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INALDO DANTAS RESPONDE

Adriano Inácio

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Prezado Senhor, sou arquiteto e tenho encontrado interesse na questão do rateio das despesas de um condomínio residencial. Entendo que o rateio pela fração ideal é adotado no momento de construção do edifício?

Não, o critério de rateio é definido no momento do registro da Convenção em Cartório de Imóveis. E quanto ao rateio no momento da construção do edifício, isso é questão a ser tratada de quando a obra é custeada pelos condôminos.

Porém, após o término da construção essa forma de rateio por fração ideal permanece descrita na convenção como a forma para o rateio das despesas mensais dos condôminos.

Exatamente. Porém, isso ocorre devido ao fato da convenção já ter sido registrada em cartório, por exigência de lei (4.591/64 – Lei das incorporações imobiliárias).

Meus pais moram numa cobertura, em um edifício com 20 apartamentos sendo duas coberturas. A sua convenção indica que as despesas mensais serão rateadas seguindo a fração ideal da unidade. Também notei que a convenção não está atualizada com as novas leis de 2002 e 2004.

Esta indicação encontra respaldo no Art. 1.336 – I, do Cód. Civil e na lei 4.591/64), independentemente de sua adequação as novas leis.

Tentei através de assembleia solicitar a mudança da forma de rateio das despesas para igualitária, argumentando que o apartamento de cobertura contribui de forma igual aos demais apartamentos nas despesas mensais do condomínio. Não obtive apoio nem concordância do condomínio.

Era de se esperar por isso. Até porque, se a assembleia acatasse seu pedido, iria penalizar os apartamentos menores, já que estes teriam que contribuir com a parte que seu apartamento deixasse de pagar.

Também o condomínio não demonstrou interesse em atualizar a convenção, o que fazer nesse caso?

A questão da atualização é assunto para ser tratado na assembleia, com o voto da maioria. O fato dela não está atualizada não significa que isso venha a alterar o critério de rateio. Esta modalidade (rateio pela fração ideal) pode ser repetida na nova convenção.

No caso do apartamento de cobertura, o que fazer para que ela possa contribuir na forma igualitária das despesas mensais do condomínio?

Só com a decisão da assembleia e alterar o critério de rateio.

O que a não atualização da convenção pode significar, tanto para o condomínio quanto para a cobertura que pretende pleitear o rateio pela forma igualitária?

Absolutamente nada, já que, optando em atualizar, pode-se perfeitamente repetir o critério de rateio pela fração ideal.

Mauro Ferreira

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Prezados Senhores, gostaria de saber o que manda a Lei (ou as melhores práticas) ao condômino com relação à comunicação de obras (reformas) em apartamento.

(i) É obrigatória a comunicação prévia (Quanto tempo antes do início das obras?) POR ESCRITO ao Síndico?

As regras referentes as obras nas unidades (apartamentos) devem ser parte integrante dos Regimentos Internos de cada condomínio. Óbvio que, existindo, deve está prevista a questão da comunicação prévia.

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