalizada.

Medidas penais e civis podem ser adotadas por aqueles que se incomodam

com a “maré” que invade o apartamento

Noite de verão, janelas dos apartamentos do condomínio abertas e começa a entrar aquele cheiro pela janela. A “maré” vem de um desconhecido e incomoda quem não está curtindo a mesma vibe. Um vizinho quebra o silêncio na vizinhança pacata: “Tem maconheiro no prédio!”, grita da janela. Outro dia, uma vizinha incomodada também se irrita: “Fecha a janela, maconheiro!”. Mas, além dos gritos, que outras medidas podem ser tomadas? O uso de maconha não é lícito no Brasil, mas isso não impede que a prática de fumar um baseado seja banal. Enquanto tramitam na Justiça ações sobre a descriminalização do uso da cannabis, aqueles que se sentem incomodados podem recorrer a medidas no âmbito do direito.

Uma ação sobre descriminalização do uso da maconha aguarda decisão no Supremo Tribunal Federal (STF). Em discussão, está a constitucionalidade do artigo 28 da Lei 11.343/2006 que especifica as penas para quem portar, guardar ou consumir drogas. Independentemente do debate sobre a descriminalização, como ocorre com o cigarro, quem não consome muitas vezes se incomoda com seus efeitos e questiona sobre soluções.

Alexandre Marques, advogado especialista em direito condominial e vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Paulo, observa que este tipo de problema é comum em condomínios de todas as classes sociais. Ele explica que, em geral, o problema é entre vizinhos e as principais medidas devem ser tomadas na Justiça. Mas a administração do condomínio também pode agir se o problema atingir a coletividade.

Como o síndico pode agir?

Circular coletiva: esse deve ser o primeiro passo. O síndico pode soltar um comunicado não só para o suposto usuário, mas para todos os moradores alertando que é proibido o uso de fumígenos em geral, cigarrilhas de palha e assemelhados – o usuário de maconha deve entender esse recado. Também deve avisar que é autorizado fumar na sacada desde que isso não atrapalhe outros moradores.

Carta individual: caso a circular não tenha efeito, é possível enviar uma carta individual com o mesmo conteúdo.

Multa: se o problema afetar a coletividade, e não apenas um vizinho, é possível dar uma advertência e, em caso de reincidência, aplicar uma multa.

O advogado Adib Abdouni, especialista em direito constitucional e direito penal, explica que o vizinho usuário de maconha pode ser questionado por usar o local para outra finalidade que não seja a moradia – no caso, o consumo de drogas.

O artigo 1.335 do Código Civil cita entre os deveres dos condôminos: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

E a Lei Antifumo (nº 12.546/2011) proíbe “uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público”. Isso facilita a proibição em áreas comuns, como corredores e garagem.

E se for dentro do apartamento?

Para Abdouni, a restrição da Lei Antifumo se aplica a um vizinho que fuma na sacada e a fumaça se espalha para as casas dos outros.

Mas se o vizinho argumentar que está fumando em seu apartamento e ninguém tem nada com isso?

De fato, a Constituição Federal prevê que “a casa é asilo inviolável do indivíduo”. Mas isso não significa que o morador possa fazer o que bem entender. “O vizinho tem direito à moradia, mas não tem o direito de violar o direito dos outros. A partir do momento que mora em condomínio, tem que respeitar pessoas que vivem em comunidade”, observa o especialista em direito constitucional e em penal

Assim como o morador não pode jogar futebol na sala ou aumentar o volume do som à última potência, também não pode fumar maconha e exalar um cheiro que vai perturbar os outros vizinhos.

É possível fixar multas e, em casos extremos, o morador pode até ser convidado a se retirar do condomínio. Ele não perde o direito à propriedade, mas pode perder o direito de morar no local se não respeitar a sua finalidade”, explica Abdouni.

Adianta chamar a polícia?

O professor de direito penal do Unicuritiba José Carlos Portella Junior explica que o porte de drogas é um crime de baixo potencial ofensivo. “Não comporta prisão. A pessoa terá que cumprir alguma medida alternativa”. A lei prevê advertência, prestação de serviços à comunidade ou comparecimento à programa ou curso educativo.

Abdouni explica que, por mais que a pessoa não cumpra pena de prisão, pode ser detida e levada para a delegacia para prestar esclarecimentos. No mínimo, terá complicações burocráticas a resolver.

Além disso, um dos problemas da legislação brasileira é que não há especificação de quantidade para distinguir o usuário do traficante. Por isso, uma pessoa que porte drogas só para consumo pode ser investigada por tráfico. “O usuário fica suscetível e podem até lhe imputar responsabilidade por tráfico dependendo da quantidade da droga e das circunstâncias”, explica Portella Junior.

Mas o vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Paulo alerta que, pela inviolabilidade da residência, a polícia não pode entrar sem mandado. “A polícia não vai entrar no apartamento para dar flagrante do uso de maconha. Poderia acionar em caso de suspeita de tráfico de droga.”

E se for na rua?

Na rua, é mais difícil aplicar medidas na esfera cível. A alternativa seria recorrer à legislação penal e chamar a polícia. Se o fumante estiver se deslocando, a dificuldade para fazer a denúncia aumenta, e aí a opção mais eficaz é tentar desviar da fumaça mesmo.