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Domingo, 15 Janeiro 2017 23:51

Economia no condomínio

10 medidas para os condomínios reduzirem as despesas em até 30%

Com quase 12 milhões de desempregados, o Brasil vive uma de suas maiores crises. A perda do emprego traz uma redução dos gastos e, consequentemente, o atraso nas contas do mês, inclusive a do condomínio.

“Existem 3 tipos de devedor: o contumaz que tem dinheiro, mas não paga porque não quer. Aquele que atrasa alguns dias, mas paga todos os meses e o que vive uma dificuldade financeira momentânea”, explica o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

A redução de despesas no condomínio nem sempre torna a taxa condominial mais barata, mas evita, muitas vezes, um aumento excessivo e permite investimentos que valorizem os imóveis.

Em outros casos, como por exemplo, a implantação da portaria virtual, a redução de despesas chega atingir 40%, tendo em vista que a folha de pagamento em geral é responsável por 50%, chegando a extremos de 80%, como no caso de prédios pequenos com portaria 24 horas, faxineiro e zelador, do total de gastos de um condomínio.

“Todo condomínio consegue reduzir as despesas se tiver uma gestão eficiente”, explica Karpat. Que complementa, porém, que a redução deve ser consciente e não pode colocar o condomínio em risco, seja de ficar sem dinheiro, ou de efetuar reduções que podem sair caro mais para frente, como por exemplo: ficar sem contrato de elevador, não pagar horas extras aos funcionários quando devidas.”

Para ajudar os síndicos e gestores condominiais na redução de despesas o Dr. Rodrigo Karpat listou 10 medidas eficazes.

Portaria Virtual

Atualmente é a medida que provoca a maior redução de despesas dentro de um condomínio. É possível dispensar todos os funcionários da portaria ou, em alguns casos, de apenas uma entrada do condomínio.

De qualquer maneira, a redução de gastos pode atingir 60% na folha de pagamento e 30% na taxa condominial. Esta é uma tendência que veio para ficar e será implantada em boa parte dos condomínios nos próximos 10 anos.

Iluminação de led

A lâmpada de led economiza 90% de energia em relação a tradicional incandescente.

Fazer a troca de todas as lâmpadas é um investimento que é pago, em média, em 18 meses e, depois disso, provoca uma economia que varia entre 20% e 30% na conta de luz, dependendo do tipo de lâmpada utilizada anteriormente.

Temporizador de luz

A frente do prédio é o único local em que se recomenda ficar aceso durante toda a noite, única e exclusivamente por questão de segurança.

Entretanto, nas demais áreas não existe a necessidade de todas as lâmpadas ficarem acesas, como nas garagens, por exemplo.

Após às 22h, o trânsito de pessoas cai drasticamente e o uso de temporizadores, ou seja, quando o sistema de iluminação só é acionado por um sensor de presença, é a melhor pedida.

Individualização de água

Ainda muitos prédios antigos não possuem a medição de água individualizada.

É notório que o brasileiro só se preocupa quando pesa em seu bolso.

Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos no banho. A individualização do medidor é a solução.

Individualização de gás

Muitos prédios com mais de 20 anos não possuem a medição de gás individualizada, muitos deles utilizavam a caldeira que era o gás central. Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos com o fogão ligado ou o sistema de aquecimento de água. A individualização do medidor é a solução.

Água de reuso e captação de chuva

Atualmente, existem diversas alternativas e tecnologias para o melhor aproveitamento da água.

É possível retirar água do lençol freático em alguns casos, tratar o esgoto doméstico, reutilizar a água consumida e captar a da chuva. A construção de poço requer licença.

Com a crise hídrica nos últimos anos e a previsão de reservatórios cada vez mais vazios, é natural que o valor do metro cúbico suba. O condomínio que pensa em economizar no futuro, precisa investir no presente.

Energia Solar

Apesar de o tempo de retorno ser de 7 anos, em média, como a duração de cada placa é de no mínimo 20 anos, o condomínio consegue lucrar durante 13 anos.

Vale ressaltar que é preciso verificar a incidência de sol de cada localidade para verificar o investimento.

Assessoria Jurídica

Contratar um escritório de advocacia vai muito além de apenas defender o condomínio de possíveis ações trabalhistas e ajuizar processos contra moradores inadimplentes.

Um papel é o de revisar todos os contratos com empresas terceirizadas e renegociar com cada uma delas.

Sempre é possível reduzir e, em tempos de crise, as empresas preferem diminuir a margem de lucro a perder o cliente.

Readequação do quadro de funcionários

Em muitos condomínios existe ou um excesso de funcionários ou um planejamento ruim de escala de serviço que implica no pagamento de horas extras e, assim, gastos desnecessários.

Síndico ou gestor, desde que tenham uma gestão profissional

No passado, era visto como um custo, mas hoje o síndico/gestor profissional compensa financeiramente.

Todos os itens anteriores podem ser implementados por ele.

Assim como as portarias-virtuais, a gestão profissionalizada é uma tendência irreversível. Quantos antes for implementada, mais rápido e maior será a economia.

Publicado em Janeiro 2017
Domingo, 15 Janeiro 2017 23:47

Direito Condominial

Legislação, casos em que se aplicam e quando contratar um advogado

 

O condomínio é um conceito que possibilita muitas formas de relacionamentos interpessoais, seja ele dentro de um apartamento com a família, ou mesmo dentro do espaço comum com demais pessoas que habitam ou trabalham no local.

Muitos síndicos, condôminos e até administradores pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes.

Veremos que este conceito também pode ser aplicado em diversas situações dentro de um condomínio.

O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.

Legislação

Antes tratada pela Lei de número 4.591/64, a legislação condominial veio a se aperfeiçoar a partir de janeiro de 2003 com a inserção do Código Civil.

Ele sobrepôs à antiga lei e passou a regular os assuntos tratados em condomínio.Quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão a Convenção e o Regulamento Interno.

Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente a validade.

Casos em que se aplicam o Direito Condominal

É natural que em uma grande metrópole as pessoas passem a conviver cada vez mais próximas e em condomínios, e esta proximidade muitas vezes gera atritos.

Por isso, é de competência do síndico também ser o mediador nas relações entre vizinhos.

Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.

Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.

A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:

•Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.

•Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.

Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.

•Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.

•Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.

Quando contratar um advogado

No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.

Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.

Alternativas jurídicas

Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação.

A criação do Juizado Especial está prevista no artigo 98, I, da Constituição Federal, foi instituído pela Lei 9.099/95, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

No caso do Juizado Especial Civil, apenas pessoas físicas podem recorrer a ela, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

É realizada uma audiência de conciliação prévia e, caso não haja acordo entre as partes, em até dez dias é marcada uma nova audiência com a presença do juiz e testemunhas para a solução do problema. O Juizado Especial Civil atende aos assuntos levados pelo condômino, porém ele se limita ao valor de 40 salários mínimos.

Já na Câmara de Arbitragem, os problemas de caráter financeiro e de relacionamento são resolvidos em pouco tempo, além do que tem o mesmo valor de uma sentença judicial. Esta câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, com ou sem seus advogados, e um árbitro que decidirá o conflito, possibilitando que o mesmo envie o processo para o poder judiciário dependendo da complexidade do assunto.

No entanto, para se fazer valer do uso da Câmara de Arbitragem, é necessária a aprovação em Assembleia, onde também será definida a empresa atuante como Câmara Arbitral.

Com relação à Câmara de Mediação, que tem a mesma finalidade da Câmara de Arbitragem, isto é, chegar à solução para o problema, é contratado um mediador junto a um órgão regularizado, no qual caberá a ele tentar prosperar através de acordo. Se não houver entendimento no problema, o acordo de mediação acaba e o assunto será tratado no poder judiciário.

Como os advogados costumam cobrar

Estimativa de custo e honorário: A Ordem dos Advogados do Brasil estipula os parâmetros de custos dos profissionais em direito, e o mínimo previsto para a prestação de serviços em ação judicial é da ordem de R$ 2.500,00. Entretanto, o valor varia conforme a complexidade da ação a ser prestado pelo serviço jurídico. Outro parâmetro de custo é na ordem de 20% do valor do benefício econômico a ser buscado. - Tempo estimado das ações: Ações comuns costumam se desenrolar em três a quatro anos, porém, conforme sua complexidade e o trabalho da defesa, ela pode se estender às instâncias superiores, podendo durar até 12 anos para sua conclusão.

Considerações sobre o Código Civil e Lei do Inquilinato

O código civil, instituído em 2002, traz no capítulo VII - Do Condomínio Edilício (entre os artigos 1.331 a 1.358), leis no que se referem ao sentido de usar, viver ou trabalhar em condomínio.

Segundo o Dr. Michel Rosenthal Wagner, especialista no assunto, o código trata genericamente condomínio, mas deveria ter um olhar mais profundo quando se tratam de condomínios comerciais e industriais, o que não ocorre.

Para o Marcelo Duarte, diretor do Secovi de São José dos Campos, o Artigo - citado no parágrafo abaixo - também não esclarece de forma correta o comportamento anti-social, por isso deveria ser mais bem elaborado.

Artigo 1.337 (parágrafo único) - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Outro ponto importante é referente à lei do inquilinato. Neste, o locatário no uso do imóvel tem a obrigação de zelar da propriedade como se seu fosse. Todos os direitos a ele são atribuídos, devendo cumprir a convenção do condomínio e o regulamento interno.

Publicado em Janeiro 2017
Domingo, 15 Janeiro 2017 23:44

Furtos em condomínio

De quem é a responsabilidade quando isso acontece?

 

Causa preocupação o significativo aumento de furtos nos condomínios residenciais e comercias. Não falamos aqui de grandes invasões ou arrastões, mas sim de furtos pontuais e discretos, realizados sem emprego de violência, vitimando uma ou duas unidades autônomas.

Os bandidos se aproveitam de alguma facilidade pontual, uma falha na segurança ou então contam com informações privilegiadas obtidas junto aos próprios condôminos ou funcionários.

Tal cenário gera uma sensação de fragilidade e insegurança nos condôminos, deixando síndicos numa situação delicada. Somente neste mês, atendi em meu escritório vários casos intrigantes.

Num prédio de alto luxo, um apartamento foi invadido sem qualquer sinal de arrombamento. Segundo o proprietário, foram furtados dinheiro e joias. As imagens das câmeras das áreas comuns foram disponibilizadas para a polícia e desconfia de um casal, que adentrou ao condomínio.

O proprietário quer saber quem vai arcar com os prejuízos.

Em outro prédio, ao voltar de viagem, um morador encontrou seu apartamento com a fechadura arrombada. Vários de seus pertences foram furtados, especialmente eletrônicos.

Foi feito um boletim de ocorrência, mas não há imagens suspeitas. Todos estão assustados, e o proprietário quer saber quem lhe reembolsará o que ele perdeu.

Em um prédio comercial, dois escritórios foram invadidos durante a madrugada. Os ladrões conseguiram levar computadores sem que os seguranças desconfiassem de nada. O caso também está na polícia, e os condôminos estão revoltados com a suposta falha da segurança.

Em todos os casos, a identificação dos responsáveis pelos roubos é muito difícil e as vítimas entendem existir alguma responsabilidade do condomínio.

A convenção desses empreendimentos, como de praxe, prevê a não responsabilidade do prédio e o não dever de efetuar qualquer ressarcimento. Nesses casos, o síndico fica em maus lençóis, porque tem a dura missão de dar a notícia aos proprietários, que ameaçam ingressar com ação judicial.

Do ponto de vista jurídico, o condomínio só deve ressarcir os prejuízos se for comprovada claramente a culpa de seus representantes ou funcionários.

Aos síndicos, resta assim, caprichar na prevenção, investindo em sistemas de câmeras e de controle de acesso e reforçando o treinamento dos funcionários. Aos proprietários, é recomendável redobrar os cuidados com a segurança rotineira e investir em seguros para seus apartamentos e pertences de valor.

Publicado em Janeiro 2017
Domingo, 15 Janeiro 2017 23:43

JURISPRUDÊNCIA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA

Versando a espécie sobre ação de cobrança ajuizada por Condomínio contra condômino, evidente que a matéria refoge a competência desta 24ª Câmara Cível, nos termos da Resolução nº 06/2012 do Órgão Especial desta Corte que, por sua vez, alterou o disposto na Resolução 01/98. COMPETÊNCIA DECLINADA. (Apelação Cível Nº 70061912929, Vigésima Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Altair de Lemos Junior, Julgado em 08/10/2014).

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS

Primeira fase Condomínio Demanda ajuizada contra síndica e subsíndica Caso em que a primeira já as prestou em assembleia de condôminos, muito embora de forma irregular Contratação, ademais, de empresa especializada que apurou todas as irregularidades supostamente cometidas pelas rés e o montante exato do suposto crédito do condomínio autor Falta de interesse de agir para a ação de prestação de contas Possibilidade de cobrança pelas vias próprias - Extinção do processo sem julgamento de mérito Recursos providos. (TJ-SP - Apelação APL - 004526210200 98260114 SP 0045262-10.2009.8.26.0114).

APELAÇÃO

Ação de cobrança ajuizada pelo condomínio contra condômino - Infração à Convenção e ao Regulamento Interno com aplicação de multa não paga - Excesso de barulho - Recurso distribuído à 5ª Câmara de Direito Privado - Competência da 25ª a 36ª de Direito Privado - Resolução n. 194 /2004, art. 2º , inc. III , ?c?, e Provimento n. 63 /2004, Anexo I, Segundo Tribunal de Alçada Civil, inc. I - Recurso não conhecido, com a redistribuição dos autos (TJ-SP - Apelação APL 9197753702004826 SP 9197753-70.2004.8.26.0000 (TJ-SP).

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – JULGAMENTO ANTECIPADO – APELAÇÃO - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA

Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos dos autos, quando as demais provas requeridas (pericial e documental complementar) se afiguram impertinentes ao caso concreto. – Falta de interesse de agir. – Inocorrência. - Interesse processual exigido em ação de cobrança não se confunde com o exigido em ação rescisória, intentada, inclusive, por entidade diversa da que ajuizou aquele feito. Com efeito, na ação de cobrança o interesse decorre da necessidade de obtenção dos valores inadimplidos pelo condômino, que servem ao custeio e manutenção da coisa comum. Na rescisória, o interesse gira em torno das circunstâncias envolvidas na prestação jurisdicional, isto é, da sentença que se pretende rescindir. – Inteligência do art. 485 , do CPC . – Pedido de compensação dos valores cobrados nesta ação com créditos ostentados pela ré em face da Massa Condominial formada após a edificação do condomínio. Condomínio em construção e condomínio de utilização que não se confundem – Patrimônio do condomínio formado para a conservação e administração do bem comum já construído que difere daquele formado pelos adquirentes e compromissários compradores para a sua construção – Inteligência do art. 368 do Código Civil - Ausência de credores e devedores recíprocos, à mingua de identificação subjetiva das relações obrigacionais que se pretende comungar – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação APL 01810491920108260100 SP 0181049-19.2010.8.26.0100).

DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO

Demanda ajuizada contra quem cedeu os direitos sobre a unidade, mediante contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda. Ilegitimidade passiva “ad causam”. Reconhecimento. Obrigação inexigível perante a cedente. Débitos condominiais de responsabilidade dos compromissários compradores. Sentença mantida. Recurso desprovido. Cedidos os direitos sobre o imóvel a terceiros mediante promessa de venda e compra, a CDHU é parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais. O autor era sabedor da substituição do condômino, uma vez que a cessão de direitos do imóvel foi efetivada em novembro de 2005, portanto há quase 10 anos. O síndico ou o próprio condomínio deve ter controle dos ocupantes das unidades integrantes do condomínio. (TJ-SP - Apelação APL 00694828920118260506 SP 0069482-89.2011.8.26.0506).

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO COMPETÊNCIA RECURSAL?

Ação ajuizada pelo condomínio contra condômino Competência da 25ª a 36ª Câmaras da Seção de Direito Privado Incidência do art. 5º, III. 1, da Resolução nº 623/13 do Tribunal de Justiça de São Paulo? Recurso não conhecido, com determinação de remessa dos autos. (TJ-SP - Apelação APL 00058074120138260003 SP 0005807-41.2013.8.26.0003).

COMPETÊNCIA RECURSAL AÇÃO DE REGRESSO DESPESAS CONDOMINIAIS

Ação de regresso ajuizada por arrematante de unidade contra a anterior proprietária, visando ao ressarcimento de despesas condominiais Ação que não versa sobre cobrança a condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio - Competência residual, em razão da matéria, das Câmaras da Primeira Subseção de Direito Privado (1ª a 10ª), nos termos do artigo 5º, inciso I.37, da Resolução nº 623/2013, deste Tribunal de Justiça Precedentes do TJ-SP Recurso não conhecido, determinada a remessa dos autos a uma das Colendas Câmaras da Primeira Subseção de Direito Privado. (TJ-SP - Apelação APL 00314094020128260562 SP 0031409-40.2012.8.26.0562).

COMPETÊNCIA RECURSAL

Ação de indenização por danos morais ajuizada em face do Condomínio e de sua administradora - Competência recursal de uma das Câmaras entre a 1ª e a 10ª da Seção de Direito Privado deste Tribunal - Remessa determinada. Não se tratando de ação de cobrança a condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio, a competência recursal para julgamento do recurso é de uma das Câmaras compreendidas entre a 1ª e a 10ª da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.Recurso não conhecido. (TJ-SP - Apelação APL 374440320108260007 SP 0037444-03.2010.8.26.0007).

COMPETÊNCIA RECURSAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS AJUIZADA POR CONDÔMINO EM FACE DE CONDOMÍNIO, DE CONSTRUTORA E DE INCORPORADORA. CAUSA QUE NÃO VERSA SOBRE COBRANÇA A CONDÔMINO DE QUANTIAS DEVIDAS A CONDOMÍNIO, NEM SOBRE RESSARCIMENTO POR DANO EM PRÉDIO URBANO. COMPETÊNCIA RESIDUAL.

Matéria que não se insere na competência recursal desta Seção de Direito Privado III. Ausência de atribuição específica de competência em relação à matéria atinente à presente demanda. Competência residual afeta a uma das Câmaras integrantes da Seção de Direito Privado I. Redistribuição determinada. Recurso não conhecido.(TJ-SP - Apelação APL 40046983720138260224 SP 4004698-37.2013.8.26.0224).

Publicado em Janeiro 2017
Sábado, 14 Janeiro 2017 10:58

Proposta orçamentária

Raíssa Melo  

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Condomínio, um ano atrás, foi apresentada a proposta orçamentária e o custo do metro quadrado.

Naquela oportunidade um Condômino comunicou aos presentes que uma decisão do STJ concedeu a um apartamento de cobertura que tinha ganhado na justiça o direito de pagar a taxa condominial de forma igualitária e que tinha gerado jurisprudência para os demais.

Um ano depois alguns moradores estão questionando a legalidade dessa forma de rateio, uma vez que a convenção prevê rateio por fração ideal e a assembleia optou, naquele momento rateio igual, meio que pegos de surpresa coma “lei”.

Se possível, gostaria de sua opinião a respeito.

De fato existe uma decisão do STJ dando direito a um determinado condômino proprietário de cobertura a pagar valor não calculado de acordo com a fraçaõ ideal. Isso ocorreu em um condomínio na cidade de Belo Horizonte. Porém, essa decisão não tem força de lei, porque ela não foi vinculante, ou seja, não se aplica aos demais casos, como assim determinaram os Ministros daquela corte. É que no caso daquele processo, a decisão foi tomada sem entrar no mérito, pelo fato do condomínio ter perdido um prazo.

Em regra geral (afinal, existem outras decisões, tanto contra como a favor), se aplica o que determina a convenção de cada condomínio, como bem assim define o código civil.

Enio Magalhães

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Recife/PE

Gostaria que o Sr. mais uma vez pudesse esclarecer uma dúvida. É possível anular uma assembleia para eleição de síndico uma vez que um proprietário votou estando inadimplente? Qual seria o procedimento para anulação?

É possível sim, desde que o voto deste inadimplente tenha alterado o resultado da votação. Quanto ao procedimento para esta anulação, este se inicia extrajudicialmente onde, o condômino (ou condôminos) interessado requer à administração (síndico) que convoque nova assembleia para discutir o assunto. Em sendo negado, o caminho é buscar a solução através de uma demanda judicial (ação de anulação de assembleia), onde qualquer condômino pode ser o autor da ação.

Gualberto Faheina

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João Pessoa/PB

Desejo saber se para ocorrer renúncia de membro do conselho consultivo ou conselho fiscal torna-se necessário comunicação por escrito ou simplesmente aviso verbal, Se for o caso de por escrito, endereçado ao sindico ou ao condomínio.

Não havendo na Convenção do Condomínio, qual a forma que deva ser procedido este comunicado de renúncia, recomenda-se comunicar, sempre por escrito (salvo se a decisão for tomada em Assembleia) e dirigido ao Síndico e ao presidente do Conselho.

Maria José

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Gostaria que se possível o senhor me tirasse uma dúvida, o sindico do meu condomínio resolveu fazer uma auditória e está contratando a empresa que é administradora do condomínio, inclusive contratada por ele, o proprietário é um condômino. Não foi aprovada na assembleia e nem os moradores tomaram conhecimento que seria essa empresa que vai fazer a auditoria. Gostaria de saber se é legal, se ele pode fazer isso e o que deve ser feito.

Auditoria qualquer um pode fazer. Porém, auditoria independente, só que tiver independência para tal, Uma empresa que presta serviço para o contratante, não tem independência para isso. No seu caso, se esta auditoria é uma mera deliberalidade do síndico, este trabalho vai servir unicamente para o orientar em seu mandato.

Porém, se a intenção desta auditoria é analisar a gestão do síndico, como se fosse uma fiscalização, deve-se formar uma comissão de condôminos para que esta comissão selecione a melhor empresa de auditoria para realização deste trabalho.

Ricardo Ferreira    

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Recife/PE

Inaldo, boa tarde! Primeiro parabéns pelo trabalho realizado. Gostaria de saber se posso através de base legal exigir do inquilino o contrato de aluguel entre as partes?  

Incialmente, muito obrigado pelos elogios. Saiba que é uma satisfação saber que podemos ser útil. Mas vamos a sua pergunta:

Imaginando que você seja o síndico do condomínio, e que por conta disso está querendo exigir que o locatário apresente o contrato de locação, devo lhe dizer que o embasamento legal é a convenção ou o Regimento Interno. Ou seja, deve está previsto em qualquer dos instrumentos acima, a previsão de se exigir, para que seja permitido o ingresso de novas pessoas (mudanças), seja previamente apresentado documento que comprove a situação do novo morador, no caso, comprovante de propriedade ou o próprio contrato de locação.

Alexandre Visconti    

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Belo Horizonte/MG

Moro num prédio de seis apartamentos, onde a água é coletiva. Sou o sindico e cobro de taxa de condomínio 30% a mais pelos apartamentos de coberturas (são dois), uma vez que foi combinado verbalmente com os proprietários. Isso é legal?

Quem define o critério de rateio é a convenção (NR- Nos foi informado que este Condomínio não possui convenção). Na falta deste instrumento, vale o que for acordado entre as partes. Neste caso, como os condôminos aceitaram este percentual, é legal sim. Porém, transforme este “acordo verbal” em documento, preferencialmente, uma ata de assembleia.

Walberto da Costa  

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Maceió/AL

Sr. Inaldo Dantas, recebi a revista CONDOMÍNIO do SECOVI-AL e vi uma coluna bem interessante de perguntas e respostas, por isso gostaria de tirar duas dúvidas, se for possível.

1- A construtora atrasou por 1 ano e meio a entrega do empreendimento, muitas pessoas não tinha condições de esperar por mais tempo e a construtora resolveu liberar as chaves, tanto para moradia como para reformas, mesmo não tento habite-se e nem convenção de condomínio muitos fizeram a mudança definitiva e outros resolveram adiantar a reforma, muitos instalaram o SPLIT onde deveria ser o condicionador de ar tradicional de janela. Quando o empreendimento for entregue oficialmente e for formada a convenção de condomínio, o proprietário é obrigado a fazer a mudança estipulada pela comissão mesmo após 6 meses de ter recebido a chave para moradia e ter feito sua reforma?  

A convenção do Condomínio é um documento que deve ser registrado no Cartório de Imóveis, antes da comercialização dos apartamentos. Sendo assim, em uma normalidade, este documento já existe e deve ser obedecido.

Quanto as mudanças realizadas, estas deverão, a critério dos próprios condôminos ou da legislação em vigor/órgãos de fiscalização, serem legalizadas.

2- A pedra soleira que fica instalada sob a porta de entrada do apartamento faz parte da unidade autônoma ou da área comum do prédio? A comissão do condomínio pode proibir a troca da soleira?

Se for de uso individual, pertence a quem usa, porém, a padronização deve ser respeitada, ou seja, pode-se sim proibir a sua troca, se isso significar a despadronização.

Thiago Benjamin  

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João Pessoa/PB

O Regimento Interno do Condomínio onde sou o síndico, determina que as taxas de condomínio devem ser pagas todo dia 10 de cada mês e, em não sendo pagas, devem ser encaminhadas para protesto em cartório público após 40 dias do vencimento e, decorridos 40 dias após o protesto, deve ser interposta ação judicial de cobrança.

Ocorre que o dia 10 caiu em uma sexta-feira. Pergunto: O prazo de 40 dias para protesto deve ser iniciado no dia 11 (um sábado) ou deverá ser iniciado no dia 13 (uma segunda-feira)?

Inicialmente, sou do entendimento de que não é competência do Regimento Interno determinar punições para o não pagamento das taxas condominiais. Isso deve ser de competência da Convenção. Porém, se nenhum condômino está reivindicando isso, que seja. Assim, também na minha opinião, o prazo passa a contar no primeiro dia após o vencimento e não no primeiro dia útil.

Publicado em Inaldo Responde
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