Legislação, casos em que se aplicam e quando contratar um advogado

 

O condomínio é um conceito que possibilita muitas formas de relacionamentos interpessoais, seja ele dentro de um apartamento com a família, ou mesmo dentro do espaço comum com demais pessoas que habitam ou trabalham no local.

Muitos síndicos, condôminos e até administradores pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes.

Veremos que este conceito também pode ser aplicado em diversas situações dentro de um condomínio.

O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.

Legislação

Antes tratada pela Lei de número 4.591/64, a legislação condominial veio a se aperfeiçoar a partir de janeiro de 2003 com a inserção do Código Civil.

Ele sobrepôs à antiga lei e passou a regular os assuntos tratados em condomínio.Quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão a Convenção e o Regulamento Interno.

Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente a validade.

Casos em que se aplicam o Direito Condominal

É natural que em uma grande metrópole as pessoas passem a conviver cada vez mais próximas e em condomínios, e esta proximidade muitas vezes gera atritos.

Por isso, é de competência do síndico também ser o mediador nas relações entre vizinhos.

Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.

Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.

A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:

•Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.

•Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.

Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.

•Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.

•Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.

Quando contratar um advogado

No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.

Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.

Alternativas jurídicas

Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação.

A criação do Juizado Especial está prevista no artigo 98, I, da Constituição Federal, foi instituído pela Lei 9.099/95, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

No caso do Juizado Especial Civil, apenas pessoas físicas podem recorrer a ela, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

É realizada uma audiência de conciliação prévia e, caso não haja acordo entre as partes, em até dez dias é marcada uma nova audiência com a presença do juiz e testemunhas para a solução do problema. O Juizado Especial Civil atende aos assuntos levados pelo condômino, porém ele se limita ao valor de 40 salários mínimos.

Já na Câmara de Arbitragem, os problemas de caráter financeiro e de relacionamento são resolvidos em pouco tempo, além do que tem o mesmo valor de uma sentença judicial. Esta câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, com ou sem seus advogados, e um árbitro que decidirá o conflito, possibilitando que o mesmo envie o processo para o poder judiciário dependendo da complexidade do assunto.

No entanto, para se fazer valer do uso da Câmara de Arbitragem, é necessária a aprovação em Assembleia, onde também será definida a empresa atuante como Câmara Arbitral.

Com relação à Câmara de Mediação, que tem a mesma finalidade da Câmara de Arbitragem, isto é, chegar à solução para o problema, é contratado um mediador junto a um órgão regularizado, no qual caberá a ele tentar prosperar através de acordo. Se não houver entendimento no problema, o acordo de mediação acaba e o assunto será tratado no poder judiciário.

Como os advogados costumam cobrar

Estimativa de custo e honorário: A Ordem dos Advogados do Brasil estipula os parâmetros de custos dos profissionais em direito, e o mínimo previsto para a prestação de serviços em ação judicial é da ordem de R$ 2.500,00. Entretanto, o valor varia conforme a complexidade da ação a ser prestado pelo serviço jurídico. Outro parâmetro de custo é na ordem de 20% do valor do benefício econômico a ser buscado. - Tempo estimado das ações: Ações comuns costumam se desenrolar em três a quatro anos, porém, conforme sua complexidade e o trabalho da defesa, ela pode se estender às instâncias superiores, podendo durar até 12 anos para sua conclusão.

Considerações sobre o Código Civil e Lei do Inquilinato

O código civil, instituído em 2002, traz no capítulo VII - Do Condomínio Edilício (entre os artigos 1.331 a 1.358), leis no que se referem ao sentido de usar, viver ou trabalhar em condomínio.

Segundo o Dr. Michel Rosenthal Wagner, especialista no assunto, o código trata genericamente condomínio, mas deveria ter um olhar mais profundo quando se tratam de condomínios comerciais e industriais, o que não ocorre.

Para o Marcelo Duarte, diretor do Secovi de São José dos Campos, o Artigo - citado no parágrafo abaixo - também não esclarece de forma correta o comportamento anti-social, por isso deveria ser mais bem elaborado.

Artigo 1.337 (parágrafo único) - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Outro ponto importante é referente à lei do inquilinato. Neste, o locatário no uso do imóvel tem a obrigação de zelar da propriedade como se seu fosse. Todos os direitos a ele são atribuídos, devendo cumprir a convenção do condomínio e o regulamento interno.

De quem é a responsabilidade quando isso acontece?

 

Causa preocupação o significativo aumento de furtos nos condomínios residenciais e comercias. Não falamos aqui de grandes invasões ou arrastões, mas sim de furtos pontuais e discretos, realizados sem emprego de violência, vitimando uma ou duas unidades autônomas.

Os bandidos se aproveitam de alguma facilidade pontual, uma falha na segurança ou então contam com informações privilegiadas obtidas junto aos próprios condôminos ou funcionários.

Tal cenário gera uma sensação de fragilidade e insegurança nos condôminos, deixando síndicos numa situação delicada. Somente neste mês, atendi em meu escritório vários casos intrigantes.

Num prédio de alto luxo, um apartamento foi invadido sem qualquer sinal de arrombamento. Segundo o proprietário, foram furtados dinheiro e joias. As imagens das câmeras das áreas comuns foram disponibilizadas para a polícia e desconfia de um casal, que adentrou ao condomínio.

O proprietário quer saber quem vai arcar com os prejuízos.

Em outro prédio, ao voltar de viagem, um morador encontrou seu apartamento com a fechadura arrombada. Vários de seus pertences foram furtados, especialmente eletrônicos.

Foi feito um boletim de ocorrência, mas não há imagens suspeitas. Todos estão assustados, e o proprietário quer saber quem lhe reembolsará o que ele perdeu.

Em um prédio comercial, dois escritórios foram invadidos durante a madrugada. Os ladrões conseguiram levar computadores sem que os seguranças desconfiassem de nada. O caso também está na polícia, e os condôminos estão revoltados com a suposta falha da segurança.

Em todos os casos, a identificação dos responsáveis pelos roubos é muito difícil e as vítimas entendem existir alguma responsabilidade do condomínio.

A convenção desses empreendimentos, como de praxe, prevê a não responsabilidade do prédio e o não dever de efetuar qualquer ressarcimento. Nesses casos, o síndico fica em maus lençóis, porque tem a dura missão de dar a notícia aos proprietários, que ameaçam ingressar com ação judicial.

Do ponto de vista jurídico, o condomínio só deve ressarcir os prejuízos se for comprovada claramente a culpa de seus representantes ou funcionários.

Aos síndicos, resta assim, caprichar na prevenção, investindo em sistemas de câmeras e de controle de acesso e reforçando o treinamento dos funcionários. Aos proprietários, é recomendável redobrar os cuidados com a segurança rotineira e investir em seguros para seus apartamentos e pertences de valor.

Raíssa Melo  

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Condomínio, um ano atrás, foi apresentada a proposta orçamentária e o custo do metro quadrado.

Naquela oportunidade um Condômino comunicou aos presentes que uma decisão do STJ concedeu a um apartamento de cobertura que tinha ganhado na justiça o direito de pagar a taxa condominial de forma igualitária e que tinha gerado jurisprudência para os demais.

Um ano depois alguns moradores estão questionando a legalidade dessa forma de rateio, uma vez que a convenção prevê rateio por fração ideal e a assembleia optou, naquele momento rateio igual, meio que pegos de surpresa coma “lei”.

Se possível, gostaria de sua opinião a respeito.

De fato existe uma decisão do STJ dando direito a um determinado condômino proprietário de cobertura a pagar valor não calculado de acordo com a fraçaõ ideal. Isso ocorreu em um condomínio na cidade de Belo Horizonte. Porém, essa decisão não tem força de lei, porque ela não foi vinculante, ou seja, não se aplica aos demais casos, como assim determinaram os Ministros daquela corte. É que no caso daquele processo, a decisão foi tomada sem entrar no mérito, pelo fato do condomínio ter perdido um prazo.

Em regra geral (afinal, existem outras decisões, tanto contra como a favor), se aplica o que determina a convenção de cada condomínio, como bem assim define o código civil.

Enio Magalhães

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Recife/PE

Gostaria que o Sr. mais uma vez pudesse esclarecer uma dúvida. É possível anular uma assembleia para eleição de síndico uma vez que um proprietário votou estando inadimplente? Qual seria o procedimento para anulação?

É possível sim, desde que o voto deste inadimplente tenha alterado o resultado da votação. Quanto ao procedimento para esta anulação, este se inicia extrajudicialmente onde, o condômino (ou condôminos) interessado requer à administração (síndico) que convoque nova assembleia para discutir o assunto. Em sendo negado, o caminho é buscar a solução através de uma demanda judicial (ação de anulação de assembleia), onde qualquer condômino pode ser o autor da ação.

Gualberto Faheina

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João Pessoa/PB

Desejo saber se para ocorrer renúncia de membro do conselho consultivo ou conselho fiscal torna-se necessário comunicação por escrito ou simplesmente aviso verbal, Se for o caso de por escrito, endereçado ao sindico ou ao condomínio.

Não havendo na Convenção do Condomínio, qual a forma que deva ser procedido este comunicado de renúncia, recomenda-se comunicar, sempre por escrito (salvo se a decisão for tomada em Assembleia) e dirigido ao Síndico e ao presidente do Conselho.

Maria José

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Gostaria que se possível o senhor me tirasse uma dúvida, o sindico do meu condomínio resolveu fazer uma auditória e está contratando a empresa que é administradora do condomínio, inclusive contratada por ele, o proprietário é um condômino. Não foi aprovada na assembleia e nem os moradores tomaram conhecimento que seria essa empresa que vai fazer a auditoria. Gostaria de saber se é legal, se ele pode fazer isso e o que deve ser feito.

Auditoria qualquer um pode fazer. Porém, auditoria independente, só que tiver independência para tal, Uma empresa que presta serviço para o contratante, não tem independência para isso. No seu caso, se esta auditoria é uma mera deliberalidade do síndico, este trabalho vai servir unicamente para o orientar em seu mandato.

Porém, se a intenção desta auditoria é analisar a gestão do síndico, como se fosse uma fiscalização, deve-se formar uma comissão de condôminos para que esta comissão selecione a melhor empresa de auditoria para realização deste trabalho.

Ricardo Ferreira    

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Recife/PE

Inaldo, boa tarde! Primeiro parabéns pelo trabalho realizado. Gostaria de saber se posso através de base legal exigir do inquilino o contrato de aluguel entre as partes?  

Incialmente, muito obrigado pelos elogios. Saiba que é uma satisfação saber que podemos ser útil. Mas vamos a sua pergunta:

Imaginando que você seja o síndico do condomínio, e que por conta disso está querendo exigir que o locatário apresente o contrato de locação, devo lhe dizer que o embasamento legal é a convenção ou o Regimento Interno. Ou seja, deve está previsto em qualquer dos instrumentos acima, a previsão de se exigir, para que seja permitido o ingresso de novas pessoas (mudanças), seja previamente apresentado documento que comprove a situação do novo morador, no caso, comprovante de propriedade ou o próprio contrato de locação.

Alexandre Visconti    

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Belo Horizonte/MG

Moro num prédio de seis apartamentos, onde a água é coletiva. Sou o sindico e cobro de taxa de condomínio 30% a mais pelos apartamentos de coberturas (são dois), uma vez que foi combinado verbalmente com os proprietários. Isso é legal?

Quem define o critério de rateio é a convenção (NR- Nos foi informado que este Condomínio não possui convenção). Na falta deste instrumento, vale o que for acordado entre as partes. Neste caso, como os condôminos aceitaram este percentual, é legal sim. Porém, transforme este “acordo verbal” em documento, preferencialmente, uma ata de assembleia.

Walberto da Costa  

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Maceió/AL

Sr. Inaldo Dantas, recebi a revista CONDOMÍNIO do SECOVI-AL e vi uma coluna bem interessante de perguntas e respostas, por isso gostaria de tirar duas dúvidas, se for possível.

1- A construtora atrasou por 1 ano e meio a entrega do empreendimento, muitas pessoas não tinha condições de esperar por mais tempo e a construtora resolveu liberar as chaves, tanto para moradia como para reformas, mesmo não tento habite-se e nem convenção de condomínio muitos fizeram a mudança definitiva e outros resolveram adiantar a reforma, muitos instalaram o SPLIT onde deveria ser o condicionador de ar tradicional de janela. Quando o empreendimento for entregue oficialmente e for formada a convenção de condomínio, o proprietário é obrigado a fazer a mudança estipulada pela comissão mesmo após 6 meses de ter recebido a chave para moradia e ter feito sua reforma?  

A convenção do Condomínio é um documento que deve ser registrado no Cartório de Imóveis, antes da comercialização dos apartamentos. Sendo assim, em uma normalidade, este documento já existe e deve ser obedecido.

Quanto as mudanças realizadas, estas deverão, a critério dos próprios condôminos ou da legislação em vigor/órgãos de fiscalização, serem legalizadas.

2- A pedra soleira que fica instalada sob a porta de entrada do apartamento faz parte da unidade autônoma ou da área comum do prédio? A comissão do condomínio pode proibir a troca da soleira?

Se for de uso individual, pertence a quem usa, porém, a padronização deve ser respeitada, ou seja, pode-se sim proibir a sua troca, se isso significar a despadronização.

Thiago Benjamin  

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João Pessoa/PB

O Regimento Interno do Condomínio onde sou o síndico, determina que as taxas de condomínio devem ser pagas todo dia 10 de cada mês e, em não sendo pagas, devem ser encaminhadas para protesto em cartório público após 40 dias do vencimento e, decorridos 40 dias após o protesto, deve ser interposta ação judicial de cobrança.

Ocorre que o dia 10 caiu em uma sexta-feira. Pergunto: O prazo de 40 dias para protesto deve ser iniciado no dia 11 (um sábado) ou deverá ser iniciado no dia 13 (uma segunda-feira)?

Inicialmente, sou do entendimento de que não é competência do Regimento Interno determinar punições para o não pagamento das taxas condominiais. Isso deve ser de competência da Convenção. Porém, se nenhum condômino está reivindicando isso, que seja. Assim, também na minha opinião, o prazo passa a contar no primeiro dia após o vencimento e não no primeiro dia útil.

Confira dicas fundamentais para segurança preventiva em

apartamentos e casas nesta época do ano

 

Final de ano, época de festas e agitação e também período em que se iniciam as viagens de férias. Alguns saem na segunda quinzena de dezembro, outros em janeiro e tem também quem prefere o mês de fevereiro, com o feriadão do carnaval. Mas neste período não dá para se preocupar apenas com as festividades de Natal e Réveillon, passagens, o trânsito, o clima, as malas e etc., é necessário também se preocupar com a segurança em que ficará sua casa ou apartamento. Afinal, sem pessoas dentro de casa para tomar conta será necessário se precaver contra invasões e furtos indesejáveis.

Infelizmente é nesta época que costuma aumentar o número de furtos ocorridos em residências, apartamentos, condomínios e empresas. Os espertalhões aproveitam a ocasião das festas, quando as pessoas estão mais preocupadas com as festividades e assim deixando por mais tempo suas residências vazias e desprotegidas.

Todo condômino deve tomar algumas atitudes fundamentais que fazem toda a diferença no final do ano. A segurança do condomínio fica mais frágil com as festividades de natal e ano novo, pois cresce o número de visitantes nas residências. Os que receberão amigos e familiares em casa devem entregar uma lista na portaria com os nomes, para que sejam melhores identificados, e mesmo assim, quando chegarem devem ser anunciados pelo porteiro.

Nesta época do ano, também cresce o número de entregas de presentes, cestas, comidas encomendadas, flores etc., e esses prestadores de serviço não podem ter acesso à área interna se o morador não estiver ou não autorizar. Nesta hora os profissionais de portarias são fundamentais e devem ser ágeis para impedir que a grande movimentação se torne um risco para o condomínio. Pois de nada adianta gastar valores altos no melhor circuito interno de câmeras para monitoramento, se falhar em algo primordial, que é a identificação de visitantes.

Já para quem irá viajar, há diversas atitudes preventivas que gerarão segurança domiciliar como, por exemplo, manter a discrição e privacidade dos detalhes da viagem, como local, data de saída ou chegada. Deve-se levar em consideração que um dos funcionários de sua casa pode inocentemente comentar com alguém de fora, que pode não ser uma pessoa bem intencionada.

É necessário tomar alguns cuidados para que a ausência do morador da casa ou apartamento não seja percebida por estranhos durante sua viagem. Para isso é melhor não deixar evidente que a residência está vazia, uma alternativa pode ser o uso de temporizadores ou fotocélula nas lâmpadas para que elas apaguem durante o dia e acendam a noite. Pois se deixar uma das lâmpadas acessa o tempo todo ai sim demonstrará que realmente não tem ninguém. Outra atitude é suspender a entrega de revistas e jornais.

Mas há também como avisar uma pessoa de confiança, como parente, vizinho ou amigo que estará viajando e por quanto tempo ficará fora, para que ele retire a correspondência da casa ou na portaria e cuide do local, limpando a frente e o quintal. Esta pessoa com certeza entrará em contato caso aconteça alguma coisa. É importante, no caso de condomínios, que o zelador seja previamente informado e o condômino também deve fazer uma autorização, caso queira que alguma pessoa, ou empregado entre no apartamento ou casa durante a ausência.

Como a portaria acompanha a rotina de um condomínio, é muito difícil os profissionais desta área não notarem a ausência de algum morador. Por isso, é recomendável que os porteiros sejam contratados através de empresa terceirizada confiável, que ofereça um treinamento especializado de atendimento, discrição e segurança preventiva. Por ser profissional e especializada, a empresa contrata após verificar o histórico profissional e pessoal do porteiro, investigando antecedentes criminais, conduta e indicação. Porém, quando contratados diretamente no condomínio, essa contratação não dispõe desses recursos, que impeçam maus profissionais de adentrarem em um ambiente onde se deve prezar pela segurança.

Confira abaixo alguns procedimentos que garantem maior segurança em caso de ausências por viagens:

• Estranhos não precisam conhecer detalhes sobre sua viagem. Mantenha a discrição.

• Mantenha fechadas as janelas, portas e carro que fique estacionado na garagem.

• Esqueça o truque manjado da luz acessa o dia todo, use temporizadores nas luzes internas e externas.

• Solicite a interrupção da entrega de jornais dos quais seja assinante ou peça para alguém retirar.

• Não deixe chaves com empregados, exceto em casos de confiança absoluta.

• Peça a alguém que limpe as áreas que ficam à vista de todos e não fazem parte da limpeza geral do condomínio. O excesso de sujeira e folhas pode ser um sinal da casa vazia.

• Não deixe mensagens em sua secretária eletrônica dizendo que estará de férias, mantenha aquela habitual.

Condomínios têm ficado mais atentos com os gastos com água, energia, materiais de consumo e até mão de obra

 

Não há como negar que, em tempos de crise, a maior preocupação de qualquer pessoa, empreendimento ou gestor é reduzir os gastos relacionados a qualquer atividade que executam. Para os condomínios essa realidade não é diferente, visto que esse é um conjunto de pessoas que, reunidos, arcam com os custos relacionados ao funcionamento do local onde moram juntos.

Para driblar a crise, portanto, condomínios têm ficado mais atentos com os gastos com água, energia, materiais de consumo e até mão de obra, para poder minimizar o valor da mensalidade paga pelos condôminos e, é claro, evitar o maior número de inadimplentes devido à dificuldade para arcar com esses custos. Esses cortes podem ajudar a reduzir os valores do condomínio em mais de 30%, sem afetar a qualidade de vida oferecida pelo ambiente se realizados de maneira bem estruturada.

Uma alternativa interessante encontrada por síndicos e gestores de condomínios em todo o Brasil é a terceirização de alguns serviços que, por muito tempo, eram tidos como presencialmente obrigatórios: faxineiros, jardineiros e, especialmente, serviços de portarias.

Era impossível imaginar, algum tempo atrás, folhas de pagamento de funcionários de condomínios sem esses profissionais. Entretanto, com a alternativa oferecida por empresas que são capazes de terceirizar esse serviço mantendo a qualidade e cobrando menores valores no contrato, tem mudado completamente a realidade desses estabelecimentos.

A terceirização dos serviços de portaria, especificamente, pode ser feito de duas maneiras: com uma equipe de funcionários presentes no local, que substituem os porteiros contratados diretamente pelo condomínio – passando essa gestão de folha para a empresa contratada – ou com um serviço de portaria virtual.

A portaria virtual é uma novidade muito interessante que tem sido cada vez mais procurada por responsáveis pela gestão de condomínios residenciais e comerciais. Ela consta em uma instalação de um serviço eletrônico, na portaria, que coloca o visitante em contato direto com uma central de gestão de portaria, localizada fora do condomínio.

Esse tipo de portaria ajuda a reduzir os custos porque vários condomínios podem ser gerenciados por um número menor de profissionais, diluindo os encargos trabalhistas entre eles e permitindo a empresa contratada a cobrar um valor menor pelo serviço.

Além da redução dos custos relacionados com a contratação desse serviço, a portaria virtual também oferece maior segurança para condôminos e visitantes, visto que não existe contato físico entre o responsável pela liberação da porta de entrada e o interessado em entrar no condomínio.

Como a grande maioria dos incidentes em grandes condomínios é causada pela possibilidade de render um porteiro, colocá-lo em um ambiente onde não exista a possibilidade de contato pode minimizar esses riscos.

Para os gestores e síndicos de condomínios que estão interessados em contar com esse tipo de serviço, minimizando seus custos em tempos de crise, já existem empresas em todo o Brasil oferecendo esse tipo de atendimento. Basta tomar o primeiro passo para diminuir o peso da mensalidade para todos os condôminos.