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Quinta, 03 Julho 2014 00:00

Localize gorduras no orçamento

Quando todas as contas do condomínio estão juntas, apresentadas nos boletos e balancetes, a pergunta é a mesma para a grande maioria dos síndicos: o que eliminar no orçamento para economizar?

Encontrar o que pode ser simplesmente extinto ou otimizado é difícil, mas dá para deixar o orçamento mais enxuto com medidas de economia simples, revisão de contratos e a substituição ou instalação alguns equipamentos, como minuterias nas lâmpadas de algumas áreas ou a contratação de um folguista, se as horas-extras já não valem mais a pena.

Confira algumas dicas e orientações para deixar suas contas em dia e o orçamento bem magrinho.

1) FOLHA DE PAGAMENTO

•Horas extras: normalmente, esta é uma das maiores fontes de gastos excessivos. Faça as contas muitas vezes sai mais barato contratar um folguista do que acionar horas extras dos funcionários. Conte também com uma escala de revezamento bem organizada.

•Terceirização: é importante observar que a terceirização de mão-de-obra nem sempre traz economia, sua maior função é livrar o condomínio do gerenciamento dos funcionários. A empresa cuida de seleção, contratação, treinamento, elaboração de escalas, substituição em faltas e férias, além de toda a burocracia trabalhista. Por outro lado, há empresas que apresentam custos baixos, mas pagam mal os empregados, gerando muitas substituições e serviços de baixa qualidade. Fique atento!

2) ÁGUA

•Controle de vazamentos: aumentos injustificados na conta podem indicar vazamentos. Além disso, estes podem trazer danos para a estrutura do prédio. É importante que o zelador sempre faça vistorias na edificação, identificando possíveis vazamentos, e comunique imediatamente à vistorias mais aprofundadas, incluindo inspeções nas unidades. O zelador também pode verificar as descargas dos banheiros das unidades, que são outro grande foco “invisível” de vazamento.

•Individualização de hidrômetros: há empresas que instalam aparelhos de medição em cada apartamento ou unidade, para que cada um pague diretamente o que consumiu. Isso, é claro, gera maior controle e economia na grande maioria dos casos. Cada condômino deixa de pagar a conta de água no condomínio, recebendo-a em casa.

•Funcionários e condôminos: é importante que todos estejam conscientes de como usar racionalmente a água. Comunicados e campanhas internas costumam surtir grandes economias.

•Piscinas: devem ser cobertas quando fora de uso, pois há muita perda por evaporação. Há outras dicas de economia: saiba mais.

•Cadastro por economias: os condomínios devem se cadastrar para que o consumo seja medido por uma escala apropriada. O valor do metro cúbico sobe quanto maior o consumo total. Se o condomínio não tem esse cadastro, paga como se fosse apenas uma unidade residencial. No cadastro por economias, o valor do metro cúbico cai.

3) ENERGIA ELÉTRICA

•Luzes: é com a racionalização do uso das luzes que se tem a melhor relação custo-benefício na economia de energia elétrica. A introdução de sistemas inteligentes, que incluem minuterias e sensores de presença, não requer investimentos vultosos.

•Lâmpadas Fluorescentes gastam menos energia, principalmente se usadas com refletores, e têm maior vida útil do que as incandescentes. Além disso, é preciso verificar se as lâmpadas tem voltagem apropriada para o local, pois se isso não ocorre a vida útil é reduzida.

•Rodízio de elevadores: pode-se deixar um dos elevadores desligados entre as 22 e as 6 horas. Mesmo parado, o equipamento gasta energia com sua iluminação. E de quebra, evita-se que o usuário chame dois elevadores neste período.

4) ELEVADORES

Contrato de manutenção:

É difícil para o leigo saber se seu condomínio está com contrato superior às necessidades. Mas há algumas dicas:

•Elevadores de prédios novos não precisam necessariamente de contratos de manutenção, já que não haverá muitas substituições de peças. Nesse caso, a conservação é mais indicada.

•A manutenção pode ser um bom negócio para prédios mais antigos, desde que o valor cobrado seja compatível com as peças de reposição incluídas.

•Em elevadores mais antigos, a modernização do equipamento, apesar de exigir investimento elevado, pode gerar economia considerável. O grande desafio é saber se realmente o elevador necessita ou não desta intervenção.

•Comparar com prédios vizinhos os valores praticados.

•Anualmente, pedir uma revisão de contratos.

•Solicitar para outras empresas orçamentos sem compromisso.

•Solicitar para outras empresas orçamentos sem compromisso.

Há equipamentos que geram economia de energia elétrica e/ou protegem o maquinário contra o desgaste excessivo, como o sinalizador contra chamadas múltiplas. Equipamentos antigos também podem ser modernizados, para que não se tenha que futuramente fazer uma reforma total no sistema.

5) MATERIAL DE LIMPEZA

•Controle: deve-se ter um registro das despesas mensais com este tipo de material, para identificar aumentos injustificados, e até o desperdício consolidado.

6) INADIMPLÊNCIA

•É uma grande fonte de evasão de divisas do condomínio. Duas atitudes são fundamentais: cobrança ágil (inclusive judicialmente) e ter um fundo de cobertura à inadimplência, para que o condomínio não atrase suas contas, criando assim mais uma fonte de despesas.

7) MANUTENÇÃO

•Manutenção preventiva: condomínios mais antigos têm tendência a gastar mais em reparos de equipamentos e reformas emergenciais na estrutura. Assim, sempre há taxas extras para custear estas obras ou reparos, ou ainda, estes custos estão sempre embutidos na taxa mensal. A manutenção preventiva pode ser fonte de economia, apesar de ser um gasto constante. Reformas estruturais e nos equipamentos têm custos muito elevados.

•Prestadores de serviços: o condomínio pode perder dinheiro com prestadores quando não firma contratos adequados, gastando mais do que o previsto, até pagando pelo mesmo serviço duas vezes. Muitas vezes o condomínio tem contratos de manutenção e mão-de-obra que não resguardam seus direitos.

8) PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS

•Muitas vezes acontece de a falta de interesse dos condôminos gerar descompromisso da própria administração em racionalizar os gastos. É importante que toda a comunidade condominial esteja realmente empenhada em identificar despesas desnecessárias, e descobrir modos de economia em sua própria realidade.

9) SEGUROS

•Na hora de fazer uma apólice de seguros, verifique se esta é adequada às necessidades do edifício. Peça sempre três orçamentos para ter uma ideia das disparidades de preços e de abrangência dos serviços.

•O comissionamento do corretor também pode representar um gasto importante, uma vez que ele varia de 1% a 60% do valor da apólice. O mercado trabalha na faixa entre 20% e 30%, em média.

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Quinta, 03 Julho 2014 00:00

Jurisprudência

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Ação de obrigação de não fazer cumulada com pedido de cobrança de multa fixada em assembleia. Utilização de vagas de garagem para estacionamento de três automóveis, em local destinado a apenas dois. Descumprimento de convenção condominial. Dever de abstenção reconhecido. Cobrança de multa afastada, em razão de desrespeito ao quórum mínimo exigido por lei para a aplicação da penalidade. Sucumbência recíproca reconhecida. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - APL: 01890982020088260100 SP 0189098-20.2008.8.26.0100, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 28/05/2013, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/06/2013).

AÇÃO DE DEMARCAÇÃO COM QUEIXA DE ESBULHO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COISA JULGADA DE AÇÃO REIVINDICATÓRIA.

Inexiste coisa julgada decorrente de julgado de improcedência da ação reivindicatória, em que, justamente, deixou-se à ação própria a caracterização da área de uso comum do condomínio edilício em confronto com a área da propriedade individual do condômino, que passou a usar o terraço como um todo, além das dimensões previstas no título. O excesso em relação ao título do condômino corresponde à área de uso comum, típica aos condomínios edilícios, em que se distinguem áreas privativas e de uso comum. (Apelação Cível Nº 70056915523, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 18/12/2013) (TJ-RS - AC: 70056915523 RS , Relator: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento: 18/12/2013, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/01/2014).

CIVIL. SUMÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.

Ação de repetição do indébito, aduzindo o autor que quitou as cotas condominiais de forma dobrada, através de depósitos em conta-corrente do Condomínio. Inobservância da regra de forma, desprezando o pagamento via boleto, dificultando o controle das receitas. Demonstração, contudo, de que o autor efetuou diversos depósitos em conta-corrente do Condomínio e desconsiderar tais pagamentos ensejaria indevido locupletamento ilícito deste. Provimento parcial do recurso, para julgamento de parcial procedência do pedido, condenando-se o réu a restituir, de forma simples, os valores das cotas condominiais pagas de forma dobrada, como se apurar em liquidação de sentença. Sucumbência reciproca. Unânime. (TJ-RJ - APL: 00124478920128190003 RJ 0012447-89.2012.8.19.0003, Relator: DES. MARILIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 29/01/2014, VIGÉSIMA CâMARA CIVEL, Data de Publicação: 03/02/2014 00:00).

AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alegada falta de comunicação. Sentença de improcedência. Data da distribuição da ação: 13/11/2009. Valor da causa: R$ 600,00. Apelam os autores, sustentando cerceamento de defesa, uma vez que ouvido somente o coautor Hélio; falta de provas da convocação para a Assembleia; cabia ao réu provar que os autores receberam as convocações; irregularidades na manutenção do condomínio. Descabimento. Provas suficientes para demonstrar a comunicação prévia, aliás, admitida pelo coautor em depoimento. Cerceamento de defesa inocorrente, uma vez que é prerrogativa dos réus o depoimento pessoal dos autores. A prova é destinada ao juiz que, poderia, eventualmente, ouvir os demais autores. Sentença de improcedência. Recurso improvido. (TJ-SP - APL: 00501823520098260564 SP 0050182-35.2009.8.26.0564, Relator: James Siano, Data de Julgamento: 17/04/2013, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2013).

OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Colocação de fechadura tetra em porta corta fogo existente em unidade autônoma de propriedade do réu. Ainda que o imóvel se encontre locado a terceiro, o proprietário tem dever de vigilância quanto aos acontecimentos relacionados à sua propriedade que importem risco aos demais condôminos. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Colocação da fechadura pela locatária viola normas de segurança e desatende a Termo de Ajuste de Obrigações assinado entre o condomínio e o Corpo de Bombeiros. Inobservância que poderia acarretar a interdição do edifício. Remoção da fechadura que se impunha. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 1933549820118260100 SP 0193354-98.2011.8.26.0100, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 11/10/2012, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2012).

CONDOMÍNIO EDILICIO. COBRANÇA DE DESPESAS.

Dispensável O registro da convenção de condomínio para que se cobre do condômino a sua contribuição para as despesas comuns (Súmula n.º 260 do STJ). Multa moratória, juros moratórios e correção monetária com previsão na convenção. Admissibilidade da sua imposição. Honorários advocatícios arbitrados na sentença, sem dupla incidência na composição do montante do débito. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 992080348245 SP , Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 24/08/2010, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/09/2010).

PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - SÍNDICO.

Condenação do réu a prestar as contas ao condomínio, no prazo de 48 horas, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar - Procedência mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 994000274400 SP , Relator: Silvério Ribeiro, Data de Julgamento: 01/09/2010, Sexta Turma Cível, Data de Publicação: 08/09/2010).

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Prezados, sou síndico de um condomínio desde abril de 2009. Assumi, inicialmente, num mandato tampão de 1 ano, devido ao pedido de demissão da síndica anterior e, depois, fui eleito em março de 2010 para o mandato regular de 2010 a 2012. Sempre fui contra a permanência de um síndico por muito tempo seguido no cargo, por isso, quando assumi tinha combinado com meu corpo diretivo que faríamos um rodízio nos mandatos seguintes, caso não parecesse outro candidato. Só que agora, quando estamos próximos de uma nova eleição, ninguém do corpo diretivo está querendo concorrer ao cargo de síndico, e eu também não estou disposto a continuar no cargo, tanto que na última AGE já comuniquei que não concorrei à reeleição. Depois disso, tenho recebido uma série de manifestações na tentativa de me convencer a continuar como síndico. Só que minha decisão já está tomada e comunicada oficialmente. Como estou antevendo que é muito provável que não teremos um candidato na eleição de março de 2012, creio que a saída será a contratação de um síndico profissional, o que ainda não é bem aceito no condomínio, por motivos de custo e de eficácia do modelo. Estou mantendo contato para consultar qual é a mecânica normal deste processo de transição. Caso não apareça outro candidato e a AGO não aprove um síndico profissional serei obrigado a permanecer no cargo, mesmo contra minha vontade?

Resposta: Não. A sua responsabilidade se encerra com o seu mandato. Cabe a AGO escolher um novo síndico, seja ele um síndico estranho ao condomínio (não condômino) ou alguém do próprio condomínio (condômino). No dia seguinte a esta assembleia você deverá entregar a documentação ao seu sucessor. Em não existindo, o que você deverá fazer é procurar o Judiciário para que o Juiz indique um síndico (neste caso, uma espécie de interventor) para gerir o condomínio. Neste processo deverão figurar no polo passivo todos os demais condôminos.

Com a minha saída, quem deverá assumir o cargo mesmo que temporariamente: a subsíndica ou o presidente do Conselho Consultivo?

Resposta: Nenhum deles, afinal, o mandato de todos se encerra naquela reunião.

Quanto tempo depois deverá ser convocada uma AGE para a eleição de um novo síndico? Na própria AGO poderei apresentar a alternativa do síndico profissional para deliberação?

Resposta: A alternativa da escolha de um síndico profissional deverá ser apresentada no momento da abertura do registro das candidaturas, caso não apareça nenhum condômino interessado. Seria uma opção que, obtendo os votos necessários (que não precisa ser quorum qualificado), se aprova e se põe em prática. Não sendo aceito, a AGE poderá ser convocada a qualquer momento, porém, tendo como convocantes o número mínimo de ¼ dos condôminos. Só assim esta assembleia poderá ser convocada. Ou seja, minha dúvida reside em saber qual é o procedimento legal que deve ser seguido numa situação como esta

Resposta: O procedimento legal é o sugerido acima, porém, o procedimento ideal é, na absoluta falta de voluntários ao cargo, que se contrate um profissional para tal. Faço agora a minha pergunta: No seu condomínio vocês têm administradora? Em sendo positiva a resposta, ela não teria interesse em acumular o cargo de síndico?

Maria José Oliveira

 Dr. Inaldo, Bom dia! Li no portal do SINDICONET que em São Paulo, foi aprovado uma lei que os condomínios pode mandar para protesto em cartório os inadimplentes, essa lei serve para todo o Brasil ou só para o Estado de São Paulo?

Resposta: A lei é estadual, portanto, com validade apenas no Estado de São Paulo. Porém, tramita um PL (Projeto de Lei) na Câmara de Deputados (Brasília), para que uma lei nestes mesmos moldes, seja posta em vigor em todo o Brasil. Vai demorar um pouco, mas, mais dia menos dia, essa lei entrará em vigor (tomara!!!!).

O meu condominio é registrado como Associação (já falei com o senhor em outra ocasião com relação a essa situação), descobri que já existe o registro de Incorporação no cartório de imóveis, mas na época os moradores fizeram o registro por destinação, por não existir o registro de incorporação, só depois que a construtora fez o registro, e não existe a minuta da convenção registrada. Hoje nós estamos tentando fazer a nossa convenção, mas é muito cara em virtude do condominio ser muito grande. O cartório esta cobrando quase 70.000,00 (setenta mil reais), para fazer o registro da convenção. Gostaria que o senhor me ajudasse, vou fazer uma assembleia para informar os moradores com relação ao fato que já podemos passar para condominio, mas preciso saber com mais argumento com relação a importância de passarmos de Associação para Condominio. Portanto, me ajude a informar qual a diferença entre Associação e Condominio, e qual as vantagens de nos tornamos condominio e as desvantagem que temos como associação.

Resposta: As diferenças entre Condomínio e Associação são várias (depende do que vc queira comparar). Começando pelo tipo do condomínio, se vertical (edifício) ou horizontal (casas e/ou terrenos). Em qual cidade está localizado seu “condomínio” ???

Aguardo um retorno, sei que é muito ocupado, mas confio muito no senhor, pela sua experiência e vivência nessa árdua tarefa, que é administrar condômino. Tenho lido os seus artigos no portal do SINDICONET, sempre leio, pois acho muito importante as dicas que o senhor nos passa.

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Publicado em Inaldo Responde
Quinta, 03 Julho 2014 00:00

Vivendo em paz em um condomínio

Conhecer e colocar em prática as regras e ferramentas para soluções de problemas são princípios básicos

Primeiramente, quanto à origem da palavra Condomínio, vale dizer que ela deriva do Latim e significa propriedade comum, pertencente a diversas pessoas. Tal significado, de imediato, nos remete a noção da existência de direitos e deveres de uma coletividade, quanto à conservação e manutenção de determinado bem que lhes é comum. Além disso, há que se considerar a necessidade de primar pela liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em um condomínio.

Muito embora a ideia inicial de condomínio nos pareça a mais ideal e adequada; o que se vê, na prática, são desentendimentos que, muitas vezes, acabam ultrapassando os limites do condomínio, cegando aos tribunais.

Afirma Fabio Kurbhi, vice-presidente da AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo: “Ao analisarmos as reclamações, torna-se fácil perceber que, muitas delas poderiam ter sido evitadas, caso os reclamantes/moradores tivessem um maior conhecimento do conteúdo das normas condominiais; bem como se tivessem uma maior participação nas Assembleias de Condomínio (reuniões organizadas para a solução de conflitos e discussão de temas importantes aos moradores e proprietários). Certamente, na solução de conflitos, estes caminhos seriam mais fáceis e menos onerosos que recorrer à justiça.”

Três documentos básicos preservam o funcionamento de um condomínio: a Lei de Condomínio (Lei nº 4591/64), a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, (estes são regramentos específicos de cada condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), onde foi reservado um capítulo especialmente para este tema. A Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno são os instrumentos necessários para que os moradores estabeleçam os limites para uma convivência harmonia e segurança e, ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível. Ambos os regramentos compõem a manifestação da vontade da maioria dos proprietários do condomínio e, por consequência, devem ser obedecidas por todos os condôminos - cabendo ao síndico fiscalizar o cumprimento das regras.

Explica o vice-presidente da AABIC: “Com estas ferramentas em mãos, não há razão para não se aproveitar as inúmeras formas de interação e harmonização dos direitos e deveres dos condôminos, evitando-se discussões desgastantes e, muitas vezes, desnecessárias. O objetivo disso tudo é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que veem, no condomínio, uma opção de vida segura e tranquila”.

Fabio Kurbhi responde algumas dúvidas quanto ao funcionamento das ferramentas para a regulamentação da convivência em condomínios.

Quem convoca a assembleia?

Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se, também a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios (locais visíveis). Ainda, diante da omissão do síndico, as Assembleias poderão ser convocadas por ¼ (um quarto) dos condôminos.

A Assembleia pode ser realizada sem que exista convocação a todos os condôminos?

É essencial, para a validade das deliberações da Assembleia, a convocação de todos os condôminos - conforme determina o art. 1.354 do Código Civil - sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Por outro lado, caso alguma Assembleia seja realizada fora destas condições, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações; inclusive, judicialmente.

As decisões tomadas em Assembleia podem ser aceitas, mesmo que conflitem com a Convenção do Condomínio?

Não. A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial e os princípios básicos a serem seguidos por todos aqueles que vivem em determinado condomínio. Toda a decisão tomada em Assembleia deverá respeitar tanto a Convenção quanto a legislação vigente. As decisões contrárias à convenção poderão ser modificadas por outra Assembleia ou mediante decisão judicial. Outro ponto importante, é que as decisões tomadas em Assembleia necessitam respeitar os quóruns previstos – número mínimo de votos válidos – conforme o assunto colocado em debate.</pCaso o síndico não convoque a assembleia, os moradores podem fazê-lo?

Sim, desde que haja quórum mínimo de ¼ (um quarto) dos condôminos, que deverão assinar o edital de convocação.

Os inquilinos podem votar em assembleia?

A possibilidade de o inquilino votar em Assembleia, concedida na antiga legislação, foi vedada no atual Código Civil. Conforme a legislação vigente, tal direito, hoje, é concedido tão somente ao proprietário do imóvel – condômino. Por outro lado, vale mencionar que a lei assegura ao proprietário a possibilidade de outorgar poderes, a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção, para representá-lo, em Assembleia. Nesta condição – como representante - é possível ao inquilino votar em Assembleia.

O síndico tem direito a voto?

Se o Síndico for proprietário, sempre terá o direito a voto pela unidade, cabendo, no entanto, a ressalva de buscar não votar em causa própria. É importante que, quando condômino, o síndico use o bom senso e não vote em temas que estejam relacionados às suas funções.

E os inadimplentes, têm direito a voto?

A legislação vigente impede que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias. Entretanto, caso aqueles que se encontram em situação de débito venham a formalizar e cumprir acordo com relação aos valores pendentes, a situação retornará ao estado de regularidade, possibilitando a participação e o direito ao voto.

Quando a prestação de contas apresentada pelo síndico já tiver sido aprovada em Assembleia, ainda assim um condômino pode questioná-la?

Caberia a ele o comparecimento à respectiva Assembleia para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período; uma vez aprovada em Assembleia Geral, a prestação de contas recebe quitação, oponível a todos os condôminos.

Caso o condômino não compareça à Assembleia, como pode se informar sobre as deliberações da reunião?

Em conformidade com a lei, existe o direito dos condôminos de serem informados, pelo síndico, quanto ao resultado daquilo que foi discutido em Assembleia. Para uma maior publicidade, além da Ata de Assembleia ser levada a registro em Cartório de Títulos e Documentos, é sempre conveniente que também seja disponibilizada, para um amplo conhecimento.

Como um condômino pode pleitear a realização de uma Assembleia extraordinária?

O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembleia; ou ainda, poderá convocá-la, juntamente com outros condôminos, desde que representem ¼ (um quarto), no mínimo, da totalidade dos condôminos.

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Fonte: Sindiconet

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Quinta, 03 Julho 2014 00:00

Condomínio seguro

Cuidados básicos com equipamentos e funcionários podem, sim, fazer a diferença

Sempre que ocorre novo assalto em condomínios, transparecem falhas que já deveriam estar superadas, como cercas elétricas desligadas ou câmaras de circuito interno de TV sem as gravações. Quando a falha não é técnica, é humana: porteiros que abrem o que deveria estar fechado ou que saem de suas guaritas quando deveriam vigiar pelo insulfilme aqueles que chegam alegando os mais variados propósitos.

Há uma semi-guerrilha urbana conspirando contra a segurança dos condôminos. Os disfarces são muitos. Já houve caso de mulher grávida que passou mal na frente do prédio e o porteiro foi acudir. Era assalto. Já houve bandido que conseguiu entrar no condomínio escondido no porta-mala do automóvel do morador ou dirigindo o carro clonado do morador. Não dá para citar todos o casos da rica gramática do assalto a essas comunidades. Imaginação e armas não faltam para os assaltantes.

A violência não é mais apenas coisa de cidade grande. Condomínios em cidades de porte médio e pequeno, em regiões tidas até então como seguras, estão sendo vítimas da ação das quadrilhas ou de assaltantes que atuam de forma independente, às vezes menos experientes e mais perigosos.

Há muitas perguntas e dúvidas no ar. Por que a cerca elétrica estava desligada ou não havia fita ou CD no circuito interno de TV? Por que alguns se transformam em assaltantes e por quê a sociedade gera com tanta frequência esse tipo de comportamento? Surgirá uma nova arquitetura para projetar imóveis mais seguros ou construiremos, como na Idade Média, fossos com ferozes e famintos crocodilos?

Por enquanto, não sabemos, mas alguma coisa pode ser feita. Nosso Código Penal é obsoleto e imutável. O combate ao tráfego de armas e drogas não surte o efeito que seria necessário. As cadeias continuam superlotadas de detentos e de celulares. São pós-graduação inclusive para infratores primários.

Estamos na era da informática, mas quando o condomínio contrata um funcionário, nem o síndico nem a administradora têm a ficha criminal do candidato em nível nacional. Enquanto não detectamos as causas da atual situação, temos de manter ligadas as cercas elétricas e abastecidos de fita ou CD os circuitos internos de TV. É o mínimo indispensável até que possamos fazer dos condomínios ilhas de tranquilidade. Foram construídos para isso.

*Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e diretor do Grupo Hubert.

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