Atualizar cadastro com CPF dos condôminos é o passo crucial

para se adequar às novas determinações

 

Muitas administradoras de condomínio passaram o ano fazendo um trabalho árduo: recolhendo o CPF de todos os condôminos de sua carteira. Isso porque, a partir de 2017, todos os boletos passarão a ser registrados, de acordo com a Febraban (Federação Brasileira de Bancos).

O novo formato do boleto, chamado de registrado, será, a princípio, mais seguro do que os boletos atuais sem registro, já que, para emiti-lo, serão necessários os dados de quem receberá o valor do mesmo, mas também de quem deve pagá-lo. Assim, fica mais difícil de fraudar o documento.

Entenda as principais mudanças no boleto

Além da necessidade do CPF/ CNPJ do condômino, há algumas outras mudanças nos boletos registrados. Veja:

1. Constar o CPF ou CNPJ do condômino pagador.

2. Ao invés de “cedente” no boleto, o campo se chamará “beneficiário”.

3. O termo “sacado” será substituído por “pagador” (condômino).

4. Também deverá haver o endereço do Condomínio (beneficiário).

Além de ser mais seguro, com o boleto registrado, quem paga com atraso também conseguirá pagar o boleto normalmente, não precisará pedir um novo para a instituição bancária.

Com esses dados em mãos, a administradora, ou escritório de contabilidade, deverá repassar esses dados ao banco para conseguir emitir os boletos.

Impactos da mudança nos boletos

Para quem paga o boleto, ou seja, o condômino, a mudança é principalmente de melhorar a segurança. Também oferece a facilidade de poder pagar o boleto após seu vencimento. Já para a administradora ou escritório de contabilidade do condomínio, o impacto será bem maior. Apesar do grande trabalho necessário para conseguir os dados atualizados dos pagadores, deverá haver maior facilidade da gestão desses títulos, o que impactará em economia de tempo dos funcionários envolvidos nessa função. Com o boleto registrado será possível fazer melhor gestão da carteira. Relatórios e conciliação bancária também serão otimizados.

Dicas para conseguir a atualização dos dados dos condôminos

Como em todo tipo de mudanças, há que se fazer certos ajustes. E, no caso dos condomínios, há alguns proprietários que se recusam a atualizar a ficha cadastral com o CPF. O melhor caminho é, realmente, manter a ficha cadastral atualizada. Sem esses dados, a cobrança não irá acontecer, e, assim, a pessoa ficará devendo ao condomínio, por isso, as grandes administradoras já estão há meses empenhadas em capturar esses dados.

Alternativa para casos extremos

Para aqueles proprietários que tentarem evitar, a todo custo, atualizar seus dados, em condomínios onde não haja a previsão para manter a ficha atualizada, há uma alternativa. É a pesquisa da matrícula do imóvel, que há custos, porém, há como repassar ao condômino que se recusar a fornecer as informações.

Afrouxamento do prazo

A princípio, estava previsto que a nova plataforma entraria em vigor já em janeiro de 2017 – e, por isso, todos os dados de quem paga boletos deveriam ser atualizados até 31 de dezembro. Porém, a Febraban, em setembro, divulgou uma tabela para o início da validação dos boletos de acordo com seu valor. Ou seja: a obrigatoriedade para a alteração dos dados não começará no dia primeiro de janeiro. Veja abaixo:

Valor do boleto                      Data de início da validação            

> = 50.000                                 13/03/2017

49.999,99 – 2.000,00                   08/05/2017                                

1.999,99 – 1.000,00                    12/07/2017

999,99 – 500,00                          17/09/2017

499,99 – 200,00                          21/10/2017

< = 199,99                                                   15/12/2017

Ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes

 

O ano passou voando e dezembro já está batendo às portas. E, com ele, vêm os aumentos das despesas e o crescimento dos conflitos entre os moradores, seja por causa do barulho das festas de final de ano ou discordâncias por conta de decoração de Natal. Como novembro está apenas começando, ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes, e o caminho passa pela comunicação.

— A convenção é o que rege o condomínio, mas nesse período, vale o administrador fixar algumas lembretes, como em relação ao uso dos salões e piscina e também conscientizar sobre o uso de água e luz. Nesta época, o consumo de água chega a 32% e o de energia, dependendo do prédio, pode subir em até 50%.

Com isso, os administradores devem fazer uma análise do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. Combater a inadimplência é um caminho.

— A primeira medida é enviar uma carta solicitando o pagamento. O síndico, como mandatário do condomínio, poderá parcelar o débito mas não ofertar desconto ou liberar o pagamento de multas. Para isso, é necessária a aprovação em assembleia geral. A administradora poderá enviar a referida carta.

Regina Rego, síndica de um condomínio no Derby, já fez o trabalho de casa. Com planejamento, o prédio vai chegar o final do ano sem dívidas nem cotas extras.

— Há um aumento das despesas no final de ano, sim. Os condôminos usam mais a infraestrutura do prédio, então temos que nos planejar.

André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, chama atenção para as locações por temporada, que geram uma maior rotatividade de pessoas.

— Deve-se discutir essa prática antes dos feriados e, se necessário, por exemplo, deliberar em assembleia que locações muito curtas não serão permitidas.

Para evitar desgastes:

Instale lâmpadas de LED e sensores de presença;

Nas garagens, verifique quais lâmpadas são realmente úteis e quais podem ser desligadas;

Implante um rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico. Uma dica é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia. Não há polêmica desde que seja aprovada em assembleia geral. A questão de conscientização dos condôminos quanto à real necessidade de usar com racionalidade os recursos do condomínio;

Desligue a maioria dos elevadores do condomínio durante as horas de menor fluxo;

Faça uma inspeção com a equipe do prédio para detectar possíveis vazamentos;

Instale válvula dupla nas descargas dos banheiros das áreas comuns;

Coloque redutor de vazão nas torneiras do prédio;

Verifique a possibilidade de implantar um sistema de reuso de água da chuva;

Os painéis fotovoltaicos, que armazenam energia solar, também são um bom investimento. O condomínio pode usá-los para manter as luzes acesas durante a noite;

Peça para os funcionários fazerem a manutenção do jardim com regador em vez da mangueira;

A mangueira também deve ser abolida para a limpeza de calçadas ou áreas comuns. Use vassoura;

O aluguel da cobertura para empresas instalarem antenas de TV pode ajudar a arrecadar dinheiro para o prédio;

Barulho também é sempre tema de polêmica. A Lei do Silêncio está em vigor, mas o bom senso deve prevalecer. Ou seja, o condômino que patrocina uma festa deverá diminuir o volume após determinada hora, pois deve respeitar o direito de seus vizinhos;

Para entrar o ano novo sem dívidas, a dica é ratear os eventuais saldos devedores dos meses anteriores e fazer uma previsão orçamentária que contemple com exatidão os custos do condomínio. Todas as despesas extras deverão ser rateadas para que não reste saldo devedor.

O condomínio não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer

 

Isso porque a adoção de tal medida, a um só tempo, desnatura o instituto do condomínio, a comprometer o direito de propriedade afeto à própria unidade imobiliária, diverge das consequências legais especificamente previstas para a hipótese de inadimplemento das despesas condominiais e, em última análise, impõe ilegítimo constrangimento ao condômino (em mora) e aos seus familiares, em manifesto descompasso com o princípio da dignidade da pessoa humana.

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuída, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como inseparável, uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade) bem como nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do CC). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Efetivamente, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o CC (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância.

A partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a inadimplência das despesas condominiais enseja, num primeiro momento, o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do CC).

Sem prejuízo desta sanção, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o CC estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta.

Assim, segundo dispõe o art. 1.337, parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), podendo, inclusive, comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%).

Já o art. 1.334, IV, do CC apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos.

E nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição de sanções pecuniárias.

Inexiste, assim, margem discricionária para outras sanções que não as pecuniárias, nos limites da lei, para o caso de inadimplência das cotas condominiais.

Aliás, é de se indagar qual seria o efeito prático da medida imposta (restrição de acesso às áreas comuns), senão o de expor o condômino inadimplente e seus familiares a uma situação vexatória perante o meio social em que residem. Além das penalidades pecuniárias, é de se destacar, também, que a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade.

Efetivamente, a Lei n. 8.009/1990 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família.

E, em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o CPC/1973 estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança.

Na sistemática do novo CPC, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornando ainda mais célere a satisfação do débito por meio da incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária).

Ademais, além de divergir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana.

 

O novo Código de Processo Civil (que entrará em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante

 

O novo Código de Processo Civil (que entrou em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante, no artigo 248, parágrafo 4º:

“Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

E, no parágrafo único do artigo 252, estabelece que:

“Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar”.

Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

Quando o oficial de justiça chega na portaria de um condomínio para cumprir um mandado, os funcionários não sabem o que fazer. Ficam perdidos. Podem deixar entrar? Não podem? E se, pior, o morador deixou ordens para que se algum oficial comparecer é para dizer que está viajando, que não se encontra em casa?

Na maioria das vezes, nem o síndico sabe que atitude tomar.

No próximo ano, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, então, a dificuldade poderá até aumentar. Daí a necessidade de treinamento e instrução aos porteiros de condomínios.

O oficial de justiça é um auxiliar da justiça e a ele incumbe, nos termos do artigo 143 do Código de Processo Civil, “fazer pessoalmente as citações, prisões, penhoras, arrestos e mais diligências próprias do seu ofício, certificando no mandado o ocorrido, com menção de lugar, dia e hora”.

Sempre que possível a diligência deve ser realizada na presença de duas testemunhas.

E, como se trata de pessoa que está no condomínio cumprindo ordens judiciais, o acesso deve ser facilitado após, naturalmente, a identificação.

Portanto, o porteiro deverá solicitar ao oficial que lhe apresente a sua identificação, consistente na carteira funcional, bem como que lhe apresente o mandado judicial. Se tiver alguma dúvida, deve consultar o zelador, o síndico, ou a administradora.

É comum que moradores, cientes de ação judicial, proíbam os porteiros de deixarem entrar oficiais de justiça ou peçam para dizer que não estão. E o funcionário do condomínio, com receio de ser despedido ou de que aquela pessoa no futuro se torne síndica, obedece. Para tanto, devem ser preparados para auxiliarem o trabalho do oficial, até mesmo quando ele solicita que não avisem o morador, de que se dirigirá ao apartamento.

Veja alguns itens, que dizem respeito aos diversos segmentos e divisões da segurança pessoal e patrimonial nos condomínios

 

tema segurança é bastante vasto e complexo, pois envolve, praticamente, tudo o que diz respeito ao dia a dia do em seus mais diversos segmentos, principalmente às modalidades que versam sobre a proteção pessoal, familiar e patrimonial.

Ao Estado foi dada a missão de manter a ordem e a segurança pública, mas devido à situações adversas, que independem da atuação exclusiva dos governantes, tornou-se praticamente impossível realizar uma proteção efetiva de toda população. Fato este que faz com que cada cidadão busque a autodefesa.

Dando ênfase a este aspecto é que a população precisa estar consciente de que a verdadeira proteção inicia-se com a prevenção. Este é o melhor e mais seguro método para diminuir os riscos e evitar que futuros delitos sejam cometidos.

Com a evolução social e a crescente urbanização, os condomínios tornaram-se a melhor forma de se organizar e aproveitar os espaços para viver harmonicamente em comunidade, e as pessoas, no intuito de proteger, principalmente, sua família, têm optado por residirem em edifícios verticais ou em condomínios horizontais, a fim de alcançarem a tão almejada segurança e tranquilidade. Mesmo assim, a violência tem chegado a essas fortalezas.

A fim de melhorarmos essa opção de vida é que enfatizaremos sempre as medidas preventivas de segurança que devam ser utilizadas nos condomínios, para minimizar os riscos e efetivar a proteção condominial. Para que essa condição se concretize, deve-se aliar o binômio Homem - equipamento em prol da comunidade, sendo que com esta união racional possamos criar sistemas de segurança adequados a cada situação ou problema.

Para tanto é necessário que haja informações exatas e concretas para que síndicos, administradores, moradores e funcionários possam proteger o patrimônio de maneira técnica e eficaz, racionalizando seus recursos. Portanto, citaremos a seguir alguns itens, que dizem respeito aos diversos segmentos e divisões da segurança pessoal e patrimonial nos condomínios:

Recursos Humanos:recrutamento, seleção, treinamento de funcionários e conscientização de moradores;

Comunicações:telefonia, interfonia e radiofonia;

Barreiras Físicas:muros, cercas, concertinas, alambrados, ofendículos, cancelas, portarias, portões duplos, guaritas blindadas, portas;

Segurança Física das Residências: janelas, vitrôs, venezianas, portas, áreas envidraçadas, vãos de ar-condicionado, sensores, visualização à distância;

Sistemas Eletrônicos: alarmes, Circuito Fechado de TV, monitoramentos, controles de acesso informatizados e eletrônicos, sensores e cercas eletrificadas;

Equipamentos de Prevenção e Contra Incêndios: extintores, hidrantes, iluminação de emergência, alarmes, escadas de segurança, detectores de fumaça, portas corta-fogo, para-raios;

Elevadores: manutenção e precauções;

Procedimentos de Segurança: normas específicas de portaria e segurança;

Medidas de Emergência: planos de contingência para situações de furtos, roubos, incêndios, falta de (água, luz, gás, telefone), inundações;

Saúde no Condomínio: higiene, limpeza e reciclagem de lixo;

Segurança das Edificações: estruturas, impermeabilização e manutenção.

Integrando todos os itens citados acima é que conseguiremos chegar a um grau de proteção muito maior, acrescido de um melhor convívio e benefício de toda comunidade dos condomínios.