As áreas de lazer não são apenas espaços para brincadeiras e passatempos, mas sim áreas de convivência entre boa parte dos moradores que possuem filhos

 

Com a diminuição do espaço dos apartamentos, muitos empreendimentos optaram por montar áreas comuns que funcionam como as que existiam antigamente dentro de cada unidade. Os mais velhos devem se lembrar dos quintais, cada vez mais restritos, mesmo em casas, e dos quartinhos, áreas onde os pais permitiam a permanência de bagunça, nos quais as crianças tinham certa autonomia. Atualmente, estas áreas acabaram trocadas pelos playgrounds.

Na escassez de espaço, a brinquedoteca é uma boa ideia, mas nem sempre dá certo. É uma releitura da sala de jogos que muitos edifícios possuíam. Porém, é necessário controle, porque os jogos podem simplesmente desaparecer. Apesar disso, tem a vantagem de ser uma área interna, dando segurança para a interação entre diversas faixas etárias. Este local demanda manutenção constante, substituindo o material degradado.

As áreas de lazer não são apenas espaços para brincadeiras e passatempos, mas sim áreas de convivência entre boa parte dos moradores que possuem filhos. Pode ocorrer diversas interações que repercutem de forma inesperada dentro do condomínio. Alguns são desejáveis, outros geram dores de cabeça que desequilibram totalmente o convívio.

O síndico não é o único responsável pela algazarra das crianças. Reuniões com os pais são essenciais para o controle da bagunça.

Em lugares inapropriados para brincadeiras podem ocorrer acidentes e reclamações de condôminos. O síndico deve vetar o acesso de crianças desacompanhadas em certas áreas. Mas a simples proibição pode não ser suficiente e o diálogo entre síndico e pais precisa ser constante.

Existem centenas de opções de brinquedos para playgrounds. O mercado é bastante amplo e não será difícil adquirir ótimos equipamentos. Para agradar a maioria, é bacana reunir os moradores e mostrar as opções antes de fechar negócio.

A conservação, manutenção e verificação dos brinquedos do playground são imprescindíveis. Os equipamentos devem seguir as normas da ABNT. Portanto, madeira podre na gangorra, ferrugem no escorregador e parafusos soltos no gira-gira são inadmissíveis. O condomínio que tem boa condição financeira pode contratar um monitor para evitar acidentes e entreter as crianças.

Outro ponto é garantir que outros itens como cercas, superfícies e cadeiras sejam inspecionados cotidianamente. Retire de uso e conserte todo material que contiver peças pequenas que podem ser engolidas, pontas que possam causar machucados, bordas cortantes ou farpas. A manutenção, muitas vezes, pode ser apenas uma mão de tinta ou uma simples lixada.

Existem também as quadras esportivas, que costumam ser disputadas. O síndico deve fazer um quadro de horários para utilização, também dividido por faixa etária. Na manhã e no começo da tarde, as quadras podem ficar com as crianças. No final da tarde e começo de noite, os mais velhos têm prioridade. Mas cada condomínio deve ser analisado de uma forma, verificando a frequência e os períodos mais procurados.

A manutenção dos espaços esportivos também é importante. Fissuras nas quadras podem causar quedas graves e, por consequência, contusões, hematomas e mais dor de cabeça para o síndico. Os campos emborrachados ou com grama sintética devem ser inspecionados pelo zelador. As traves e tabelas têm que estar pintadas e livres de ferrugem. As crianças pequenas não devem entrar nas quadras durante os jogos dos meninos maiores. Os pequenos podem se machucar com alguma bolada mais forte.

É aconselhável colocar no quadro de avisos o horário permitido estabelecido na convenção e no regulamento do prédio. Na maior parte dos condomínios, o período das brincadeiras pode acontecer das 8h às 22h.

A interação de muitas pessoas gera situações que o síndico tem de saber lidar para que mantenha a mais harmoniosa das relações.

É bom ter em mente que é obrigação zelar pelo patrimônio, mas que não é o gerente condominial que deve intervir diretamente nas ações, exatamente porque ele, na maioria das vezes, mora no edifício e convive com estas pessoas. Tornar-se alvo das crianças ou participar ativamente para que alguém se torne um não é uma boa ideia, especialmente por ser uma forma de atrair a antipatia dos pais sobre o interventor. Por isso, o mais adequado é acompanhar de longe.

A partir deste último tipo de contato, chegamos à interação entre pais de crianças que causam transtornos ao edifício e o administrador. Esta parte é delicada porque, para muitos, seus filhos são santos que não têm a capacidade de prejudicar ninguém. São tais figuras que, longe de supervisão, agem de forma indisciplinada. Isto sem contar as crianças que são super protegidas, cujos pais ignoram atos de vandalismo.

Caso irregularidades ocorram, primeiro documente o fato e entre em contato educadamente com o condômino responsável, de forma rápida e objetiva, conforme o procedimento acordado com a administradora. Os pais é que devem intervir sob os quais são responsáveis.

Em posse de toda a documentação, que pode incluir reclamações de terceiros (adequadamente assinadas), entre em contato com sua administradora e discuta com o seu assessor o que deve ser feito. O tema pode ser abordado em reunião, com a presença de todos. Não sucumba à tentação de enviar a multa logo de cara. É mais interessante dar a chance de defesa, o que legitima o ato.

Quem acha que as preocupações dos síndicos e administradoras de condomínio no final do ano se resumem à decoração de Natal, está enganado!

 

Participei no final do mês passado em Maceió-AL, de um evento promovido pelo Secovi daquele estado voltado para os Síndicos. Na palestra que fiz, o tema abordo foi “PROVIDÊNCIAS DO SÍNDICO PARA O FINAL DO ANO E PLANEJAMENTO PARA 2017”. Num bate-papo de quase duas horas, transmiti para os mais de 500 síndicos representados naquele auditório do Hotel Ritz-Maceió, que suas preocupações não se resumem apenas à decoração natalina e pagamento de 13º salário dos funcionários.

Passo agora, neste espaço, a transmitir aos leitores da RC o que levei para os Síndicos daquela maravilhosa cidade.

A partir daqui, foi o que falei para eles:

Como se não tivéssemos percebido, estamos aí, às portas do final do ano. E se tratando de Condomínio, poderíamos até dizer que o ano está sim, acabando. Novembro é o sinal disso. A partir deste mês os gestores têm que se preparar para evitar surpresas no final do ano. E para evitar um corre-corre desnecessário, trouxemos uma lista de providências que pode (e deve) ser adiantada até lá para evitar dores de cabeça como inadimplência ou um buraco nas contas, entre elas, a questão do 13º salário dos funcionários, onde, naqueles condomínios que não fazem o aprovisionamento mês a mês, tem neste período, que adicionar nas taxas de condomínio, o valor referente a essa despesa. Para isso, é de suma importância que se faça uma análise minuciosa do que se tem em caixa e dos custos enfrentados até dezembro.

Vamos lá:

FUNCIONÁRIOS

- Escala de serviço no Natal e Ano Novo: Se seus funcionários são próprios, organize, junto à Administradora, um esquema de plantão no Natal e no Ano Novo. Se for utilizar folguistas ou terceiros durante esse período, comunique aos moradores e funcionários e somente busque esses profissionais em agências especializadas para garantir a segurança no período.

- Pagamento do 13º salário – 1ª parcela: até 30/11 - 2ª parcela até 20/12

- Férias – Não é a melhor época para concessão, já que neste período, além do custo do 13º salário, pelo movimento de final de ano, não é recomendado dispensar mão-de-obra experiente.

IMPOSTOS

- INSS 13º Salário – pagamento em dobro (acumulado com o INSS da folha dezembro)

- FGTS sobre 13º Salário – idem

SALÃO DE FESTAS PARA O NATAL E REVEILLON

- Reserva para festas particulares: geralmente o Regimento Interno (consulte o seu) não permite reservas para festas exclusivas. Se for este o caso do seu condomínio, sugiro que seja organizado um evento coletivo com a participação dos Condôminos, inclusive no custeio das despesas, já que o condomínio não deve arcar com esse gasto.

SEGURANÇA

- Férias Escolares – revisão das áreas de lazer – Como nesse período aumenta o uso desses espaços e como no decorrer do ano esses tendem a se deteriorar, o ideal é providenciar o quanto antes, uma revisão nos brinquedos e demais áreas.

- Maior fluxo de visitantes – Como os moradores geralmente tendem a convidar seus parentes e amigos, o controle de acesso ao prédio é importante para que se tenha mais segurança, evitando a entrada de estranhos.

- Locatários de temporada – Nos prédios localizados na área de praia é comum a locação para famílias com excesso de moradores nos apartamentos, o que a princípio não se pode proibir, salvo se estiverem transgredindo normas do Regimento Interno. Por isso, o rigor no cumprimento das regras do R.I. é fundamental. Uma revisão no Regimento ainda pode e deve ser feito.

A palestra continuou, porém, tratando acerca do planejamento para 2017. Este assunto tratarei oportunamente.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.  

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Decisão tomada em assembleia obriga a todos, inclusive ausentes. Despesa oriunda de decisão tomada pelo conselho, questionada pelas autoras, foi ratificada por unanimidade em assembleia geral. Ação improcedente. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00311492520118260003 SP 0031149-25.2011.8.26.0003, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/05/2015, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015).

TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINSDE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE.    

1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008.Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1256912 AL 2011/0122978-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 07/02/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2012).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.

1. Não havendo prejudicialidade a legitimar o interesse recursal, não se conhece de parte do recurso. 2. Os juros moratórios, em se tratando de despesas condominiais, são devidos a partir do vencimento. 3. A correção monetária visa, tão somente, evitar o odioso enriquecimento sem causa do devedor ao recompor a perda de substância da moeda. Recurso conhecido em parte, e nesta, provido. (TJ-SP - APL: 40039812320138260451 SP 4003981-23.2013.8.26.0451, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Síndica que contrata nova administradora - Assembleia geral extraordinária que abona tal ato - Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico - Partes legítimas - A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear - Sentença anulada - Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC - Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP - APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015).

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.    

A dívida de quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014). (TJ-RS - AC: 70056248602 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.    

Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Vazamento em tubulação hidráulica de uso comum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade de correção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimento devido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Juros moratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata do ilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas em parte. (TJ-SP - APL: 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

Você sabia que a manutenção das áreas comuns dos condomínios ajuda a valorizar o imóvel? Segundo especialistas, é preciso fazer reparos e cuidar dos espaços diariamente para que o prédio não sofra depreciação.

A responsabilidade é do síndico, mas os condôminos também podem fiscalizar.

 

O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia, acredita que uma administração competente do prédio também contribui para essa valorização dos imóveis. “Uma boa gestão financeira dos recursos do condomínio é fundamental para manter o equilíbrio do empreendimento e fazer os investimentos necessários”, orienta.

É preciso estar atento aos pequenos detalhes relacionados à manutenção das partes comuns para que não se tornem grandes problemas, acarretando em gastos para o condomínio. “A manutenção da fachada é item obrigatório para a valorização do condomínio, já que é a primeira impressão que se tem sobre o empreendimento. Além disso, é importante destacar que quando o síndico mantém o condomínio em ordem, não é preciso fazer grandes reformas, impactando no cotidiano dos proprietários”, explica Maia.

No Recreio, há um condomínio construído há 21 anos. Mas a aparência é de novo. São apenas 15 apartamentos, que contam com garagem e paisagismo. Para a professora Angela Fortuna, conselheira do condomínio, o segredo está justamente nos cuidados para preservar o patrimônio.

“O zelador toma conta de tudo e ainda cuida das plantas do prédio. Se uma pedra portuguesa solta, ele resolve o problema. Acredito que o resultado positivo é porque estamos sempre atentos e não deixamos de fazer a manutenção e nem os reparos necessários. Quando falamos a idade do prédio, as pessoas não acreditam. Para nós, é uma das formas de valorizarmos o nosso patrimônio”, analisa.

Para o advogado especializado em direito imobiliário, André Luiz Junqueira, a manutenção é importante. Mas em tempos de crise, é preciso ter prioridades para não aumentar ou gerar cotas extras. Ele sugere que o síndico faça uma lista de prioridades.

“Em geral, a recomendação é seguir o laudo de vistoria, que apresenta o que é preciso fazer no prédio”, diz Junqueira. O advogado também alerta para os cuidados com condomínios com espaços de lazer. O síndico não pode, por exemplo, acabar com sauna, pois os moradores não utilizam e só dá despesas. Este ambiente é direito adquirido do condômino.

Adriano Raimundo  

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João Pessoa-PB

Dr. Inaldo, Venho mais uma vez pedir sua ajuda no sentido de orientação. É que as cerâmicas da fachada do prédio estão caindo e atingindo as garagens dos moradores. O serviço de revisão da fachada fora feito pela construtora à aproximadamente 90 dias, só que de péssima qualidade. Solicitei então outra revisão e ai que veio o problema, pois à medida que o pedreiro ia batendo na parede pra ver quais cerâmicas estavam soltas, outras iam caindo mais à frente. E o pedreiro disse que era pra refazer toda a frente do prédio pra garantir o serviço.

A construtora diz que vai fazer o serviço só que pede ao condomínio para arcar com a despesa da retirada das garagens, alegando que elas não estavam lá quando o prédio fora entregue. Questionei à construtora sobre a má qualidade d o serviço prestado e disse ainda que se não fosse as garagens o prejuízo seria maior, pois teria atingido os carros e pior ainda se fosse uma pessoa.

A dúvida é a seguinte: Se eu for à caixa econômica, será que eu consigo alguma posição em relação a obrigação de fazer o serviço pela construtora? Seria melhor o condomínio pagar pelo serviço de retirar e recolocar as garagens? Aproximadamente R$ 600,00. Não quero acionar à justiça devido a demora. Pode me orientar?

Se o custo para retirar as garagens é de R$ 600,00 e esta é a condição para a construtora fazer os serviços, não pense duas vezes. Retire as garagens. O que você vai gastar com isso é muito menor que os honorários advocatícios na AÇÃO DE OBRIGAÇAO DE FAZER, sem falar na demora da ação.

Agradeço pela rapidez na resposta. Vou fazer uma reunião com os condôminos para expor essa situação. É que os moradores estão chateados com a construtora, pois já fazem 5 anos que o prédio foi construído e até hoje sempre existiu serviços de reparos de vazamentos etc. e alguns moradores disseram pra eu ir à caixa econômica denunciar a construtora, que lá eles poderiam bloquear algum tipo de crédito perante a construtora ou coisa parecida. Mais vou tentar dialogar com eles.

O fato de você denunciar a construtora na Caixa não vai resolver o problema do seu condomínio. E não tiro muito a razão da construtora não, se é que procede a alegação dela de que as garagens não existiam no projeto original.

Carlos Metzner    

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Prezado Dr. Inaldo Dantas, gostaríamos de mais uma vez contar com seus conhecimentos e recomendações. Temos as seguintes dúvidas:

1-) Em caso de inadimplência, é possível/recomendado enviarmos o nome do condômino inadimplente para restrição de crédito junto a SERASA? Se sim, em quantos dias após a data de vencimento do boleto?

Informo que nem a nossa Convenção, e nem o nosso Regimento Interno tratam desta possibilidade, e que, se for possível/recomendado, pretendemos dar conhecimento desta possibilidade na nossa próxima AGE.

A questão do encaminhamento a protesto e/ou qualquer outro tipo de restrição ao crédito (SPS/SERASA,etc.), é considerado como penalidade, que como tal, deve ser previsto na convenção do Condomínio. Na minha opinião, uma simples decisão de assembleia não teria plena garantia da legalidade desta “punição”. Assim, sugiro fazer uma modernização na convenção, aproveitando e incluindo não só está penalidade, mas outras possíveis.

2-) Em caso de inadimplência, é possível/recomendado não permitirmos a utilização do salão de festas pelo condômino inadimplente? Copio a seguir 2 artigos do nosso Regimento Interno relativos ao salão de festas:

Art. 48. Será cobrada uma taxa no valor de 20% (vinte por cento) do valor da sua cota condominial, para utilização do salão de festas. Esse valor deverá ser inserido no seu boleto da taxa condominial e tem a finalidade de cobrir às despesas com limpeza e higienização da área utilizada e energia elétrica.

Art. 58. É vedado o uso do salão de festas aos condôminos e moradores em atraso com suas obrigações condominiais.

É possível sim, porém, eu mudaria um pouco a redação do Art. 58, remetendo a proibição a questão do não pagamento de taxa de uso do salão em outra oportunidade.

Cláudia Lucia    

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Dr.Inaldo Dantas, o Senhor não me conhece, conheci o seu excelente trabalho e tratamento que tem com os seus clientes, através de Cristiane Maria Felix Gomes, que é síndica do Condomínio Edifício Conjunto Ypiranga, e gostaria se possível do seus préstimos no sentido de responder uma dúvida que tenho. A síndica em um comunicado solicitou aos condôminos que desconsiderasse, ou seja, que devolvesse o recibo de pagamento referente ao mês de fevereiro do ano de 2015, por que havia tido um reajuste do valor do condomínio, aprovado em Assembleia Geral Ordinária realizada em 30/01/2015, a minha dúvida é a conduta da síndica de mandar recolher o recibo do condomínio competência fevereiro de 2015 no valor anterior é legal?

Se este recibo foi confeccionado erradamente, não vejo problema que a síndica mande recolher e confeccionar outro conforme decisão da assembleia. Se foi isso que ocorreu, ela agiu corretamente.

É legal que os condôminos paguem o valor do condomínio com aumento referente ao mês de fevereiro/2015, por que fora aprovado em assembleia geral ordinária, ou é legal os condôminos pagar o condomínio com aumento no próximo mês subsequente?

Depende do que foi aprovado. Deve-se consultar a ata da assembleia para ver a partir de quando o novo valor passa a vigorar.

Doutor o que estaria correto ser feito, pelo condomínio e qual a conduta adotada pelos condôminos diante dos fatos aduzidos pela síndica?

Se a síndica está cumprindo a decisão da assembleia, não há o que fazer. Porém, se os condôminos estão insatisfeitos com sua gestão, podem, em assembleia, destituí-la ou rever a decisão tomada na assembleia de janeiro.

Há diploma legal para esta resposta? Caso possa mencionar a lei.

Sim, a Convenção do Condomínio, a Lei 4.591/64 e o Cód. Civil.

Gelma Souza  

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Maceió-AL

Prezado Dr. Inaldo Dantas, após assistir sua última palestra em Maceió promovida pelo SECOVI-AL fiquei com dúvida e não tive como esclarecê-las durante o evento:

O prédio onde resido fez 03(três) anos e foi comentado na palestra sobre a necessidade de manutenção preventiva na fachada sob pena de perda da garantia. Quais os itens que devem ser revisados nessa manutenção? E qual a responsabilidade do síndico se após apresentar o orçamento da manutenção em Assembleia não haver aprovação dos condôminos?

Que pena que você não teve como esclarecer as dúvidas na palestra do Secovi-Al. Mas nunca é tarde para um novo contato, o que passamos a fazer agora. Os termos para que se preserve a garantia devem está no Manual do Proprietário entregue pela construtora. Porém, basicamente é realizar a limpeza da fachada e reaplicação de impermeabilizantes, com empresas especializadas e com a devida ART/CREA. Quanto a responsabilidade do sindico em não ser aprovado o serviço, deve ele deixar muito bem registrado em ata a recusa dos condôminos, responsabilizando-os pelos prejuízos porventura ocorridos futuramente.