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Os fatores são falta de qualificação em segurança, guaritas em locais inapropriados, terceirização e a não colaboração de moradores As portarias dos edifícios residenciais passam uma falsa sensação de segurança. Na realidade, apesar de sistemas de videomonitoramento, as entradas dos prédios estão vulneráveis e os porteiros também. O motivo? A maioria dos porteiros não é treinada em segurança. “Já fiz um curso voltado para segurança que é oferecido de graça pelo sindicato, mas não é obrigatório. A administração do prédio não obriga, é opcional. No curso, um policial explica noções de segurança, como se portar em caso de assalto, que é por as mãos na cabeça e não reagir. A gente não pode usar armas. O sindicato não autoriza. Só vigilante pode trabalhar armado. No curso, a gente também é orientado a observar situações suspeitas, pessoas estranhas que caso se aproximem do prédio, a gente é orientado a não ficar com nenhuma chave de apartamento; não abrir o portão da garagem para carro estranho, mas, na prática, é diferente”, disse o porteiro de um edifício localizado na Rua Nabuco de Araújo, no bairro do Embaré, em Santos, que pediu sigilo sobre sua identidade. Ele trabalha neste edifício há 11 anos. O porteiro ressaltou que moradores também não colaboram com a segurança. “A orientação é que o morador abra o vidro do seu carro pra gente identificar quem é e abrir o portão, mas a maioria não abre. Se um morador chegar no carro com um ladrão, numa situação em que ele é refém e o vidro for filmado e estiver fechado, vai entrar no prédio ‘tranquilo’, infelizmente”, lamenta o profissional. “Aqui no prédio não aconteceu, mas sei de casos em outros prédios que os colegas contaram”, complementou. Questionado sobre se ele recebeu orientações para operar o sistema de videomonitoramento do edifício, o porteiro disse que não. “Eu sei operar, mas por iniciativa minha. Eu cheguei no técnico e perguntei como funcionavam as câmeras”, disse. Outro porteiro, que também terá sua identidade preservada nesta reportagem, trabalha há oito anos no mesmo edifício na praia de Pitangueiras, em Guarujá. Ele afirmou que nunca fez um curso de segurança, mas ressaltou que ninguém pode entrar no prédio sem ser identificado. Porém, assim como o colega de Santos, ele também disse que moradores não colaboram com a segurança. “Os moradores, às vezes, chegam e não se identificam, ficam parados buzinando, com o vidro fumê do carro fechado”, disse ele. No edifício onde o porteiro trabalha, muitos apartamentos são de veraneio. “A maioria dos moradores é de São Paulo e, às vezes, eles vêm com carros diferentes e não informam o edifício. Nós é que nos preocupamos em anotar as placas dos carros”, afirmou o funcionário. “Os entregadores de pizza não entram no prédio, o morador tem que descer para pegar. Já as correspondências nós somos autorizados a receber e depois entregamos para o morador, temos um livro de correspondências que nós marcamos para o morador retirar, assinar”. O único treinamento que recebeu foi contra incêndios, do Corpo de Bombeiros. Capacitação O especialista em segurança Ronei Silva Filho, empresário da área de segurança e automação predial, com mais de dez anos de experiência no setor, revela uma realidade preocupante. “Os condomínios buscam investir mais em equipamentos, mas não na capacitação dos funcionários”. De acordo com Silva Filho, as técnicas de atendimento em segurança em portaria são fundamentais. “O funcionário tem que ser treinado para observar, interpretar indícios de risco como, por exemplo, alguém que pode estar sempre observando o edifício, um carro parado em frente ao prédio, alguém que pergunte sobre moradores, sobre aluguel. Esses são os principais indícios”. Ele afirmou que tem casos de porteiros que trabalham há 20 anos em edifícios e mal sabem atender um interfone. O especialista explicou como é o modus operandi, ou seja, o modo de operação de uma quadrilha que pratica roubos a edifícios. “A quadrilha escolhe um condomínio. Observa a rotina dos condôminos, dos funcionários do prédio, quem passeia com cachorro, etc”. Mas, o especialista afirmou que administradoras de condomínios de Guarujá e Praia Grande são as que mais se preocupam com segurança e investem na qualificação dos empregados de edifícios. “No meu curso, de cada dez alunos, oito são de Guarujá e Praia Grande e apenas dois de Santos”, disse. “Guarujá e Praia Grande são mais preocupados com segurança. Já Santos é extremamente vulnerável”. “A qualificação de pessoal reduz muito o trabalho das administradoras”, afirmou Silva Filho. Segundo ele, “Santos não tem essa cultura de qualificar os funcionários de edifícios em segurança. Quando eles (porteiros) vêm fazer é por iniciativa própria, por interesse deles. São poucos os condomínios que buscam a qualificação dos funcionários em Santos”. Segurança depende de zelo conjunto, diz sindicalista O diretor-presidente do Sindicato dos Empregados em Edifícios, Condomínios e Afins nos Municípios de Praia Grande, Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe (Secamp), José Francisco da Rocha, disse que os porteiros que trabalham em edifícios de cidade dormitório como a Praia Grande, por exemplo, estão mais vulneráveis do que em outras cidades. “Nossa categoria está vulnerável”, alertou. Francisco explica que um sistema de monitoramento não garante a segurança necessária aos profissionais de portaria e aos moradores do prédio. Segundo ele, uma série de fatores põe em risco a segurança de todos. “Em Praia Grande, 60% dos moradores dos prédios são de fora. O condomínio tem que ajudar os porteiros informando quem são os moradores”, disse ele. Os porteiros precisam identificar os moradores para permitir a entrada no prédio. “A segurança deve ser discutida conjuntamente entre o condomínio, os funcionários e os moradores. Se um falhar, põe em risco todo mundo no prédio”, afirmou Francisco. Outro agravante é em relação às guaritas. “A cabine onde os funcionários trabalham geralmente fica muito próxima à calçada. O empregado fica exposto”. Ele disse que o sindicato tem exigido de administradoras cabines mais seguras e que os entregadores não tenham acesso às áreas comuns dos prédios. Segundo ele, o sindicato faz a sua parte. Anualmente, entre 300 e 400 porteiros são qualificados nos cursos promovidos pela entidade de classe, que representa ao menos 4 mil profissionais nas cidades de Praia Grande, Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe. Terceirização prejudica segurança em edifícios A terceirização de funcionários que trabalham em condomínios também favorece a falta de segurança devido à rotatividade do pessoal contratado. A afirmação é do presidente do Sindicato dos Empregados em Edifícios e Condomínios de Guarujá e Bertioga (Seeclag), Celso Silvério Ferreira. O sindicato representa em torno de sete mil trabalhadores. Ferreira disse que incentiva os condomínios a investirem em equipamentos de segurança. “Com referência aos monitoramentos sempre aconselhamos aos síndicos, condôminos e administradores que invistam nisso, como exemplo: câmeras, portões automáticos, guarita, fechamento de portão, entre outros recursos”. Mas Ferreira ressaltou que a terceirização dos funcionários dos condomínios é a principal barreira na segurança de um edifício. “O maior problema que temos em condomínios é a terceirização, que alguns prédios insistem em contratar na tentativa de redução de despesas (o que na realidade não acontece). Os funcionários terceirizados têm maior rotatividade do que os contratados, e, no entanto, não conseguem tempo para conhecer os moradores e frequentadores”, explicou. O presidente do sindicato disse também que há moradores que implicam com os funcionários dos prédios. “Os veranistas que descem à praia, em feriados prolongados e temporadas, quando são abordados pelo trabalhador do condomínio para se identificar, a maioria discorda e alguns até ameaçam tomar providências em relação ao empregado, em especial o mais jovem. Então, o que precisamos é uma parceria urgente com os condomínios através da colaboração do sindicato patronal (econômico), tanto para a qualificação de mão obra, como nas instruções sobre segurança e atendimento, para melhorar o sistema”, revelou. Ferreira lembrou que assaltos, arrastões e invasões de prédios em Guarujá aumentam durante as temporadas de férias, quando existe maior circulação de turistas e veranistas na cidade. “Os trabalhadores de condomínio trabalham assustados, em especial àqueles que trabalham à noite, pois não portam armas e tampouco tem poder de polícia, portanto estão sempre vulneráveis, por mais cuidado que tenham mesmo porque existem prédios que não investem em segurança. Às vezes ficam expostos, o que facilita a entrada de meliantes”, revelou o representante da categoria. Ferreira disse que o curso de qualificação em segurança está entre os que são oferecidos pelo Seeclag. “No entanto, vamos buscar a parceria dos condomínios (sindicato patronal) para que juntos possamos fazer cada vez melhor”. O sindicalista disse que hoje não existem empregados qualificados suficientes para atender a todos os condomínios. “Não, porque a maioria dos condomínios não colabora na qualificação da mão de obra e busca reduzir custos, despesas. Como já dito anteriormente, os condôminos acham que terceirizando reduz despesas. Se o sindicato patronal (econômico) tiver interesse em colaborar, podemos em conjunto criar um balcão de empregos, que selecionaremos o pessoal através de triagem para encaminhar aos condomínios e melhorar a mão de obra da nossa base”, concluiu.

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O condomínio deixou de ser uma conta paralela. Com aumentos significativos, a taxa condominial tem ganhado cada vez mais destaque nos orçamentos pessoais. Nos últimos dois anos e meio, os gastos com condomínio no Brasil subiram, em média, 23,27%, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A alta é superior à variação da inflação medida pelo IPCA no período, de 15,51%. E se na média a alta fica na casa dos 20%, algumas regiões do país veem um aumento ainda mais acentuado. Uma aposentada de 86 anos, que preferiu não dizer seu nome, conta que em menos de um ano passou a pagar um valor 30% maior na taxa de condomínio do seu apartamento, localizado em Perdizes, bairro nobre de São Paulo. “O valor sempre aumenta e raramente diminui”, reclama. O valor pago passou de 665 reais a 870 reais por mês entre outubro de 2012 e setembro de 2013, uma alta de 30,82%. Hoje, a taxa cobrada já chega aos 851 reais. “É o preço de um aluguel, não?”, questiona. O prédio de 52 apartamentos tem sete funcionários e portaria 24 horas, mas não tem área de lazer. Entre os argumentos para os reajustes, estão as indenizações pagas a funcionários e algumas reformas imprevistas, além de aumento de custos corriqueiros. Hoje, o condomínio corresponde a mais de 40% da renda mensal da aposentada, de 2 mil reais. Além de receber a aposentadoria, ela trabalha com a venda de cosméticos e panos de prato. Para não ficar no prejuízo, administradoras fazem acordos com condôminos Para contornar a inadimplência gerada pelo aumento das taxas condominiais, administradoras de imóveis têm realizado acordos com os moradores, facilitando o pagamento da mensalidade ao oferecer a opção de parcelamento da dívida por um período determinado. Segundo Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação Brasileira de Administradoras de Bens Imóveis de São Paulo (Aabic), esses acordos têm ajudado a controlar os atrasos nos pagamentos dos condomínios. Do volume total de taxas condominiais pagas em junho na cidade de São Paulo, os atrasos de até 30 dias corresponderam a 5,81%, segundo a Aabic. E os atrasos de 30 a 90 dias, que configuram inadimplência, representaram 3,41% do total em abril. O maior controle sobre a inadimplência ocorreu depois que a taxa de atrasos no pagamento chegou a atingir o pico de 7% em setembro de 2013 e alertou as administradoras. Ainda que os níveis de atraso, no geral, não sejam alarmantes, em alguns condomínios os atrasos chegam representar 30% do total de mensalidades, segundo Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário. As consequências da falta de pagamento Conforme explica Omar Anauate, ao deixar de pagar o condomínio, o morador pode ficar com o nome sujo, se estiver no Estado de São Paulo. “A maioria das assembleias já aprovaram o protesto na região. Mas ele deve ser aplicado de forma igual a todos os moradores, e como último recurso”, diz o diretor da Aabic. O protesto é uma medida usada em casos extremos porque algumas decisões judiciais já determinaram que o nome sujo não seria válido no caso das taxas de condomínios, já que não se trata da compra de um bem. “O ideal é optar por uma cobrança extrajudicial sem expor o morador a situações constrangedoras e, posteriormente, enviar uma carta de cobrança judicial para o inadimplente”, diz Marcelo Tapai. Mas o processo de cobrança na esfera judicial pode levar de dois a seis anos. Ao final deste prazo, o inadimplente pode ter seu apartamento leiloado. Nesses casos, todos os condôminos são onerados pela perda do valor mensal enquanto a administradora não receber os pagamentos atrasados ou vencer a ação na Justiça. Ao receber o valor da indenização, uma assembleia de moradores pode decidir usar os recursos extras para abater parcelas das mensalidades ou destiná-los a uma reserva de emergência do condomínio. Para que a inadimplência seja controlada, é necessária uma política de cobrança efetiva por parte do síndico, uma vez que as multas pelo atraso podem ser baixas e não inibir a inadimplência. “A multa é mais barata do que os juros cobrados no cartão de crédito. A pessoa pode acabar pagando quando quiser”, diz Tapai. Reajustes mais altos Todos os gastos que têm impacto na mensalidade do condomínio devem ser aprovados em assembleia, mas para reprovar alguma decisão os condôminos precisam participar das reuniões. Isso porque, enquanto a primeira chamada pode exigir a presença de 50% dos moradores, a segunda pode pedir apenas que a maioria dos moradores presentes esteja de acordo. “Se três participarem, bastam dois para aprovarem medidas”, diz Tapai. Para evitar surpresas, como aumento de custos, os conselheiros do condomínio – moradores eleitos em assembleia que têm função de monitorar a atuação do síndico - devem acompanhar as contas da unidade. Caso percebam que o síndico é omisso em relação à situação financeira do condomínio, é possível exigir que ele cumpra a sua obrigação. “Isso deve ser feito por meio de uma carta de notificação formal, que deve pedir para que ele apresente um plano de cobrança em prazo determinado”, diz Tapai. O síndico pode então responder pelos prejuízos e até ser destituído da função por meio de uma assembleia extraordinária. Anauate explica que também é possível acompanhar contratos com fornecedores e verificar se é possível renegociar valores ou até implantar novos sistemas que economizem recursos. É necessário também avaliar a proximidade entre o síndico e a administradora do imóvel. “A administradora é apenas uma auxiliar do síndico. Ela não pode influenciar na gestão do condomínio”, diz Tapai. No caso de conflitos com o representante, contratar um síndico profissional, que não tenha relação com a administradora do imóvel, é uma opção. A recomendação de fornecedores pela administradora do imóvel também deve ser investigada para evitar eventuais abusos nos valores dos contratos. (*) Fonte: Exame

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Quarta, 27 Maio 2015 15:12

Aluguel para antena

Site faz meio de campo entre condomínios e companhias de telefonia, internet, rádio e TV Quem nunca teve um problema com internet caindo, a ligação do celular que não se completa, ou até a sua estação favorita de rádio sendo ouvida sem clareza. Tudo isso pode acontecer por falta de sinal: ou a antena está muito longe ou há muitos obstáculos entre você e ela. Estima-se que hoje no Brasil existam mais de 70 mil torres de telecomunicações, que espalham os sinais de emissoras de rádio, TV, de telefonia celular e de internet. E a previsão é de que esse número dobre em cinco anos, para acompanhar a demanda por cada vez mais linhas e tecnologias de celular e internet. Principalmente nas grandes cidades, os locais geralmente escolhidos para receber uma antena desse tipo são os edifícios – embora donos de terrenos e de residências também possam receber a aparelhagem. O aluguel do topo para esse tipo de fim pode ser uma boa alternativa para driblar os gastos condominiais que chegam com força em 2015, como reajuste da energia e tarifa diferenciada da água, ou para aqueles que buscam efetuar melhorias no condomínio. Serviço Pensando nisso, e para atender uma demanda cada vez maior dos dois lados, de operadoras que buscam alugar topos de prédios e condomínios que querem locar seus espaços, o administrador de empresas, Tiago Albino, criou o site MyTower - www.mytower.com.br , que tem como proposta fazer essa “ponte” entre companhias e condomínios. “Temos clientes que conseguiram fazer um retrofit grande apenas com os vencimentos advindos do aluguel para a antena”, explica Tiago. O site funciona como se fosse um classificado de imóveis, porém focado no segmento de locação para antenas de operadoras, e cobra uma taxa mensal do condomínio que quer anunciar o espaço em seu topo para empresas do setor – há demanda em todo o país. Os ganhos mensais para os empreendimentos que conseguem locar seus espaços variam entre R$ 3 mil a R$ 4 mil em áreas rurais e em média R$ 8 mil em áreas urbanas. Para anunciar seu condomínio, é preciso entrar no site da MyTower e cadastrá-lo aqui. Lá, você escolhe o plano que desejar, insere dados de localização do seu condomínio e também pode enviar uma imagem do local, para adicionar ao seu anúncio. Caso haja interesse por parte da operadora em instalar uma antena no condomínio que anunciou no site, a empresa entra em contato direto com o anunciante, sem intermediações. Benefício Usuários do SíndicoNet terão direito a usufruir da plataforma durante 15 dias gratuitamente. Para obter este benefício, use o código de cupom promocional “SíndicoNet” ao se cadastrar. Negociação Ao ser contatado pela operadora interessada, o primeiro passo é o síndico conversar com o conselho do condomínio, ou obter concordância dos moradores do condomínio em assembleia. Com esse sinal verde, um engenheiro da empresa vai até o local e dá um parecer sobre se é possível e seguro para o espaço receber a antena. O profissional assina com a sua ART o documento que atesta que o condomínio pode receber a antena. Se estiver ok, começa, então, a etapa de negociação de preço. Geralmente o preço depende de alguns fatores como a quantidade de antenas nas proximidades, se o condomínio está na cidade ou no campo e se o equipamento a ser instalado vai ser uma antena mesmo – que pede 20 m² - ou um rebatedor de sinal, que ocupa cerca de 1 m². Para a instalação da antena são pedidas autorizações na prefeitura, Ministério da Aeronáutica e do Meio Ambiente (dependendo da localização do condomínio), da Anatel e do Corpo de Bombeiros - esses documentos devem ser regularizados todos os anos. Entre a procura da empresa pelo condomínio para a instalação da antena, o comum é se passarem cerca de dois meses. Assembleia Não há consenso entre os especialistas consultados sobre qual o quórum necessário e correto para aprovação, devido a diferentes interpretações da Lei. Na prática, a maioria dos condomínios tem aprovado através de maioria simples dos presentes na assembleia, ou pela maioria de todos os condôminos, por entenderem que trata-se de obra útil. Por causa dessa indefinição, para que o condomínio esteja resguardado em caso de reclamações, o recomendado é obter a aprovação por unanimidade. Obrigações da empresa A empresa que aluga esse espaço no condomínio tem algumas obrigações, como manter e devolver o espaço nas mesmas condições. Isso quer dizer que se for necessário furar a laje, por exemplo, para afixar a aparelhagem, a impermeabilização, se danificada, deve ser refeita. A dona da antena também deve pagar pelo seu consumo de energia elétrica – uma vez que o equipamento fica ligado 24h por dia e algumas partes necessitam de refrigeração. O contrato de aluguel geralmente tem duração de cinco ou dez anos – ajustados anualmente pelo IGP-M. A empresa também deve estar em dia com a documentação da antena – e o condomínio deve exigir a papelada em dia, uma vez que é considerado corresponsável legalmente por aquela infraestrutura. “Nós também atuamos na renovação do contrato. Geralmente as empresas buscam baixar o valor do aluguel na renovação. A MyTower, nesses casos, faz uma pesquisa de mercado para saber qual o valor médio do aluguel da área na região”, explica Tiago. Segurança e saúde Ao alugar o espaço, o condomínio deve ter em mente que a torre por vezes precisará de manutenção – e que as equipes devem poder entrar sempre no condomínio. Portanto, faça constar no contrato a obrigação de respeitar o Regulamento Interno e seguir algumas exigências específicas: técnicos devem utilizar uniformes, apresentar crachás e documentos de identificação. A análise técnica dos eventuais riscos à saúde que representa a radiação dessas antenas compete às agências governamentais (Anatel e CNEN - Comissão Nacional de Energia Nuclear). Até o presente momento, não se conhecem estudos comprovando que estas instalações fazem mal a saúde ou causem interferências em aparelhos domésticos.

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