Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns Estatutos

de Associação de Loteamentos Fechados

 

Nos últimos tempos, tem-se verificado a prática abusiva por parte de algumas construtoras em relação ao rateio de despesas do condomínio. Tais construtoras vêm impondo aos proprietários uma relação leonina. Isso ocorre quando o edifício é entregue aos adquirentes, e ainda faltam algumas unidades a serem vendidas, sendo os moradores obrigados, por força da convenção, a pagar a taxa de condomínio num valor superior ao que seria correto.

A construtora, ao elaborar a convenção do condomínio, estabelece que somente as unidades vendidas pagarão a taxa de condomínio integral e que as unidades que pertencem ao investidor/construtora, enquanto não forem vendidas pagarão, por exemplo, apenas 30% ou 40% da quota de condomínio. Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns Estatutos de Associação de Loteamentos Fechados, onde os lotes de propriedade do loteador se valorizam à custa dos adquirentes que assumem todas as despesas do empreendimento.

O cálculo funciona da seguinte maneira: se o valor das despesas ordinárias (porteiros, faxineiras, água, luz, etc) resulta na quota de condomínio de R$800,00 por unidade ocupada ou vendida, a construtora pagaria somente R$240,00 (30%) pela unidade que ainda está à venda.

Pelo fato da convenção ser elaborada unilateralmente pela construtora, a cobrança indevida é maquiada como se fosse legal.

A obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, sendo o condômino obrigado a pagar as despesas de conservação e manutenção da edificação/condomínio, independentemente de residir/trabalhar ou não na sua unidade. O valor a ser pago por todas as unidades deve ser igualitário, pois se paga pelo que se utiliza ou pelo que está à disposição, sendo que a lei determina que todos os moradores têm o mesmo direito de usufruir das áreas comuns e dos empregados. Tendo em vista que essas despesas beneficiam todas as unidades, inclusive, as que estão à venda, qualquer cláusula que venha a isentar ou reduzir o percentual de participação de unidade não vendida nos custos de preservação da propriedade coletiva, acarretará enriquecimento ilícito pelo beneficiado.

A construtora que impõe tal cláusula na convenção visa o lucro e a redução de despesas de forma condenável, transferindo ilegalmente a responsabilidade aos demais condôminos. Porém, trata-se de típica relação de consumo entre os compradores prejudicados e a construtora, motivo pelo qual a cláusula que determina esse rateio desigual é abusiva e pode ser anulada com base no CDC, além do Código Civil.

Alterar a convenção

Diante da ilegalidade, os condôminos, devidamente assessorados juridicamente, podem valer-se da lei e de sua autonomia administrativa para rerratificarem a convenção, de modo a garantir o rateio justo entre todas as unidades incluindo-se as que são de propriedade da construtora ou da empresa loteadora, conforme o caso.

A condução amadora num caso dessa complexidade pode resultar na consolidação do prejuízo, já que a construtora possui um Departamento Jurídico competente, apto a afrontar o síndico que não tem domínio das diversas leis aplicáveis ao caso. Os condôminos lesados, mediante uma condução técnica, podem ainda, exigir o reembolso de todas as despesas pagas a mais no período em que vigorou a convenção feita pela construtora ou pelo loteador.

Moradores podem ter pets, desde que não incomodem vizinhos

 

Os brasileiros adoram ter animais de estimação em casa. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil tem 52,2 milhões de cães e 22,1 milhões de gatos. Nos 65 milhões de domicílios do país, 44,3% têm ao menos um cachorro, e 17,7%, no mínimo um gato.

Os donos de cães são, em sua maioria, casados (51%) ou moram com mais de uma pessoa (93%). Entre os donos de gatos, 61% são mulheres. Nos dois casos, os bichinhos são considerados parte da família, o que faz com que o conforto para os pets num imóvel seja prioridade. Mas como ficam os bichinhos em imóveis do “Minha casa, minha vida”? O advogado Leonardo Correia diz o que pode e o que não pode neste caso:

— A legislação que rege o programa não traz qualquer previsão sobre o tema, fazendo com que a matéria seja tratada, então, pelo Código Civil. Por isso, não há uma proibição de criação de animais domésticos em apartamentos, mas uma previsão quanto aos direitos e aos deveres.

O Código Civil estabelece que o morador pode usar livremente seu imóvel e as áreas comuns do condomínio, e respeitar o sossego e a segurança dos demais moradores.

A determinação é fixar grades nas janelas, limitar o número de animais por imóvel, fazer o cadastramento dos pets junto ao condomínio, apresentar os cartões de vacinas dos bichos periodicamente, usar apenas a portaria e o elevador de serviço quando estiver com os bichinhos e mantê-los com coleiras e/ou focinheiras nas áreas comuns.

É preciso cuidar da limpeza para não incomodar.

Segundo o especialista, os condôminos devem cuidar para que seu animal não incomode os vizinhos e evitar que ele faça muito barulho, mantendo a limpeza do imóvel, evitando que exale mau cheiro e prezando para que não ofereça riscos:

— As convenções condominiais, que estabelecem as regras para criação de animais domésticos, estabelecem as penalidades para os moradores que venham descumprir as regras, que podem ser desde advertências ou aplicação de multas até proibição de permanência do animal.

No Estado do Rio, há uma legislação própria que rege o assunto (Lei 4.785/2008), permitindo a criação de animais domésticos em apartamentos, deixando a cargo de o condomínio fixar as regras de circulação nas áreas comuns.

— Os proprietários de imóveis do “Minha casa, minha vida” devem sempre procurar saber das regras já estabelecidas ou participar das assembleias condominiais — sugere o advogado.

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - SÍNDICO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - LEGITIMIDADE DA ASSEMBLEIA.  

A prestação de contas em condomínio edilício cabe apenas à assembleia a legitimidade para exigi-las. (TJ-MG - AC: 10024112715867001 MG , Relator: Batista de Abreu, Data de Julgamento: 29/05/2014, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.  

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS , Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. NECESSIDADE. INEXISTÊNCIA.  

Descabe concessão de gratuidade de justiça a condomínio edilício, cuja menor receita deriva de opção dos condôminos, ausente qualquer prova quanto à menor condição financeira relativamente a eles, descabendo ensejar-se locupletamento pela modéstia arrecadatória deliberadamente escolhida. (Agravo de Instrumento Nº 70061108825, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Julgado em 12/08/2014) (TJ-RS - AI: 70061108825 RS , Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Data de Julgamento: 12/08/2014, Vigésima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 15/08/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração da fachada de prédio, mediante a instalação de central de gás na parede externa. Não demonstração do comprometimento da estética do Condomínio Inaplicabilidade às lojas das restrições das unidades autônomas - Improcedência - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 91034571720088260000 SP 9103457-17.2008.8.26.0000, Relator: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, Data de Julgamento: 11/02/2014, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Vazamentos. Ação cominatória e indenizatória. Incerteza quanto à origem do problema. Falta de água em banheiro de apartamento residencial durante três meses. Danos morais não configurados. Apelação não provida. (TJ-SP - APL: 00050858120108260562 SP 0005085-81.2010.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Rateio de despesa extraordinária (substituição de venezianas). Critério linear, com único valor tocando a todas as unidades do condomínio. Aprovação em assembleia. Objeção de condôminas, trazida em ação consignatória. Juízo de improcedência. Apelo das autoras. Desprovimento. (TJ-SP - APL: 00135233020108260196 SP 0013523-30.2010.8.26.0196, Relator: Carlos Russo, Data de Julgamento: 02/04/2014, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/04/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.  

Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Uso de redes na janela - Medida de segurança e de extensão do direito de propriedade que não afronta a legislação ou altera a fachada drasticamente - Ofensa à convenção condominial inexistente - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00140084120128260590 SP 0014008-41.2012.8.26.0590, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 12/02/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso.

Aprenda quais são as melhorias para melhorar o valor do imóvel

 

Para quem pretende ter bons lucros com imóveis, seja através de aluguel ou de venda, um fator muitas vezes esquecido, mas que sem dúvida contribui para o fechamento de bons negócios é a manutenção e atualização constante das unidades.

E não só dos apartamentos e casas, pois melhorias nas estruturas dos prédios e condomínios também propiciam valorização e liquidez aos proprietários. São investimentos com retorno quase certo.

Segundo especialistas, boas reformas valorizam em até 20% a unidade e podem ser um fator decisivo na hora do futuro comprador ou locador decidir. No entanto, para garantir essas vantagens é preciso entender que reformas são as que mais pesam na escolha de quem está em busca de um imóvel.

Melhorias sempre são sinônimo de valorização, uma vez que a aplicação de materiais recém-lançados proporciona ambientes atualizados e modernos, como explica o arquiteto Alexandre Magno.

“As principais obras de renovação, que costumam agregar valor às unidades, dependem da finalidade da obra. Para quem pensa em alugar, aconselho investir em mobiliários fixos, pois quem está alugando não quer gastar com esses itens e sempre vai dar preferência ao imóvel que os oferecer. Já para vender, aconselho investir em bons revestimentos, pois assim o comprador não vai precisar demolir os revestimentos existentes, podendo entrar no imóvel quando quiser. Além disso, uma reforma pode proporcionar ganhos como a economia de energia e água, se utilizados novos produtos e materiais desenvolvidos com consciência ecológica”, ensina o arquiteto.

Reformas de atualização aumentam a possibilidade de bons negócios, influenciando diretamente na decisão do pretendente, pelo simples fato dele poder mudar de imediato, sem ter que se preocupar com reparos, como afirma o corretor de imóveis Flávio Cassiano.

Segundo ele, estruturas em dia quase sempre também representam uma valorização em torno de 15% e 20% sobre o valor cobrado tanto para locação quanto para venda.

“É um investimento que sempre contribui para o fechamento do negócio. Isso inclui uma boa pintura, instalações elétricas e hidráulicas, entre outros. Por outro lado, estruturas defasadas costumam dificultar a liquidez do imóvel, como, por exemplo, unidades que apresentam algum tipo de infiltração, necessidade de troca de azulejo ou piso, ou qualquer outro problema que demande um custo extra para o cliente”, ressalta o corretor.

Quanto maior a reforma, mexendo em estruturas internas, maior a valorização da unidade.

Segundo a arquiteta Cyntia Sabat, desde a decoração em si, com aplicação de cores e móveis apropriados para cada cômodo, dando maior funcionalidade para os espaços, até as obras que envolvem manutenção ou reparo, todas garantem que ao proprietário menos preocupação, permitindo alugar ou vender sem maiores dificuldades.

“A demanda aumenta principalmente quando a obra é feita por uma equipe multidisciplinar, como arquitetos, marceneiros e pedreiros. Mas acho importante ter cuidado para não remover um cômodo, como quarto de empregada, e isso acabar prejudicando o valor financeiro do imóvel. O ideal é estudar toda a planta do apartamento e apresentar um projeto que valorize a individualidade de cada espaço. Uma repaginada importante para alugar é na área de serviço e banheiro, sempre muito solicitado. E no caso de venda, pinturas e reparos elétricos e hidráulicos”, ensina Sabat.

Prédios

Além da localização e vagas na garagem, o estado de conservação interno e externo dos prédios e condomínios também pode ser garantia de valorização. Qualquer reforma de atualização é possível, desde que previamente estudada, como explica o engenheiro, arquiteto e urbanista Cornélio de Souza Melo Neto.

“Concreto não tem prazo de validade, desde que conservado da forma correta por profissionais gabaritados. Mas, independente disso, existem outros tipos de manutenção e conservação que frequentemente ficam no esquecimento até entrarem em colapso, como, por exemplo, a substituição de colunas de água, de esgoto e de águas pluviais, recuperação estrutural de peças de concreto armado, impermeabilização de lajes, calhas, marquises, cisternas, caixas-d’água superiores e telhados, quando existem”, ressalta Cornélio.

Vale lembrar que, antes de qualquer intervenção, segundo o engenheiro, é preciso ter em mente que condomínios abrigam várias famílias, e por isso, opiniões divergentes são muito comuns.

Para estes casos, Melo lembra a possibilidade da formação de uma comissão de obras, que acompanhará e fiscalizará os serviços em etapas da execução previamente estabelecidas, sempre contando com as licenças exigidas, obtidas junto aos órgãos responsáveis.

“Obviamente, a conservação externa de fachadas e portarias chama mais atenção à primeira vista. No entanto, um bom salão de festas, uma boa área de lazer, paisagismo, e ainda, corredores e elevadores atualizados, valorizam em muito qualquer edificação. Mesmo chamando menos atenção, sugiro sempre deixar em segundo plano o estético, como portaria e lazer, entre outros, e começar a recuperação pela recuperação estrutural, assim como a reforma da parte elétrica, troca de colunas e impermeabilização de áreas comuns, sem esquecermos dos elevadores, é claro”, conclui Cornélio.

Gualberto Faheina  

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João Pessoa-PB

Desejo saber se para ocorrer renúncia de membro do conselho consultivo ou conselho fiscal torna-se necessário comunicação por escrito ou simplesmente aviso verbal, Se for o caso de por escrito, endereçado ao sindico ou ao condomínio.

Não havendo na Convenção do Condomínio qual a forma que deva ser procedido este comunicado de renúncia, recomenda-se comunicar, sempre por escrito (salvo se a decisão for tomada em Assembleia) e dirigido ao Síndico e ao presidente do Conselho.

Lucia Maria de Rossi

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1-Gostaria de saber se uma administradora pode retirar um síndico do condomínio?

Jamais. Só quem tem poderes para destituir o síndico é a assembleia de condôminos.

2-Se em uma assembleia um orçamento for aprovado por 5 condôminos, esse orçamento pode ser impugnado por algum morador que não participou da reunião?

Primeiramente, devo lhe dizer que “um morador” não tem o direito de impugnar uma assembleia. Esse direito quem tem é o condômino (o dono do apartamento). Porém, para que isso venha ocorrer, o condômino tem que justificar. O fato de ter sido aprovado por 5 condôminos, não é o suficiente. As decisões das assembleias são tomadas por quem estiver presentes a ela. O que deve ser observado é se na convenção do seu condomínio, exige-se número mínimo de condôminos para que a assembleia se realize (em primeira ou em segunda convocação).

3-É certo só a administradora assinar os cheques para pagamentos e sindica não?

Na minha opinião, não. Quem deve assinar os cheques, ou melhor dizendo, movimentar a conta-corrente do Condomínio, é quem a convenção assim determine. Geralmente, o síndico e o subsíndico, ou um dos membros do Conselho (veja o que diz a convenção do seu condomínio).

Josué Barros

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Por favor, gostaria de saber sobre vale Transporte ¨VT¨, pago A funcionária de condomínio e que a Lei fala sobre o desconto de 6%, na folha de pagamento do mesmo; no caso quando é pago como vale combustível, também ocorre esse desconto de 6% na folha de pagamento ou só quando é feito depósito em cartão.

O vale combustível não substitui o vale transporte. Assim, não pode haver desconto, e ainda, o empregado tem que assinar o “Termo de desistência” caso continue a receber o vale combustível em substituição ao VT.

Sonia Raffaelli  

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São Paulo-SP

Dr. Inaldo! Obrigada pela oportunidade de podermos esclarecer dúvidas. Sou Síndica, desde nov/11, e condôminos de 2 apartamentos, há anos, não se entendem por causa de barulho. Os condôminos do apto. inferior, me procuraram e pediram providências. Consultei a Administradora, e me foi dito, que o síndico zela pela harmonia da coletividade e, neste caso, o problema se restringe a 2 unidades autônomas, não afetando as demais. Fui orientada a não interferir (cartas de advertência, multas, etc.). Pensei, pelo menos, em chamar as pessoas envolvidas para conversarem e tentar um entendimento.

Estaria correto o posicionamento da sua administradora se o problema não estivesse atingindo os demais condôminos, como está sendo o caso, já que estão lhe procurando visto que o desentendimento entre os dois vem refletindo na coletividade.

Se você se dá bem com os condôminos que estão em conflito, sou a favor sim de uma boa conversa entre eles. Caso contrário, se limite a notificá-los, informando que o problema entre eles dois está atingindo a coletividade, e de acordo com a lei (Cód. Civil), Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...]

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Pergunta 2 - Me preocupa, pois os condôminos, que se sentem incomodados, disseram que irão contratar um advogado e processar o condômino do apto. superior, bem como, o condomínio, caso providências não sejam tomadas. Além disso, me foi solicitado (praticamente exigido), uma cópia do e-mail, enviado pela Administradora, informando que não devo interferir, para enviar ao advogado deles. Eles podem pedir/exigir este e-mail, ou qualquer outro documento, sobre a não interferência do síndico em casos específicos, como este?

Com relação ao fato deles processarem o condomínio, é plenamente cabível. Neste caso, o síndico (vc) está deixando de aplicar a lei (citada acima), assim, sendo omisso. E quanto a eles quererem o “E-mail” enviado pela administradora, não há obrigatoriedade de entregar, já que este tipo de correspondência é pessoal. Porém, não vejo mal nenhum e disponibilizar, envolvendo assim, a administradora (como deve ser feito) no caso. Voltando a questão da notificação, cabe a administradora esta providência (consulte o contrato firmado com ela).

Paula Abrantes

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João Pessoa-PB

Gostaria de obter informação sobre quantos anos recai a responsabilidade da construtora na parte estrutural do prédio (Blue Tower), pois apareceram umas rachaduras e queremos tomar as providências.

A garantia para as questões estruturais não prescrevem. Porém, nem sempre rachaduras indicam problemas na estrutura. O ideal é contratar uma perícia técnica para identificar a causa.

Josué Barros

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É obrigatório o envio da ata após a assembleia para todos os condomínios ou só para aquele que solicitar?

Esta questão deve está prevista na convenção. Geralmente o que existe, é que o síndico, nos 8 dias subsequentes à assembleia, ele deve comunicar a todos os condôminos, as decisões tomadas na reunião. Porém, para ser mais prático, o melhor é enviar a todos, uma cópia da ata.