Animais em apartamento
02 Jul 2014

Partindo do principio legal (Cód. Civil) de que é dever do Condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (Art. 1.336-IV), e de que por mais que tentem me convencer, até esta data nunca vi um cão (por maior ou menor que seja) que não dê nem que seja, uma latidinha de vez em quando. E quanto às suas necessidades fisiológicas (cocô e xixi mesmo)? Quem vai me dizer que eles não fazem? E mais, que tais excrementos não exalam mau cheiro? E quanto aos passeios, que sempre começam pelos corredores, passam pelos elevadores, pela portaria...... até chegar às calçadas, quando chegam, pois muitos deles passeiam mesmo pelo jardim do condomínio. Assim, totalmente despercebido, o cão jamais vai passar, não podendo o Regimento Interno deixar de criar regras de convivências com os animais.

É óbvio que a proibição de animais nos apartamentos por si só não é possível, já que não há qualquer dispositivo legal que ampare o condomínio nisso, por mais que a convenção ou o regimento interno preveja. É que, dentro do princípio do direito da propriedade, dentro de cada casa, cada um tem o que assim achar por bem ter, desde que sejam respeitadas as regras da boa convivência. Portanto, para que se proíba, há de se ter uma causa, como por exemplo, aquilo previsto no Artigo 1.336-VI do Código Civil. Caso contrário, nada se pode fazer. Estando o animal convivendo harmonicamente na edificação, não há do que se falar em proibir por proibir.

O que entendem os Tribunais:

RECURSO DE APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA. VEDAÇÃO DE PERMANÊNCIA DE ANIMAL EM APARTAMENTO. REGRA EXISTENTE NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CABÍVEL RELATIVIZAÇÃO, SENDO INVÁLIDA A VEDAÇÃO ABSOLUTA. INTERPRETAÇÃO EM CONSONÂNCIA À VISTA DO ARTIGO 19 DA LEI 4.591. CASO EM QUE NÃO HÁ PROVA DE QUE O ANIMAL DE ESTIMAÇÃO DA AUTORA OCASIONE INCÔMODOS AOS DEMAIS CONDÔMINOS. INVÁLIDA, AINDA, A INCIDÊNCIA DA MULTA POR INFRAÇÃO À REFERIDA CLÁUSULA, DEVENDO OS VALORES COBRADOS A ESSE TÍTULO SEREM DEVOLVIDOS À AUTORA. RECURSO PROVIDO. TJ-RS - Apelação Cível : AC 70029933611 RS.

CIVIL. CONDOMÍNIO. ANIMAL EM APARTAMENTO. A PROPOSITO DE ANIMAL EM APARTAMENTO, DEVE PREVALECER O QUE OS CONDOMINOS AJUSTARAM NA CONVENÇÃO. EXISTENCIA NO CASO DE CLAUSULA EXPRESSA QUE NÃO ATRITA COM NENHUM DISPOSITIVO DE LEI. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 161737 RJ 1998/0000133-6 (STJ).

ANIMAL DE PEQUENO PORTE, APARTAMENTO, DECORRêNCIA, PREVISÃO EXPRESSA, PROIBIÇÃO, CONVENÇÃO, CONDOMÍNIO.

AÇÃO COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO - CRIAÇÃO DE ANIMAL EM APARTAMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA DA PERTURBAÇÃO AO SOSSEGO, SAÚDE E SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS - PROIBIÇÃO CONTIDA EM NORMA INTERNA - INAPLICABILIDADE. - O condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4591 /64. - A regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais moradores. - Inexistindo provas de que tais danos estão ocorrendo, permite-se a criação dos animais, não se justificando a aplicação de qualquer penalidade por esse motivo. TJ-MG - 200000048892940001 MG 2.0000.00.488929-4/000(1) (TJ-MG).

Independentemente do que venha a ser decidido nas questões judiciais e para que a harmonia e a ordem sejam mantidas, algumas regras (aqui em forma de dicas) devem ser observadas:

•Rigor no Regimento Interno:

Evite proibição genérica, crie regras de convivência do animal, a exemplo de: que seja de pequeno porte; de temperamento dócil; que se mantenha o animal vacinado e vermifugado e que se proíba sua circulação pelas áreas comuns, por exemplo.

•Rigor na higiene:

Que seu dono dê os banhos regularmente, que o ambiente onde o animal conviva seja rotineiramente higienizado; que a ração seja servida em pratos próprios, assim como a água de beber. Óbvio que estas dicas não podem ser previstas no Regimento Interno, apenas nas campanhas internas.

•Rigor no sossego:

Deve-se tomar todas as providências para que o animal produza ruídos (ex: latido de cães, cantos altos de pássaros). Uma boa dica é que, quando o animal estiver sozinho em casa, que deixe próximo a ele, um radinho de pilha ligado, o som faz com que ele não se sinta abandonado.

•Rigor na Segurança:

Devem-se evitar animais de grande porte ou de temperamento forte. Répteis ou roedores devem ter cuidado em dobro.

E ainda:

Uma Convenção de Condomínio bem elaborada, que contemple um Regimento Interno rigoroso, fará com que os donos destes animais tenham mais cuidado com eles.

Inaldo Dantas – Advogado

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Desde o mês passado, toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação (Sinduscon-SP).

Representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão. Além disso, cabe a ele a defesa dos interesses de todos os condôminos

Entrou em vigor a NBR 16280 (ABNT) que trata das regras aplicada`as reformas, que passa a obrigar a existência de um responsável técnico, de um laudo assinado por engenheiro ou arquiteto.

 É ai que entra a responsabilidade do síndico. Sendo omisso, ou seja, havendo uma reforma na unidade sem que ele exija o cumprimento da norma, e permita a continuidade da obra, estará praticando ato ilícito (a omissão também é crime). O poder de proibir é amparado no Código Civil, que assim prevê:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

 

E por que ele deve proibir: 

Uma vez considerando que a obra (ou reforma) possa vir a causa e risco à edificação ou aos moradores, ele (o síndico) por si só não teria o conhecimento técnico para diagnosticar. Com a norma, ele deve exigir que o interessado recorra a um especialista atestar a segurança da edificação com a intervenção que se propõe.

E qualquer serviço deve ter o laudo

A princípio sim, salvo aqueles pequenos serviços considerados como de manutenção, a exemplo de uma simples repintura, ou a substituição de uma torneira, por exemplo. O problema é que, nem sempre o síndico tem conhecimento da dimensão do serviço que está sendo executado na unidade, dai se preocupar em que tal documento seja apresentado, quando se tem conhecimento, por exemplo, do trânsito de outros produtos (revestimentos, esquadrias, etc.).

 E os serviços do Condomínio devem obedecer esta norma? 

Muito se tem falado das obras nos apartamentos, onde o síndico deve exigir o laudo. Mas, e nos casos das interferências nas áreas comuns do edifício, existe a obrigatoriedade? Quem deve exigir tal documento? É óbvio que para os serviços nas áreas comuns a exigência é a mesma, já que integra a edificação como um todo, assim como os apartamentos. A exigência deve também ser do síndico que, uma vez sendo descoberto que ele desobedeceu a regra, deverá responder por esta desobediência com no mínimo, a perda de mandato, já que deixou de cumprir com uma das regras, a de cumprir e fazer cumprir a lei.

Fim do amadorismo

 Para os especialistas na área, esta nova norma "fecha um circuito" completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575). "A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra", afirma Jerônimo Cabral Fagundes Neto, secretário da Comissão de Estudo da norma e diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia. 

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “‘Zé da colher’, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

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