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Artigo aborda a problemática dos atos cometidos por inquilinos e moradores e a responsabilidade pelo pagamento de multas e indenizações

 

Há muito se discute sobre a aplicação ou não da obrigação propter rem em casos de ações de indenizações movidas pelo condomínio em face do proprietário do bem em razão de prejuízos materiais causados.

Inicialmente é importante entender o sentido da obrigação propter rem (por causa da coisa), que em poucas palavras é àquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.

A obrigação propter rem é aquela que segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação, a qual é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é de responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.

Exemplos mais comuns de obrigação propter rem são (i) a obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser liberá-lo; e (ii) a obrigação do condômino de pagar as taxas e dividas condominiais (ordinárias, extraordinárias e multas), dentre outras.

Mas quando se fala em ação de indenização por dano material em razão de prejuízo causado por ato de um morador, seja proprietário, locatário e/ou comodatário, surge-se a discussão se a obrigação é propter rem ou não, ou seja, se segue o imóvel ou se o originador que causou o prejuízo é quem deve assumir a responsabilidade.

Se usarmos por analogia a multa condominial, a qual se trata de obrigação propter rem, pois segue o imóvel, independente se a aplicação dela foi por alguma ação ou omissão do proprietário, do locatário ou do comodatário, entendemos que a indenização por dano material pode seguir a mesma lógica.

Pensamos no caso da aplicação de multa em razão do uso indevido da piscina, em que o usuário mesmo sabendo ser proibido utilizar material de vidro (copo, garrafa, etc.) em suas dependências opta por usar e acaba por danificar a piscina, é certo que e o prejuízo material causado também deverá ser suportado pelo proprietário.

Logo, eventual adquirente do imóvel assume essa responsabilidade.

Outro caso que podemos usar como exemplo é de um morador que danificou grande parte do piso da garagem por transitar com o veículo sem 3 pneus e embriagado.

A multa foi devidamente aplicada pela má conduta, e o prejuízo material para recuperação do piso também deve recair sobre o proprietário do imóvel, se estendendo a um novo adquirente caso o mesmo seja vendido.

Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.

Entendemos, ainda, ser de extrema importância e indispensável que na certidão de débitos condominiais emitida pelo condomínio seja incluída uma ressalva no documento sobre eventual ação de indenização movida pelo condomínio em face do então proprietário para assegurar a aplicação da obrigação propter rem ao novo adquirente.

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Em toda nossa história, sempre buscamos oferecer serviços e informação ao mercado condominial, visando facilitar e ajudar aos condôminos a entender melhor seus direitos e deveres, bem como aos

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime.

A moradora relatou que tinha débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o

RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VEÍCULO DE CONDÔMINO RISCADO. ESTACIONAMENTO ROTATIVO PARA OS CONDÔMINOS. AUSENTE DEVER DE GUARDA E VIGILÂNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE OS BENS PARTICULARES DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO A IMPLICAR O DEVER DE INDENIZAR. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA MANTIDA.

Condomínio pode ser penalizado por desrespeito de morador a colaborador

 

Se o funcionário do condomínio sofrer danos físico e moral durante o período laboral, o condomínio deve responder pelo dano causado” explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

O mercado de condomínios no Brasil envolve muito dinheiro. Só no Distrito Federal, por exemplo, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais. No país, alguns empreendimentos chegam a movimentar R$ 20 milhões anualmente.

Legitimidade das administradoras em ação de devolução de condomínio pago antes da entrega das chaves

 

Este artigo visa demonstrar que as administradoras de condomínio não são legitimas para figurar no polo passivo de demanda judicial que tem por objetivo recuperar o valor pago por adquirente de imóvel em condomínio novo antes de ter recebido as chaves do imóvel.

Com o surgimento dos novos empreendimentos em condomínio uma questão tem tornado a vida das administradoras de condomínio um tanto amarga.

Isto porque algumas incorporadoras têm repassado, por meio de cláusulas contratuais, a obrigação de pagar o condomínio ao adquirente do imóvel, mesmo que ele não tenha recebido as chaves, ou seja, mesmo que ele não tenha qualquer relação jurídica com o imóvel.

Trata-se de questão amplamente discutida pela doutrina e jurisprudência e o tema tem corrente majoritária no sentido de ser do incorporador-construtor a responsabilidade pelo pagamento do condomínio até entrega das chaves ao adquirente.

Este entendimento, inclusive, já está pacificado no STJ.

“Ementa - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. EFETIVA EMISSÃO NA POSSE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel. 2. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, tem incidência a Súmula nº 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo regimental não provido.” (AgRg no REsp 1502219/SP - TERCEIRA TURMA – Relator – Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – Julg. 02/06/2015).

Entretanto mesmo ante tal posicionamento não é incomum encontrar incorporador-construtor repassando o dever de pagar o condomínio ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves.

Destarte, nasce ao adquirente deste imóvel o direito de ser ressarcido pelo que pagou antes de ter as chaves.

Ocorre que alguns adquirentes têm buscado, pela via judicial, por meios próprios – Juizados Especiais Cíveis – ou até com o auxílio de colegas, o ressarcimento do valor pago em face das administradoras de condomínio, o que é um ledo engano.

Alegam em síntese que como as administradoras recebem o valor do pagamento de condomínio são elas quem tem a obrigação de devolvê-lo. Enganam-se, pois as administradoras apenas representam os interesses do condomínio.

Salienta-se que as administradoras de condomínios apenas executam o serviço de rateio das despesas e o envio dos boletos aos condôminos, em nome do condomínio, mas não são as legitimas credoras.

Como a rotina do condomínio exige a prática de atos para os quais o síndico nem sempre está preparado ou dispõe de tempo, a lei permite que ele transfira total ou parcialmente as funções administrativas ou poderes de representação a pessoa física ou jurídica se sua confiança, mediante aprovação em Assembleia Geral, salvo disposição em contrário da convenção (§2º artigo 1.348 CC).

João Batista Lopes ensina que “Em princípio, o mero administrador, contratado pelo síndico para auxiliá-lo, não tem legitimidade para representar o condomínio em juízo ou fora dele. Mas o síndico pode transferir a outrem os poderes de representação, se a assembleia aprovar (art. 1.348, §2º do CC)”.

A jurisprudência dominante tem entendido que as administradoras não são parte legítima para figurar no polo passivo das demandas que visam à devolução do valor pago pelo adquirente, a título de condomínio, antes da entrega das chaves.

O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo tem o seguinte entendimento:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Inexigibilidade do débito. Taxa condominial referente a período anterior à entrega das chaves. Reconhecida a ilegitimidade passiva da ré apelante administradora do condomínio. Precedentes. Sentença reformada para julgar extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, em relação à administradora, com os devidos ajustes em relação à distribuição do ônus da sucumbência. Recurso provido.” (Apelação nº 0018535-05.2013.8.26.0007, Rel. Des. Ana Lucia Romanhole Martucci, 6ª Câmara, Julg. 25/05/2015).

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul em recente decisão assim se pronunciou:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. PARTE ILEGÍTIMA. COBRANÇA INDEVIDA DE CONDOMÍNIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. APELO DA CORRÉ. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. - A administradora contratada pelo condomínio não é parte legítima para figurar no pólo passivo, salvo se demonstrado ter excedido os limites do mandato, o que não se vislumbra do caso concreto. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. (...)” (Apel. nº 70060424926, 17ª Câmara Cível, Rel. Gelson Rolim Stocker, Jul. 31/07/2014).

Assim, também, em recente decisão, pronunciou-se o Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

“APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. NULIDADE DE SENTENÇA. AUSENCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIDA. ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO. MERA MANDATÁRIA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PREJUDICADOS OS DEMAIS ARGUMENTOS LANÇADOS NO APELO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A decisão motivada, ainda que de forma sucinta, não enseja a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. 2. A administradora de condomínio atua como mera mandatária do condomínio, não se mostrando como parte legítima para responder a demanda. 3. Diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da demandada, a extinção do feito sem resolução do mérito é medida que se impõe, readequando-se os ônus sucumbenciais. 4. Apelo provido.” (Apel. 20130110934614APC, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 2ª Turma Cível, Julg. 12/08/2015).

No mesmo sentido o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

“AÇÃO ORDINÁRIA PARA REVISÃO DE RATEIO DE TAXAS CONDOMINIAIS - ADMINISTRADORA - PARTE ILEGÍTIMA - CONVENÇÃO APROVADA E REGISTRADA PELA INCORPORADORA. Por se tratar de mera mandatária do condomínio, a sua administradora é parte ilegítima para figurar no pólo passivo de ação intentada por condômino visando à discussão do rateio das taxas condominiais. (...)” (Apel. nº 2.0000.00.404663-1/000, Rel. Des. Teresa Cristina da Cunha Peixoto, 3ª Câmara, Julg. 15/10/2003).

Por fim, o precedente do Superior Tribunal de Justiça:

“CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO PROPOSTA CONTRA A EMPRESA ADMINISTRADORA. ILEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. - A administradora do condomínio não tem legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual em ação de consignação em pagamento concernente a cotas condominiais. Recurso especial não conhecido. (grifo do autor)” (REsp 288.198/RJ, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, 4ª Turma, Julg. 22/06/2004).

Portanto é de se consignar que as administradoras de condomínio não têm legitimidade para figurar no polo passivo de ação que visa recebimento de condomínio pago antes da entrega das chaves.

Impugnação de Assembleias
27 Mai 2015

Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial. Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

JURISPRUDÊNCIA
27 Mai 2015

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim.(TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.
Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

 

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Vazamento em tubulação hidráulica de uso comum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade de correção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimento devido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Juros moratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata do ilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas em parte. (TJ-SP - APL: 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

 

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPEC N. 10.931/2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.

1. O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) 2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931/2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591/1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio. 3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) -, resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1169865 DF 2009/0237862-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Danos materiais causados a veículos de morador no interior da garagem do edifício. Câmeras colocadas especialmente para vigilância. Dever de segurança do condomínio que se utilizou de tal gravação de imagens para zelar pelos veículos dos moradores. Queda de energia ou o seu desligamento não é óbice ao dever de indenizar. Mantida a indenização por danos materiais. Mero aborrecimento por levar os veículos ao conserto não enseja o dano moral pretendido. Sentença mantida. Apelações não providas. (TJ-SP - APL: 00002707220108260002 SP 0000270-72.2010.8.26.0002, Relator: Roberto Maia, Data de Julgamento: 11/03/2014, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2014).

 

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Condôminos titulares de unidades autônomas comerciais no pavimento térreo que ocupam indevidamente áreas comuns da edificação. Ausência de previsão expressa no instrumento de instituição e convenção do condomínio ou de autorização assemblear para tanto. Laudo pericial que atesta a irregularidade da ocupação. Exceção de usucapião afastada por impossibilidade do objeto. Impossibilidade de aplicação da supressio, diante da irregularidade urbanística da ocupação e do próprio tempo decorrido no curso da demanda, suficiente para que os condôminos não fossem colhidos de surpresa pela restituição da posse sobre a área frontal das lojas. Honorários advocatícios bem fixados. Sentença mantida. Agravo retido não conhecido, ante a sua intempestividade. Recursos de apelação desprovidos. (TJ-SP - APL: 00897503420058260100 SP 0089750-34.2005.8.26.0100, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 25/07/2013, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2013).

 

Sem treinamento  Porteiros estão vulneráveis nos edifícios
27 Mai 2015

Os fatores são falta de qualificação em segurança, guaritas em locais inapropriados, terceirização e a não colaboração de moradores As portarias dos edifícios residenciais passam uma falsa sensação de segurança. Na realidade, apesar de sistemas de videomonitoramento, as entradas dos prédios estão vulneráveis e os porteiros também. O motivo? A maioria dos porteiros não é treinada em segurança. “Já fiz um curso voltado para segurança que é oferecido de graça pelo sindicato, mas não é obrigatório. A administração do prédio não obriga, é opcional. No curso, um policial explica noções de segurança, como se portar em caso de assalto, que é por as mãos na cabeça e não reagir. A gente não pode usar armas. O sindicato não autoriza. Só vigilante pode trabalhar armado. No curso, a gente também é orientado a observar situações suspeitas, pessoas estranhas que caso se aproximem do prédio, a gente é orientado a não ficar com nenhuma chave de apartamento; não abrir o portão da garagem para carro estranho, mas, na prática, é diferente”, disse o porteiro de um edifício localizado na Rua Nabuco de Araújo, no bairro do Embaré, em Santos, que pediu sigilo sobre sua identidade. Ele trabalha neste edifício há 11 anos. O porteiro ressaltou que moradores também não colaboram com a segurança. “A orientação é que o morador abra o vidro do seu carro pra gente identificar quem é e abrir o portão, mas a maioria não abre. Se um morador chegar no carro com um ladrão, numa situação em que ele é refém e o vidro for filmado e estiver fechado, vai entrar no prédio ‘tranquilo’, infelizmente”, lamenta o profissional. “Aqui no prédio não aconteceu, mas sei de casos em outros prédios que os colegas contaram”, complementou. Questionado sobre se ele recebeu orientações para operar o sistema de videomonitoramento do edifício, o porteiro disse que não. “Eu sei operar, mas por iniciativa minha. Eu cheguei no técnico e perguntei como funcionavam as câmeras”, disse. Outro porteiro, que também terá sua identidade preservada nesta reportagem, trabalha há oito anos no mesmo edifício na praia de Pitangueiras, em Guarujá. Ele afirmou que nunca fez um curso de segurança, mas ressaltou que ninguém pode entrar no prédio sem ser identificado. Porém, assim como o colega de Santos, ele também disse que moradores não colaboram com a segurança. “Os moradores, às vezes, chegam e não se identificam, ficam parados buzinando, com o vidro fumê do carro fechado”, disse ele. No edifício onde o porteiro trabalha, muitos apartamentos são de veraneio. “A maioria dos moradores é de São Paulo e, às vezes, eles vêm com carros diferentes e não informam o edifício. Nós é que nos preocupamos em anotar as placas dos carros”, afirmou o funcionário. “Os entregadores de pizza não entram no prédio, o morador tem que descer para pegar. Já as correspondências nós somos autorizados a receber e depois entregamos para o morador, temos um livro de correspondências que nós marcamos para o morador retirar, assinar”. O único treinamento que recebeu foi contra incêndios, do Corpo de Bombeiros. Capacitação O especialista em segurança Ronei Silva Filho, empresário da área de segurança e automação predial, com mais de dez anos de experiência no setor, revela uma realidade preocupante. “Os condomínios buscam investir mais em equipamentos, mas não na capacitação dos funcionários”. De acordo com Silva Filho, as técnicas de atendimento em segurança em portaria são fundamentais. “O funcionário tem que ser treinado para observar, interpretar indícios de risco como, por exemplo, alguém que pode estar sempre observando o edifício, um carro parado em frente ao prédio, alguém que pergunte sobre moradores, sobre aluguel. Esses são os principais indícios”. Ele afirmou que tem casos de porteiros que trabalham há 20 anos em edifícios e mal sabem atender um interfone. O especialista explicou como é o modus operandi, ou seja, o modo de operação de uma quadrilha que pratica roubos a edifícios. “A quadrilha escolhe um condomínio. Observa a rotina dos condôminos, dos funcionários do prédio, quem passeia com cachorro, etc”. Mas, o especialista afirmou que administradoras de condomínios de Guarujá e Praia Grande são as que mais se preocupam com segurança e investem na qualificação dos empregados de edifícios. “No meu curso, de cada dez alunos, oito são de Guarujá e Praia Grande e apenas dois de Santos”, disse. “Guarujá e Praia Grande são mais preocupados com segurança. Já Santos é extremamente vulnerável”. “A qualificação de pessoal reduz muito o trabalho das administradoras”, afirmou Silva Filho. Segundo ele, “Santos não tem essa cultura de qualificar os funcionários de edifícios em segurança. Quando eles (porteiros) vêm fazer é por iniciativa própria, por interesse deles. São poucos os condomínios que buscam a qualificação dos funcionários em Santos”. Segurança depende de zelo conjunto, diz sindicalista O diretor-presidente do Sindicato dos Empregados em Edifícios, Condomínios e Afins nos Municípios de Praia Grande, Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe (Secamp), José Francisco da Rocha, disse que os porteiros que trabalham em edifícios de cidade dormitório como a Praia Grande, por exemplo, estão mais vulneráveis do que em outras cidades. “Nossa categoria está vulnerável”, alertou. Francisco explica que um sistema de monitoramento não garante a segurança necessária aos profissionais de portaria e aos moradores do prédio. Segundo ele, uma série de fatores põe em risco a segurança de todos. “Em Praia Grande, 60% dos moradores dos prédios são de fora. O condomínio tem que ajudar os porteiros informando quem são os moradores”, disse ele. Os porteiros precisam identificar os moradores para permitir a entrada no prédio. “A segurança deve ser discutida conjuntamente entre o condomínio, os funcionários e os moradores. Se um falhar, põe em risco todo mundo no prédio”, afirmou Francisco. Outro agravante é em relação às guaritas. “A cabine onde os funcionários trabalham geralmente fica muito próxima à calçada. O empregado fica exposto”. Ele disse que o sindicato tem exigido de administradoras cabines mais seguras e que os entregadores não tenham acesso às áreas comuns dos prédios. Segundo ele, o sindicato faz a sua parte. Anualmente, entre 300 e 400 porteiros são qualificados nos cursos promovidos pela entidade de classe, que representa ao menos 4 mil profissionais nas cidades de Praia Grande, Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe. Terceirização prejudica segurança em edifícios A terceirização de funcionários que trabalham em condomínios também favorece a falta de segurança devido à rotatividade do pessoal contratado. A afirmação é do presidente do Sindicato dos Empregados em Edifícios e Condomínios de Guarujá e Bertioga (Seeclag), Celso Silvério Ferreira. O sindicato representa em torno de sete mil trabalhadores. Ferreira disse que incentiva os condomínios a investirem em equipamentos de segurança. “Com referência aos monitoramentos sempre aconselhamos aos síndicos, condôminos e administradores que invistam nisso, como exemplo: câmeras, portões automáticos, guarita, fechamento de portão, entre outros recursos”. Mas Ferreira ressaltou que a terceirização dos funcionários dos condomínios é a principal barreira na segurança de um edifício. “O maior problema que temos em condomínios é a terceirização, que alguns prédios insistem em contratar na tentativa de redução de despesas (o que na realidade não acontece). Os funcionários terceirizados têm maior rotatividade do que os contratados, e, no entanto, não conseguem tempo para conhecer os moradores e frequentadores”, explicou. O presidente do sindicato disse também que há moradores que implicam com os funcionários dos prédios. “Os veranistas que descem à praia, em feriados prolongados e temporadas, quando são abordados pelo trabalhador do condomínio para se identificar, a maioria discorda e alguns até ameaçam tomar providências em relação ao empregado, em especial o mais jovem. Então, o que precisamos é uma parceria urgente com os condomínios através da colaboração do sindicato patronal (econômico), tanto para a qualificação de mão obra, como nas instruções sobre segurança e atendimento, para melhorar o sistema”, revelou. Ferreira lembrou que assaltos, arrastões e invasões de prédios em Guarujá aumentam durante as temporadas de férias, quando existe maior circulação de turistas e veranistas na cidade. “Os trabalhadores de condomínio trabalham assustados, em especial àqueles que trabalham à noite, pois não portam armas e tampouco tem poder de polícia, portanto estão sempre vulneráveis, por mais cuidado que tenham mesmo porque existem prédios que não investem em segurança. Às vezes ficam expostos, o que facilita a entrada de meliantes”, revelou o representante da categoria. Ferreira disse que o curso de qualificação em segurança está entre os que são oferecidos pelo Seeclag. “No entanto, vamos buscar a parceria dos condomínios (sindicato patronal) para que juntos possamos fazer cada vez melhor”. O sindicalista disse que hoje não existem empregados qualificados suficientes para atender a todos os condomínios. “Não, porque a maioria dos condomínios não colabora na qualificação da mão de obra e busca reduzir custos, despesas. Como já dito anteriormente, os condôminos acham que terceirizando reduz despesas. Se o sindicato patronal (econômico) tiver interesse em colaborar, podemos em conjunto criar um balcão de empregos, que selecionaremos o pessoal através de triagem para encaminhar aos condomínios e melhorar a mão de obra da nossa base”, concluiu.

Em dois anos, custos de condomínios já subiram cerca de 23%
27 Mai 2015

O condomínio deixou de ser uma conta paralela. Com aumentos significativos, a taxa condominial tem ganhado cada vez mais destaque nos orçamentos pessoais. Nos últimos dois anos e meio, os gastos com condomínio no Brasil subiram, em média, 23,27%, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A alta é superior à variação da inflação medida pelo IPCA no período, de 15,51%. E se na média a alta fica na casa dos 20%, algumas regiões do país veem um aumento ainda mais acentuado. Uma aposentada de 86 anos, que preferiu não dizer seu nome, conta que em menos de um ano passou a pagar um valor 30% maior na taxa de condomínio do seu apartamento, localizado em Perdizes, bairro nobre de São Paulo. “O valor sempre aumenta e raramente diminui”, reclama. O valor pago passou de 665 reais a 870 reais por mês entre outubro de 2012 e setembro de 2013, uma alta de 30,82%. Hoje, a taxa cobrada já chega aos 851 reais. “É o preço de um aluguel, não?”, questiona. O prédio de 52 apartamentos tem sete funcionários e portaria 24 horas, mas não tem área de lazer. Entre os argumentos para os reajustes, estão as indenizações pagas a funcionários e algumas reformas imprevistas, além de aumento de custos corriqueiros. Hoje, o condomínio corresponde a mais de 40% da renda mensal da aposentada, de 2 mil reais. Além de receber a aposentadoria, ela trabalha com a venda de cosméticos e panos de prato. Para não ficar no prejuízo, administradoras fazem acordos com condôminos Para contornar a inadimplência gerada pelo aumento das taxas condominiais, administradoras de imóveis têm realizado acordos com os moradores, facilitando o pagamento da mensalidade ao oferecer a opção de parcelamento da dívida por um período determinado. Segundo Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação Brasileira de Administradoras de Bens Imóveis de São Paulo (Aabic), esses acordos têm ajudado a controlar os atrasos nos pagamentos dos condomínios. Do volume total de taxas condominiais pagas em junho na cidade de São Paulo, os atrasos de até 30 dias corresponderam a 5,81%, segundo a Aabic. E os atrasos de 30 a 90 dias, que configuram inadimplência, representaram 3,41% do total em abril. O maior controle sobre a inadimplência ocorreu depois que a taxa de atrasos no pagamento chegou a atingir o pico de 7% em setembro de 2013 e alertou as administradoras. Ainda que os níveis de atraso, no geral, não sejam alarmantes, em alguns condomínios os atrasos chegam representar 30% do total de mensalidades, segundo Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário. As consequências da falta de pagamento Conforme explica Omar Anauate, ao deixar de pagar o condomínio, o morador pode ficar com o nome sujo, se estiver no Estado de São Paulo. “A maioria das assembleias já aprovaram o protesto na região. Mas ele deve ser aplicado de forma igual a todos os moradores, e como último recurso”, diz o diretor da Aabic. O protesto é uma medida usada em casos extremos porque algumas decisões judiciais já determinaram que o nome sujo não seria válido no caso das taxas de condomínios, já que não se trata da compra de um bem. “O ideal é optar por uma cobrança extrajudicial sem expor o morador a situações constrangedoras e, posteriormente, enviar uma carta de cobrança judicial para o inadimplente”, diz Marcelo Tapai. Mas o processo de cobrança na esfera judicial pode levar de dois a seis anos. Ao final deste prazo, o inadimplente pode ter seu apartamento leiloado. Nesses casos, todos os condôminos são onerados pela perda do valor mensal enquanto a administradora não receber os pagamentos atrasados ou vencer a ação na Justiça. Ao receber o valor da indenização, uma assembleia de moradores pode decidir usar os recursos extras para abater parcelas das mensalidades ou destiná-los a uma reserva de emergência do condomínio. Para que a inadimplência seja controlada, é necessária uma política de cobrança efetiva por parte do síndico, uma vez que as multas pelo atraso podem ser baixas e não inibir a inadimplência. “A multa é mais barata do que os juros cobrados no cartão de crédito. A pessoa pode acabar pagando quando quiser”, diz Tapai. Reajustes mais altos Todos os gastos que têm impacto na mensalidade do condomínio devem ser aprovados em assembleia, mas para reprovar alguma decisão os condôminos precisam participar das reuniões. Isso porque, enquanto a primeira chamada pode exigir a presença de 50% dos moradores, a segunda pode pedir apenas que a maioria dos moradores presentes esteja de acordo. “Se três participarem, bastam dois para aprovarem medidas”, diz Tapai. Para evitar surpresas, como aumento de custos, os conselheiros do condomínio – moradores eleitos em assembleia que têm função de monitorar a atuação do síndico - devem acompanhar as contas da unidade. Caso percebam que o síndico é omisso em relação à situação financeira do condomínio, é possível exigir que ele cumpra a sua obrigação. “Isso deve ser feito por meio de uma carta de notificação formal, que deve pedir para que ele apresente um plano de cobrança em prazo determinado”, diz Tapai. O síndico pode então responder pelos prejuízos e até ser destituído da função por meio de uma assembleia extraordinária. Anauate explica que também é possível acompanhar contratos com fornecedores e verificar se é possível renegociar valores ou até implantar novos sistemas que economizem recursos. É necessário também avaliar a proximidade entre o síndico e a administradora do imóvel. “A administradora é apenas uma auxiliar do síndico. Ela não pode influenciar na gestão do condomínio”, diz Tapai. No caso de conflitos com o representante, contratar um síndico profissional, que não tenha relação com a administradora do imóvel, é uma opção. A recomendação de fornecedores pela administradora do imóvel também deve ser investigada para evitar eventuais abusos nos valores dos contratos. (*) Fonte: Exame