Janeiro 2017

Janeiro 2017 (9)

Janeiro 2017

16 Jan 2017 Inaldo Dantas

Eleição para síndico

Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir

O Código Civil, atual lei dos condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

•Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:

O departamento jurídico do Secovi Rio entende que a escritura de convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc.

Ou seja: a princípio, é liberado o uso desse instrumento de representação. Caso o condomínio deseje restringir ou regrar esse uso, isso deve constar na convenção do empreendimento.

• O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do condomínio X.

• O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.”

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:

• A firma reconhecida só é obrigatória se a convenção ou o regulamento interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º).

• Objetivo da outorga: representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do Condomínio X.

• Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

• Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

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CARTA AO LEITOR - Editorial

Ano novo, novas tarefas para os síndicos

É assim mesmo. Todo início de ano vem novos serviços para os síndicos, além daqueles que ainda são de sua responsabilidade quanto ao ano que passou. E 2017 tem mais algumas novidades. Tanto aqueles do ano que passou (prestar contas, RAIS, entre outros), quanto os do novo ano (apresentação do orçamento anual, reajuste da taxa de condomínio, eleição, AGO, etc.), outras tarefas devem fazer parte da agenda do síndico, entre elas, e que não pode esquecer, é a 8ª FESÍNDICO, maior evento exclusivo para Síndico do Brasil, que vai acontecer nos dias 25 e 26 de agosto.

Outra novidade para o ano que se inicia é a exigência do Banco Central quanto à nova modalidade de cobrança. Esse ano todos os condomínios devem confeccionar os boletos de taxa de condomínio com o CPF dos condôminos e estes boletos deverão ser registrados. Mas calma! Ainda não é para agora. Não vai ser no mês de janeiro que tal modalidade será obrigatória. A princípio, prevista para entrar em vigor este mês, a FEBRABAN divulgou nova tabela, de acordo com seus valores. Para os Condomínios, passa a valer a partir de março (para aqueles cujos valores sejam acima de R$2.000,00).

Já quanto às assembleias ordinárias (as AGOs), estas devem obedecer as datas previstas na convenção de cada Condomínio. Na sua maioria, tal reunião deve ocorrer ainda este mês. A sugestão da nossa equipe é que seja consultada a convenção do seu condomínio para não perder a data, pois essa reunião não pode deixar de acontecer.

No mais, é desejar a todos um ano repleto de realizações, que as previsões pessimistas não se tornem realidade e que, qualquer dificuldade com o seu condomínio, que a resposta ou a solução para o problema seja encontrado nas páginas virtuais desta revista ou na publicidade que ela faz chegar em suas mãos na versão impressa.

Vamos nos falando por todo o ano. Assim é o que esperamos, com as graças de Deus.

Feliz 2017

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Janeiro 2017

16 Jan 2017 Inaldo Dantas

Atrapalhando a área comum

Veja como o síndico pode descartar bicicletas e outros itens

esquecidos na área comum

As bicicletas sempre foram para os síndicos um assunto de grande dificuldade para se gerir com os condôminos. Um bem móvel de colecionador, um modo de vida ou até um bem de estimação, mas elas sempre estão por perto.

Uma pequena parte destas bicicletas acaba se tornando um bem inservível, ou seja, ocioso e largado pelo condômino, colocando o sindico em uma “saia justa” para se desfazer daqueles bens abandonados nas dependências do prédio, ocupando espaço e irritando os vizinhos.

A administração pública federal tem até legislação própria para lidar com esta situação de patrimônio público abandonado por gestões anteriores que precisam eventualmente ser descartados.

O artigo 22 parágrafo 5º da Lei 8.666/93 define claramente que, se os bens não tiverem mais utilização para a administração ou mesmo deteriorada podem ser descartáveis conforme os preceitos e normas legais.

Mas e como os condomínios devem proceder para este descarte?

Poucos conhecem, mas existe no código civil no artigo 1275 em seu inciso III previsão legal para o assunto, que define as causas consideradas para a perda da propriedade em especial quanto ao abandono.

Uma bicicleta abandonada constitui negócio jurídico unilateral, assim como a renúncia do bem. Neste caso o abandono da bicicleta é uma renúncia tácita do bem e pode haver o descarte por parte do condomínio.

Lembramos ainda que é imprescindível para o condomínio a demonstração clara do desleixo quanto ao cuidado do patrimônio para restar configurado o instituto do abandono.

Neste prisma, para que o sindico não tenha qualquer aborrecimento quanto ao descarte das bicicletas e de pertences pessoais (carrinhos, brinquedos infantis dentre outros) aconselhamos como medida de prudência e preservação da administração condominial, os procedimentos abaixo para garantir e evitar demandas judiciais futuras por parte de condôminos:

Procedimentos preparatórios e preventivos de descartes de bens inservíveis e abandonados

•Levantamento in loco dos bens;

•Termo de vistoria do abandono com testemunhas;

•Marcação de assembleia com pauta especifica para aprovação e autorização do descarte;

•Registrar documentalmente e fotografar todas as bicicletas e pertences

•Notificar todos os condomínios por meio de carta protocolada, e-mail, mural, elevadores, aviso no boleto de cobrança dentre outras formas de comunicação sobre o abandono dos bens inventariados;

•Estabelecer um prazo de mínimo de 30 dias e máximo de 90 dias para retirada das bicicletas e dos pertences pessoais;

•Publicação de edital em jornal de grande circulação do detalhamento dos bens;

•Remoção dos bens para um depósito particular provisoriamente por 30 dias;

•Disponibilizar todos os bens para compra de condôminos interessados;

•Doação ou venda dos bens abandonados restantes.

Sugestão importante

Incluir e normatizar regras no regimento interno de descarte de bicicletas e pertences bens pessoais abandonados

Estes procedimentos administrativos são precauções necessárias para que o síndico possa descartar as bicicletas e os bens pessoais com segurança evitando indenizações e discussões com os proprietários.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Agressão entre condôminos

Agressão entre condôminos

Condomínio é responsável por brigas entre moradores?

Viver em sociedade é uma tarefa bem difícil. Muitas são as diferenças, desde costumes, idade, religião, horário de trabalho e até mesmo o time de coração.

Todos já devem ter escutado alguma história ou mesmo presenciado um bate boca mais acalorado entre moradores, que às vezes acabam em agressão.

E qual a responsabilidade do condomínio nessa agressão?

Antes de responder a essa pergunta devemos relembrar que condomínio é a reunião de pessoas com o objetivo de viver em coletividade.

E para essa comunidade será eleito um representante legal, o síndico que terá como tarefa cumprir e fazer cumprir o Regulamente Interno, Convenção de Condomínio e todas as decisões deliberadas nas assembleias.

Porém, o condomínio não responde pelos danos morais sofridos, em suas áreas comuns, por condômino, decorrente de lesão corporal provocada por outro condômino.

A exceção acontece se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial, o que geralmente não está previsto na maioria das convenções de condomínio.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

EMENTA: Civil. Recursos Especiais. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio. Dissídio jurisprudencial.

Cotejo analítico e similitude

fática. Ausência.

- Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio. - O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.

- O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

Recurso especial do condomínio conhecido e provido, e negado provimento ao recurso especial do condômino”.

A Relatora do caso ministra Nancy Andrighi, destacou que a responsabilidade civil dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio, é no sentido de não reconhecer o dever de indenizar, salvo se, por intermédio da convenção condominial, os condôminos acordaram em socializar o prejuízo sofrido por um deles.

Cabe trazer a colação um trecho de seu voto.

“Com efeito, o fato de haver vigilância nas áreas comuns, não implica em assunção de responsabilidade pela ocorrência de atos ilícitos praticados pelos seus condôminos”.

Mesmo que não exista por parte do condomínio qualquer responsabilidade em razão de agressões provocadas por condôminos, poderá a direção do prédio acompanhar eventual situação dessa natureza e comunicar às autoridades competentes.

Agindo dessa forma, o condomínio tentará sempre manter a harmonia dentro daquela comunidade.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Defesa do consumidor

STJ define que CDC se aplica a disputa entre condomínio e construtora

Disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio. É o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual o conceito básico de consumidor abrange a coletividade, ainda que ela seja formada por sujeitos indetermináveis.

No caso analisado pelo STJ, um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade.

Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.

Conceito amplo

Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla.

Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

Uma interpretação diferente, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato.

O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido.

“Se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

Condomínio é

consumidor

Esse entendimento não é novidade no STJ. Em 2006, a 2ª Turma confirmou que existe relação de consumo entre condomínio e concessionária de serviço público. Foi permitido que o edifício usasse o Código de Defesa do Consumidor para acionar a Companhia Estadual de Águas e Esgotos por cobrança indevida de taxa de esgoto.

25 anos do CDC

Em 2015, o Código de Defesa do Consumidor completou 25 anos de existência. A revista eletrônica Consultor Jurídico fez uma reportagem mostrando um balanço da lei nesse um quarto de século.

Três projetos de lei (281, 282 e 283) tramitam no Senado e buscam normatizar as relações de consumo na internet, sanar o problema do superendividamento e aperfeiçoar as ações coletivas motivadas por relações de consumo, mesmo em casos relacionados a direitos individuais de homogêneos.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Economia no condomínio

10 medidas para os condomínios reduzirem as despesas em até 30%

Com quase 12 milhões de desempregados, o Brasil vive uma de suas maiores crises. A perda do emprego traz uma redução dos gastos e, consequentemente, o atraso nas contas do mês, inclusive a do condomínio.

“Existem 3 tipos de devedor: o contumaz que tem dinheiro, mas não paga porque não quer. Aquele que atrasa alguns dias, mas paga todos os meses e o que vive uma dificuldade financeira momentânea”, explica o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

A redução de despesas no condomínio nem sempre torna a taxa condominial mais barata, mas evita, muitas vezes, um aumento excessivo e permite investimentos que valorizem os imóveis.

Em outros casos, como por exemplo, a implantação da portaria virtual, a redução de despesas chega atingir 40%, tendo em vista que a folha de pagamento em geral é responsável por 50%, chegando a extremos de 80%, como no caso de prédios pequenos com portaria 24 horas, faxineiro e zelador, do total de gastos de um condomínio.

“Todo condomínio consegue reduzir as despesas se tiver uma gestão eficiente”, explica Karpat. Que complementa, porém, que a redução deve ser consciente e não pode colocar o condomínio em risco, seja de ficar sem dinheiro, ou de efetuar reduções que podem sair caro mais para frente, como por exemplo: ficar sem contrato de elevador, não pagar horas extras aos funcionários quando devidas.”

Para ajudar os síndicos e gestores condominiais na redução de despesas o Dr. Rodrigo Karpat listou 10 medidas eficazes.

Portaria Virtual

Atualmente é a medida que provoca a maior redução de despesas dentro de um condomínio. É possível dispensar todos os funcionários da portaria ou, em alguns casos, de apenas uma entrada do condomínio.

De qualquer maneira, a redução de gastos pode atingir 60% na folha de pagamento e 30% na taxa condominial. Esta é uma tendência que veio para ficar e será implantada em boa parte dos condomínios nos próximos 10 anos.

Iluminação de led

A lâmpada de led economiza 90% de energia em relação a tradicional incandescente.

Fazer a troca de todas as lâmpadas é um investimento que é pago, em média, em 18 meses e, depois disso, provoca uma economia que varia entre 20% e 30% na conta de luz, dependendo do tipo de lâmpada utilizada anteriormente.

Temporizador de luz

A frente do prédio é o único local em que se recomenda ficar aceso durante toda a noite, única e exclusivamente por questão de segurança.

Entretanto, nas demais áreas não existe a necessidade de todas as lâmpadas ficarem acesas, como nas garagens, por exemplo.

Após às 22h, o trânsito de pessoas cai drasticamente e o uso de temporizadores, ou seja, quando o sistema de iluminação só é acionado por um sensor de presença, é a melhor pedida.

Individualização de água

Ainda muitos prédios antigos não possuem a medição de água individualizada.

É notório que o brasileiro só se preocupa quando pesa em seu bolso.

Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos no banho. A individualização do medidor é a solução.

Individualização de gás

Muitos prédios com mais de 20 anos não possuem a medição de gás individualizada, muitos deles utilizavam a caldeira que era o gás central. Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos com o fogão ligado ou o sistema de aquecimento de água. A individualização do medidor é a solução.

Água de reuso e captação de chuva

Atualmente, existem diversas alternativas e tecnologias para o melhor aproveitamento da água.

É possível retirar água do lençol freático em alguns casos, tratar o esgoto doméstico, reutilizar a água consumida e captar a da chuva. A construção de poço requer licença.

Com a crise hídrica nos últimos anos e a previsão de reservatórios cada vez mais vazios, é natural que o valor do metro cúbico suba. O condomínio que pensa em economizar no futuro, precisa investir no presente.

Energia Solar

Apesar de o tempo de retorno ser de 7 anos, em média, como a duração de cada placa é de no mínimo 20 anos, o condomínio consegue lucrar durante 13 anos.

Vale ressaltar que é preciso verificar a incidência de sol de cada localidade para verificar o investimento.

Assessoria Jurídica

Contratar um escritório de advocacia vai muito além de apenas defender o condomínio de possíveis ações trabalhistas e ajuizar processos contra moradores inadimplentes.

Um papel é o de revisar todos os contratos com empresas terceirizadas e renegociar com cada uma delas.

Sempre é possível reduzir e, em tempos de crise, as empresas preferem diminuir a margem de lucro a perder o cliente.

Readequação do quadro de funcionários

Em muitos condomínios existe ou um excesso de funcionários ou um planejamento ruim de escala de serviço que implica no pagamento de horas extras e, assim, gastos desnecessários.

Síndico ou gestor, desde que tenham uma gestão profissional

No passado, era visto como um custo, mas hoje o síndico/gestor profissional compensa financeiramente.

Todos os itens anteriores podem ser implementados por ele.

Assim como as portarias-virtuais, a gestão profissionalizada é uma tendência irreversível. Quantos antes for implementada, mais rápido e maior será a economia.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Direito Condominial

Legislação, casos em que se aplicam e quando contratar um advogado

O condomínio é um conceito que possibilita muitas formas de relacionamentos interpessoais, seja ele dentro de um apartamento com a família, ou mesmo dentro do espaço comum com demais pessoas que habitam ou trabalham no local.

Muitos síndicos, condôminos e até administradores pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes.

Veremos que este conceito também pode ser aplicado em diversas situações dentro de um condomínio.

O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.

Legislação

Antes tratada pela Lei de número 4.591/64, a legislação condominial veio a se aperfeiçoar a partir de janeiro de 2003 com a inserção do Código Civil.

Ele sobrepôs à antiga lei e passou a regular os assuntos tratados em condomínio.Quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão a Convenção e o Regulamento Interno.

Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente a validade.

Casos em que se aplicam o Direito Condominal

É natural que em uma grande metrópole as pessoas passem a conviver cada vez mais próximas e em condomínios, e esta proximidade muitas vezes gera atritos.

Por isso, é de competência do síndico também ser o mediador nas relações entre vizinhos.

Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.

Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.

A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:

•Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.

•Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.

•Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.

•Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.

•Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.

Quando contratar um advogado

No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.

Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.

Alternativas jurídicas

Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação.

A criação do Juizado Especial está prevista no artigo 98, I, da Constituição Federal, foi instituído pela Lei 9.099/95, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

No caso do Juizado Especial Civil, apenas pessoas físicas podem recorrer a ela, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

É realizada uma audiência de conciliação prévia e, caso não haja acordo entre as partes, em até dez dias é marcada uma nova audiência com a presença do juiz e testemunhas para a solução do problema. O Juizado Especial Civil atende aos assuntos levados pelo condômino, porém ele se limita ao valor de 40 salários mínimos.

Já na Câmara de Arbitragem, os problemas de caráter financeiro e de relacionamento são resolvidos em pouco tempo, além do que tem o mesmo valor de uma sentença judicial. Esta câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, com ou sem seus advogados, e um árbitro que decidirá o conflito, possibilitando que o mesmo envie o processo para o poder judiciário dependendo da complexidade do assunto.

No entanto, para se fazer valer do uso da Câmara de Arbitragem, é necessária a aprovação em Assembleia, onde também será definida a empresa atuante como Câmara Arbitral.

Com relação à Câmara de Mediação, que tem a mesma finalidade da Câmara de Arbitragem, isto é, chegar à solução para o problema, é contratado um mediador junto a um órgão regularizado, no qual caberá a ele tentar prosperar através de acordo. Se não houver entendimento no problema, o acordo de mediação acaba e o assunto será tratado no poder judiciário.

Como os advogados costumam cobrar

Estimativa de custo e honorário: A Ordem dos Advogados do Brasil estipula os parâmetros de custos dos profissionais em direito, e o mínimo previsto para a prestação de serviços em ação judicial é da ordem de R$ 2.500,00. Entretanto, o valor varia conforme a complexidade da ação a ser prestado pelo serviço jurídico. Outro parâmetro de custo é na ordem de 20% do valor do benefício econômico a ser buscado. - Tempo estimado das ações: Ações comuns costumam se desenrolar em três a quatro anos, porém, conforme sua complexidade e o trabalho da defesa, ela pode se estender às instâncias superiores, podendo durar até 12 anos para sua conclusão.

Considerações sobre o Código Civil e Lei do Inquilinato

O código civil, instituído em 2002, traz no capítulo VII - Do Condomínio Edilício (entre os artigos 1.331 a 1.358), leis no que se referem ao sentido de usar, viver ou trabalhar em condomínio.

Segundo o Dr. Michel Rosenthal Wagner, especialista no assunto, o código trata genericamente condomínio, mas deveria ter um olhar mais profundo quando se tratam de condomínios comerciais e industriais, o que não ocorre.

Para o Marcelo Duarte, diretor do Secovi de São José dos Campos, o Artigo - citado no parágrafo abaixo - também não esclarece de forma correta o comportamento anti-social, por isso deveria ser mais bem elaborado.

Artigo 1.337 (parágrafo único) - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Outro ponto importante é referente à lei do inquilinato. Neste, o locatário no uso do imóvel tem a obrigação de zelar da propriedade como se seu fosse. Todos os direitos a ele são atribuídos, devendo cumprir a convenção do condomínio e o regulamento interno.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

Furtos em condomínio

De quem é a responsabilidade quando isso acontece?

Causa preocupação o significativo aumento de furtos nos condomínios residenciais e comercias. Não falamos aqui de grandes invasões ou arrastões, mas sim de furtos pontuais e discretos, realizados sem emprego de violência, vitimando uma ou duas unidades autônomas.

Os bandidos se aproveitam de alguma facilidade pontual, uma falha na segurança ou então contam com informações privilegiadas obtidas junto aos próprios condôminos ou funcionários.

Tal cenário gera uma sensação de fragilidade e insegurança nos condôminos, deixando síndicos numa situação delicada. Somente neste mês, atendi em meu escritório vários casos intrigantes.

Num prédio de alto luxo, um apartamento foi invadido sem qualquer sinal de arrombamento. Segundo o proprietário, foram furtados dinheiro e joias. As imagens das câmeras das áreas comuns foram disponibilizadas para a polícia e desconfia de um casal, que adentrou ao condomínio.

O proprietário quer saber quem vai arcar com os prejuízos.

Em outro prédio, ao voltar de viagem, um morador encontrou seu apartamento com a fechadura arrombada. Vários de seus pertences foram furtados, especialmente eletrônicos.

Foi feito um boletim de ocorrência, mas não há imagens suspeitas. Todos estão assustados, e o proprietário quer saber quem lhe reembolsará o que ele perdeu.

Em um prédio comercial, dois escritórios foram invadidos durante a madrugada. Os ladrões conseguiram levar computadores sem que os seguranças desconfiassem de nada. O caso também está na polícia, e os condôminos estão revoltados com a suposta falha da segurança.

Em todos os casos, a identificação dos responsáveis pelos roubos é muito difícil e as vítimas entendem existir alguma responsabilidade do condomínio.

A convenção desses empreendimentos, como de praxe, prevê a não responsabilidade do prédio e o não dever de efetuar qualquer ressarcimento. Nesses casos, o síndico fica em maus lençóis, porque tem a dura missão de dar a notícia aos proprietários, que ameaçam ingressar com ação judicial.

Do ponto de vista jurídico, o condomínio só deve ressarcir os prejuízos se for comprovada claramente a culpa de seus representantes ou funcionários.

Aos síndicos, resta assim, caprichar na prevenção, investindo em sistemas de câmeras e de controle de acesso e reforçando o treinamento dos funcionários. Aos proprietários, é recomendável redobrar os cuidados com a segurança rotineira e investir em seguros para seus apartamentos e pertences de valor.

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Janeiro 2017

15 Jan 2017 Inaldo Dantas

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA

Versando a espécie sobre ação de cobrança ajuizada por Condomínio contra condômino, evidente que a matéria refoge a competência desta 24ª Câmara Cível, nos termos da Resolução nº 06/2012 do Órgão Especial desta Corte que, por sua vez, alterou o disposto na Resolução 01/98. COMPETÊNCIA DECLINADA. (Apelação Cível Nº 70061912929, Vigésima Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Altair de Lemos Junior, Julgado em 08/10/2014).

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS

Primeira fase Condomínio Demanda ajuizada contra síndica e subsíndica Caso em que a primeira já as prestou em assembleia de condôminos, muito embora de forma irregular Contratação, ademais, de empresa especializada que apurou todas as irregularidades supostamente cometidas pelas rés e o montante exato do suposto crédito do condomínio autor Falta de interesse de agir para a ação de prestação de contas Possibilidade de cobrança pelas vias próprias - Extinção do processo sem julgamento de mérito Recursos providos. (TJ-SP - Apelação APL - 004526210200 98260114 SP 0045262-10.2009.8.26.0114).

APELAÇÃO

Ação de cobrança ajuizada pelo condomínio contra condômino - Infração à Convenção e ao Regulamento Interno com aplicação de multa não paga - Excesso de barulho - Recurso distribuído à 5ª Câmara de Direito Privado - Competência da 25ª a 36ª de Direito Privado - Resolução n. 194 /2004, art. 2º , inc. III , ?c?, e Provimento n. 63 /2004, Anexo I, Segundo Tribunal de Alçada Civil, inc. I - Recurso não conhecido, com a redistribuição dos autos (TJ-SP - Apelação APL 9197753702004826 SP 9197753-70.2004.8.26.0000 (TJ-SP).

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – JULGAMENTO ANTECIPADO – APELAÇÃO - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA

Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos dos autos, quando as demais provas requeridas (pericial e documental complementar) se afiguram impertinentes ao caso concreto. – Falta de interesse de agir. – Inocorrência. - Interesse processual exigido em ação de cobrança não se confunde com o exigido em ação rescisória, intentada, inclusive, por entidade diversa da que ajuizou aquele feito. Com efeito, na ação de cobrança o interesse decorre da necessidade de obtenção dos valores inadimplidos pelo condômino, que servem ao custeio e manutenção da coisa comum. Na rescisória, o interesse gira em torno das circunstâncias envolvidas na prestação jurisdicional, isto é, da sentença que se pretende rescindir. – Inteligência do art. 485 , do CPC . – Pedido de compensação dos valores cobrados nesta ação com créditos ostentados pela ré em face da Massa Condominial formada após a edificação do condomínio. Condomínio em construção e condomínio de utilização que não se confundem – Patrimônio do condomínio formado para a conservação e administração do bem comum já construído que difere daquele formado pelos adquirentes e compromissários compradores para a sua construção – Inteligência do art. 368 do Código Civil - Ausência de credores e devedores recíprocos, à mingua de identificação subjetiva das relações obrigacionais que se pretende comungar – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação APL 01810491920108260100 SP 0181049-19.2010.8.26.0100).

DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO

Demanda ajuizada contra quem cedeu os direitos sobre a unidade, mediante contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda. Ilegitimidade passiva “ad causam”. Reconhecimento. Obrigação inexigível perante a cedente. Débitos condominiais de responsabilidade dos compromissários compradores. Sentença mantida. Recurso desprovido. Cedidos os direitos sobre o imóvel a terceiros mediante promessa de venda e compra, a CDHU é parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais. O autor era sabedor da substituição do condômino, uma vez que a cessão de direitos do imóvel foi efetivada em novembro de 2005, portanto há quase 10 anos. O síndico ou o próprio condomínio deve ter controle dos ocupantes das unidades integrantes do condomínio. (TJ-SP - Apelação APL 00694828920118260506 SP 0069482-89.2011.8.26.0506).

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO COMPETÊNCIA RECURSAL?

Ação ajuizada pelo condomínio contra condômino Competência da 25ª a 36ª Câmaras da Seção de Direito Privado Incidência do art. 5º, III. 1, da Resolução nº 623/13 do Tribunal de Justiça de São Paulo? Recurso não conhecido, com determinação de remessa dos autos. (TJ-SP - Apelação APL 00058074120138260003 SP 0005807-41.2013.8.26.0003).

COMPETÊNCIA RECURSAL AÇÃO DE REGRESSO DESPESAS CONDOMINIAIS

Ação de regresso ajuizada por arrematante de unidade contra a anterior proprietária, visando ao ressarcimento de despesas condominiais Ação que não versa sobre cobrança a condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio - Competência residual, em razão da matéria, das Câmaras da Primeira Subseção de Direito Privado (1ª a 10ª), nos termos do artigo 5º, inciso I.37, da Resolução nº 623/2013, deste Tribunal de Justiça Precedentes do TJ-SP Recurso não conhecido, determinada a remessa dos autos a uma das Colendas Câmaras da Primeira Subseção de Direito Privado. (TJ-SP - Apelação APL 00314094020128260562 SP 0031409-40.2012.8.26.0562).

COMPETÊNCIA RECURSAL

Ação de indenização por danos morais ajuizada em face do Condomínio e de sua administradora - Competência recursal de uma das Câmaras entre a 1ª e a 10ª da Seção de Direito Privado deste Tribunal - Remessa determinada. Não se tratando de ação de cobrança a condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio, a competência recursal para julgamento do recurso é de uma das Câmaras compreendidas entre a 1ª e a 10ª da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.Recurso não conhecido. (TJ-SP - Apelação APL 374440320108260007 SP 0037444-03.2010.8.26.0007).

COMPETÊNCIA RECURSAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS AJUIZADA POR CONDÔMINO EM FACE DE CONDOMÍNIO, DE CONSTRUTORA E DE INCORPORADORA. CAUSA QUE NÃO VERSA SOBRE COBRANÇA A CONDÔMINO DE QUANTIAS DEVIDAS A CONDOMÍNIO, NEM SOBRE RESSARCIMENTO POR DANO EM PRÉDIO URBANO. COMPETÊNCIA RESIDUAL.

Matéria que não se insere na competência recursal desta Seção de Direito Privado III. Ausência de atribuição específica de competência em relação à matéria atinente à presente demanda. Competência residual afeta a uma das Câmaras integrantes da Seção de Direito Privado I. Redistribuição determinada. Recurso não conhecido.(TJ-SP - Apelação APL 40046983720138260224 SP 4004698-37.2013.8.26.0224).

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