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Dezembro 2016 (9)

Festividades de final de ano e viagem exigem segurança redobrada em condomínios
Dezembro 2016
14 Jan 2017

Festividades de final de ano e viagem exigem segurança redobrada em condomínios

Confira dicas fundamentais para segurança preventiva em

apartamentos e casas nesta época do ano

 

Final de ano, época de festas e agitação e também período em que se iniciam as viagens de férias. Alguns saem na segunda quinzena de dezembro, outros em janeiro e tem também quem prefere o mês de fevereiro, com o feriadão do carnaval. Mas neste período não dá para se preocupar apenas com as festividades de Natal e Réveillon, passagens, o trânsito, o clima, as malas e etc., é necessário também se preocupar com a segurança em que ficará sua casa ou apartamento. Afinal, sem pessoas dentro de casa para tomar conta será necessário se precaver contra invasões e furtos indesejáveis.

Infelizmente é nesta época que costuma aumentar o número de furtos ocorridos em residências, apartamentos, condomínios e empresas. Os espertalhões aproveitam a ocasião das festas, quando as pessoas estão mais preocupadas com as festividades e assim deixando por mais tempo suas residências vazias e desprotegidas.

Todo condômino deve tomar algumas atitudes fundamentais que fazem toda a diferença no final do ano. A segurança do condomínio fica mais frágil com as festividades de natal e ano novo, pois cresce o número de visitantes nas residências. Os que receberão amigos e familiares em casa devem entregar uma lista na portaria com os nomes, para que sejam melhores identificados, e mesmo assim, quando chegarem devem ser anunciados pelo porteiro.

Nesta época do ano, também cresce o número de entregas de presentes, cestas, comidas encomendadas, flores etc., e esses prestadores de serviço não podem ter acesso à área interna se o morador não estiver ou não autorizar. Nesta hora os profissionais de portarias são fundamentais e devem ser ágeis para impedir que a grande movimentação se torne um risco para o condomínio. Pois de nada adianta gastar valores altos no melhor circuito interno de câmeras para monitoramento, se falhar em algo primordial, que é a identificação de visitantes.

Já para quem irá viajar, há diversas atitudes preventivas que gerarão segurança domiciliar como, por exemplo, manter a discrição e privacidade dos detalhes da viagem, como local, data de saída ou chegada. Deve-se levar em consideração que um dos funcionários de sua casa pode inocentemente comentar com alguém de fora, que pode não ser uma pessoa bem intencionada.

É necessário tomar alguns cuidados para que a ausência do morador da casa ou apartamento não seja percebida por estranhos durante sua viagem. Para isso é melhor não deixar evidente que a residência está vazia, uma alternativa pode ser o uso de temporizadores ou fotocélula nas lâmpadas para que elas apaguem durante o dia e acendam a noite. Pois se deixar uma das lâmpadas acessa o tempo todo ai sim demonstrará que realmente não tem ninguém. Outra atitude é suspender a entrega de revistas e jornais.

Mas há também como avisar uma pessoa de confiança, como parente, vizinho ou amigo que estará viajando e por quanto tempo ficará fora, para que ele retire a correspondência da casa ou na portaria e cuide do local, limpando a frente e o quintal. Esta pessoa com certeza entrará em contato caso aconteça alguma coisa. É importante, no caso de condomínios, que o zelador seja previamente informado e o condômino também deve fazer uma autorização, caso queira que alguma pessoa, ou empregado entre no apartamento ou casa durante a ausência.

Como a portaria acompanha a rotina de um condomínio, é muito difícil os profissionais desta área não notarem a ausência de algum morador. Por isso, é recomendável que os porteiros sejam contratados através de empresa terceirizada confiável, que ofereça um treinamento especializado de atendimento, discrição e segurança preventiva. Por ser profissional e especializada, a empresa contrata após verificar o histórico profissional e pessoal do porteiro, investigando antecedentes criminais, conduta e indicação. Porém, quando contratados diretamente no condomínio, essa contratação não dispõe desses recursos, que impeçam maus profissionais de adentrarem em um ambiente onde se deve prezar pela segurança.

Confira abaixo alguns procedimentos que garantem maior segurança em caso de ausências por viagens:

• Estranhos não precisam conhecer detalhes sobre sua viagem. Mantenha a discrição.

• Mantenha fechadas as janelas, portas e carro que fique estacionado na garagem.

• Esqueça o truque manjado da luz acessa o dia todo, use temporizadores nas luzes internas e externas.

• Solicite a interrupção da entrega de jornais dos quais seja assinante ou peça para alguém retirar.

• Não deixe chaves com empregados, exceto em casos de confiança absoluta.

• Peça a alguém que limpe as áreas que ficam à vista de todos e não fazem parte da limpeza geral do condomínio. O excesso de sujeira e folhas pode ser um sinal da casa vazia.

• Não deixe mensagens em sua secretária eletrônica dizendo que estará de férias, mantenha aquela habitual.

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Que tal repensar os custos do seu condomínio?
Dezembro 2016
14 Jan 2017

Que tal repensar os custos do seu condomínio?

Condomínios têm ficado mais atentos com os gastos com água, energia, materiais de consumo e até mão de obra

 

Não há como negar que, em tempos de crise, a maior preocupação de qualquer pessoa, empreendimento ou gestor é reduzir os gastos relacionados a qualquer atividade que executam. Para os condomínios essa realidade não é diferente, visto que esse é um conjunto de pessoas que, reunidos, arcam com os custos relacionados ao funcionamento do local onde moram juntos.

Para driblar a crise, portanto, condomínios têm ficado mais atentos com os gastos com água, energia, materiais de consumo e até mão de obra, para poder minimizar o valor da mensalidade paga pelos condôminos e, é claro, evitar o maior número de inadimplentes devido à dificuldade para arcar com esses custos. Esses cortes podem ajudar a reduzir os valores do condomínio em mais de 30%, sem afetar a qualidade de vida oferecida pelo ambiente se realizados de maneira bem estruturada.

Uma alternativa interessante encontrada por síndicos e gestores de condomínios em todo o Brasil é a terceirização de alguns serviços que, por muito tempo, eram tidos como presencialmente obrigatórios: faxineiros, jardineiros e, especialmente, serviços de portarias.

Era impossível imaginar, algum tempo atrás, folhas de pagamento de funcionários de condomínios sem esses profissionais. Entretanto, com a alternativa oferecida por empresas que são capazes de terceirizar esse serviço mantendo a qualidade e cobrando menores valores no contrato, tem mudado completamente a realidade desses estabelecimentos.

A terceirização dos serviços de portaria, especificamente, pode ser feito de duas maneiras: com uma equipe de funcionários presentes no local, que substituem os porteiros contratados diretamente pelo condomínio – passando essa gestão de folha para a empresa contratada – ou com um serviço de portaria virtual.

A portaria virtual é uma novidade muito interessante que tem sido cada vez mais procurada por responsáveis pela gestão de condomínios residenciais e comerciais. Ela consta em uma instalação de um serviço eletrônico, na portaria, que coloca o visitante em contato direto com uma central de gestão de portaria, localizada fora do condomínio.

Esse tipo de portaria ajuda a reduzir os custos porque vários condomínios podem ser gerenciados por um número menor de profissionais, diluindo os encargos trabalhistas entre eles e permitindo a empresa contratada a cobrar um valor menor pelo serviço.

Além da redução dos custos relacionados com a contratação desse serviço, a portaria virtual também oferece maior segurança para condôminos e visitantes, visto que não existe contato físico entre o responsável pela liberação da porta de entrada e o interessado em entrar no condomínio.

Como a grande maioria dos incidentes em grandes condomínios é causada pela possibilidade de render um porteiro, colocá-lo em um ambiente onde não exista a possibilidade de contato pode minimizar esses riscos.

Para os gestores e síndicos de condomínios que estão interessados em contar com esse tipo de serviço, minimizando seus custos em tempos de crise, já existem empresas em todo o Brasil oferecendo esse tipo de atendimento. Basta tomar o primeiro passo para diminuir o peso da mensalidade para todos os condôminos.

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Barulho no condomínio
Dezembro 2016
14 Jan 2017

Barulho no condomínio

Há um nível máximo de barulho permitido, regulamentado pela ABNT

 

A política da boa vizinhança em condomínios depende da cooperação entre os moradores e respeito às regras. Uma das reclamações mais constantes é o excesso de barulho nos apartamentos. No entanto, em alguns casos não é apenas uma advertência dada pelo síndico que resolve a situação, e sim medidas extremas previstas em lei, como multa e até prisão.

Em algumas cidades, pode haver também uma legislação municipal que prevê multa. Além disso, os regimentos internos também trazem algumas recomendações para a política da boa vizinhança.

O advogado Thiago Vicente Sampaio da Silva explica que a Norma Brasileira (NBR) 10.151/2000, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, regulamenta que o ruído em áreas residenciais não ultrapasse os limites do barulho estabelecidos de 55 decibéis durante o dia, das 7h às 20h e 50 decibéis para o período noturno, das 20h às 7h.

“Se o dia seguinte for domingo e feriado, o término do período noturno não deve ultrapassar das 21h”, comenta o especialista.

Segundo o advogado, a maioria das convenções coletivas regulamenta a limitação do barulho após as 22h, porém, isso não quer dizer que antes deste horário possa haver ruídos excessivos, uma vez que o Código Civil, caracteriza como “direito do condômino, seja ele proprietário ou apenas possuidor, fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, sossego e à saúde dos que habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha, independente do horário”.

Fábio Rodrigues tem 26 anos e conta que se preocupa em não incomodar seus vizinhos na hora de utilizar aparelhos domésticos e eletrônicos que façam barulho. “Tento também não abusar do som alto quando recebo visitas. Nunca discuti com ninguém por conta disso, mas quanto me sinto incomodado, denuncio ao síndico”, conta o supervisor de produção.

Fábio diz ainda que conhece as recomendações do condomínio sobre a questão do barulho e, por isso, tenta cumpri-las.

Os condôminos incomodados não têm responsabilidade sobre o som alto de terceiros, mas têm o direito de fazer cessar o barulho, bem como é sugerido que procurem o síndico do condomínio para reclamar e contate as autoridades fiscalizadoras.

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Locação curta
Dezembro 2016
14 Jan 2017

Locação curta

Proprietários não podem colocar segurança de todos em risco

 

O país esta enfrentando uma das maiores crises de sua história. Todos os segmentos estão enfrentando enormes dificuldades. Diariamente, acompanhamos os jornais e as notícias são de empresas cortando funcionários e empresas pedindo falência.

Os imóveis então, esta cada vez mais difícil vender ou comprar pois os bancos restringiram o crédito com medo de calotes.

Ainda sobre os imóveis, outra área que esta sofrendo com a crise são as locações, em especial nos condomínios.

Geralmente as locações residenciais são realizadas pelo prazo de 30 (trinta) ou no mínimo de 12 (doze) meses.

Acontece que muitos proprietários de imóveis em condomínio estão locando imóveis por semana e as vezes por final de semana, são as chamadas locações por temporada, muito utilizada em casas de veraneio (praia ou campo).

Mas os síndicos e moradores de condomínios estão muito assustados, reclamam que toda semana existem pessoas diferentes nessas unidades, causando uma sensação de insegurança.

Vale destacar que a Lei de locação não proíbe isso, desde que seja para fins residenciais. O que não pode ocorrer é locação para fins comerciais dentro dos condomínios.

Realmente trata-se de uma situação atípica para os condomínios, porém, é um direito relacionado a propriedade.

Cabe aos condomínios exigir do proprietário, locador do imóvel, apresentação de contrato e cadastro dos moradores para evitar problemas e identificar quem esta frequentando o prédio.

E não se esquecer de aplicar a regras previstas na convenção de condomínio e regulamento interno. Se o ocupante da unidade causar um grande transtorno, majorar a multa.

Também é fundamental pedir para todos os moradores relatarem os excessos.

Somente após esses relatos será possível adotar outras providências em face dessa unidade.

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Dengue nos condomínios
Dezembro 2016
14 Jan 2017

Dengue nos condomínios

Empreendimentos devem se manter alertas para manter

mosquito longe

 

As altas temperaturas registradas nos últimos dias e a incidência de chuvas favorecem a proliferação do Aedes aegypti. O alerta aos moradores de condomínios sobre a importância de eliminar criadouros do mosquito transmissor da dengue, zika e chikungunya deve ser feito.

Segundo o Ministério da Saúde, 80% dos focos estão dentro das próprias residências. O dado reforça a necessidade do trabalho individual de eliminar água parada dentro de casa, em vasos de plantas, pneus e garrafas, entre outros objetos. É importante que síndicos, administradoras e moradores de condomínios atuem conjuntamente na guerra contra o Aedes. Esta união para a adoção de simples medidas pode salvar vidas.

A eliminação de possíveis focos começa nas varandas dos imóveis, especialmente com a verificação de vasos de plantas. A orientação é que os pratos sejam furados ou// preenchidos com areia. Comedouros de animais precisam estar constantemente limpos.

Fora dos apartamentos, o principal alvo na varredura é o fosso do elevador. O local é um dos favoritos do Aedes por também acumular água. O mosquito, ao procriar, acessa os andares e pica os moradores. Os ovos colocados pela fêmea, além disso, são resistentes e podem sobreviver por quase dois anos.

Nas áreas comuns, cuidado redobrado. Garagens, por exemplo, são ainda mais propícias para a procriação do mosquito devido ao ambiente pouco iluminado. No caso de ralos internos, uma dica para impedir a procriação do mosquito é a instalação de tela de nylon. Uma solução para ralos internos é optar por tampas que abrem e fecham.

Tambores e guaritas com laje requerem atenção para eliminar possível acúmulo de água. É necessário manter canaletas limpas para que a água da chuva escoe.

Deixar fechados os sanitários que não são utilizados diariamente, como de salão de festas ou da piscina, é mais uma medida que dificulta a proliferação, assim como acionar a descarga semanalmente e colocar duas colheres de sopa de sal na água de sanitários que são pouco utilizados.

Usar cloro no período adequado – a evaporação do produto ocorre totalmente em até dez dias – também entra na lista de tarefas para combater o Aedes. Ainda assim, clorar a piscina representa só uma etapa do processo. A limpeza da borda com bucha ou vassoura, evita a colocação de ovos. Recomenda-se a filtragem e controle do PH da água diariamente.

Adaptação

Mais resistente, o Aedes aegypti tem se adaptado a diferentes condições que favorecem sua proliferação. Estudo da Universidade Estadual Paulista (Unesp) de Rio Claro revela que o mosquito agora se desenvolve no período do frio e que há presença de larvas também em água suja.

Combater o mosquito Aedes tem sido um desafio em Bauru. Agentes da Vigilância Sanitária percorrem bairros onde há maior incidência dos casos e continuam encontrando criadouros com larvas. Até o início de novembro, a cidade teve 1.358 casos confirmados de dengue, com uma morte. Também foram identificados quatro casos de zika vírus e um de chikungunya.

Sintomas das doenças transmitidas pelo Aedes aegypti*

•Dengue – A dengue pode levar à morte. Os primeiros sinais de infecção são febre alta, acompanhada de dor de cabeça, dores no corpo e articulação, fraqueza, erupção cutânea e coceira. Também são sintomas comuns perda de peso, náuseas e vômito. Em quadros mais graves há dor abdominal intensa e sangramento de mucosas.

•Zika – Silencioso, o vírus Zika não desenvolve manifestações clínicas em 80% dos casos. Dores de cabeça e nas articulações, coceira e vermelhidão nos olhos e febre baixa são os sintomas mais comuns. Em menor escala estão associados à doença inchaço no corpo, dor de garganta, tosse e vômito. Os sintomas podem desaparecer em até sete dias, mas dores nas articulações podem persistir por um mês. Em 2015, foi registrado um óbito pela doença.

•Chikungunya – Febre alta, dores intensas nas articulações, pés e mãos, dedos, tornozelos e pulso são sinais típicos da doença. Pode haver ainda dores de cabeça, nos músculos e o surgimento de manchas na pele. A pessoa infectada uma vez com chikungunya fica imune pelo resto da vida. O mosquito adquire o vírus ao picar uma pessoa infectada enquanto há manifestação em seu organismo, o que pode ocorrer por até 12 dias.

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É ilegal construtora ou loteadora pagar valor menor da taxa de condomínio
Dezembro 2016
14 Jan 2017

É ilegal construtora ou loteadora pagar valor menor da taxa de condomínio

Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns Estatutos

de Associação de Loteamentos Fechados

 

Nos últimos tempos, tem-se verificado a prática abusiva por parte de algumas construtoras em relação ao rateio de despesas do condomínio. Tais construtoras vêm impondo aos proprietários uma relação leonina. Isso ocorre quando o edifício é entregue aos adquirentes, e ainda faltam algumas unidades a serem vendidas, sendo os moradores obrigados, por força da convenção, a pagar a taxa de condomínio num valor superior ao que seria correto.

A construtora, ao elaborar a convenção do condomínio, estabelece que somente as unidades vendidas pagarão a taxa de condomínio integral e que as unidades que pertencem ao investidor/construtora, enquanto não forem vendidas pagarão, por exemplo, apenas 30% ou 40% da quota de condomínio. Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns Estatutos de Associação de Loteamentos Fechados, onde os lotes de propriedade do loteador se valorizam à custa dos adquirentes que assumem todas as despesas do empreendimento.

O cálculo funciona da seguinte maneira: se o valor das despesas ordinárias (porteiros, faxineiras, água, luz, etc) resulta na quota de condomínio de R$800,00 por unidade ocupada ou vendida, a construtora pagaria somente R$240,00 (30%) pela unidade que ainda está à venda.

Pelo fato da convenção ser elaborada unilateralmente pela construtora, a cobrança indevida é maquiada como se fosse legal.

A obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, sendo o condômino obrigado a pagar as despesas de conservação e manutenção da edificação/condomínio, independentemente de residir/trabalhar ou não na sua unidade. O valor a ser pago por todas as unidades deve ser igualitário, pois se paga pelo que se utiliza ou pelo que está à disposição, sendo que a lei determina que todos os moradores têm o mesmo direito de usufruir das áreas comuns e dos empregados. Tendo em vista que essas despesas beneficiam todas as unidades, inclusive, as que estão à venda, qualquer cláusula que venha a isentar ou reduzir o percentual de participação de unidade não vendida nos custos de preservação da propriedade coletiva, acarretará enriquecimento ilícito pelo beneficiado.

A construtora que impõe tal cláusula na convenção visa o lucro e a redução de despesas de forma condenável, transferindo ilegalmente a responsabilidade aos demais condôminos. Porém, trata-se de típica relação de consumo entre os compradores prejudicados e a construtora, motivo pelo qual a cláusula que determina esse rateio desigual é abusiva e pode ser anulada com base no CDC, além do Código Civil.

Alterar a convenção

Diante da ilegalidade, os condôminos, devidamente assessorados juridicamente, podem valer-se da lei e de sua autonomia administrativa para rerratificarem a convenção, de modo a garantir o rateio justo entre todas as unidades incluindo-se as que são de propriedade da construtora ou da empresa loteadora, conforme o caso.

A condução amadora num caso dessa complexidade pode resultar na consolidação do prejuízo, já que a construtora possui um Departamento Jurídico competente, apto a afrontar o síndico que não tem domínio das diversas leis aplicáveis ao caso. Os condôminos lesados, mediante uma condução técnica, podem ainda, exigir o reembolso de todas as despesas pagas a mais no período em que vigorou a convenção feita pela construtora ou pelo loteador.

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Animais em condomínio
Dezembro 2016
14 Jan 2017

Animais em condomínio

Moradores podem ter pets, desde que não incomodem vizinhos

 

Os brasileiros adoram ter animais de estimação em casa. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil tem 52,2 milhões de cães e 22,1 milhões de gatos. Nos 65 milhões de domicílios do país, 44,3% têm ao menos um cachorro, e 17,7%, no mínimo um gato.

Os donos de cães são, em sua maioria, casados (51%) ou moram com mais de uma pessoa (93%). Entre os donos de gatos, 61% são mulheres. Nos dois casos, os bichinhos são considerados parte da família, o que faz com que o conforto para os pets num imóvel seja prioridade. Mas como ficam os bichinhos em imóveis do “Minha casa, minha vida”? O advogado Leonardo Correia diz o que pode e o que não pode neste caso:

— A legislação que rege o programa não traz qualquer previsão sobre o tema, fazendo com que a matéria seja tratada, então, pelo Código Civil. Por isso, não há uma proibição de criação de animais domésticos em apartamentos, mas uma previsão quanto aos direitos e aos deveres.

O Código Civil estabelece que o morador pode usar livremente seu imóvel e as áreas comuns do condomínio, e respeitar o sossego e a segurança dos demais moradores.

A determinação é fixar grades nas janelas, limitar o número de animais por imóvel, fazer o cadastramento dos pets junto ao condomínio, apresentar os cartões de vacinas dos bichos periodicamente, usar apenas a portaria e o elevador de serviço quando estiver com os bichinhos e mantê-los com coleiras e/ou focinheiras nas áreas comuns.

É preciso cuidar da limpeza para não incomodar.

Segundo o especialista, os condôminos devem cuidar para que seu animal não incomode os vizinhos e evitar que ele faça muito barulho, mantendo a limpeza do imóvel, evitando que exale mau cheiro e prezando para que não ofereça riscos:

— As convenções condominiais, que estabelecem as regras para criação de animais domésticos, estabelecem as penalidades para os moradores que venham descumprir as regras, que podem ser desde advertências ou aplicação de multas até proibição de permanência do animal.

No Estado do Rio, há uma legislação própria que rege o assunto (Lei 4.785/2008), permitindo a criação de animais domésticos em apartamentos, deixando a cargo de o condomínio fixar as regras de circulação nas áreas comuns.

— Os proprietários de imóveis do “Minha casa, minha vida” devem sempre procurar saber das regras já estabelecidas ou participar das assembleias condominiais — sugere o advogado.

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JURISPRUDÊNCIA
Dezembro 2016
14 Jan 2017

JURISPRUDÊNCIA

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - SÍNDICO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - LEGITIMIDADE DA ASSEMBLEIA.  

A prestação de contas em condomínio edilício cabe apenas à assembleia a legitimidade para exigi-las. (TJ-MG - AC: 10024112715867001 MG , Relator: Batista de Abreu, Data de Julgamento: 29/05/2014, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.  

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS , Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. NECESSIDADE. INEXISTÊNCIA.  

Descabe concessão de gratuidade de justiça a condomínio edilício, cuja menor receita deriva de opção dos condôminos, ausente qualquer prova quanto à menor condição financeira relativamente a eles, descabendo ensejar-se locupletamento pela modéstia arrecadatória deliberadamente escolhida. (Agravo de Instrumento Nº 70061108825, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Julgado em 12/08/2014) (TJ-RS - AI: 70061108825 RS , Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Data de Julgamento: 12/08/2014, Vigésima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 15/08/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração da fachada de prédio, mediante a instalação de central de gás na parede externa. Não demonstração do comprometimento da estética do Condomínio Inaplicabilidade às lojas das restrições das unidades autônomas - Improcedência - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 91034571720088260000 SP 9103457-17.2008.8.26.0000, Relator: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, Data de Julgamento: 11/02/2014, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Vazamentos. Ação cominatória e indenizatória. Incerteza quanto à origem do problema. Falta de água em banheiro de apartamento residencial durante três meses. Danos morais não configurados. Apelação não provida. (TJ-SP - APL: 00050858120108260562 SP 0005085-81.2010.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Rateio de despesa extraordinária (substituição de venezianas). Critério linear, com único valor tocando a todas as unidades do condomínio. Aprovação em assembleia. Objeção de condôminas, trazida em ação consignatória. Juízo de improcedência. Apelo das autoras. Desprovimento. (TJ-SP - APL: 00135233020108260196 SP 0013523-30.2010.8.26.0196, Relator: Carlos Russo, Data de Julgamento: 02/04/2014, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/04/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.  

Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Uso de redes na janela - Medida de segurança e de extensão do direito de propriedade que não afronta a legislação ou altera a fachada drasticamente - Ofensa à convenção condominial inexistente - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00140084120128260590 SP 0014008-41.2012.8.26.0590, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 12/02/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso.

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Valorização da unidade e do condomínio
Dezembro 2016
14 Jan 2017

Valorização da unidade e do condomínio

Aprenda quais são as melhorias para melhorar o valor do imóvel

 

Para quem pretende ter bons lucros com imóveis, seja através de aluguel ou de venda, um fator muitas vezes esquecido, mas que sem dúvida contribui para o fechamento de bons negócios é a manutenção e atualização constante das unidades.

E não só dos apartamentos e casas, pois melhorias nas estruturas dos prédios e condomínios também propiciam valorização e liquidez aos proprietários. São investimentos com retorno quase certo.

Segundo especialistas, boas reformas valorizam em até 20% a unidade e podem ser um fator decisivo na hora do futuro comprador ou locador decidir. No entanto, para garantir essas vantagens é preciso entender que reformas são as que mais pesam na escolha de quem está em busca de um imóvel.

Melhorias sempre são sinônimo de valorização, uma vez que a aplicação de materiais recém-lançados proporciona ambientes atualizados e modernos, como explica o arquiteto Alexandre Magno.

“As principais obras de renovação, que costumam agregar valor às unidades, dependem da finalidade da obra. Para quem pensa em alugar, aconselho investir em mobiliários fixos, pois quem está alugando não quer gastar com esses itens e sempre vai dar preferência ao imóvel que os oferecer. Já para vender, aconselho investir em bons revestimentos, pois assim o comprador não vai precisar demolir os revestimentos existentes, podendo entrar no imóvel quando quiser. Além disso, uma reforma pode proporcionar ganhos como a economia de energia e água, se utilizados novos produtos e materiais desenvolvidos com consciência ecológica”, ensina o arquiteto.

Reformas de atualização aumentam a possibilidade de bons negócios, influenciando diretamente na decisão do pretendente, pelo simples fato dele poder mudar de imediato, sem ter que se preocupar com reparos, como afirma o corretor de imóveis Flávio Cassiano.

Segundo ele, estruturas em dia quase sempre também representam uma valorização em torno de 15% e 20% sobre o valor cobrado tanto para locação quanto para venda.

“É um investimento que sempre contribui para o fechamento do negócio. Isso inclui uma boa pintura, instalações elétricas e hidráulicas, entre outros. Por outro lado, estruturas defasadas costumam dificultar a liquidez do imóvel, como, por exemplo, unidades que apresentam algum tipo de infiltração, necessidade de troca de azulejo ou piso, ou qualquer outro problema que demande um custo extra para o cliente”, ressalta o corretor.

Quanto maior a reforma, mexendo em estruturas internas, maior a valorização da unidade.

Segundo a arquiteta Cyntia Sabat, desde a decoração em si, com aplicação de cores e móveis apropriados para cada cômodo, dando maior funcionalidade para os espaços, até as obras que envolvem manutenção ou reparo, todas garantem que ao proprietário menos preocupação, permitindo alugar ou vender sem maiores dificuldades.

“A demanda aumenta principalmente quando a obra é feita por uma equipe multidisciplinar, como arquitetos, marceneiros e pedreiros. Mas acho importante ter cuidado para não remover um cômodo, como quarto de empregada, e isso acabar prejudicando o valor financeiro do imóvel. O ideal é estudar toda a planta do apartamento e apresentar um projeto que valorize a individualidade de cada espaço. Uma repaginada importante para alugar é na área de serviço e banheiro, sempre muito solicitado. E no caso de venda, pinturas e reparos elétricos e hidráulicos”, ensina Sabat.

Prédios

Além da localização e vagas na garagem, o estado de conservação interno e externo dos prédios e condomínios também pode ser garantia de valorização. Qualquer reforma de atualização é possível, desde que previamente estudada, como explica o engenheiro, arquiteto e urbanista Cornélio de Souza Melo Neto.

“Concreto não tem prazo de validade, desde que conservado da forma correta por profissionais gabaritados. Mas, independente disso, existem outros tipos de manutenção e conservação que frequentemente ficam no esquecimento até entrarem em colapso, como, por exemplo, a substituição de colunas de água, de esgoto e de águas pluviais, recuperação estrutural de peças de concreto armado, impermeabilização de lajes, calhas, marquises, cisternas, caixas-d’água superiores e telhados, quando existem”, ressalta Cornélio.

Vale lembrar que, antes de qualquer intervenção, segundo o engenheiro, é preciso ter em mente que condomínios abrigam várias famílias, e por isso, opiniões divergentes são muito comuns.

Para estes casos, Melo lembra a possibilidade da formação de uma comissão de obras, que acompanhará e fiscalizará os serviços em etapas da execução previamente estabelecidas, sempre contando com as licenças exigidas, obtidas junto aos órgãos responsáveis.

“Obviamente, a conservação externa de fachadas e portarias chama mais atenção à primeira vista. No entanto, um bom salão de festas, uma boa área de lazer, paisagismo, e ainda, corredores e elevadores atualizados, valorizam em muito qualquer edificação. Mesmo chamando menos atenção, sugiro sempre deixar em segundo plano o estético, como portaria e lazer, entre outros, e começar a recuperação pela recuperação estrutural, assim como a reforma da parte elétrica, troca de colunas e impermeabilização de áreas comuns, sem esquecermos dos elevadores, é claro”, conclui Cornélio.

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