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Notícicas Recentes

As despesas do seu condomínio estão altas? Seu condomínio é uma caixa preta, que não lhe permite ter acesso a qualquer tipo de informação?

Saiba, então, como agir

 

P

articipar das Assembleias é o primeiro passo para ser ouvido, pois lá você tem direito à palavra e ao voto, para discutir assuntos referentes ao seu condomínio, além de manifestar sua opinião, que deverá constar na Ata da reunião.

Importante: para ter direito a voto, você tem que estar em dia com as despesas condominiais. Se for inquilino, precisará de uma procuração do proprietário do imóvel.

A lei 4.591, de 16/12/1964 ampara as pessoas que habitam no condomínio, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10/01/2002. Além dessas leis, o condômino deve cumprir a sua convenção, aprovada pelo voto da maioria absoluta de seus membros, registrada em Cartório de Registro de Imóveis, não podendo contrariar as leis acima citadas. As Atas são registradas no Cartório de Títulos e Documentos para que todos tenham acesso às decisões deliberadas, sem precisar pedir ao Síndico.

O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador do condomínio ou não, pessoa física ou jurídica, eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição. É de sua responsabilidade administrar o condomínio, prestando conta de todos os atos praticados durante a sua gestão. Mas, na prática nem sempre isso ocorre.

Muitos moradores se acomodam e até aceitam administradoras de condomínios sem qualquer referência, comandadas por síndicos de atuação suspeita, que prestam péssimos serviços, trazendo um enorme prejuízo ao condomínio.

Para evitar o risco de fraude, algumas medidas são necessárias: fazer comparação de preço com outras empresas para saber se o preço que está sendo cobrado é mais alto do que o do mercado; conferir se a despesa é necessária ou supérflua. Várias são as denúncias sobre Síndicos que compram produtos ou adquirem serviços para a sua residência, colocando os gastos em nome do condomínio; acompanhar, mensalmente, a movimentação da conta corrente do condomínio; fiscalizar o recolhimento de INSS e FGTS dos funcionários; e conferir se as contas de água e de luz do condomínio estão sendo pagas na data de vencimento.

Fique atento: se houver suspeita de irregularidades na administração do Síndico, junte o maior número de documentos que as comprove. Reúna uma comissão para analisar toda essa documentação. Comprovada a fraude, convoque uma Assembleia específica para destituir o Síndico do cargo (Amparo Legal: artigo 1.349 da Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil - CC). O pedido para a convocação desta Assembleia deve ser assinado por, no mínimo, um quarto dos condôminos (artigo 1.355, do CC). O Síndico deve ressarcir o prejuízo causado. Caso contrário, faça um Boletim de Ocorrência na Delegacia mais próxima e peça a instauração de inquérito por prática de estelionato, se ocorrer um superfaturamento das compras ou dos serviços prestados (Amparo Legal: artigo 171, do Código Penal - CP), ou apropriação indébita, no caso de desvio de dinheiro do condomínio para conta pessoal do Síndico (Amparo Legal : artigo 168, do CP).

Lembre-se: o Síndico é o representante legal do condomínio. É ele que será chamado à justiça para prestar contas, mesmo quando há uma administradora legalmente contratada e estabelecida para realizar os serviços administrativos para o condomínio. O fato de contar com os serviços da administradora não serve de desculpa pelas irregularidades cometidas, restando ao condomínio ingressar com ação futura contra a administradora para se ressarcir dos danos sofridos, com base nos artigos 14; 31; 39, incisos III, V, VI e X; e 66, do CPDC - Pena: detenção de três meses a um ano e multa.

Publicado em Setembro 2016

Os seis tipos de pessoa que podem tumultuar sua reunião da assembleia

U

m clima ameno, em que os assuntos são discutidos de maneira completamente amigável e sem nenhum momento de estresse. A sua reunião de assembleia condominial é assim? Então você faz parte de um grupo seleto.

De acordo com uma pesquisa realizada no site do Secovi Rio, em pelo menos 86% desses eventos é registrado algum tipo de conflito. Em quase metade dos casos, a percepção dos participantes é de que as discussões só geram aborrecimentos e acabam não dando em nada.

Mas quais são as condutas mais tóxicas nessas situações? Um levantamento do Departamento Jurídico do Secovi Rio traçou um perfil dos “personagens” que costumam gerar um clima ruim durante as deliberações. Essas categorias são baseadas nas consultorias realizadas pela área e apresentam um panorama dos condôminos que certamente irão, conscientemente ou não, tumultuar a sua reunião de assembleia. Quantos desses você conhece?

O inadimplente opinador

Como age: Ele não cumpre com um de seus principais deveres na condição de condômino – estar em dia com o pagamento das cotas condominiais –, mas também não deixa de dar pitaco, nem de tentar fazer valer o seu voto.

Como lidar com ele: Já no texto do edital de convocação, é preciso deixar claro que o condômino inadimplente pode estar presente da reunião, mas não tem direito a emitir juízo ou votar. Se mesmo assim ele se manifestar, cabe ao presidente cortar a palavra e, de maneira cuidadosa, dizer que a pessoa está impedida.

O mega-procurador

Como age: Chega ao local com aquela pilha de procurações, demonstrando que representa um grande número de condôminos. Sua deliberação sobre cada tema pode ser determinante – o que acaba desagradando o grupo.

Como lidar com ele: Se não houver vedação expressa do número de unidades representadas por procurador, não há o que fazer. Alguns especialistas recomendam, inclusive, que, no primeiro texto das normas condominiais, essa regra seja apreciada.

O inquilino por fora

Como age: Como é ele que paga a cota condominial da unidade em que vive, sente-se no direito de deliberar sobre tudo na assembleia – mesmo que não tenha uma procuração do proprietário para isso.

Como lidar com ele: É preciso explicar que ele só pode votar em questões relacionadas a despesas ordinárias (como o salário de empregados) – se possível, essa orientação deve estar no edital de convocação.

O sincerão da língua afiada

Como age: Emite suas opiniões a torto e a direito durante a reunião, muitas vezes ofendendo o síndico, o presidente da assembleia e os próprios condôminos. Acaba criando um clima ruim e impossibilitando uma discussão saudável.

Como lidar com ele: Esse é um dos casos mais críticos. Para evitar essa situação, o presidente deve conhecer bem as normas condominiais e ser firme, evitando ceder a provocações e ofensas pessoais.

O presidente em cima do muro

Como age: Embora seja o grande responsável por cumprir a pauta da assembleia, acaba não tendo pulso firme por receio de piorar o clima ruim. Em pouco tempo, perde a credibilidade e a capacidade de concluir as deliberações da pauta.

Como lidar com ele: Se a atuação do presidente não estiver a contento e houver um clima ruim, a recomendação é que a reunião da assembleia seja encerrada e realizada em outro momento, de preferência com outra pessoa nessa funçao.

O sabichão teimoso

Como age: Durante as discussões, sugere medidas que contrariam a lei ou as normas do condomínio. Embora seja leigo nesses aspectos, tenta criar um verdadeiro motim durante a reunião para fazer prevalecer suas ideias.

Como lidar com ele: Antes mesmo da reunião, o condomínio pode criar campanhas sobre normas de convivência, em especial as mais sensíveis. Se mesmo assim a situação persistir, é preciso orientar o condômino a conhecer os textos aprovados pela maioria.

O problema ficou grande demais, e agora?

Na maioria dos casos, uma confusão na reunião da assembleia condominial pode (e deve) ser resolvida no mesmo lugar. Entretanto, muitas vezes os ânimos acabam se exaltando e fica praticamente impossível dar uma solução que agrade as partes envolvidas.

É comum que ofensas pessoais ou até mesmo agressões físicas ocorridas nessas situações deem origem a processos na Justiça. Embora não haja estatísticas sobre o número de ações envolvendo conflitos condominiais no Rio de Janeiro, os especialistas garantem que eles são expressivos e que a via judicial não é o único caminho.

Para colaborar com a pacificação social em assuntos relacionados ao segmento imobiliário, o Secovi Rio criou uma Câmara de Mediação. O funcionamento é simples: as duas ou mais partes que têm um conflito pendente se reúnem diante de um mediador imparcial e constroem, juntas, uma solução para o problema.

Além da possibilidade de resolver amigavelmente o problema, uma vantagem da mediação é a agilidade e o baixo custo. No caso dos conflitos de vizinhança, caso seja marcada apenas uma sessão, a soma da taxa administrativa e dos honorários do mediador é de R$ 500. Representados do Secovi Rio em dia com as contribuições dos três últimos anos ganham, ainda, 30% de desconto.

Publicado em Setembro 2016
Sábado, 29 Outubro 2016 23:48

Redes de proteção em condomínios

Instalação de rede não viola leis municipais e nem convenção

A

3ª Turma Cível do TJDFT deu parcial provimento a recurso de moradora para afastar o pagamento de multa imposto pelo Condomínio Brisas do Lago ante a instalação de rede de proteção na varanda de sua unidade. A decisão foi unânime.

A moradora conta que é proprietária legítima de unidade no condomínio réu e que foi notificada e multada por ter instalado rede de proteção em sua varanda, buscando proporcionar segurança para os sobrinhos e afilhados impúberes, bem como aos animais de estimação. Alega que em assembleia realizada para debater o assunto, a incorporadora, por deter mais da metade dos votos, decidiu pela impossibilidade da instalação de telas, e que está sofrendo perseguições pessoais diante do suposto descumprimento.

O réu argumentou, resumidamente, que consiste em empreendimento voltado para a prestação de serviço de hospedagem, sendo seu principal diferencial a arquitetura de seus apartamentos. Além disso, sustenta que a Convenção de Condomínio instituiu a obrigação negativa referente à proibição de modificação ou fechamento das varandas das unidades, e que a proprietária tinha ciência disso.

A juíza originária julgou improcedente o pedido da autora, por entender “não ter sido configurada conduta ilícita”, e considerando ainda que o réu “possui empreendimento que visa ao lucro e deve manter um padrão de hotelaria, incompatível com o visual de moradia comum de edifícios puramente residenciais”.

Em sede de recurso, porém, o entendimento foi outro. A Turma considerou que a instalação da rede de proteção não configurou mudança substancial da fachada do condomínio, pois foi afixada na parte interna do apartamento, e ressaltou que o condômino tem o direito de preservar a segurança de crianças menores por meio da utilização de redes de segurança, sem qualquer alteração estética, não estando a instalação do item de segurança sujeita à prévia autorização do síndico ou dos conselheiros do edifício.

O Colegiado acrescentou também que “no tocante ao condomínio ser um ‘aparthotel’, isto é, um misto de moradores permanentes, que se utilizavam dos serviços de hotelaria, e aluguel temporário, como em um hotel, não retira dos condôminos permanentes o direito de preservarem pela segurança de menores com a utilização de redes de segurança sem qualquer alteração estética”.

Em relação ao alegado dano moral sofrido, no entanto, os julgadores registraram que este não é cabível, visto que a apelante não logrou êxito em demonstrar violação a direito da personalidade.

Publicado em Setembro 2016

Artigo aborda a problemática dos atos cometidos por inquilinos e moradores e a responsabilidade pelo pagamento de multas e indenizações

 

Há muito se discute sobre a aplicação ou não da obrigação propter rem em casos de ações de indenizações movidas pelo condomínio em face do proprietário do bem em razão de prejuízos materiais causados.

Inicialmente é importante entender o sentido da obrigação propter rem (por causa da coisa), que em poucas palavras é àquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.

A obrigação propter rem é aquela que segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação, a qual é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é de responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.

Exemplos mais comuns de obrigação propter rem são (i) a obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser liberá-lo; e (ii) a obrigação do condômino de pagar as taxas e dividas condominiais (ordinárias, extraordinárias e multas), dentre outras.

Mas quando se fala em ação de indenização por dano material em razão de prejuízo causado por ato de um morador, seja proprietário, locatário e/ou comodatário, surge-se a discussão se a obrigação é propter rem ou não, ou seja, se segue o imóvel ou se o originador que causou o prejuízo é quem deve assumir a responsabilidade.

Se usarmos por analogia a multa condominial, a qual se trata de obrigação propter rem, pois segue o imóvel, independente se a aplicação dela foi por alguma ação ou omissão do proprietário, do locatário ou do comodatário, entendemos que a indenização por dano material pode seguir a mesma lógica.

Pensamos no caso da aplicação de multa em razão do uso indevido da piscina, em que o usuário mesmo sabendo ser proibido utilizar material de vidro (copo, garrafa, etc.) em suas dependências opta por usar e acaba por danificar a piscina, é certo que e o prejuízo material causado também deverá ser suportado pelo proprietário.

Logo, eventual adquirente do imóvel assume essa responsabilidade.

Outro caso que podemos usar como exemplo é de um morador que danificou grande parte do piso da garagem por transitar com o veículo sem 3 pneus e embriagado.

A multa foi devidamente aplicada pela má conduta, e o prejuízo material para recuperação do piso também deve recair sobre o proprietário do imóvel, se estendendo a um novo adquirente caso o mesmo seja vendido.

Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.

Entendemos, ainda, ser de extrema importância e indispensável que na certidão de débitos condominiais emitida pelo condomínio seja incluída uma ressalva no documento sobre eventual ação de indenização movida pelo condomínio em face do então proprietário para assegurar a aplicação da obrigação propter rem ao novo adquirente.

Publicado em Setembro 2016