Quem acha que as preocupações dos síndicos e administradoras de condomínio no final do ano se resumem à decoração de Natal, está enganado!

 

Participei no final do mês passado em Maceió-AL, de um evento promovido pelo Secovi daquele estado voltado para os Síndicos. Na palestra que fiz, o tema abordo foi “PROVIDÊNCIAS DO SÍNDICO PARA O FINAL DO ANO E PLANEJAMENTO PARA 2017”. Num bate-papo de quase duas horas, transmiti para os mais de 500 síndicos representados naquele auditório do Hotel Ritz-Maceió, que suas preocupações não se resumem apenas à decoração natalina e pagamento de 13º salário dos funcionários.

Passo agora, neste espaço, a transmitir aos leitores da RC o que levei para os Síndicos daquela maravilhosa cidade.

A partir daqui, foi o que falei para eles:

Como se não tivéssemos percebido, estamos aí, às portas do final do ano. E se tratando de Condomínio, poderíamos até dizer que o ano está sim, acabando. Novembro é o sinal disso. A partir deste mês os gestores têm que se preparar para evitar surpresas no final do ano. E para evitar um corre-corre desnecessário, trouxemos uma lista de providências que pode (e deve) ser adiantada até lá para evitar dores de cabeça como inadimplência ou um buraco nas contas, entre elas, a questão do 13º salário dos funcionários, onde, naqueles condomínios que não fazem o aprovisionamento mês a mês, tem neste período, que adicionar nas taxas de condomínio, o valor referente a essa despesa. Para isso, é de suma importância que se faça uma análise minuciosa do que se tem em caixa e dos custos enfrentados até dezembro.

Vamos lá:

FUNCIONÁRIOS

- Escala de serviço no Natal e Ano Novo: Se seus funcionários são próprios, organize, junto à Administradora, um esquema de plantão no Natal e no Ano Novo. Se for utilizar folguistas ou terceiros durante esse período, comunique aos moradores e funcionários e somente busque esses profissionais em agências especializadas para garantir a segurança no período.

- Pagamento do 13º salário – 1ª parcela: até 30/11 - 2ª parcela até 20/12

- Férias – Não é a melhor época para concessão, já que neste período, além do custo do 13º salário, pelo movimento de final de ano, não é recomendado dispensar mão-de-obra experiente.

IMPOSTOS

- INSS 13º Salário – pagamento em dobro (acumulado com o INSS da folha dezembro)

- FGTS sobre 13º Salário – idem

SALÃO DE FESTAS PARA O NATAL E REVEILLON

- Reserva para festas particulares: geralmente o Regimento Interno (consulte o seu) não permite reservas para festas exclusivas. Se for este o caso do seu condomínio, sugiro que seja organizado um evento coletivo com a participação dos Condôminos, inclusive no custeio das despesas, já que o condomínio não deve arcar com esse gasto.

SEGURANÇA

- Férias Escolares – revisão das áreas de lazer – Como nesse período aumenta o uso desses espaços e como no decorrer do ano esses tendem a se deteriorar, o ideal é providenciar o quanto antes, uma revisão nos brinquedos e demais áreas.

- Maior fluxo de visitantes – Como os moradores geralmente tendem a convidar seus parentes e amigos, o controle de acesso ao prédio é importante para que se tenha mais segurança, evitando a entrada de estranhos.

- Locatários de temporada – Nos prédios localizados na área de praia é comum a locação para famílias com excesso de moradores nos apartamentos, o que a princípio não se pode proibir, salvo se estiverem transgredindo normas do Regimento Interno. Por isso, o rigor no cumprimento das regras do R.I. é fundamental. Uma revisão no Regimento ainda pode e deve ser feito.

A palestra continuou, porém, tratando acerca do planejamento para 2017. Este assunto tratarei oportunamente.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.  

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Decisão tomada em assembleia obriga a todos, inclusive ausentes. Despesa oriunda de decisão tomada pelo conselho, questionada pelas autoras, foi ratificada por unanimidade em assembleia geral. Ação improcedente. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00311492520118260003 SP 0031149-25.2011.8.26.0003, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/05/2015, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015).

TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINSDE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE.    

1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008.Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1256912 AL 2011/0122978-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 07/02/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2012).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.

1. Não havendo prejudicialidade a legitimar o interesse recursal, não se conhece de parte do recurso. 2. Os juros moratórios, em se tratando de despesas condominiais, são devidos a partir do vencimento. 3. A correção monetária visa, tão somente, evitar o odioso enriquecimento sem causa do devedor ao recompor a perda de substância da moeda. Recurso conhecido em parte, e nesta, provido. (TJ-SP - APL: 40039812320138260451 SP 4003981-23.2013.8.26.0451, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Síndica que contrata nova administradora - Assembleia geral extraordinária que abona tal ato - Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico - Partes legítimas - A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear - Sentença anulada - Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC - Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP - APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015).

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.    

A dívida de quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014). (TJ-RS - AC: 70056248602 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.    

Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Vazamento em tubulação hidráulica de uso comum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade de correção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimento devido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Juros moratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata do ilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas em parte. (TJ-SP - APL: 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

Você sabia que a manutenção das áreas comuns dos condomínios ajuda a valorizar o imóvel? Segundo especialistas, é preciso fazer reparos e cuidar dos espaços diariamente para que o prédio não sofra depreciação.

A responsabilidade é do síndico, mas os condôminos também podem fiscalizar.

 

O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia, acredita que uma administração competente do prédio também contribui para essa valorização dos imóveis. “Uma boa gestão financeira dos recursos do condomínio é fundamental para manter o equilíbrio do empreendimento e fazer os investimentos necessários”, orienta.

É preciso estar atento aos pequenos detalhes relacionados à manutenção das partes comuns para que não se tornem grandes problemas, acarretando em gastos para o condomínio. “A manutenção da fachada é item obrigatório para a valorização do condomínio, já que é a primeira impressão que se tem sobre o empreendimento. Além disso, é importante destacar que quando o síndico mantém o condomínio em ordem, não é preciso fazer grandes reformas, impactando no cotidiano dos proprietários”, explica Maia.

No Recreio, há um condomínio construído há 21 anos. Mas a aparência é de novo. São apenas 15 apartamentos, que contam com garagem e paisagismo. Para a professora Angela Fortuna, conselheira do condomínio, o segredo está justamente nos cuidados para preservar o patrimônio.

“O zelador toma conta de tudo e ainda cuida das plantas do prédio. Se uma pedra portuguesa solta, ele resolve o problema. Acredito que o resultado positivo é porque estamos sempre atentos e não deixamos de fazer a manutenção e nem os reparos necessários. Quando falamos a idade do prédio, as pessoas não acreditam. Para nós, é uma das formas de valorizarmos o nosso patrimônio”, analisa.

Para o advogado especializado em direito imobiliário, André Luiz Junqueira, a manutenção é importante. Mas em tempos de crise, é preciso ter prioridades para não aumentar ou gerar cotas extras. Ele sugere que o síndico faça uma lista de prioridades.

“Em geral, a recomendação é seguir o laudo de vistoria, que apresenta o que é preciso fazer no prédio”, diz Junqueira. O advogado também alerta para os cuidados com condomínios com espaços de lazer. O síndico não pode, por exemplo, acabar com sauna, pois os moradores não utilizam e só dá despesas. Este ambiente é direito adquirido do condômino.

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Revista Digital Janeiro 2021