Setembro 2016 (9)

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Instalação de rede não viola leis municipais e nem convenção

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3ª Turma Cível do TJDFT deu parcial provimento a recurso de moradora para afastar o pagamento de multa imposto pelo Condomínio Brisas do Lago ante a instalação de rede de proteção na varanda de sua unidade. A decisão foi unânime.

A moradora conta que é proprietária legítima de unidade no condomínio réu e que foi notificada e multada por ter instalado rede de proteção em sua varanda, buscando proporcionar segurança para os sobrinhos e afilhados impúberes, bem como aos animais de estimação. Alega que em assembleia realizada para debater o assunto, a incorporadora, por deter mais da metade dos votos, decidiu pela impossibilidade da instalação de telas, e que está sofrendo perseguições pessoais diante do suposto descumprimento.

O réu argumentou, resumidamente, que consiste em empreendimento voltado para a prestação de serviço de hospedagem, sendo seu principal diferencial a arquitetura de seus apartamentos. Além disso, sustenta que a Convenção de Condomínio instituiu a obrigação negativa referente à proibição de modificação ou fechamento das varandas das unidades, e que a proprietária tinha ciência disso.

A juíza originária julgou improcedente o pedido da autora, por entender “não ter sido configurada conduta ilícita”, e considerando ainda que o réu “possui empreendimento que visa ao lucro e deve manter um padrão de hotelaria, incompatível com o visual de moradia comum de edifícios puramente residenciais”.

Em sede de recurso, porém, o entendimento foi outro. A Turma considerou que a instalação da rede de proteção não configurou mudança substancial da fachada do condomínio, pois foi afixada na parte interna do apartamento, e ressaltou que o condômino tem o direito de preservar a segurança de crianças menores por meio da utilização de redes de segurança, sem qualquer alteração estética, não estando a instalação do item de segurança sujeita à prévia autorização do síndico ou dos conselheiros do edifício.

O Colegiado acrescentou também que “no tocante ao condomínio ser um ‘aparthotel’, isto é, um misto de moradores permanentes, que se utilizavam dos serviços de hotelaria, e aluguel temporário, como em um hotel, não retira dos condôminos permanentes o direito de preservarem pela segurança de menores com a utilização de redes de segurança sem qualquer alteração estética”.

Em relação ao alegado dano moral sofrido, no entanto, os julgadores registraram que este não é cabível, visto que a apelante não logrou êxito em demonstrar violação a direito da personalidade.

Artigo aborda a problemática dos atos cometidos por inquilinos e moradores e a responsabilidade pelo pagamento de multas e indenizações

 

Há muito se discute sobre a aplicação ou não da obrigação propter rem em casos de ações de indenizações movidas pelo condomínio em face do proprietário do bem em razão de prejuízos materiais causados.

Inicialmente é importante entender o sentido da obrigação propter rem (por causa da coisa), que em poucas palavras é àquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.

A obrigação propter rem é aquela que segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação, a qual é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é de responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.

Exemplos mais comuns de obrigação propter rem são (i) a obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser liberá-lo; e (ii) a obrigação do condômino de pagar as taxas e dividas condominiais (ordinárias, extraordinárias e multas), dentre outras.

Mas quando se fala em ação de indenização por dano material em razão de prejuízo causado por ato de um morador, seja proprietário, locatário e/ou comodatário, surge-se a discussão se a obrigação é propter rem ou não, ou seja, se segue o imóvel ou se o originador que causou o prejuízo é quem deve assumir a responsabilidade.

Se usarmos por analogia a multa condominial, a qual se trata de obrigação propter rem, pois segue o imóvel, independente se a aplicação dela foi por alguma ação ou omissão do proprietário, do locatário ou do comodatário, entendemos que a indenização por dano material pode seguir a mesma lógica.

Pensamos no caso da aplicação de multa em razão do uso indevido da piscina, em que o usuário mesmo sabendo ser proibido utilizar material de vidro (copo, garrafa, etc.) em suas dependências opta por usar e acaba por danificar a piscina, é certo que e o prejuízo material causado também deverá ser suportado pelo proprietário.

Logo, eventual adquirente do imóvel assume essa responsabilidade.

Outro caso que podemos usar como exemplo é de um morador que danificou grande parte do piso da garagem por transitar com o veículo sem 3 pneus e embriagado.

A multa foi devidamente aplicada pela má conduta, e o prejuízo material para recuperação do piso também deve recair sobre o proprietário do imóvel, se estendendo a um novo adquirente caso o mesmo seja vendido.

Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.

Entendemos, ainda, ser de extrema importância e indispensável que na certidão de débitos condominiais emitida pelo condomínio seja incluída uma ressalva no documento sobre eventual ação de indenização movida pelo condomínio em face do então proprietário para assegurar a aplicação da obrigação propter rem ao novo adquirente.

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Em toda nossa história, sempre buscamos oferecer serviços e informação ao mercado condominial, visando facilitar e ajudar aos condôminos a entender melhor seus direitos e deveres, bem como aos

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime.

A moradora relatou que tinha débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o

RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VEÍCULO DE CONDÔMINO RISCADO. ESTACIONAMENTO ROTATIVO PARA OS CONDÔMINOS. AUSENTE DEVER DE GUARDA E VIGILÂNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE OS BENS PARTICULARES DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO A IMPLICAR O DEVER DE INDENIZAR. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA MANTIDA.

Condomínio pode ser penalizado por desrespeito de morador a colaborador

 

Se o funcionário do condomínio sofrer danos físico e moral durante o período laboral, o condomínio deve responder pelo dano causado” explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

O mercado de condomínios no Brasil envolve muito dinheiro. Só no Distrito Federal, por exemplo, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais. No país, alguns empreendimentos chegam a movimentar R$ 20 milhões anualmente.

Legitimidade das administradoras em ação de devolução de condomínio pago antes da entrega das chaves

 

Este artigo visa demonstrar que as administradoras de condomínio não são legitimas para figurar no polo passivo de demanda judicial que tem por objetivo recuperar o valor pago por adquirente de imóvel em condomínio novo antes de ter recebido as chaves do imóvel.

Com o surgimento dos novos empreendimentos em condomínio uma questão tem tornado a vida das administradoras de condomínio um tanto amarga.

Isto porque algumas incorporadoras têm repassado, por meio de cláusulas contratuais, a obrigação de pagar o condomínio ao adquirente do imóvel, mesmo que ele não tenha recebido as chaves, ou seja, mesmo que ele não tenha qualquer relação jurídica com o imóvel.

Trata-se de questão amplamente discutida pela doutrina e jurisprudência e o tema tem corrente majoritária no sentido de ser do incorporador-construtor a responsabilidade pelo pagamento do condomínio até entrega das chaves ao adquirente.

Este entendimento, inclusive, já está pacificado no STJ.

“Ementa - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. EFETIVA EMISSÃO NA POSSE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel. 2. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, tem incidência a Súmula nº 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo regimental não provido.” (AgRg no REsp 1502219/SP - TERCEIRA TURMA – Relator – Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – Julg. 02/06/2015).

Entretanto mesmo ante tal posicionamento não é incomum encontrar incorporador-construtor repassando o dever de pagar o condomínio ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves.

Destarte, nasce ao adquirente deste imóvel o direito de ser ressarcido pelo que pagou antes de ter as chaves.

Ocorre que alguns adquirentes têm buscado, pela via judicial, por meios próprios – Juizados Especiais Cíveis – ou até com o auxílio de colegas, o ressarcimento do valor pago em face das administradoras de condomínio, o que é um ledo engano.

Alegam em síntese que como as administradoras recebem o valor do pagamento de condomínio são elas quem tem a obrigação de devolvê-lo. Enganam-se, pois as administradoras apenas representam os interesses do condomínio.

Salienta-se que as administradoras de condomínios apenas executam o serviço de rateio das despesas e o envio dos boletos aos condôminos, em nome do condomínio, mas não são as legitimas credoras.

Como a rotina do condomínio exige a prática de atos para os quais o síndico nem sempre está preparado ou dispõe de tempo, a lei permite que ele transfira total ou parcialmente as funções administrativas ou poderes de representação a pessoa física ou jurídica se sua confiança, mediante aprovação em Assembleia Geral, salvo disposição em contrário da convenção (§2º artigo 1.348 CC).

João Batista Lopes ensina que “Em princípio, o mero administrador, contratado pelo síndico para auxiliá-lo, não tem legitimidade para representar o condomínio em juízo ou fora dele. Mas o síndico pode transferir a outrem os poderes de representação, se a assembleia aprovar (art. 1.348, §2º do CC)”.

A jurisprudência dominante tem entendido que as administradoras não são parte legítima para figurar no polo passivo das demandas que visam à devolução do valor pago pelo adquirente, a título de condomínio, antes da entrega das chaves.

O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo tem o seguinte entendimento:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Inexigibilidade do débito. Taxa condominial referente a período anterior à entrega das chaves. Reconhecida a ilegitimidade passiva da ré apelante administradora do condomínio. Precedentes. Sentença reformada para julgar extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, em relação à administradora, com os devidos ajustes em relação à distribuição do ônus da sucumbência. Recurso provido.” (Apelação nº 0018535-05.2013.8.26.0007, Rel. Des. Ana Lucia Romanhole Martucci, 6ª Câmara, Julg. 25/05/2015).

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul em recente decisão assim se pronunciou:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. PARTE ILEGÍTIMA. COBRANÇA INDEVIDA DE CONDOMÍNIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. APELO DA CORRÉ. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. - A administradora contratada pelo condomínio não é parte legítima para figurar no pólo passivo, salvo se demonstrado ter excedido os limites do mandato, o que não se vislumbra do caso concreto. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. (...)” (Apel. nº 70060424926, 17ª Câmara Cível, Rel. Gelson Rolim Stocker, Jul. 31/07/2014).

Assim, também, em recente decisão, pronunciou-se o Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

“APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. NULIDADE DE SENTENÇA. AUSENCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIDA. ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO. MERA MANDATÁRIA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PREJUDICADOS OS DEMAIS ARGUMENTOS LANÇADOS NO APELO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A decisão motivada, ainda que de forma sucinta, não enseja a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. 2. A administradora de condomínio atua como mera mandatária do condomínio, não se mostrando como parte legítima para responder a demanda. 3. Diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da demandada, a extinção do feito sem resolução do mérito é medida que se impõe, readequando-se os ônus sucumbenciais. 4. Apelo provido.” (Apel. 20130110934614APC, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 2ª Turma Cível, Julg. 12/08/2015).

No mesmo sentido o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

“AÇÃO ORDINÁRIA PARA REVISÃO DE RATEIO DE TAXAS CONDOMINIAIS - ADMINISTRADORA - PARTE ILEGÍTIMA - CONVENÇÃO APROVADA E REGISTRADA PELA INCORPORADORA. Por se tratar de mera mandatária do condomínio, a sua administradora é parte ilegítima para figurar no pólo passivo de ação intentada por condômino visando à discussão do rateio das taxas condominiais. (...)” (Apel. nº 2.0000.00.404663-1/000, Rel. Des. Teresa Cristina da Cunha Peixoto, 3ª Câmara, Julg. 15/10/2003).

Por fim, o precedente do Superior Tribunal de Justiça:

“CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO PROPOSTA CONTRA A EMPRESA ADMINISTRADORA. ILEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. - A administradora do condomínio não tem legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual em ação de consignação em pagamento concernente a cotas condominiais. Recurso especial não conhecido. (grifo do autor)” (REsp 288.198/RJ, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, 4ª Turma, Julg. 22/06/2004).

Portanto é de se consignar que as administradoras de condomínio não têm legitimidade para figurar no polo passivo de ação que visa recebimento de condomínio pago antes da entrega das chaves.

Revista Digital Abril 2021