Inicialmente indicamos os dispositivos legais atinentes ao tema da destituição do síndico e quórum para tal deliberação assemblear, não se deslembrando que a aplicação da Lei 4.591/64, revogada parcialmente, deve ser subsidiária, no que não conflitar com os princípios e regras gerais insertos no Código Civil.

O § 5º do art. 22 da Lei 4.591/64 assim dispõe:

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.

Com a entrada em vigor da Lei 10.406/02 as convenções condominiais passaram a observar regra diferente para a destituição de síndico:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Não nos resta dúvida de que quando a convenção é silente acerca do tema, vale a previsão do Código Civil, ou seja, quórum da maioria absoluta dos membros presentes à assembleia. Mas e quando a convenção estabelece quórum qualificado superior ao previsto no Código Civil? Nossos tribunais ainda não pacificaram o entendimento.

A natureza estatutária da convenção a insere hierarquicamente em um patamar inferior ao Código, assim, apesar da autonomia dos condôminos em auto-regulamentar suas condutas, não poderão conflitar com normas editadas pelo poder público, cuja observância se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública.

Neste raciocínio lógico, é de se afirmar que o quórum para destituição do síndico deve seguir o previsto no Código Civil, no entanto, tal posicionamento não foi adotado pela 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo em recente julgamento a um recurso de agravo de instrumento, cuja ementa se transcreve:

Anulação de assembléia de condomínio – Destituição de síndico – Não obediência ao quorum de 2/3 previsto na Convenção – Admissibilidade – O quorum de maioria previsto no art. 1.349 do Código Civil se aplica somente às convenções criadas após a vigência do código – Recurso provido, por maioria, vencido o 2º juiz, que fará declaração de voto. (Agravo Instr. n.º 0276915-63.2010.8.26.0000, 9ª Câm. Dir. Privado, Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida, j. 22.2.2011). g.n.

No caso concreto, a convenção do condomínio, elaborada anteriormente ao Código Civil, previa o quórum de 2/3 dos condôminos e o ilustre relator entendeu não ser matéria de ordem pública a ensejar a obrigatoriedade de aplicação da norma do diploma substantivo, devendo prevalecer a vontade dos condôminos.

No entanto, do voto divergente do emérito Des. Grava Brazil há de se destacar o entendimento pela aplicabilidade da norma contida no art. 1.349 do Código Civil, uma vez ter vindo para revogar a disciplina do art. 22 da Lei 4.591/64, com o qual concordamos.

Corroborando a tese aqui defendida, colacionam-se os seguintes julgados:

CONDOMINIO – Destituição de síndica – Assembléia Geral Extraordinária Vício decorrente do quorum de deliberação não caracterizado – Divergência entre o quorum estabelecido na Convenção Condominial, 2/3 dos condôminos presentes à Assembléia, e da regra contida no art. 1.349 do Código Civil, a exigir a maioria absoluta dos presentes à Assembléia – Natureza estatutária da Convenção de Condomínio – Prevalência do Código Civil de 2002 em relação às regras contidas em convenções firmadas e registradas anteriormente a sua vigência – Aplicação subsidiária da Lei 4.591/64 no que não conflitar com os princípios e regras do CC/2002 – Eleição de novo síndico, não proprietário da unidade condominial – Impropriedade da exigência imposta em Convenção quanto à prévia comprovação de “habilitação técnica” – Condição não contida no art. 1.347 do CC/2002 que deve ser havida como não escrita – Afastado pedido de redução da honorária – Valor que remunera adequadamente o patrono – Sentença mantida – RECURSO NÃO PROVIDO (Ap. Cível n. 567.613-4/8- 00, 7ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Elcio Trujillo, Julgado em 1.4.2009).

Ação anulatória de assembléia condominial cumulada com indenização Revogação parcial da Lei n.° 4.591/64, em seu art. 22, § 5º, ante a superveniência de nova legislação e no que corresponde à destituição de síndico aplicação do artigo 1.349 do Código Civil vigente – Assembléia geral extraordinária foi designada, dentre outros propósitos, com o fim de destituir a síndica Obedecido o procedimento para designação da assembléia extraordinária e devidamente motivada a destituição da síndica, cuja administração não atendia o interesse da coletividade, não há se falar em dever de indenizar a título de danos morais – Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo Recurso não provido. (Apelação Cível n.º 0129751-36.2006.8.26.0000, 1ª Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Helio Faria, Julgado em 11.10.2011).

Condomínio. Destituição de síndico teve origem em votos pela maioria absoluta dos presentes na assembléia geral. Validade e eficácia do ato. Aplicação do artigo 1.349 do Código Civil. Artigo 22 da Lei n.° 4.591/64 não pode prevalecer. Apelo desprovido. (Apelação 9251294-76.2008.8.26.0000, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, julgado em 25/02/2010, DJE 18/03/2010

O dispositivo do art. 1.349 refere-se ao voto da maioria dos membros da assembléia e não da massa condominial, conforme ensina Francisco Eduardo Loureiro, citado no acórdão da Apelação n.º 9251294-76.2008.8.26.0000, ementada logo acima.

Segundo Francisco Eduardo Loureiro, comentando o artigo 1.349 do Código Civil vigente:

“Explicita a lei o ‘quorum’ necessário para a destituição do síndico, ou seja, pela ‘maioria absoluta de seus membros’. Mais uma vez é defeituosa a redação do preceito. Membros do condomínio ou membros da assembléia? A maioria absoluta é dos presentes à assembléia, metade mais um das frações ideais dos condôminos aptos a votar (…)”. (Código Civil Comentado, 1ª ed., Editora Manole, 2007, p. 1.225).

Em nossa opinião portanto poderá ser destituído o síndico em assembléia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta dos presentes, mesmo que a convenção indique diferente quórum.

Em conclusão, de acordo com nossa prática e conhecimento, podemos afirmar com segurança que, caso a convenção não estipule quórum, forma e condições específicas ou especiais para a destituição do síndico, este poderá ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos presentes à assembléia geral convocada para este fim. Caso haja disposição convencional por maior quórum, a questão sujeitar-se-á ao crivo do Poder Judiciário.

Michel Rosenthal Wagner

www.mrwadvogados.adv.br

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Conheça os caminhos possíveis para lidar com esse mal

Desde que se começou a viver em condomínio, a inadimplência é um problema presente. Seja o devedor contumaz (aquele que está sempre com as suas cotas atrasadas) ou aquele que passa por um problema financeiro pontual, não pagar suas responsabilidades com o condomínio deixa o clima pesado e faz com que a massa adimplente se responsabilize pelos custos daquele que não anda colaborando com as suas despesas.

Pensando nisso, listamos para você uma série de medidas que podem ser tomadas. O primeiro passo, porém, deve ser procurar o devedor para uma conversa, e oferecer soluções como parcelamento da dívida, por exemplo – tudo já previamente acordado em assembleia.

Por outro lado, não vale a pena esperar muito antes de entrar com uma ação judicial contra o mau pagador. O prazo considerado ideal entre os entrevistados foi de três a quatro meses de inadimplência.

Se não houver acordo, veja as alternativas que o condomínio tem para receber seus atrasados o mais rápido possível:

Uma vez por mês, alguém da administradora do condomínio, ou o próprio síndico, fica disponível para os moradores que gostariam de pagar suas dívidas. É importante que as possibilidades de pagamento e parcelamento sejam claramente discutidas e aprovadas em assembleia, evitando que o síndico arque com uma responsabilidade maior do que deve.

Lei 13.160/2008 – Protesto de inadimplentes

Essa lei refere-se ao estado de São Paulo, mas outros estados como Rio de Janeiro e Ceará também permitem cadastrar o nome dos inadimplentes de condomínio nas listas de proteção ao crédito.

Vale salientar que o síndico não deve, sozinho, tomar a decisão de protestar o condômino em débito com o condomínio. O ideal é que o assunto seja posto em pauta em assembleia e que haja uma ata explicando como isso poderá ser feito: depois de quantos meses de inadimplência, por exemplo, o condomínio poderá mandar o nome do devedor ser protestado.

Lei 11.232/2005

Essa lei federal serviu para agilizar os pagamentos devidos quando há algum tipo de condenação na Justiça. O devedor deve pagar sua parte ou entrar com recurso em até 15 dias. Caso contrário, deve arcar com multa de 10% sobre o valor da dívida.

A ideia da lei foi evitar que recursos e mais recursos se somem e alonguem cada vez mais o prazo de pagamento dos devedores.

Essa mudança na lei não privilegiou apenas os moradores de condomínios, mas todos os processos movidos do ordenamento civil.

Aumento dos juros

Uma das maiores queixas dos moradores de condomínio a respeito das mudanças do novo Código Civil foi o teto da multa a ser paga pelos inadimplentes: 2% ao mês. Mesmo assim, a comunidade condominial é livre para fixar os juros cobrados dos devedores.

Para tanto, deve-se convocar uma assembleia para esse fim, para que haja essa alteração na convenção. A aprovação se dá com a anuência de dois terços dos condôminos.

O sugerido pelas fontes consultadas foram juros de no máximo 10% ao mês. Dessa forma, as cotas condominiais atrasadas não são deixadas de lado pelos devedores.

Se, por um lado, conseguir o voto de 2/3 dos condôminos parece difícil (como exige o Código Civil para alterar a Convenção), esta é uma questão com as maiores probabilidades de mobilizar a comunidade.

Multa de até dez cotas condominiais

Aquele considerado devedor contumaz pode ser penalizado por essa conduta, de acordo com o novo Código Civil:

- Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

- Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Câmaras arbitrais e de mediação

As Câmaras arbitrais e de mediação são instituições privadas de direito. A ideia é que elas sejam usadas como uma alterativa à Justiça comum.

Caso as partes se entendam em uma arbitragem, o acordo tem valor formal – o mesmo que uma sentença expedida pela Justiça comum e não cabe apelação. Já em uma mediação, o acordo pode ser registrado como título extra oficial, e pode ser executado na Justiça caso uma das partes não o cumpra.

A arbitragem ainda é pouco utilizada para a resolução de conflitos condominiais, principalmente porque não se pode obrigar uma das partes a comparecer à arbitragem. A mediação tem se mostrado mais presente, graças à câmara de mediação do Secovi-PE, que também não pode obrigar uma das partes a comparecer à mediação.

Porém, se conseguirem chegar a um acordo, isso será extremamente vantajoso para o condomínio, que economiza dinheiro com custas processuais, perícias, entre outros, advogados e tempo, já que recebe antes o valor devido.

Vale lembrar que uma ação de cobrança na Justiça comum pode demorar até dez anos para ser paga. Os custos dependem de cada câmara, mas podem variar de acordo com o número de horas investido na causa ou ter um valor fechado.

Caso não tenha sido estipulado um prazo para o pagamento, ele deve ser efetuado em até 180 dias.

Juizado Especial Cível

Quem não gostaria de, ao entrar com um processo, ter atendimento rápido, não precisar de advogado, além de saber que não ficará anos para ter sua ação julgada?

Essa é a proposta da maioria dos Juizados Especiais Cíveis (JEC), também conhecidos anteriormente como Tribunais de Pequenas Causas.

Lá, as ações com valor de até 20 salários mínimos não precisam do acompanhamento de advogado. Nos valores entre 20 a 40 salários mínimos, já é necessária a contratação do profissional.

Porém, mesmo nos casos com valores abaixo dos 20 salários, é recomendada a presença de um advogado, para que o síndico tenha um aconselhamento profissional.

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Partindo do principio legal (Cód. Civil) de que é dever do Condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (Art. 1.336-IV), e de que por mais que tentem me convencer, até esta data nunca vi um cão (por maior ou menor que seja) que não dê nem que seja, uma latidinha de vez em quando. E quanto às suas necessidades fisiológicas (cocô e xixi mesmo)? Quem vai me dizer que eles não fazem? E mais, que tais excrementos não exalam mau cheiro? E quanto aos passeios, que sempre começam pelos corredores, passam pelos elevadores, pela portaria...... até chegar às calçadas, quando chegam, pois muitos deles passeiam mesmo pelo jardim do condomínio. Assim, totalmente despercebido, o cão jamais vai passar, não podendo o Regimento Interno deixar de criar regras de convivências com os animais.

É óbvio que a proibição de animais nos apartamentos por si só não é possível, já que não há qualquer dispositivo legal que ampare o condomínio nisso, por mais que a convenção ou o regimento interno preveja. É que, dentro do princípio do direito da propriedade, dentro de cada casa, cada um tem o que assim achar por bem ter, desde que sejam respeitadas as regras da boa convivência. Portanto, para que se proíba, há de se ter uma causa, como por exemplo, aquilo previsto no Artigo 1.336-VI do Código Civil. Caso contrário, nada se pode fazer. Estando o animal convivendo harmonicamente na edificação, não há do que se falar em proibir por proibir.

O que entendem os Tribunais:

RECURSO DE APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA. VEDAÇÃO DE PERMANÊNCIA DE ANIMAL EM APARTAMENTO. REGRA EXISTENTE NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CABÍVEL RELATIVIZAÇÃO, SENDO INVÁLIDA A VEDAÇÃO ABSOLUTA. INTERPRETAÇÃO EM CONSONÂNCIA À VISTA DO ARTIGO 19 DA LEI 4.591. CASO EM QUE NÃO HÁ PROVA DE QUE O ANIMAL DE ESTIMAÇÃO DA AUTORA OCASIONE INCÔMODOS AOS DEMAIS CONDÔMINOS. INVÁLIDA, AINDA, A INCIDÊNCIA DA MULTA POR INFRAÇÃO À REFERIDA CLÁUSULA, DEVENDO OS VALORES COBRADOS A ESSE TÍTULO SEREM DEVOLVIDOS À AUTORA. RECURSO PROVIDO. TJ-RS - Apelação Cível : AC 70029933611 RS.

CIVIL. CONDOMÍNIO. ANIMAL EM APARTAMENTO. A PROPOSITO DE ANIMAL EM APARTAMENTO, DEVE PREVALECER O QUE OS CONDOMINOS AJUSTARAM NA CONVENÇÃO. EXISTENCIA NO CASO DE CLAUSULA EXPRESSA QUE NÃO ATRITA COM NENHUM DISPOSITIVO DE LEI. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 161737 RJ 1998/0000133-6 (STJ).

ANIMAL DE PEQUENO PORTE, APARTAMENTO, DECORRêNCIA, PREVISÃO EXPRESSA, PROIBIÇÃO, CONVENÇÃO, CONDOMÍNIO.

AÇÃO COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO - CRIAÇÃO DE ANIMAL EM APARTAMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA DA PERTURBAÇÃO AO SOSSEGO, SAÚDE E SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS - PROIBIÇÃO CONTIDA EM NORMA INTERNA - INAPLICABILIDADE. - O condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4591 /64. - A regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais moradores. - Inexistindo provas de que tais danos estão ocorrendo, permite-se a criação dos animais, não se justificando a aplicação de qualquer penalidade por esse motivo. TJ-MG - 200000048892940001 MG 2.0000.00.488929-4/000(1) (TJ-MG).

Independentemente do que venha a ser decidido nas questões judiciais e para que a harmonia e a ordem sejam mantidas, algumas regras (aqui em forma de dicas) devem ser observadas:

•Rigor no Regimento Interno:

Evite proibição genérica, crie regras de convivência do animal, a exemplo de: que seja de pequeno porte; de temperamento dócil; que se mantenha o animal vacinado e vermifugado e que se proíba sua circulação pelas áreas comuns, por exemplo.

•Rigor na higiene:

Que seu dono dê os banhos regularmente, que o ambiente onde o animal conviva seja rotineiramente higienizado; que a ração seja servida em pratos próprios, assim como a água de beber. Óbvio que estas dicas não podem ser previstas no Regimento Interno, apenas nas campanhas internas.

•Rigor no sossego:

Deve-se tomar todas as providências para que o animal produza ruídos (ex: latido de cães, cantos altos de pássaros). Uma boa dica é que, quando o animal estiver sozinho em casa, que deixe próximo a ele, um radinho de pilha ligado, o som faz com que ele não se sinta abandonado.

•Rigor na Segurança:

Devem-se evitar animais de grande porte ou de temperamento forte. Répteis ou roedores devem ter cuidado em dobro.

E ainda:

Uma Convenção de Condomínio bem elaborada, que contemple um Regimento Interno rigoroso, fará com que os donos destes animais tenham mais cuidado com eles.

Inaldo Dantas – Advogado

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Desde o mês passado, toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação (Sinduscon-SP).

Representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão. Além disso, cabe a ele a defesa dos interesses de todos os condôminos

Entrou em vigor a NBR 16280 (ABNT) que trata das regras aplicada`as reformas, que passa a obrigar a existência de um responsável técnico, de um laudo assinado por engenheiro ou arquiteto.

 É ai que entra a responsabilidade do síndico. Sendo omisso, ou seja, havendo uma reforma na unidade sem que ele exija o cumprimento da norma, e permita a continuidade da obra, estará praticando ato ilícito (a omissão também é crime). O poder de proibir é amparado no Código Civil, que assim prevê:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

E por que ele deve proibir: 

Uma vez considerando que a obra (ou reforma) possa vir a causa e risco à edificação ou aos moradores, ele (o síndico) por si só não teria o conhecimento técnico para diagnosticar. Com a norma, ele deve exigir que o interessado recorra a um especialista atestar a segurança da edificação com a intervenção que se propõe.

E qualquer serviço deve ter o laudo

A princípio sim, salvo aqueles pequenos serviços considerados como de manutenção, a exemplo de uma simples repintura, ou a substituição de uma torneira, por exemplo. O problema é que, nem sempre o síndico tem conhecimento da dimensão do serviço que está sendo executado na unidade, dai se preocupar em que tal documento seja apresentado, quando se tem conhecimento, por exemplo, do trânsito de outros produtos (revestimentos, esquadrias, etc.).

 E os serviços do Condomínio devem obedecer esta norma? 

Muito se tem falado das obras nos apartamentos, onde o síndico deve exigir o laudo. Mas, e nos casos das interferências nas áreas comuns do edifício, existe a obrigatoriedade? Quem deve exigir tal documento? É óbvio que para os serviços nas áreas comuns a exigência é a mesma, já que integra a edificação como um todo, assim como os apartamentos. A exigência deve também ser do síndico que, uma vez sendo descoberto que ele desobedeceu a regra, deverá responder por esta desobediência com no mínimo, a perda de mandato, já que deixou de cumprir com uma das regras, a de cumprir e fazer cumprir a lei.

Fim do amadorismo

 Para os especialistas na área, esta nova norma "fecha um circuito" completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575). "A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra", afirma Jerônimo Cabral Fagundes Neto, secretário da Comissão de Estudo da norma e diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia. 

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “‘Zé da colher’, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

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