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Sexta, 15 Setembro 2017 02:37

JURISPRUDÊNCIA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO C/C PEDIDO DE LIMINAR PELO RITO SUMÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA PARA O MÉRITO. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. UNIDADES PENDENTES DE ENTREGA. RESPONSABILIDADE FINANCEIRA DA INCORPORADORA PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A apelada representa os condôminos, com evidente parceria de comercialização e construção de empreendimento por parte da apelante, decorrente de avença contratual, o que, por si só, poderia ser suficiente para reconhecer a legitimidade passiva. 2. As taxas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, devendo ser suportadas pelo efetivo detentor do imóvel. 3. Somente seria possível a isenção do pagamento das taxas de condomínio pela apelante se restasse comprovada a imissão na posse do imóvel, o que não ficou evidenciado nos autos. 4. Precedentes do STJ (AgRg no Ag 645.645/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2006, DJ 11/09/2006 e REsp 660.229/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378) e do TJDF (AGI: 20150020253144, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Data de Julgamento: 09/12/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/12/2015. Pág.: 317 – Destaque acrescido). 5. Apelo conhecido e desprovido.

AGRAVO REGIMENTAL NA APELAÇÃO CÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO APELO EM RAZÃO DA FORMAÇÃO DA COISA JULGADA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO PROPOSTA PELA EX SÍNDICA EM FACE DO CONDOMÍNIO. CONEXÃO. MATÉRIA JÁ ENFRENTADA NA AÇÃO DE COBRANÇA DO CONDOMÍNIO PROPOSTA NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. PREVENÇÃO DO JUÍZO QUE PRIMEIRO PROFERIU O DESPACHO. DECISÃO COM TRÂNSITO EM JULGADO. EFICÁCIA PRECLUSIVA DA COISA JULGADA. ART. 508 DO CPC. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

(Classe: Agravo, Número do Processo: 0150650-32.2009.8.05.0001/50000, Relator (a): Lígia Maria Ramos Cunha Lima, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 05/10/2016) TJ-BA - Agravo AGV 01506503220098050001 50000 (TJ-BA) Data de publicação: 05/10/2016.

DECISÃO: ACORDAM os integrantes da Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO PARA AS PARCELAS VENCIDAS E DESDE A DATA DO VENCIMENTO PARA AS VENCIDAS NO DECORRER DO PROCESSO - APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO - REQUERIMENTO DE ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS - JUROS DEVIDOS DESDE A CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - INTELIGÊNCIA DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL - INCIDÊNCIA DOS JUROS DESDE O VENCIMENTO DE CADA TAXA CONDOMINIAL - SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1428726-6 - Curitiba - Rel.: Themis Furquim Cortes - Unânime - - J. 04.02.2016).

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO ESPONTÂNEO DA OBRIGAÇÃO. PARCELAMENTO DO DÉBITO. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. ANUÊNCIA DO JUÍZO IMPLÍCITA. DISCORDÂNCIA DO CREDOR. IRRELEVÂNCIA. DIREITO DO DEVEDOR. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.

1. A adoção do rito do Artigo 745-A do CPC/73, diante da manifestação positiva do Juízo, não é faculdade do credor, mas um direito do devedor que reconhece a existência da dívida e deseja adimpli-la na forma legal. Nessa hipótese, o devedor se abstém do exercício de outro direito, qual seja o de opor os “embargos à execução”, ou de apresentar “impugnação ao cumprimento de sentença”, sendo necessário que haja segurança jurídica para que ele possa fazê-lo. 2. Em se tratando de cumprimento espontâneo da obrigação, hipótese contemplada pelo Art. 745-A do CPC/73, não há falar em incidência da multa prevista no Art. 475-J do mesmo diploma legal e nem em incidência de honorários advocatícios, porquanto não terão prosseguimento os atos típicos do processo de execução, que justificariam a remuneração do patrono. 3. Recurso não provido. TJ-DF - 20120111974754 0055259-88.2012.8.07.0001 (TJ-DF) Data de publicação: 14/12/2016.

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Quem a parte passiva. Prevalece o interesse da coletividade e a dívida advinda da própria unidade edilícia condominial, pela qual respondem o titular pelo Registro de Imóveis, o promitente vendedor, o promitente comprador ou o possuidor, contra quem o condomínio pode optar dirigir a cobrança, em conjunto solidariamente ou individualmente. Incumbem às partes, que negociam a unidade edilícia, proceder na forma da lei e registrar na matrícula o negócio jurídico que tenha por objeto a unidade edilícia. A unidade edilícia, ainda em nome da apelante, responde pela dívida se inexistir pagamento. A participação da demandada na ação de cobrança, como titular pelo Registro de Imóveis, justifica-se porque, chegando-se a execução, a penhora da unidade edilícia dependerá da sua ciência para que tenha validade. Ao condomínio edilício é inimputável a falta de diligência de parte de quem, negociando o imóvel, deixa de proceder para registro no Registro de Imóveis (Apelação Cível Nº 70068113455, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 24/02/2016). TJ-RS - Apelação Cível AC 70068113455 RS (TJ-RS) Data de publicação: 01/03/2016.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de cobrança de condomínio. Cumprimento de sentença. Decisão que manteve a penhora sobre dois imóveis de propriedade dos agravantes. Pretensão à liberação de um dos imóveis, ao argumento de excesso de penhora. Impossibilidade. Ausência de comprovação da inexistência de débitos de natureza tributária incidentes sobre os imóveis. Lanços que, na maioria das vezes, giram em torno de 60% do preço da avaliação ou até menos, porquanto não há critérios objetivos na conceituação de preço vil. Quantum debeatur que necessita ser atualizado monetariamente, com a inclusão da comissão do leiloeiro. Imóveis de valor superior ao débito. Situação que, por si só, não acarreta o alegado excesso de penhora, mormente por se tratar de dívida propter rem. Na hipótese de arrematação dos imóveis por valor superior ao débito, a importância remanescente se reintegra ao patrimônio do devedor. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 20134675620168260000 SP 2013467-56.2016.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 16/03/2016.

Publicado em Abril 2017
Sexta, 15 Setembro 2017 02:36

INALDO DANTAS RESPONDE

Adriano Inácio

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Prezado Senhor, sou arquiteto e tenho encontrado interesse na questão do rateio das despesas de um condomínio residencial. Entendo que o rateio pela fração ideal é adotado no momento de construção do edifício?

Não, o critério de rateio é definido no momento do registro da Convenção em Cartório de Imóveis. E quanto ao rateio no momento da construção do edifício, isso é questão a ser tratada de quando a obra é custeada pelos condôminos.

Porém, após o término da construção essa forma de rateio por fração ideal permanece descrita na convenção como a forma para o rateio das despesas mensais dos condôminos.

Exatamente. Porém, isso ocorre devido ao fato da convenção já ter sido registrada em cartório, por exigência de lei (4.591/64 – Lei das incorporações imobiliárias).

Meus pais moram numa cobertura, em um edifício com 20 apartamentos sendo duas coberturas. A sua convenção indica que as despesas mensais serão rateadas seguindo a fração ideal da unidade. Também notei que a convenção não está atualizada com as novas leis de 2002 e 2004.

Esta indicação encontra respaldo no Art. 1.336 – I, do Cód. Civil e na lei 4.591/64), independentemente de sua adequação as novas leis.

Tentei através de assembleia solicitar a mudança da forma de rateio das despesas para igualitária, argumentando que o apartamento de cobertura contribui de forma igual aos demais apartamentos nas despesas mensais do condomínio. Não obtive apoio nem concordância do condomínio.

Era de se esperar por isso. Até porque, se a assembleia acatasse seu pedido, iria penalizar os apartamentos menores, já que estes teriam que contribuir com a parte que seu apartamento deixasse de pagar.

Também o condomínio não demonstrou interesse em atualizar a convenção, o que fazer nesse caso?

A questão da atualização é assunto para ser tratado na assembleia, com o voto da maioria. O fato dela não está atualizada não significa que isso venha a alterar o critério de rateio. Esta modalidade (rateio pela fração ideal) pode ser repetida na nova convenção.

No caso do apartamento de cobertura, o que fazer para que ela possa contribuir na forma igualitária das despesas mensais do condomínio?

Só com a decisão da assembleia e alterar o critério de rateio.

O que a não atualização da convenção pode significar, tanto para o condomínio quanto para a cobertura que pretende pleitear o rateio pela forma igualitária?

Absolutamente nada, já que, optando em atualizar, pode-se perfeitamente repetir o critério de rateio pela fração ideal.

Mauro Ferreira

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Prezados Senhores, gostaria de saber o que manda a Lei (ou as melhores práticas) ao condômino com relação à comunicação de obras (reformas) em apartamento.

(i) É obrigatória a comunicação prévia (Quanto tempo antes do início das obras?) POR ESCRITO ao Síndico?

As regras referentes as obras nas unidades (apartamentos) devem ser parte integrante dos Regimentos Internos de cada condomínio. Óbvio que, existindo, deve está prevista a questão da comunicação prévia.

Publicado em Abril 2017
Sexta, 15 Setembro 2017 02:35

Está devendo condomínio?

Saiba quais são as regras a serem seguidas

 

O morador de um condomínio pensa duas vezes antes de deixar de pagar a taxa mensal. Com o Novo Código de Processo Civil, a preocupação é ainda maior. Isso porque a cobrança da dívida ficou mais rápida e rígida. O inadimplente pode sofrer uma ação de execução que determina prazo de apenas três dias para o pagamento.

Nome sujo

Os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter os nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito. Com o nome sujo, o morador fica, por exemplo, impedido de assumir financiamento em banco ou dividir novas compras em qualquer loja do mercado por até cinco anos.

Sem participação

Se estiver inadimplente, a administradora pode impedir que o morador tenha voz em assembleias importantes do condomínio. Na escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento, o morador pode ficar de fora.

Multa e juros

O valor da multa por atraso continua o mesmo 2% no novo CPC. O juros é de até 1% ao mês, salvo disposição em contrário na convenção do condomínio.

Segundo o novo CPC, o inadimplente pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família. Após ser notificado pela Justiça, o condômino tem três dias para sanar a dívida. Caso a taxa não seja quitada, por ordem judicial, os bens são penhorados.

Pena de penhora

Segundo o novo CPC, o inadimplente pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família. Após ser notificado pela Justiça, o condômino tem três dias para sanar a dívida. Caso a taxa não seja quitada, por ordem judicial, os bens são penhorados.

Aluguel

No contrato do aluguel, está determinado se o locatário ou proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio. Se for o dono, ele assumirá as consequências em caso de inadimplência. Se for o locatário, seu contrato de aluguel pode ser rescindido. O proprietário continua respondendo pelo condomínio perante a administração.

Direito de ir e vir

Mesmo inadimplente, o condomínio não pode impedir que o morador use áreas comuns e de lazer. Esse tipo de intervenção ainda é feita, mas no entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça a prática não tem amparo legal.

Publicado em Abril 2017
Sexta, 15 Setembro 2017 02:33

Obras no condomínio

Como deve ser observado o quórum necessário

 

Muitas são as dúvidas dos leitores com relação às obras realizadas nos condomínios, principalmente quanto ao quórum e o tipo de cada uma delas.

As obras, segundo o código civil brasileiro, são qualificadas como sendo: voluptuárias, úteis e necessárias.

São obras voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002; As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme disposto no artigo da Lei 10406/2002; As necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002;

Para cada uma delas, veja o que a lei exige para serem realizadas:

As voluptuárias: o voto de dois terços dos condôminos.

•As úteis: voto da maioria dos condôminos.

•As necessárias: se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Mas a dúvida maior está na interpretação do que vem a ser 2/3 ou maioria absoluta, diria você meu caro leitor, não é isso? Pois bem, vamos lá:

Quando a lei diz que é necessário o voto de 2/3, por exemplo, no caso das obras voluptuárias, ela leva em conta todo o condomínio e não apenas o voto daqueles que estiverem na assembleia. Num condomínio com 30 apartamentos, neste caso, deveria estar presente na assembleia no mínimo 20 condôminos (lembre-se que condômino é o titular do imóvel e não quem nele mora). Neste caso, a maioria dos votos (os vinte) decidiria quanto à realização ou não. A mesma interpretação deve ser seguida para o caso de se exigir o voto da maioria (metade mais um).

Faz-se necessário uma importante reflexão: Não é o quórum mínimo que tem que ter o voto favorável, e sim a maioria dos votos dos presentes à assembleia, desde que os votantes (contrários ou não), atinjam o número mínimo exigido.

Publicado em Abril 2017
Sexta, 15 Setembro 2017 02:31

Como ser um bom síndico

 

Exercer a função de síndico dentro do condomínio não é das mais fáceis. A administração condominial envolve uma série de atividades que o síndico deve saber.

1. Busque sempre conhecimento na área

Na administração condominial você irá desempenhar diferentes atividades em várias áreas, cabendo a você buscar sempre conhecimento a fim de garantir uma excelente gestão. A melhor forma de ser um bom síndico para o seu condomínio é estar constantemente atualizado, qualificando-se sempre que possível com cursos, palestras, realizando leituras e até mesmo conversando com outros síndicos. Seja você síndico morador ou profissional, a garantia de um bom representante do condomínio é saber que o conhecimento é a base de tudo.

2. Conheça bem as regras internas do condomínio

Antes mesmo de você ter sido escolhido para ser síndico do seu condomínio, é muito importante ter um conhecimento sobre as regras internas do lugar. Uma das primeiras ações que você precisa realizar ao estar interessado em ser o próximo síndico de condomínio é ler atentamente a convenção e o regimento interno do condomínio, sabendo exatamente quais são as regras que deverão ser seguidas. Além disso, para ser um bom síndico é fundamental também que você não só esteja sempre atento aos documentos internos que estabelecem as leis do condomínio, como toda a toda a legislação da área, seja ela federal ou municipal.

3. Seja organizado e comprometido com as suas tarefas

De nada adianta você querer ser um bom síndico para o seu condomínio se você não tem o perfil e os requisitos básicos para exercer da melhor forma possível a função. Assim, ser uma pessoa organizada e comprometida no dia a dia do trabalho é fundamental para quem deseja garantir uma boa gestão condominial. Ser síndico é uma função muitas vezes trabalhosa, que precisa lidar com diversas questões burocráticas, ter o controle de diversos documentos e estar sempre envolvido nas suas responsabilidades diárias. Por isso, é muito importante que você seja uma pessoa dedicada nas tarefas que a administração condominial envolve e saiba gerir o seu trabalho de forma sempre planejada se deseja ser um bom síndico para o seu condomínio.

4. Estabeleça uma comunicação eficaz entre todos

Para ser um bom síndico para o seu condomínio é muito importante que além de ter um bom relacionamento interpessoal, você estabeleça uma comunicação próxima e eficaz entre todos os moradores do lugar. Seja um síndico participativo, que saiba ouvir o que todos têm a dizer e esteja aberto ao diálogo sempre. Isso auxilia você na tomada de decisões certas para o seu condomínio e permite um melhor relacionamento entre todos.

5. Disponha de uma equipe qualificada

Uma gestão condominial eficaz não só é resultado de um bom síndico, como também de uma boa equipe. Você deve selecionar os melhores funcionários e contar com uma equipe preparada para atender todas as demandas do condomínio e exercer sua função da melhor maneira possível. Seja funcionários contratados ou terceirizados, um bom síndico deve também qualificar e treinar seus funcionários a fim de otimizar a administração condominial e evitar problemas devido à falta de capacitação da equipe formada.

6. Realize uma gestão transparente

Um bom síndico apresenta sempre uma postura ética e transparente. É seu dever controlar todas as despesas do condomínio, agindo com muita transparência na gestão financeira e na prestação de contas aos condôminos. Quando você é escolhido para administrar as finanças do seu condomínio, é preciso ter em mente que é de interesse dos moradores saber os gastos que envolvem diretamente a cobrança da taxa de condomínio e é sua obrigação tornar todas as informações dessas despesas de forma pública para que os condôminos tenham o acesso a qualquer momento. Lembre-se: uma administração de sucesso é resultado de uma postura ética e transparente. Cabe a você agir sempre com muita transparência para conquistar o apoio e a confiança dos moradores.

7. Tenha o apoio do conselho

O papel do conselho é fundamental dentro do condomínio. Como vimos, é dever do síndico apresentar sempre um postura transparente na sua gestão e realizar a prestação de contas aos condôminos. Para que um bom síndico garanta a confiança dos moradores e tenha sucesso em sua gestão, é muito importante também que o síndico possa contar com o suporte do conselho, principalmente em se tratando das finanças do condomínio. Assim, é o conselho fiscal que auxiliará você a manter o equilíbrio financeiro do condomínio, a fiscalizar a prestação de contas, a analisar os contratos, a revisar e emitir pareceres, a garantir uma previsão orçamentária adequada e tantas outras ações que permitirão uma gestão financeira transparente.

8. Conte com o auxílio de uma administradora

Contar com uma empresa especializada em serviços de administração condominial é hoje fundamental para uma gestão profissional dos condomínios, que hoje são tratados praticamente como empresas junto aos órgãos fiscalizadores. As administradoras de condomínios funcionam como uma assessoria do síndico e dos condôminos para os diversos segmentos relativos à área: administração financeira, controle de saldo, pagamento de despesas, entre outras.

Publicado em Abril 2017