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Fevereiro 2017 (7)

Saiba como lidar com a falta de pagamentos em dia

 

A inadimplência é um dos grandes sinais de que a crise está cada vez mais presente na economia brasileira. Com mais dívidas do que o salário permite pagar, a taxa de condomínio acaba tendo seu pagamento postergado ou suspenso, à espera de dias melhores.

Quando um condomínio chega nesse patamar de falta de pagamento fica muito difícil para o síndico manter não apenas os serviços do local funcionando - é complicado não aumentar a taxa para cobrir o que está faltando para fechar as contas, o que pode elevar ainda mais o número de inadimplentes.

Em grandes cidades, o mais comum é que 10% das unidades estejam com alguma taxa em aberto. Isso pode parecer pouco, mas já representa um peso no orçamento, principalmente em residenciais menores, com poucas unidades.

Mas se o problema está em todos os locais, há também algumas soluções que podem servir para a grande maioria dos condomínios. Veja os sete passos para melhorar a situação financeira do condomínio e evitar que o mal da inadimplência aumente ainda mais:

1. Acompanhamento das contas

O síndico deve acompanhar ao menos uma vez por semana a situação financeira do condomínio, e saber quem está em dia, ou não, com a sua taxa. Deve também ser informado sobre quem está fazendo acordo com a administradora e também a respeito de novidades referentes a ações na Justiça.

2. Cobrança rápida

A administradora deve ter agilidade no momento logo após o vencimento da taxa, enviando uma carta amigável já com o boleto para pagamento. Dessa forma, consegue fazer com que aqueles que se esqueceram do pagamento consigam efetuá-lo o mais rapidamente. Quando esse boleto vencer, a empresa pode enviar outra carta, dessa vez explicitando o referido débito em aberto. Outra medida interessante é a cobrança telefônica. Há administradoras que oferecem esse tipo de serviço, contratado à parte, normalmente.

Há, além das administradoras, empresas especializadas no serviço de cobrança. O síndico pode contratar seu serviço diretamente, caso sua administradora não ofereça esse serviço, ou por outros motivos.

Esse pode ser um bom caminho para os condomínios, já que aceleram o pagamento das cotas atrasadas. Também pesa a favor o fato dessas empresas cobrarem seus serviços daqueles que estão em atraso, evitando que o condômino em dia arque com mais um prejuízo.

3. Ação judicial

Esse é o ponto crucial no trato contra os devedores, apontado por todos os especialistas ouvidos. O síndico não deve demorar para entrar com ação judicial contra os inadimplentes. O ideal é que se espere 90 dias, esgotando assim todas as formas amigáveis de cobrança.

Entrando com a ação rapidamente, o condômino inadimplente percebe que sua situação está sendo acompanhada de perto. Sente também a pressão para que o pagamento seja efetuado rapidamente.

Nesses casos é imprescindível que o síndico tenha regras para se guiar. O ideal é que os prazos para que se entre com ação judicial esteja na convenção.

Importante lembrar que com o novo CPC o processo de cobrança dos condomínios ficou bem mais ágil. Nem por isso, o síndico deve entrar com a ação de cobrança na Justiça dois ou três dias depois do vencimento do boleto. O ideal ainda é esperar mesmo os 90 dias, aproveitando esse período de tempo para dialogar com o devedor.

Protesto de cotas vencidas

Um passo diferente que o síndico pode dar em algumas cidades do país é o protesto de inadimplentes. A medida deve ser prevista na convenção ou aprovada em assembleia. Com ela, o condômino com cotas em aberto fica com o nome negativado, e por isso, não pode contrair empréstimos ou fazer crediários.

Muitos condomínios se utilizam do protesto, que deve ser feito cercado de cuidados. O ideal é contar com a assessoria jurídica da administradora – ou de um advogado especialista – para isso.

4. Pagamento facilitado

Aqui, a ideia é que seja fácil efetuar o pagamento do condomínio. Uma opção é o DDA (Débito Direto Autorizado), uma espécie de pagamento automático. Para tanto, o morador deve se cadastrar no seu banco, e depois pedir para a administradora mandar os dados para a instituição financeira.

Outra medida que pode parecer pequena, mas bastante utilizada, é o serviço de segunda via de boletos pelo site da administradora. Dessa forma, quem perder o boleto consegue imprimi-lo ou mesmo pagar a conta sem precisar ligar para a administradora.

Também é importante que o morador tenha prazo para pagar sua cota. Por isso quanto antes recebe uma conta, mais rápido ele poderá pagá-la. Então, o ideal é que ao menos dez dias antes do vencimento o condômino já esteja com seu boleto em mãos para efetuar o pagamento.

5. Conscientização dos moradores

É importante que os condôminos entendam como funciona a parte financeira do condomínio. Por isso, campanhas periódicas têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, daquela pessoa que privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento da cota do condomínio. Nessas campanhas é importante salientar o que é a taxa condominial, do que é composta, e como é utilizada.

Também é importante mostrar o impacto da inadimplência nas contas do condomínio. Descrever o que não deverá sair do papel por causa de pagamentos pendentes costuma ter efeito positivo. Apontar que os vizinhos custeiam os atrasados, também.

6. Conversa com o síndico

Quando o síndico tem tato e é bom de conversa, pode desatar grandes nós da vida condominial. Por isso, se você se sente a vontade, e se o devedor dá abertura, vale a pena conversar de uma maneira informal e positiva com o morador inadimplente.

Mesmo que a ação já esteja na Justiça, se houver espaço, converse com o morador com tranquilidade, e explique como está o caixa do condomínio. Já houve situações em que uma boa argumentação do síndico conseguiu pagamento imediato dos atrasados.

7. Plantão de pagamento

Quando a inadimplência já está muito disseminada no condomínio, o ideal é que o síndico solicite à administradora um plantão com um funcionário para que os condôminos inadimplentes possam conversar sobre os atrasados.

Caso haja algum tipo de benefício, como parcelamento da dívida, o mesmo deve ter sido aprovado em assembleia.

O plantão de pagamento é uma boa ferramenta principalmente para condomínios grandes, como do tipo clube. Vale lembrar que uma ótima época para o plantão é no final do ano. Quando o morador recebe seu décimo terceiro salário, com certeza poderá usar o recurso para pagar os atrasados no condomínio, principalmente se enxergar ali uma boa oportunidade.

COMPETÊNCIA RECURSAL. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO EM FACE DE CONDOMÍNIO PARA PLEITEAR A ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, PREVISTA NA CONVENÇÃO. CAUSA QUE NÃO VERSA SOBRE COBRANÇA A CONDÔMINO DE QUANTIAS DEVIDAS A CONDOMÍNIO. COMPETÊNCIA RESIDUAL.

Matéria que não se insere na competência recursal desta Seção de Direito Privado III. Ausência de atribuição específica de competência em relação à matéria atinente à presente demanda. Competência residual afeta a uma das Câmaras integrantes da Seção de Direito Privado I. Redistribuição determinada. Recurso não conhecido. TJ-SP - Apelação APL 00598493220128260114 SP 0059849-32.2012.8.26.0114 (TJ-SP) .

AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. ADVOGADO CONTRATADO POR CONDOMÍNIO PARA AJUIZAR AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA CONDÔMINO.

Os honorários advocatícios contratuais, embora decorrentes de avença estritamente particular, devem ser ressarcidos pela parte sucumbente, mesmo que esta não tenha participado do ajuste. Honorários que integram o valor devido a título de perdas e danos, com fundamento na regra dos artigos 389 , 395 e 404 do novo Código Civil . Os honorários contratados possuem natureza diversa em relação aos honorários sucumbenciais do art. 20 do CPC, pelo que a obrigação posta à parte sucumbente para o pagamento de ambos não caracteriza bis in idem. Possibilidade de cobrança em ação autônoma, tendo em vista que o pagamento pelo condomínio ao advogado somente ocorreu após o final da demanda de cobrança, já que os honorários foram arbitrados em percentual do valor da eventual condenação. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação APL 00081259220118260576 SP 0008125-92.2011.8.26.0576).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA E RESTITUIÇÃO DE VALORES.  

Sentença de extinção, com fulcro no art. 267, I, do CPC - APELO DO AUTOR - Pretensão à cassação do julgado – Inadmissibilidade – Pedidos que não decorrem logicamente da narrativa – Pretensão de esclarecimento de despesas afirmadas superfaturadas que deve ser veiculada em ação de prestação de contas, cujo rito é incompatível com o dos demais pedidos, e para a qual o condômino não possui, isoladamente, legitimidade ativa - Inépcia da petição inicial caracterizada – Inteligência do parágrafo único do art. 295, incisos II e IV, do CPC – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 01940841220118260100 SP 0194084-12.2011.8.26.0100, Relator: Fábio Podes, Data de Julgamento: 28/05/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.      

Síndica que contrata nova administradora - Assembleia geral extraordinária que abona tal ato - Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico - Partes legítimas - A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear - Sentença anulada - Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC - Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP - APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Assembleia - Anulação de deliberação sobre área de uso comum situada na garagem - Alteração da convenção do condomínio, sem observância do “quorum” qualificado de dois terços dos votos dos condôminos - Inadmissibilidade - Art. 1.351 do CC - Dano moral - Não caracterização - Meros aborrecimentos, dos quais não se evidencia terem gerado abalos psíquicos ou sociais graves - Desconforto próprio da vida em sociedade, a que todos podem estar sujeitos, comuns do dia a dia e da vida em sociedade, sendo a hipótese dos autos bastante corriqueira no cotidiano condominial - Sentença de improcedência reformada em parte - Configurada a hipótese de sucumbência recíproca, o que impõe a compensação do respectivo ônus entre as partes - Art. 21, caput, do CPC - Recurso parcialmente provido para anular a deliberação da assembleia sobre área de uso comum situada na garagem do edifício, reconhecida sucumbência recíproca. (TJ-SP - APL: 00091034320138260077 SP 0009103-43.2013.8.26.0077, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 28/08/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015).

AÇÃO ANULATÓRIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. TAXA CONDOMINIAL. FRAÇÃO IDEAL. DEVER DO CONDÔMINO.

I – É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, art. 1.336, inc. I, do CC e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64. II – A convenção do Condomínio, art. 67, prevê como critério de divisão das despesas comuns a proporção das frações ideais pertencentes aos condôminos. Proposta em Assembleia a modificação do critério para divisão igualitária, ela não foi aprovada. Prevalência da decisão soberana, a qual somente é desconstituída por decisão judicial, caso verificada eventual ilegalidade, ou por outra deliberação em Assembleia. III – Observadas a forma convencionada de rateio das despesas e as metragens dos imóveis de dois e três quartos, justifica-se a diferença entre as taxas condominiais cobradas, pois há considerável diferença entre os tamanhos dos apartamentos. Não configurado pagamento excessivo nem enriquecimento sem causa. IV – Apelação desprovida. (TJ-DF - APC: 20140111220202, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/08/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/08/2015.

Carlos Alexandre

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Moro em um condomínio e estou me candidatando a sindico do mesmo, mas fizeram uma comissão e lançarão um edital falando que so poderia me candidatar por meio de chapa que não sou de acordo pois se dar a famosa panelinha e logo que nosso código civil e a convenção do nosso condomínio não fala nada a respeito indaguei a eles sobre o casso e eles falarão q ser quiser vai ter q ser a sim e sei que por lei isso não pode o que devo fazer.

Segundo a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), a forma de escolha do síndico deve ser definida pela convenção, veja:

Art. 9º

     § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

[...]

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

E ainda:

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Portanto, se a convenção do seu condomínio não prevê o registro de”chapa”, não há do que se falar em só concorrer a eleição quem o fizer (o registro da chapa).

Assim, de quando da publicação do edital constar tal exigência, busque em Juizo a anulação disso. Devidamente instruída a petição, o Juiz com certeza concederá antecipação de tutela anulando isso e fazendo cumprir o que determina a convenção. Porém, vai uma dica: Não custa nada você já ir formando seu grupo de trabalho (subsíndico e membros do conselho), afinal, você vai ter que contar com esse grupo de condôminos e quem sabe até, com uma boa assessoria jurídica.

Oswaldo Angelo

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Qual a validade dos votos por procuração em assembleia para destituição do síndico.

Desde que a procuração deixe claro dentre os poderes outorgados pelo condômino de que o procurador pode votar pela destituição do síndico, ela é válida. Deve-se também observar se o instrumento cumpre as exigências da Convenção do Condomínio (reconhecimento de firma, grau de parentesco, etc).

Ronaldo Matias

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Uma moradora está com o aparelho de interfone quebrado. Ela pede que o condomínio faça a troca do mesmo. Eu pergunto, de quem é a responsabilidade?

Se o problema estiver no equipamento existente dentro do apartamento, é do condômino. Caso o defeito esteja à partir da intercessão com a fiação coletiva, caberá ao condomínio a responsabilidade pelo conserto.

Thiago Fossati

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Quando um funcionário pede para comprar um objeto do condomínio (um computador) que está no último inventário, como se procede? É preciso assembleia?

Se o condomínio tem interesse em vender, deve inicialmente consultar a convenção para saber se nela consta alguma regra. No seu silêncio, deve-se observar alguns critérios, dentre eles se o equipamento ainda é necessário ao condomínio. Caso contrário, ou seja, se não tem mais serventia, sugiro consultar sim a assembleia, inclusive para saber se mais alguém tem interesse em sua compra. Torna a transação mais transparente.

Entenda os prós e contras dessa modalidade de serviç

 

Muitos prédios com moradores de alto poder aquisitivo usam estratégia de manter vigilante armado no interior da clausura de veículos. O custo mensal dessa providência gira em torno de 23 a 30 mil reais.

Mas qual a função desse profissional de segurança para o controle de acesso de autos?

Entrevistei alguns síndicos que contratam esse tipo de serviço e, basicamente, o vigilante na clausura de autos realiza duas atividades distintas:

1. Veículo que deseja deixar a garagem: antes do morador sair do condomínio, o funcionário observa o movimento da rua, e via rádio transmissor, se não identificar situação de risco, solicita a abertura do portão principal pelo porteiro. Saliento que o vigilante armado não pode, conforme legislação vigente, ingressar na calçada, ou seja, deve permanecer sempre dentro dos limites do prédio. Essa atividade poderia facilmente ser exercida pelo profissional da guarita, que atavés da vidraça e do monitor que exibe imagens de câmeras de segurança, que devem ser instaladas em toda a fachada do local, tem acesso ao que se passa na rua. Portanto, não existe necessidade de se manter segurança armado para essa finalidade específica.

2. Veículo de morador que deseja ingressar no edifício: geralmente, a abertura do portão principal é realizada pelo motorista, para que não ocorra demora do ingresso do carro na clausura. Muitos prédios deixam a cargo do porteiro ou do próprio vigilante da clausura a abertura do portão principal da garagem, o que entendo ser um equivoco, pois qualquer demora no acionamento pode gerar risco de assalto ao morador que está na espera. Depois que o veículo do morador adentra à clausura, o vigilante armado aproxima-se do auto para realizar vistoria. Na verdade, a função do segurança, nesse momento, é verificar se o condutor está rendido por bandido. Ao perceber que o morador não está na condição de refém, o vigilante, via rádio transmissor, comunica a portaria para abertura do chamado segundo portão. Mas cabe uma dúvida importante:

Mas qual será a conduta do vigilante armado se desconfiar que o morador está rendido por bandidos?

Essa indagação não é tão simples de ser respondida; jamais saberemos qual será a reação dos marginais armados ao notarem a aproximação do vigilante.

É preciso aprofundar essa questão para entender se é valido ou não manter profissional da área de segurança privada armado no interior de clausura de autos.

Que tipo de marginal invade prédio rendendo na rua o morador com o veículo?

Inicialmente, é importante esclarecer que um condomínio pode ser invadido por dois tipos de criminosos:

1. Profissional: quadrilhas organizadas, compostas por marginais experientes e fortemente armados, que planejam a invasão do prédio milimetricamente. Com a rendição do porteiro, os criminosos passam a ter controle total do local e assim podem invadir diversos apartamentos. A esse modalidade deu-se o nome de “arrastão”.

2. Amador: o leitor já deve ter ouvido falar dos bandidos chamados “pés de chinelo”. São jovens audaciosos, drogados, com baixa escolaridade e bastante agressivos em razão do estado emocional gerado pelo consumo exagerado de substância entorpecente; costumam portar revólver calibre 38. Durante sequestro relâmpago, alguns assaltantes, ao perceberem que a vítima têm boa condição financeira, ordenam que os levem para seu local de moradia. No caso de condomínios, realizam assalto apenas no apartamento do morador refém, subtraindo dinheiro, joias, cartões de crédito e de bancos e as respectivas senhas, além de celulares e objetos eletrônicos de pequeno porte. Antes de deixarem o apartamento, amarram todas os familiares e fogem no carro do morador.

Minha experiência como pesquisador criminal há mais de 20 anos, pode asseverar que apenas ladrões amadores tentam a penetração no condomínio, e isso após assalto aleatório envolvendo carro de morador.

Entrevistei centenas de vítimas que ficaram sob mira de jovens marginais. Minha intenção era entender a postura desses bandidos inexperientes na hora do roubo. Portanto, apresento as principais impressões relatadas pela vítimas:

Os bandidos ficam tensos e nervosos pelo risco do surgimento da polícia e, consequentemente, serem presos ou mortos;

• Preocupação constante com possível reação da vítima, inclusive com receio que se trate de policial a paisana;

• Marginal que empunha a arma de fogo apresenta mão trêmula, e o pior, coloca o dedo no gatilho e aponta diretamente para a vítima;

• Muitas vezes, os próprios assaltantes se desentendem, aumentando o ambiente de tensão.

COMO DEVE O VIGILANTE AGIR QUANDO DA ENTRADA DE VEÍCULO DE MORADOR NA CLAUSURA?

O condutor já está ciente que o vigilante fará breve revista visual no interior do automóvel. Alguns prédios têm como norma que o morador abaixe os vidros do carro para que o funcionário possa realizar inspeção completa e até abra o porta mala. Em caso de assalto na rua, a tendência é que o próprio morador esteja dirigindo o veiculo, sendo que um marginal sentará no banco do passageiro e o comparsa no banco traseiro. Essa condição enseja dúvida importante:

Será que é fácil o vigilante perceber que os passageiros do morador são assaltantes?

O leitor pode estar pensando que é uma tarefa simples, mas não é, pois conforme o antigo jargão popular: “Quem vê cara não vê coração”. Vamos supor que o vigilante levante suspeita equivocada em relação aos passageiros do condutor!

Qual seria a reação do morador e, principalmente, daqueles que estão sofrendo constrangimento de forma equivocada?

É importante compreender que existe uma distância gigantesca entre a identificação de um ladrão na prática criminosa e a suspeita de que alguém possa estar praticando um delito contra o morador. Partimos do princípio que num primeiro momento os assaltantes não estariam mostrando suas armas de fogo. Tentariam se disfarçar, parecer convidados do morador, ora vítima.

Como deve agir o vigilante armado se tiver certeza que os passageiros do morador são assaltantes?

A primeira constatação é que o vigilante está sozinho e terá que enfrentar no mínimo dois bandidos, que naquele momento de tensão estão enclausurados, como numa gaiola, aumentando, assim, a tensão. Outra preocupação do vigilante armado, além de salvaguardar sua vida, é não ferir o morador que está no interior do carro, mantido como refém.

Outro ponto que não se pode olvidar, é que os meliantes podem ter interesse em roubar a arma de fogo do vigilante. Portanto, fica claro que diversas variáveis podem ocorrer nessa ocorrência de alto risco para todas as partes envolvidas.

Mas será que o vigilante terá controle emocional e treinamento suficiente para saber qual melhor atitude tomar nesse momento de crise?

Prefiro acreditar que gerenciar o perigo num espaço limitado, cercado de gradil e concreto, não seria fácil, nem para um policial, pois as possibilidades são muitas.

Não podemos esquecer que alguns edifícios não permitem que passageiros de morador ingressem com ele na garagem. Nesse caso, o vigilante solicita que o passageiro saia do carro e dirija-se à portaria para identificação e cadastro. Mas...e se ao invés de amigos ou parentes, forem bandidos armados... como o vigilante iria agir?

Uma coisa é certa, posso garantir que os jovens meliantes:

•Não se entregariam;

•Não atenderiam qualquer ordem do vigilante;

•Poderiam usar o morador como escudo;

•A possibilidade de usarem as armas de fogo contra o vigilante é grande.

E nos horários de almoço e jantar do vigilante, como também nos períodos de ida ao banheiro, como ficaria esse esquema de segurança? Acredito que com furos, como uma peneira.

CONCLUSÃO IMPORTANTE

Acho arriscado manter vigilante armado na clausura de veículos com a finalidade de barrar a entrada de bandidos que, eventualmente, mantenham morador como refém em seu próprio automóvel.

O mercado de segurança eletrônica disponibiliza equipamentos, softwares e aplicativos que ofertam possibilidade de morador rendido por meliantes possa emitir sinal silencioso ao porteiro, avisando do problema que está enfrentando; sem os bandidos perceberem. Dessa forma, o funcionário na guarita, distante e protegido dos bandidos, terá todas as condições de gerenciar o problema de forma segura e profissional.

Saiba como evitar esse tipo de problema na sua gestão

O síndico possui um papel essencial na gestão do condomínio, não obstante esteja restrito as deliberações em assembleia, convenção, regimento interno e ainda a legislação.

Mesmo assim ele tem autonomia de atuação dentro destes limites acima citados, e essa autonomia faz a diferença entre condomínios bem geridos e valorizados, e prédios sucateados, desvalorizados e com problemas de gestão.

Podemos comparar o síndico a um empresário, que também tem limites de atuação dentro da lei.

Sabemos que é do empresário a responsabilidade do negócio ter ou não sucesso. Esse sucesso está atrelado na maioria das vezes ao planejamento, metas, cumprimento de leis, medidas de segurança e ao talento daquele que está gerindo o negócio, o empresário.

Tanto na gestão de uma empresa quanto na gestão de um condomínio, aqueles que estão à frente do negócio tem responsabilidades legais. Na empresa o responsável legal responde pela pessoa jurídica e em casos específicos pessoalmente com o próprio patrimônio.

No caso do síndico o mesmo também pode responder pessoalmente com seu patrimônio em casos extremos.

A responsabilidade do síndico emana de disposição da lei. “Código Civil Art. 1.348. Compete ao síndico: V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.”

A grosso modo a responsabilidade civil nasce quando alguém diante uma ação ou omissão causa um dano a terceiro, e nesse caso, na esfera cível, quem causou o dano terá a obrigação de repará-lo, assumindo assim, as consequências que este dano tenha causado.

O condomínio responde diretamente, porém se o síndico agiu com excesso, não observando a lei ou causando prejuízo direto a terceiros (por exemplo no caso de apropriar-se de numerário ou objetos do prédio) responderá pessoalmente.

Para que se caracterize a responsabilidade civil é imprescindível que exista:

1. uma ação ou omissão,

2. um resultado,

3. uma relação entre essa ação ou omissão, e o resultado.

Por exemplo: Se alguém tropeçar no condomínio e se machucar, não quer dizer que o prédio ou o síndico sejam responsáveis, mas se o piso estiver escorregadio e o prédio não deixou a placa de aviso, existiu uma omissão, e em consequência dela um dano a uma pessoa.

No caso a relação entre o dano e a conduta, é a não informação e a falta de bloqueio da área de risco, o que teria causado o dano na situação hipotética.

Por ter o síndico o poder/dever, em função da lei, de tomar as medidas necessárias para a conservação das áreas comuns, se ele não fizer o que é necessário estará assumindo responsabilidades em nome próprio.

Por exemplo, uma área que está em más condições e o síndico não faz os reparos corretivos necessários, caso alguém caia em área comum pelo fato do piso estar quebrado, nessa hipótese existirá uma responsabilidade civil do condomínio em indenizar os danos matérias sofridos, tais como remédios, curativos, médicos e dano moral se comprovado.

Nesse caso existe ainda a responsabilidade criminal pois, o acidente deu causa também a lesão corporal a uma pessoa, e como existe um crime que esta tipificado no código penal de lesão corporal (art. 129 CP) o síndico poderá responder criminalmente uma vez que o Código Penal, Art. 13º, imputa o crime a quem tem por lei o dever de cuidado, e de certa forma assumiu a responsabilidade de evitar o resultado.

Assim, a omissão do síndico em não conservar a área comum é penalmente relevante e imputará ao mesmo o crime tipificado.

Condomínio deve consultar arquiteto que assinou projeto antes da alteração

 

A mudança na fachada de um prédio no Poço da Panela, bairro da Zona Norte do Recife, por pouco não foi parar na Justiça. É que o condomínio contratou a obra sem consultar o arquiteto que assina o projeto e acabou atropelando as regras do direito autoral sobre a criação.

Sim, se você não sabia, projetos arquitetônicos de edifícios residenciais (isso vale também para casas) e empresariais, públicos e privados, são protegidos por direitos autorais e não podem ser alterados ao bel prazer dos ocupantes.

Fazer esse controle não é fácil, reconhecem os arquitetos. No caso do imóvel do Poço da Panela, o criador passou por acaso na frente da sua criatura e constatou a obra, descaracterizando a fachada, em estágio bastante avançado.

“O condomínio estava mudando o revestimento. Tiraram a cerâmica e botaram outra, mas alteraram a cor e isso é uma ação descaracterizadora”, declara o arquiteto Luiz Rangel, autor do projeto do Edifício Brunello di Montalcino.

Ele não acionou a Justiça, mas emitiu notificação extra-judicial para o condomínio e para a construtora que executava o serviço, no meio deste ano (2016), alertando para o problema. “A obra foi suspensa, nos reunimos e fizemos um acordo”, relata Luiz Rangel.

“Como seria complicado desmanchar a reforma, o condomínio fez uma retratação pública, num jornal. Considero como uma medida educativa”, avalia Luiz Rangel. “Isso acontece com muita frequência. A lei do direito autoral, nº 9.610/98, não é respeitada.”

Fazer reformas em fachadas de prédios sem a autorização do autor do projeto, acrescenta o arquiteto, não é um ato sem importância. “É agredir uma obra que faz parte do patrimônio construído da cidade.” Os representantes do Edifício Brunello di Montalcino não comentaram o assunto.

Presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-PE), Roberto Montezuma adianta que pretende abrir um debate na cidade sobre direito autoral para construções.

“A cidade é um patrimônio e esse valor arquitetônico e cultural coletivo deve ser preservado na sua alma”, diz ele.

Quem pretende fazer reformas nas edificações, como substituição de materiais, ampliações e adequações a novas necessidades, deve procurar o autor do projeto ou seus representantes (se o profissional não estiver mais vivo), ressalta Roberto Montezuma.

A orientação está respaldada no artigo 18 da Lei nº 5.194/66 do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) e na Lei nº 12.378/2010, que cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo.

Conceitos originais são perdidos em intervenções sem o respaldo do autor.”

Arquiteto e consultor, Milton Botler informa que o condomínio não é obrigado a contratar o mesmo profissional para fazer a reforma. “Porém, a pessoa contratada deve procurar o autor do projeto para discutir a intervenção”, declara.

“O bom senso deve prevalecer, porque no cotidiano de um lar alterações são necessárias para adequar espaços. A consulta ao autor do projeto evita que se faça absurdos”, comenta Milton Botler. Preservar a integridade da edificação, diz, assegura o valor do imóvel.

Anos atrás, Milton foi contratado por um cliente e durante a execução da obra a pessoa alterou grades e material de revestimento que ele havia sugerido no projeto.

“Curioso é que esse mesmo cliente tinha me pedido um parecer para questionar a reforma descaracterizadora feita por um vizinho no prédio onde morava”, recorda.

PARECER

Ele acrescenta que, em 2002, emitiu parecer contrário a alterações no Edifício Debret, projeto do arquiteto Acácio Gil Borsoi em Boa Viagem, na Zona Sul do Recife. A mudança tinha sido executada no apartamento de um dos moradores.

“Diante de situações concretas que exigem a ação individual por parte dos usuários, cabe consultar o autor do projeto para orientar sobre soluções e posturas visando a melhoria da segurança e a conservação do imóvel”, escreveu.

Também recomendou que essas medidas passem a fazer parte das normas do condomínio.

Fechar a varanda é considerado alteração de fachada?

 

Costumo iniciar meus (muitos) debates jurídicos com quem me procura, dizendo que a grandeza do direito (como disciplina, óbvio!) está em ela não ser uma ciência exata.

Nesse entendimento, passo a desenvolver o tema que veio por sugestão de uma condômina da qual participou esta semana de uma assembleia (das muitas que participo também) e requereu que o assunto fosse incluído na pauta da próxima reunião.

Prometi para ela incluir também na pauta deste espaço. Vamos lá:

Como já sabemos, as relações condominiais envolvem dois direitos: o da propriedade exclusiva (a que tem direito cada condômino isoladamente) e o da co-propriedade (exercido por todos os condôminos em conjunto sobre as áreas comuns do prédio/condomínio).

E na relação desse direito, algumas regras devem ser cumpridas e/ou observadas, como por exemplo (e não necessariamente nesse ordem): o Código Civil, a Convenção de cada condomínio, seu Regimento Interno e as decisões das assembleias.

Quanto ao tema de hoje, “alteração de fachada” o Código Civil é taxativo:

Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Mas será que o fechamento da varanda altera a forma da fachada? Veja o que entendeu uma decisão da 8ª Câmara de Direito Provado:

CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE FACHADA FRONTAL – FECHAMENTO DE SACADAS COM VIDRO – PROVA PERICIAL QUE CONFIRMA A IRREGULARIDADE DA OBRA E A ALTERAÇÃO DA FACHADA – INFRAÇÃO À LEI (CC, art. 1.336, III), À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E AO REGULAMENTO INTERNO – SENTENÇA QUE MANDA DESFAZER A OBRA – INCONFORMISMO – SENTENÇA MANTIDA. Deve ser prestigiada a sentença que, com base na prova pericial, conclui pela ilegalidade de obra consistente em fechamento de sacada com vidros, que introduziram inequívoca alteração da fachada frontal do prédio, sem autorização dos demais condôminos, em desacordo com o artigo 1.336, III, do Código Civil, com a Convenção Condominial e com o Regulamento Interno. RESULTADO: apelação desprovida (APL 00234563420048260003 SP 0023456-34.2004.8.26.0003- Órgão Julgador 8ª Câmara de Direito Privado - Publicação

08/10/2015 – Julgamento -7 de Outubro de 2015 – Relator- Alexandre Coelho)

Mais uma decisão:

“CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência .Apelação desprovida.”( Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da apelação Cível nº 263.697.4/3-00).

A proibição da alteração da fachada está baseada no princípio da preservação do projeto original (ou seja, da manutenção da harmonia arquitetônica), com a garantia da uniformidade da fachada.

E esta proibição se aplica aos condôminos, um a um, individualmente, como previsto no Art. 1.336 acima citado. Assim, nada impede que a assembleia trate do assunto, desde que haja quórum.

Atualmente, um produto vem sendo popularizado nas varandas dos apartamentos Brasil afora, trata-se da cortina de vidro, esquadria que, se optar pelo “incolor”, de fato não altera a fachada e por consequência, não quebra a harmonia arquitetônica. Mas para que isso seja feito, deve-se seguir os seguintes passos:

1. O assunto deve ser tratado em assembleia de condôminos como pauta específica;

2. Um modelo dessa cortina de vidro deve ser apresentada, onde devem ser especificadas a cor do vidro e da esquadria, sua espessura, tamanho e quantidade das lâminas;

3. Aprovação do projeto escolhido e registro em ata do que ficou acertado.

Depois disso, caberá ao síndico fiscalizar se as instalações estão sendo feitas de acordo com o modelo aprovado como padrão, bem como não permitir que depois disso, películas sejam aplicadas, evitando, assim, a despadronização das cores.

No mais, é cada um usufruir de sua unidade de forma que não prejudique as demais e nem prejudique a propriedade comum de todos.