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Quarta, 02 Novembro 2016 13:58

Condomínios devem se adequar ao novo CPC

Indicadores de inadimplência continuam nos mesmos patamares

anteriores à mudança

E

m vigor desde março, o novo Código do Processo Civil (CPC) ainda não influenciou em grande escala as cobranças de condomínio em atraso. A possibilidade era esperada desde a sanção da Lei nº 13.105/2015, um ano antes, por conta das mudanças que tornaram o débito passível de execução, e não mais de simples cobrança. Com isso, a nova legislação abriu caminhos para tornar a quitação mais rápida. Segundo o Secovi-RS, sindicato da habitação do Estado, isso ainda não aconteceu, porque antes os condomínios precisam se adaptar às novas regras e também por conta da sobrecarga do Judiciário.

“Não é tão fácil se atingir a agilidade que foi comentada quando da aprovação da lei”, argumenta a vice-presidente de condomínios do Secovi-RS, Simone Camargo. Ao tornar a cota de condomínio um título executivo extrajudicial, o novo código criou a possibilidade de que o atraso gerasse uma ação de execução, que obriga a quitação em até três dias caso a Justiça aceite o pedido. Antes disso, o débito era objeto de ações de cobrança, que correm por muito tempo e abrem espaço para a defesa antes da penhora.

Isso não quer dizer, porém, que o processo todo se resolva tão rápido assim. A advogada Mara Nóbrega, do escritório Nobrega & Zanella, lembra que, até se chegar ao prazo de três dias, é preciso que a Justiça analise a causa e cite o devedor, entre outras etapas que consomem tempo. “Há processos que distribuímos em março e, até hoje, não tiveram expedidos os mandados de citação, e isso é bem comum pelo número de ações ser muito grande na Justiça”, comenta Mara.

Além disso, as ações que os condomínios já tinham correndo na Justiça antes da mudança no código continuam obedecendo às regras antigas. Simone vê dois momentos distintos das alterações: o primeiro foi a simples divulgação da nova legislação, que poderia ter assustado os devedores, enquanto o segundo seria a mudança na prática, que na sua visão ainda não aconteceu.

“Os indicadores das cobranças continuam nos mesmos patamares de antes”, afirma Simone. O nível de inadimplência nos condomínios de Porto Alegre, que é pesquisada todos os meses pelo Secovi, realmente pouco mudou desde o início da vigência. Em junho, a taxa estava em 13,41%, quase igual aos 13,43% de março. O número de condôminos respondendo ações judiciais também mudou pouco, de 0,40% em março para 0,44% em julho, e os que estão em débito, mas sem responder a ação judicial caíram de 13,03% para 12,97%.

Simone não descarta que o cenário possa mudar com as novas regras, mas prevê que ainda demore algum tempo para que isso aconteça. Um dos principais motivos é que as assembleias gerais dos condomínios, que precisam aprovar mudanças nas convenções para se adequarem às regras, costumam acontecer nos meses de dezembro e janeiro. “E não só a convenção, mas alguns requisitos têm que ser cumpridos para que se possa executar as dívidas”, continua a vice-presidente.

Um deles, por exemplo, é o condomínio ter uma previsão orçamentária real e pacífica entre os moradores. Além disso, os boletos de cobrança precisam ser vistos como líquidos e certos, cobrando exatamente o que foi aprovado em assembleia pelos condôminos. Mudanças, como chamadas extras, por exemplo, precisam ser aprovadas em novas assembleias para que possam ser cobradas.

Embora relembre que a situação possa ser reflexo de atender a uma gama de condomínios que já vinha preparada, por ter assessoria profissional, Mara afirma que a maior parte das ações movidas pelo escritório referentes a débitos já acontece sob as novas regras. “Temos feito várias execuções já, e nossa experiência tem mostrado que melhorou, sim, pois ganhamos tempo eliminando etapas”, argumenta a advogada.

Publicado em Outubro2016
Quarta, 02 Novembro 2016 13:51

Assembleia objetiva

Com tempo para cada assunto, reunião fica mais dinâmica

A

s durações das assembleias condominiais são uma das maiores reclamações dos condôminos e as justificativas mais comuns de não comparecimento. A demora nos debates, as discussões paralelas e os desvios de pauta afugentam os participantes.

Aqueles poucos que comparecem, olhando apenas para suas demandas pessoais aparecem a assembleia com o simples objetivo de tratar de um assunto de seu interesse, desconsiderando completamente a pauta prevista e ainda prejudicando o andamento dos trabalhos da assembleia.

Os presidentes de mesa e síndicos sofrem frequentemente com este problema de desvios de assunto de pauta em assembleia praticamente em todas as reuniões. Para agravar ainda mais, quando as tratativas trazidas a pauta não referem-se especificamente a convocação, ocasionando delongas nos debates e o esvaziamento da reunião.

Mas como combater este prática? Uma dica importante seria temporizar a pauta da assembleia.

Vejamos então como fazer:

Parece estranho, mas não há qualquer citação legal sobre a ilegalidade do sindico em determinar no edital de convocação o tempo de debate das pautas a serem tratadas. Portanto como se sabe, aquilo que não é proibido é permitido.

Imagine uma assembleia de prestação de contas em que o conselho desaprove ou promova ressalvas nas contas? Ou ainda a apresentação de relatório final do conselho sobre suas impressões sobre as contas?

Evidentemente, estas situações são absolutamente normais em se tratando da livre manifestação dos condôminos, mas nosso objetivo não é coibir a manifestação mais sim sugerir uma assembleia que responda e esclareça todas às dúvidas, porém com a maior celeridade possível.          

Neste sentido, ou seja, o de promover uma assembleia objetiva e clara, a determinação de tempo nas pautas a serem discutidas é uma ótima sugestão.

Evidentemente esta medida pode e certamente vai contrariar alguns interesses, podendo ocorrer sem dúvida algumas manifestações contrárias por parte de condôminos que em verdade tem a pretensão de tumultuar os trabalhos da reunião, mas o Presidente precisa ser firme na postura e condução dos trabalhos.

 

Uma vez prevista a temporização das pautas, o Presidente deve fazer valer a convocação e conduzir estritamente no tempo determinado no edital. Tal medida vai viabilizar uma assembleia mais objetiva, proporcionando a tomada de decisões sem que muitos saiam do recinto sem participar das discussões.

 

O bom senso do sindico deve leva-lo sem dúvida a definir o tempo de cada pauta de acordo com a necessidade do tema, como por exemplo em um assunto sobre eleição de sindico, ou seja, permitir um prazo mínimo de discussão para exposição do candidato e como também a apresentação de sua plataforma de trabalho.

 

Outra vantagem da temporização da pauta, é a retenção dos condôminos nas dependências da realização da assembleia. A simples citação no edital de convocação de limitação de tempo nas tratativas da reunião, passa claramente ao condômino além da clara impressão de organização da administração do condomínio, além da percepção de que o assunto será debatido com brevidade e o mais importante, votado e resolvido.

 

As estatísticas demonstram que os condôminos não comparecem as assembleias por dois motivos principais: Em primeiro lugar pelas brigas constantes e em segundo lugar pela demora da realização da assembleia.

Portanto síndicos, determine tempo para as pautas das reuniões que certamente as assembleias serão mais objetivas e céleres e ainda conseguirão naturalmente a adesão de mais condôminos.

Publicado em Outubro2016
Quarta, 02 Novembro 2016 13:50

JURISPRUDÊNCIA

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Assembleia - Nulidade - Não caracterização - Aprovação de obras.

Benfeitorias úteis, que potencializam o aproveitamento a área comum do condomínio, cujo quórum depende do voto da maioria dos condôminos - Incidência do art. 1.341, II, do CC. Obras que não importaram em modificações capazes de comprometer o conjunto arquitetônico e, portanto, não são consideradas alterações de fachada do edifício - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 02317571520068260100 SP 0231757-15.2006.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 26/09/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2014).         

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Modificação de porta de entrada da unidade - Alteração que não é da fachada - Fotografias que demonstram semelhanças entre as duas portas - Rigorismo exacerbado da vida condominial que deve ser combatido, sob pena de tornar inviável a convivência entre moradores - Inocorrência, de outra banda, de reparo moral indenizável - Recurso parcialmente provido para permitir a manutenção da porta instalada pelo condômino, repelidos os danos morais e invertidos os ônus sucumbenciais. (TJ-SP - APL: 00200598320128260003 SP 0020059-83.2012.8.26.0003, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 30/06/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Vaga de garagem.

Decisão judicial que determinou que não houvesse mais vagas exclusivas, existindo, apenas, as de uso comum - Condômino que insiste em manter a situação anterior - Imposição de multas pelo descumprimento de decisão judicial sobre o uso do estacionamento - Aplicação do disposto no art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal - Sentença de procedência mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00244782120128260562 SP 0024478-21.2012.8.26.0562, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 19/03/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/03/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Anulação de deliberações de assembleias de aprovação de contas prestadas por síndico. Procedência. Balancetes mensais errados, sem adequada contabilização de todos os créditos em favor da massa condominial. Obrigação de o síndico prestar corretamente as contas. Perícia judicial contábil a revelar diferença. Correta condenação de antigo síndico ao pagamento ante a rejeição das suas contas. Cerceamento de defesa inexistente. Prescrição rejeitada em decisão de saneamento sem recurso. Ação parcialmente procedente. Sentença correta. Suficientes fundamentos ratificados (art. 252 do Regimento Interno). Apelação não provida. (TJ-SP - APL: 00766254420078260224 SP 0076625-44.2007.8.26.0224, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 05/08/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/08/2014).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Ação ajuizada por condômina em razão de regra prevista na Convenção do condomínio que determina o transporte de animais domésticos exclusivamente no colo. Procedência, carreando ao demandado os ônus da sucumbência. Apelo do condomínio. Preliminares de nulidade. Concessão de tutela antecipada em sede recursal, e antes da citação. Admissibilidade, sem configuração da aventada nulidade do processo. Julgamento antecipado autorizado pelo conjunto probatório. Cerceio de defesa não configurado. Preliminares afastadas. Circulação de animais domésticos pelas áreas comuns de acesso à rua vedada por norma condominial que impõe, indistintamente, a todos os moradores a obrigação de transportá-los no colo. Autora idosa e com problemas na coluna que a impedem de carregar seu animal, um cachorro da raça ‘golden retriever’, no colo. Ausência de alegação de que o animal prejudique a segurança ou o sossego dos demais condôminos se conduzido no chão, com a coleira. Imposição normativa que não se justifica dadas as peculiaridades do caso. Sentença mantida com fundamento no art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça. Negado provimento ao recurso.”(v.17037). (TJ-SP - APL: 10451571920138260100 SP 1045157-19.2013.8.26.0100, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 04/11/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/11/2014).

AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Ação promovida por condômino em face do síndico e da administradora imobiliária para lhe serem apresentados dois contratos e as pastas de documentos referentes aos meses de abril, maio e junho de 2008. Insurgência apenas da Imobiliária contra a sentença de procedência. Reforma. Responsabilidade da administradora exauriu-se com a entrega das pastas ao condomínio. Reconhecimento, pelo síndico, de que as pastas se extraviaram quando já estavam em poder do condomínio. Ausência de dever legal ou contratual da administradora a manter cópia em arquivo. Improcedência, nesse tocante, determinado. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 00272364120108260562 SP 0027236-41.2010.8.26.0562, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 05/08/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/08/2014).

Publicado em Outubro2016

A utilização da área comum do condomínio deve ser feita na forma da

convenção estabelecida pelos condôminos

E

ntendendo que a instalação de câmera de segurança no corredor de entrada dos apartamentos depende de autorização prévia e expressa na Convenção de Condomínio, a 1ª Turma Cível do TJDFT deu provimento a recurso de condomínio residencial para determinar à moradora a retirada de equipamento de vigilância privativo instalado em área comum do prédio. A decisão foi unânime.

Consta dos autos que moradora do Condomínio Ventura, em Samambaia-DF, instalou, por conta própria, uma câmera de vigilância acima da porta de seu apartamento, alterando a fachada do condomínio - o que é vedado pela Convenção de Condomínio e pelo Regimento Interno. Ainda segundo os autos, mesmo após ter sido notificada a retirar a câmera, a moradora quedou-se inerte, o que levou o condomínio a mover ação judicial a fim de dar cumprimento aos normativos daquele edifício residencial.

Em sua defesa, a moradora afirma que instalou a câmera de vigilância na porta de seu apartamento em razão desta ter sido violada em duas oportunidades e as câmeras de segurança do condomínio, por estarem queimadas ou direcionadas para o corredor oposto, não terem identificado os responsáveis pela violação. Discorre acerca das falhas de segurança no âmbito do condomínio, sustenta que tanto o antigo síndico quanto seus vizinhos autorizaram o equipamento, e alega que a instalação da câmera não configura abuso do direito de propriedade e tampouco viola a intimidade e vida privada dos demais condôminos.

No caso em tela, o relator esclarece que a questão trata de câmera instalada no corredor de entrada dos apartamentos. Logo, não estamos falando da fachada do prédio e sim de área comum, não havendo, pois, que ser aplicada a vedação expressa pelo Código Civil (Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas).

Contudo, verificou-se que o Regimento interno do Residencial Ventura, em seu artigo 40, “m”, veda expressamente a manutenção de objetos de uso privativo nos corredores dos pavimentos residenciais e nas áreas comuns. Assim, considerando que a utilização da área comum do condomínio deve ser feita na forma da convenção estabelecida pelos condôminos, a Turma deu provimento ao apelo, para condenar a moradora a retirar a câmera instalada em sua porta.

Publicado em Outubro2016

P

assamos a temporada de assembleias ordinárias, onde normalmente os prazos para realização na maioria dos condomínios é até março de cada ano (primeiro trimestre).

Pudemos constatar diversas questões contraditórias, e trouxemos algumas delas aqui, para que você possa refletir e não inverter os valores das coisas.

Educação das crianças no condomínio

É obrigação dos pais ensinarem seus filhos como devem se comportar nos condomínios, de acordo com as regras já estipuladas.

A utilização de piscinas, quadras esportivas, playground, salões de jogos, respeitando os horários, a capacidade de pessoas e a possibilidade ou não de trazerem seus convidados.

Sendo assim, é de incumbência dos próprios pais estudarem as regras e discutirem com seus filhos, educando para a vida condominial.

Afinal, a criança de hoje será um condômino do futuro, um síndico, um morador que saiba respeitar e ser respeitado.

A inversão de valores se dá quando algumas pessoas acham que são os funcionários do condomínio, como o porteiro, ou até mesmo o síndico, que devem tomar das suas crianças quando estão brincando no condomínio.

Aliás, os pais devem se preocupar, pois se uma criança estiver sozinha em uma área comum de um condomínio e se por ventura um acidente acontecer, caracteriza-se abandono do menor e o pai é responsável direto.

Zelador dentro do apartamento

Ouvi alguns moradores reclamando do zelador que ele não o ajuda na troca de seu chuveiro, entupimentos na pia, instalação de varal, troca de lâmpadas, tudo isso dentro do seu apartamento! Isso é proibido!

Nenhum funcionário do prédio pode realizar serviços individuais dentro das unidades autônomas. Todos os condôminos devem conhecer e respeitar essa importante regra de um condomínio.

No caso do zelador, ele deve cuidar apenas das áreas comuns, e nunca poderá permanecer dentro de um apartamento durante o seu horário de serviço.

Fora do seu horário, qualquer funcionário poderá ser contratado, mas a partir desse momento, trata-se de uma responsabilidade do morador, estando o funcionário fora do seu turno.

Dar ordens aos porteiros e faxineiros do condomínio

Essa é uma outra grande inversão de valor dentro de um condomínio e que atrapalha todo andamento dos trabalhos diários de um edifício.

Por pagar a sua cota parte, alguns moradores confundem a sua participação e dão ordens aos empregados do prédio.

Chegam em alguns casos a dar instrução para a faxineira, mandando limpar uma área ou outra, oferecendo dicas de limpeza e de como realizarem suas tarefas no dia a dia.

Isso também é uma grande inversão de valor e quem deve dar as instruções é o síndico e seus subordinados, no caso de muitos condomínios, o zelador.

Portanto, não é porque você paga o condomínio, que é o patrão dos funcionários. Todo empreendimento tem a sua hierarquia e ela deverá ser respeitada.

Se não estiver gostando do trabalho de algum porteiro, faxineiro ou zelador, registre uma ocorrência junto ao síndico e deixe que ele mesmo dê as ordens, faça a distribuição das tarefas e aplique os devidos treinamentos. 

Taxa do condomínio

Ouvi em alguns condomínios, pessoas dizerem achar um absurdo o valor do reajuste anual das despesas, necessário para pagamento das contas do condomínio.

Pois bem, a explicação dada é muito simples: O valor da taxa do condomínio é decidido pelos condôminos em assembleia.

É apresentada uma projeção com as despesas correntes, ordinárias e necessárias para a manutenção do empreendimento, dessa forma, por exemplo, algumas despesas como mão de obra, podem representar cerca 50%, seguida do consumo 20%, e manutenção em torno de 15%, o resto é administração, equipamentos, seguro, e demais despesas.

Só existem dois caminhos para quem acha um absurdo: ou se reajusta a arrecadação para fazer face as despesas já assumidas, ou cortam-se os serviços.

Absurdo é querer se manter as mesmas despesas aprovadas em assembleia, que sofrem aumento anualmente, tais como: dissídio da categoria da mão de obra, reajustes das concessionarias públicas, aumento dos contratos fixos de acordo aos índices pactuados como IGPM e inflação, e continuar com a mesma estrutura sem repassar o rateio necessário aos moradores.

Isso não se chama absurdo, se chama irresponsabilidade. É obrigação do síndico apresentar os aumentos aos condôminos e solicitar a aprovação do reajuste ou corte de despesas.

Parcelamentos e facilidades para devedores

Esse é o maior erro e a maior inversão de valores em um condomínio. Por diversas vezes já ouvi condôminos em assembleia solicitarem parcelamentos maiores para os que estão devendo conseguir pagar mais “fácil” a sua dívida.

Já ouvi pessoas sugerirem abatimento de multas e juros, que não é permitido em lei, e nem o síndico e muito menos a assembleia poderia dar descontos, tudo isso para aliviar a conta do devedor. Gente! Isso é abrir uma porta para o crescimento da inadimplência!

Condomínio é cercado de direitos e deveres, e o primeiro dever de quem vai morar em um condomínio é pagar, em dia, as taxas do rateio mensal.

Portanto, quem vai morar ou já mora em condomínio sabe que se atrasar seu condomínio terá de pagar multa, juros, correção monetária, além dos honorários advocatícios do advogado que foi contratado para prestar serviços de cobrança e não é justo quem está em dia, ter de pagar empresas de cobrança administrativas para cobrar os impontuais.

Por essas e por tantas outras, é preciso fazer uma grande reflexão do que é a vida em condomínio e parar de tentar inverter posicionamentos e fazer uma grande injustiça com os verdadeiros fatos e as verdadeiras necessidades em um condomínio.

Para o síndico, seu papel é administrar o condomínio, com base na lei, na convenção, regulamento interno e as deliberações das assembleias, nesta ordem.

Cabe ao síndico cumprir e fazer com que cumpram todas essas questões, tendo ele de buscar soluções para os problemas em condomínio, alcançando as “necessidades” de todos e nunca as “vontades”, não saber distinguir estas duas questões é uma grande inversão de valores.

Que você viva muito feliz em seu condomínio!

Publicado em Outubro2016
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