É o maior evento do setor no país

J

á consagrada no calendário de eventos do Centro de Convenções de Pernambuco, a Fesíndico – Feira de Condomínios do Nordeste – confirma, mais uma vez, sua nova edição. Como acontece de dois em dois anos, a “Bienal do Síndico”, versão 2017, será nos dias 25 e 26 de agosto.

Como das outras vezes, o evento vai reunir as mais recentes tendências em produtos e serviços voltados às demandas da administração condominial, além das novas leis e ferramentas administrativas que influenciam no dia-a-dia do síndico.

É a oportunidade para síndicos, condôminos, construtores, arquitetos, engenheiros, prestadores de serviços e profissionais ligados ao setor conhecerem de perto temas que podem ajudar no enfrentamento à crise econômica pela qual passa o país. Na pauta do evento palestras gratuitas abordarão questões como: a crise e os condomínios; a nova lei de cobrança das taxas de condomínio; eficiência administrativa; automação predial (telemetria) e as já tão corriqueiras polêmicas, como o condômino antissocial, animais, fração ideal (taxa de condomínio da cobertura) síndico profissional, segurança, manutenção, e tudo o que o síndico precisa para ficar atualizado e para que não venha causar prejuízo ao seu condomínio, respondendo, em juízo, por isso.

E tem mais, numa área de 5 mil metros quadrados e em torno de 200 estandes, estarão em exposição as novas tendências nas áreas de produtos e serviços que facilitam a administração de qualquer condomínio.

PALESTRAS – consolidada como a maior do segmento no país, a Feira de Condomínios do Nordeste vai oferecer oito palestras durante os dois dias do evento. A equipe de produção já está selecionando os temas mais importantes e formalizando convites aos principais palestrantes na área condominial para formar a pauta didática do evento, que será divulgado durante as próximas edições da RC. Desde já, podemos adiantar que temas relacionados à responsabilidade civil e criminal do síndico, processos judiciais de cobrança, manutenção predial e segurança patrimonial estrão entre os temas pré-selecionados.

A FESÍNDICO antecipa, a cada dois anos, as tendências de mercado e traz para os participantes as últimas novidades no segmento. Para Silvio Fonseca, organizador da feira, o evento atende às expectativas dos síndicos que procuram permanentemente por inovações que venham facilitar o dia-a-dia. “A Feira de Condomínios do Nordeste também é uma oportunidade de interação entre empresários do setor e síndicos, não só de Pernambuco, como de toda a região nordeste”, arrematou Silvio.

O EVENTO:

A FESÍNDICO ocupa uma área de cinco mil metros quadrados no Pavilhão do Centro de Convenções de Pernambuco, em Olinda. A feira acontecerá durante os dias 25 e 26 de agosto e, desde já, oferece 168 estandes com produtos e serviços. Esses estandes estão sendo comercializados, nesta fase, com preço promocional. Quanto antes o empresário adquirir seu estande mais em conta fica o valor por m² e ainda tem a vantagem de escolher um local mais estratégico para o seu negócio.

Na área do evento ainda será montado um auditório com capacidade para 200 pessoas que abrigará todas as palestras.

SERVIÇO

VIII Feira de Condomínios do Nordeste – FESÍNDICO

Local

Pavilhão do Centro de Convenções de Pernambuco – Avenida Professor Andrade Bezerra, S/N – Salgadinho – Olinda – PE.

Datas

25 de agosto – Sexta-feira (Das 16h às 22h).

26 de agosto - Sábado (A partir

das 15h).

Entrada franca

Contato comercial

Silvio Fonseca

(81) 9 8707 7647

Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias

N

a parte que trata dos requisitos para a realização das execuções, o novo Código de Processo Civil introduziu importante inovação, incluindo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (art. 784, X), entre os títulos executivos extrajudiciais, assim, permitindo que esses créditos sejam cobrados por meio de execução judicial.

Desse modo, para que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício seja considerado título executivo extrajudicial necessário se torna que essas contribuições estejam previstas na convenção de condomínio ou tenham sido aprovadas em assembleia geral dos condôminos. Se não preencherem esses requisitos legais, o crédito relativo às referidas contribuições não poderá ser tratado como título executivo extrajudicial, por isso, não prestará para embasar a ação de execução contra o condômino inadimplente.

Por outro lado, de conformidade com a disposição legal em comento, apenas o crédito relativo às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios edilícios, apartamentos ou conjuntos de salas para fins não residenciais, são considerados títulos executivos extrajudiciais. Os créditos decorrentes de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios horizontais, loteamentos aprovados e registrados como condomínios não podem ser tratados como títulos executivos extrajudiciais, pois o legislador empregou a expressão restritiva “condomínios edilício”. Se não tivesse usado a palavra edilício, abrangeria os créditos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de todas as modalidades de condomínios, mas a palavra edilício restringe a possibilidade de execução por título extrajudicial apenas a essa modalidade de condomínio. Na lei não existem palavras inúteis.

Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio, na proporção de sua fração ideal no imóvel (Código Civil, art. 1336, I). Mas, se a unidade, apartamento ou conjunto de salas for locada, seu proprietário locador poderá repassar a obrigação de pagar as contribuições ordinárias de condomínio ao locatário, por meio de cláusula inserida no contrato de locação do imóvel. Essa transferência é possível porque autorizada pela Lei do Inquilinato, na parte que trata das obrigações do locatário (art. 23, XII).

Se não houvesse essa previsão legal, não seria possível esse repasse, pois essa disposição da Lei do Inquilinato é de ordem pública, não podendo ser derrogada por cláusula contratual. Mas, neste caso, o proprietário locador da unidade continuará responsável pelo pagamento das despesas condominiais perante o condomínio, em razão do disposto no artigo 1336, I, do Código Civil. O pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, as que não estão previstas na convenção condominial, mas foram aprovadas pela assembleia geral dos condôminos, não podem ser repassadas ao locatário por falta de previsão legal.

Síndico vira profissão que pode render até R$ 15 mil por mês

A

tuação desponta como tendência para o setor da habitação, mas demanda capacitação e competências específicas, além de muita paciência

O desligamento da construtora na qual trabalhava levou a engenheira de segurança do trabalho Cristiane Pierre a trocar a engenharia pela atividade de síndica.

Há um ano e meio, ela se dedica exclusivamente à gestão dos oito condomínios (e quase 300 unidades) que estão sob sua responsabilidade, e parece não se arrepender da decisão.

No caso do administrador e síndico Gilmar Sielski, tal oportunidade surgiu há quinze anos, quando um dos condomínios para o qual prestava (e ainda presta) serviço de administração estendeu o contrato para que ele assumisse, também, a sindicância do empreendimento.

Hoje, além de manter os serviços da administradora, Sielski é responsável pela gestão de três empreendimentos e acumula a vice-presidência de administração de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Ambos ilustram a expansão de uma atividade que desponta como uma tendência para o setor da habitação: a de síndico profissional.

Embalada pela chegada dos condomínios clube e pela complexidade cada vez maior que envolve a gestão eficiente dos empreendimentos, o trabalho deste profissional já é uma realidade em diversas cidades, como São Paulo, Belo Horizonte e Brasília, de acordo com o administrador e especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat, que há seis anos oferece cursos de formação na área.

Em Curitiba, 532 profissionais estão cadastrados no Clube Síndico Profissional, que acompanha as atividades do setor.

O síndico

Diferente do síndico morador, o “síndico profissional” é um prestador de serviço externo, contratado para realizar todas as tarefas e ações que envolvem o pleno funcionamento do empreendimento.

Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada, a possibilidade de contratação de um síndico está prevista na Lei do Condomínio (nº 4.591 de 1964) e deve constar na convenção. A nova profissão tem ganhado força com o desinteresse e/ou a falta de tempo dos moradores para assumir esta função.

“Verificamos que ocorrem muitos problemas com síndicos voluntários [moradores] que, pela falta de experiência, podem trazer problemas para o condomínio”, destaca Karpat.

A imparcialidade sobre as decisões e a maior disponibilidade de tempo para dedicar ao condomínio em relação ao síndico morador, que muitas vezes passa o dia fora por conta de suas atividades pessoais, são algumas das vantagens do trabalho do “síndico profissional”, segundo os especialistas.

Capacitação

De acordo com Karpat, boa parte das pessoas entram neste mercado como uma atividade paralela que, com o passar do tempo e a ampliação da carteira, se torna exclusiva.

Para isso, no entanto, é preciso investir na capacitação sobre todas as questões que envolvem o funcionamento do condomínio e desenvolver habilidades que vão da mediação de conflitos à organização das tarefas, que darão ao profissional a bagagem necessária para que realize um bom trabalho.

Segundo o Clube Síndico Profissional, a remuneração mínima de um síndico profissional gira em torno de R$ 1 mil para os condomínios pequenos. Karpat acrescenta que, na média, quem se dedica à atividade tem uma renda mensal de cerca de R$ 15 mil.

Competências

Para realizar um bom trabalho, o síndico – seja ele profissional ou morador – precisa ter ou desenvolver competências e habilidades que permitem a ele ter o conhecimento e a liderança para desempenhar sua atividade. Confira quais são as principais delas, de acordo com os especialistas.

Acompanhamento

Montar planilhas com dados relacionados aos cronogramas de manutenções, orçamento, despesas, férias e carga horária dos funcionários para cada condomínio auxilia na gestão adequada dos empreendimentos.

Organização

Catalogar e manter em ordem tais documentos faz com que o síndico consiga acompanhar as questões referentes a cada empreendimento que gerencia e ter sempre à mão as ferramentas para que possa desempenhar a sua função.

Liderança

A capacidade para mediar conflitos e fazer a gestão de pessoas é indispensável para que o síndico tenha jogo de cintura para lidar com diferentes situações e públicos (funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e condôminos) de forma assertiva.

Transparência

Manter uma comunicação ativa e que funcione e a transparência sobre sua atuação e sobre os dados do condomínio respalda o síndico na execução de sua função.

Conhecimento

A gestão de um condomínio é uma atividade complexa, que demanda conhecimentos de contabilidade, engenharia, legislação e gestão de pessoas. Assim, Buscar informações sobre estes e outros temas faz do síndico um generalista capaz de tomar as medidas necessárias e comandar as funções desempenhas por seus auxiliares, como contadores e outros funcionários.

Liberação só deve ser efetuada após identificação e confirmação

O

s marginais, atualmente, têm-se utilizado dos mais diversos ardis para entrar nos condomínios com a finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores.

Tem-se observado, ultimamente, que jovens chegam na portaria dos prédios e se dizem parentes de moradores, informando dados de condôminos e forçando a entrada.

Aliado a isso, o porteiro recebe, simultaneamente, uma ligação telefônica, onde o interlocutor se diz morador de uma determinada unidade e pede para liberar a entrada dos jovens, supostos parentes que estão aguardando do lado de fora.

Com estas informações o porteiro acaba liberando o acesso dessas pessoas ao interior do edifício que furtam um ou mais apartamentos, mediante arrombamento ou “mixando” suas portas.

Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser orientado que antes de tomar atitudes para liberar entrada de estranhos ao prédio, certifique-se que a autorização, via fone, partiu realmente de um morador.

Cabe lembrar que, dessa forma, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade.

Para evitar tal cenário, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condôminos servindo como fonte de consulta para os porteiros a fim destes contatarem diretamente com os moradores e não, simplesmente, liberando entrada de estranhos por meio de uma ligação telefônica, onde a outra parte se diz morador, sem que haja a devida confirmação e veracidade da chamada.

Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando-se pela identificação de toda e qualquer pessoa estranha que queira entrar no prédio, isso do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, com quem gostaria de falar além de indagar qual apartamento irá visitar.

Feito isso, deve-se entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade deste recebê-lo ou não. Sendo autorizado dever-se-á franquear a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema informatizado, liberando sua entrada.

Os funcionários de portaria devem ser conscientizados que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou do gerente predial.

Todas estas dificuldades estão intimamente relacionadas com a falta de qualificação destes profissionais uma vez que a única forma de se modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, com a certeza que haverá melhoria na prestação de serviço da mão de obra de portaria.

Agindo-se preventivamente e com conhecimento, é que se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso dos ladrões que querem se aproveitar das vulnerabilidades e fazer os condomínios vítimas de suas artimanhas.

Indicadores de inadimplência continuam nos mesmos patamares

anteriores à mudança

E

m vigor desde março, o novo Código do Processo Civil (CPC) ainda não influenciou em grande escala as cobranças de condomínio em atraso. A possibilidade era esperada desde a sanção da Lei nº 13.105/2015, um ano antes, por conta das mudanças que tornaram o débito passível de execução, e não mais de simples cobrança. Com isso, a nova legislação abriu caminhos para tornar a quitação mais rápida. Segundo o Secovi-RS, sindicato da habitação do Estado, isso ainda não aconteceu, porque antes os condomínios precisam se adaptar às novas regras e também por conta da sobrecarga do Judiciário.

“Não é tão fácil se atingir a agilidade que foi comentada quando da aprovação da lei”, argumenta a vice-presidente de condomínios do Secovi-RS, Simone Camargo. Ao tornar a cota de condomínio um título executivo extrajudicial, o novo código criou a possibilidade de que o atraso gerasse uma ação de execução, que obriga a quitação em até três dias caso a Justiça aceite o pedido. Antes disso, o débito era objeto de ações de cobrança, que correm por muito tempo e abrem espaço para a defesa antes da penhora.

Isso não quer dizer, porém, que o processo todo se resolva tão rápido assim. A advogada Mara Nóbrega, do escritório Nobrega & Zanella, lembra que, até se chegar ao prazo de três dias, é preciso que a Justiça analise a causa e cite o devedor, entre outras etapas que consomem tempo. “Há processos que distribuímos em março e, até hoje, não tiveram expedidos os mandados de citação, e isso é bem comum pelo número de ações ser muito grande na Justiça”, comenta Mara.

Além disso, as ações que os condomínios já tinham correndo na Justiça antes da mudança no código continuam obedecendo às regras antigas. Simone vê dois momentos distintos das alterações: o primeiro foi a simples divulgação da nova legislação, que poderia ter assustado os devedores, enquanto o segundo seria a mudança na prática, que na sua visão ainda não aconteceu.

“Os indicadores das cobranças continuam nos mesmos patamares de antes”, afirma Simone. O nível de inadimplência nos condomínios de Porto Alegre, que é pesquisada todos os meses pelo Secovi, realmente pouco mudou desde o início da vigência. Em junho, a taxa estava em 13,41%, quase igual aos 13,43% de março. O número de condôminos respondendo ações judiciais também mudou pouco, de 0,40% em março para 0,44% em julho, e os que estão em débito, mas sem responder a ação judicial caíram de 13,03% para 12,97%.

Simone não descarta que o cenário possa mudar com as novas regras, mas prevê que ainda demore algum tempo para que isso aconteça. Um dos principais motivos é que as assembleias gerais dos condomínios, que precisam aprovar mudanças nas convenções para se adequarem às regras, costumam acontecer nos meses de dezembro e janeiro. “E não só a convenção, mas alguns requisitos têm que ser cumpridos para que se possa executar as dívidas”, continua a vice-presidente.

Um deles, por exemplo, é o condomínio ter uma previsão orçamentária real e pacífica entre os moradores. Além disso, os boletos de cobrança precisam ser vistos como líquidos e certos, cobrando exatamente o que foi aprovado em assembleia pelos condôminos. Mudanças, como chamadas extras, por exemplo, precisam ser aprovadas em novas assembleias para que possam ser cobradas.

Embora relembre que a situação possa ser reflexo de atender a uma gama de condomínios que já vinha preparada, por ter assessoria profissional, Mara afirma que a maior parte das ações movidas pelo escritório referentes a débitos já acontece sob as novas regras. “Temos feito várias execuções já, e nossa experiência tem mostrado que melhorou, sim, pois ganhamos tempo eliminando etapas”, argumenta a advogada.