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Convocação de assembleia geral

Ela não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados

para a reunião

 

O art. 1354, do Código Civil, diz uma coisa bem lógica: A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. A forma disposta na lei tem por objetivo impedir que grupos, a favor ou contra o corpo diretivo, façam reuniões camufladas (convoca-se uns e não outros) para favorecer interesses escusos ou em desarmonia com os da coletividade. Mas, em geral, a prática gera muita discussão.

Para início das questões em torno do assunto, pregunta-se: Quem é o condômino que deva ser convocado? O que possui título de propriedade (com escritura pública de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro) registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, ou quem já é comprador ou promitente comprador (com escritura de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro), sem o título registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis? Ou em ambos os casos? Ai, depende!!!

Depende de dois tipos de assuntos a serem deliberados: (1) “o que vai gerar efeitos fora do condomínio, contra terceiros (erga omnes)” ou (2)“ o que vai gerar efeito somente dentro do condomínio, para os moradores”. O primeiro tipo ocorre quando os assuntos deliberados, em assembleia repercutirem no direito real sobre a unidade condominial ou sobre o todo incorporado, para o condomínio se proteger contra eventuais interesses de terceiros (pessoas, físicas ou jurídicas, que não fazem parte do condomínio). Essa proteção só começa a ser válida após a ata da assembleia ser registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis. É a partir do ato procedido no Cartório Imobiliário que o cidadão (terceira pessoa) pode tomar ciência da validade dos direitos e obrigações que giram em torno da unidade ou de todo o conjunto condominial e contra os mesmos ele não pode interferir.

Cita-se, como exemplo, o caso de elaboração ou alteração da Convenção de Condomínio, em que é necessária a aprovação do ato por, no mínimo, por 2/3 (dois terços) dos condôminos, cujos títulos de aquisição estejam registrados ou averbados no Cartório de Registro de Imóveis. Para se conseguir o registro da Convenção ou de sua alteração é necessário que todos os condôminos (que tenham seus nomes registrados ou averbados no cartório imobiliário) sejam convocados à assembleia geral e dela tenham participado, aprovando, por 2/3, no mínimo, a proposta indicada no edital de convocação.

O segundo tipo de assunto é aquele em que a decisão tomada em assembleia geral tem efeito somente para os que convivam dentro do condomínio, criando, alterando ou extinguindo atos administrativos e comportamentais, dos direitos ou obrigações internas, particulares. Continua na próxima edição.

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