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Sexta, 15 Setembro 2017 03:53

Unidade devedora

Moradora impedida de circular pelo condomínio vai receber R$ 3 mil

 

A mulher afirmou que ficou surpresa, pois estava com o pagamento em dia. A dívida cobrada era referente a período antes dela ocupar o imóvel

O Condomínio Residencial Allegro, em Ceilândia, no Distrito Federal, foi condenado pela 3ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do TJDFT, a indenizar uma moradora que foi impedida de ter acesso à área de lazer do prédio. O valor a ser pago é de R$ 3 mil.

De acordo com o processo, desde de dezembro de 2014, o condomínio impediu o acesso da moradora e de sua família às dependências do edifício em que residem, mesmo estando em dia com todas as taxas após a aquisição do imóvel.

Os débitos que ainda estavam sendo cobrados eram anteriores à mudança da família para o condomínio e a mulher só tomou conhecimento da dívida após o bloqueio das dependências comuns do condomínio.

Segundo a juíza, não há dúvidas de que a cobrança dos débitos constitui, de fato, o exercício regular dos seus direitos, mas não teria sido feita da forma correta.

“Apesar de cabível a cobrança, não se mostra razoável a suspensão do acesso às dependências do condomínio a título de punição da moradora se não lhe foi comunicada a existência do débito e nem lhe foram garantidos os direitos da ampla defesa e do contraditório, de modo que se revela arbitrária e abusiva a aplicação da punição impugnada, ainda que haja previsão na convenção de condomínio”.

Assim, “tendo em vista a clara violação dos direitos e garantias fundamentais da família, deve ser reconhecida a ocorrência da violação moral e o direito da moradora a ser indenizada pelo dano sofrido”, concluiu a juíza.

(Com informações do TJDFT)

Publicado em Agosto 2017
Sexta, 15 Setembro 2017 03:52

Fração ideal

Cada vez mais se pergunta se cobrar dessa maneira é o mais justo

 

Tem cada vez mais ganhado espaço nas assembleias e também nos escritórios dos advogados, a questão da cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal. E a reclamação parte sempre daqueles que possuem os apartamentos maiores, que obviamente, pagam mais.

O ponto forte na alegação dos condôminos é de que não seria justo pagar mais, se o fato de terem o apartamento maior não significasse que gastaria mais ou que utilizaria em maior quantidade os equipamentos do condomínio.

Outro ponto também alegado é o de que já pagaram mais ao comprar o apartamento, e que por isso, não seria justo continuar pagando mais para usar as áreas comuns, e ainda, que os empregados (porteiros, serventes, zeladores, etc.) servem em igualdade para todos. Outros, menos informados, chegam até a alegar que “existe lei que já prevê a cobrança por critério de igualdade”.

Quanto à existência de lei que já permita a cobrança pelo critério da igualdade, esta, por enquanto, ainda não existe no ordenamento jurídico brasileiro, apesar de alguns projetos de lei tramitarem no poder legislativo brasileiro, a exemplo do PL 5252/2009 do Dep. Leonardo Quintão que limita a fixação de cota de rateio em despesas de condomínio. Enquanto não aprovado, vale o que prevê o Cód. Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Portanto, do ponto de vista da lei, as taxas que porventura estejam sendo cobradas pelo critério da proporcionalidade (fração ideal) e desde que as convenções destes Condomínios não determinem diferente disso, estão rigorosamente dentro da lei.

Agora, quanto à alegação de que apartamento maior não gasta mais, e portanto também não deveria arcar com um pagamento maior, esta não encontra amparo legal, apesar de aparentemente justa.

Falo aparentemente, pelo fato de que, uma vez as unidades maiores pagando menos do que previsto na convenção, significa que as unidades menores, terão que pagar mais, para fazer face aos que os maiores porventura deixam de pagar. Afinal, o condomínio tem um gasto mensal e esta despesa deve ser rateada em sua totalidade.

E quanto à alegação de que “já se pagou a mais quando foi comprado”, esta não merece qualquer apreciação, até porque tal pagamento não foi feito ao condomínio, e sim, a quem vendeu e “embolsou todo esse dinheiro”.

Resumindo: Não mudou nada e continua valendo o que determina o Cód. Civil, ou seja, é para pagar sim pelo critério da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

Publicado em Agosto 2017
Sexta, 15 Setembro 2017 03:50

Socorro!!! Sou síndico

Consta da programação da 8ª Fesíndico que acontecerá nos dias 15 e 16 do mês de setembro, o lançamento do livro de minha autoria, cujo título é “Socorro!!! Sou síndico”. Abaixo, uma dos temas que compõem esse trabalho

 

Muito se imagina que o condomínio passa a existir a partir do momento em que a construtora entrega a obra e os condôminos elegem o síndico e obtêm o CNPJ perante a Receita Federal.

Não é verdade! Ele pode ser instituído mesmo antes de se iniciar as obras de construção. Aliás, essa é condição necessária quando se destina o condomínio edilício à incorporação imobiliária.

Segundo a lei, o condomínio é instituído por ato inter vivos ou por testamento no Cartório de Registro de Imóveis e passa a produzir efeitos, em relação aos condôminos, tanto que aprovado o seu ato constitutivo por titulares de direitos, sobre as unidades, que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais.

Código Civil Brasileiro

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

A instituição do condomínio é ato constitutivo e nela serão erigidas as unidades que comportam tal edificação. Assim, de acordo com o art. 108 do Código Civil, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Segundo a doutrina, a constituição do condomínio é “ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição”. No Código Civil, art. 1.332, são discriminadas e individualizadas as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); também é determinada a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); além disso, é consignada a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III).

Consta, ainda, no caput deste artigo, que a instituição dar-se-á por ato “inter vivos”, ou seja, por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária, ou ainda por “mortis causa”, ou seja, em decorrência de testamento. E que a Constituição do Condomínio deve ser registrada no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim, tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, a assinalar:

Ao lado da instituição do condomínio propriamente dita, deve vir a especificação, que é a essencial descrição e identificação das unidades autônomas, áreas comuns e frações ideais do terreno.

a) Completa identificação das partes instituidoras:

1 - em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.

1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem como referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.

2 - em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.

b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de consequência, em matrícula única, cujas novas características deverão ser citadas no instrumento da instituição.

Além dessas exigências legais, é indispensável, ainda:

a) a menção do nome do condomínio, pois a ele serão vinculadas as suas unidades autônomas;

b) a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidades(s).

Prevista pelos Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil, a constituição do condomínio exige escritura pública (§5º, do art. 1.331, do Código Civil): “(...) salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio (...)”.

Publicado em Agosto 2017

Elas danificam a estrutura das edificações, aumentam os custos com a água e são um problema que se não for resolvido

 

Um dos grandes vilões para os moradores de condomínios são as infiltrações. Elas incomodam até mais que o barulho dos vizinhos ou do salão de festas. Isso porque elas danificam a estrutura das edificações, aumentam os custos com a água e são um problema que se não for resolvido no início pode trazer muitos prejuízos para o condômino e para o condomínio. Por isso é preciso estar bastante atento aos primeiros indícios de infiltração no apartamento, identificar o foco dela e em seguida comunicar o síndico ou a administração do condomínio. Em um primeiro momento, identificar uma infiltração não é nenhuma tarefa muito complicada.

Quatro sinais são bem evidentes como:

• Umidade na parede

• Manchas escuras no teto

do banheiro

• Pintura descascada

• Mofo

Nesses casos, é aconselhável que você procure um profissional capacitado para identificar o quanto antes a origem do vazamento. Normalmente, os zeladores do condomínio possuem um conhecimento prévio para fazer essa identificação inicial. As administradoras também devem possuir prestadores de serviços autorizados que podem ser contratados pelo morador para resolver o problema.

E o que faço quando descobrir uma infiltração no apartamento?

Verifique se a infiltração ocorre numa parede interior ou exterior;

Elimine a possibilidade dos bolores existirem por causa da condensação, verifique no exterior se há fissuras ou alterações que possam provocar ou indicar a existência de uma infiltração;

Chame o zelador do condomínio ou uma prestadora de serviço autorizada para identificar o foco e fazer um relatório do problema;

Com o foco da infiltração no apartamento identificado, envie um ofício ao síndico ou a administradora do condomínio informado o problema;

Se a origem for em outro apartamento, o ofício deve ser enviado para o condômino responsável.

Agora com o problema identificado, vamos pra segunda parte.

De quem é a conta da infiltração?

Caso a infiltração tenha se originado no apartamento do condômino, ele deve arcar com todas as despesas.

Se ela vier de alguma área comum, deve-se reportar imediatamente ao síndico para que ele tome as medidas necessárias. Nesse caso, é o próprio condomínio quem arca com as despesas.

Quando o problema originar na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos.

No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração no apartamento ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura.

Se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.

Quando uma infiltração no apartamento surge sempre gera muita dor de cabeça, então é preciso atenção tanto dos moradores quanto do síndico. Por isso, manutenções e vistorias constantes na estrutura do condomínio são importantes para evitar essas infiltrações.

Fazer a troca de encanamentos muito antigos também pode ajudar a evitar que a infiltração no apartamento ocorra. E, embora essas ações devam partir da equipe gestora, o morador deve fazer sua parte cobrando nas assembleias que seja dada extrema atenção para essa parte estrutural do condomínio.

Publicado em Agosto 2017
Sexta, 15 Setembro 2017 03:42

Jurisprudência

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Ação de indenização somada dos pedidos de lucros cessantes e danos emergentes. Não renovação do apelo depois de julgados os declaratórios. Irrelevância. Emenda que não interferiu no cerne das razões apresentadas, que alcançaram seu fim processual. Necessidade de se dar maior importância ao conteúdo que à forma. Estragos ocasionados em unidade privativa. Desídia do condomínio pela falta de manutenção de áreas comuns. Apamagis. Inexistência de prova a demonstrar o bloqueio ao acesso do condomínio. Eventuais reparos feitos por ela que buscaram evitar, tão somente, danos em suas próprias instalações, sem representar, contudo, admissão de culpa. Danos materiais. Demonstração pelos documentos juntados. Inexistência de contraprova idônea a afastá-los. Lucros cessantes. Cabimento. Impossibilidade de fruição econômica do imóvel em face dos problemas físicos nele ocasionados. Período a situar-se entre a quebra da locação que se encontrava em curso e a primeira conclusão do laudo pericial da ação preventiva. Acessórios da locação. Pertinência de integrarem a condenação, mormente pelo histórico dos contratos celebrados pela autora. Encargos da sucumbência do processo cautelar. Necessidade de reembolso. Demanda essencial a se conhecer a origem dos vazamentos. Dever de o réu arcar com tal ônus em razão do princípio da causalidade. Igual dever em relação aos custos da perícia realizada nestes autos. Derrota da autora. Imperativo de se adequar a verba devida aos doutos advogados da Apamagis à regra em vigor (CPC, art. 20, § 4º). Sentença reformada em grau mínimo. RECURSOS PROVIDOS EM PARTE. (TJ-SP - APL: 90001625220088260100 SP 9000162-52.2008.8.26.0100, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 15/04/2015, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2015).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.    

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS , Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.    

A dívida de quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014). (TJ-RS - AC: 70056248602 RS , Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Assembleia - Nulidade - Não caracterização - Aprovação de obras.    

Benfeitorias úteis, que potencializam o aproveitamento a área comum do condomínio, cujo quórum depende do voto da maioria dos condôminos - Incidência do art. 1.341, II, do CC. Obras que não importaram em modificações capazes de comprometer o conjunto arquitetônico e, portanto, não são consideradas alterações de fachada do edifício - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 02317571520068260100 SP 0231757-15.2006.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 26/09/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.    

Modificação de porta de entrada da unidade - Alteração que não é da fachada - Fotografias que demonstram semelhanças entre as duas portas - Rigorismo exacerbado da vida condominial que deve ser combatido, sob pena de tornar inviável a convivência entre moradores - Inocorrência, de outra banda, de reparo moral indenizável - Recurso parcialmente provido para permitir a manutenção da porta instalada pelo condômino, repelidos os danos morais e invertidos os ônus sucumbenciais. (TJ-SP - APL: 00200598320128260003 SP 0020059-83.2012.8.26.0003, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 30/06/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração de fachada Dever legal do condômino de não alterar certos aspectos da fachada Art. 1336 do CC/02 Alteração da fachada para atender a interesse individual que conflita abertamente com tal preceito Perícia que demonstrou comprometimento da homogeneidade da fachada pelas alterações, que foram devidamente discriminadas na sentença Violação de comando legal pela apelante Sentença mantida, tal como lançada Recurso improvido. (TJ-SP - APL: 00239700220128260554 SP 0023970-02.2012.8.26.0554, Relator: Paulo Eduardo Razuk, Data de Julgamento: 14/10/2014, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/10/2014).

Publicado em Julho 2017