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CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.  

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Decisão tomada em assembleia obriga a todos, inclusive ausentes. Despesa oriunda de decisão tomada pelo conselho, questionada pelas autoras, foi ratificada por unanimidade em assembleia geral. Ação improcedente. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00311492520118260003 SP 0031149-25.2011.8.26.0003, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/05/2015, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015).

TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINSDE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE.    

1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008.Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1256912 AL 2011/0122978-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 07/02/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2012).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.

1. Não havendo prejudicialidade a legitimar o interesse recursal, não se conhece de parte do recurso. 2. Os juros moratórios, em se tratando de despesas condominiais, são devidos a partir do vencimento. 3. A correção monetária visa, tão somente, evitar o odioso enriquecimento sem causa do devedor ao recompor a perda de substância da moeda. Recurso conhecido em parte, e nesta, provido. (TJ-SP - APL: 40039812320138260451 SP 4003981-23.2013.8.26.0451, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Síndica que contrata nova administradora - Assembleia geral extraordinária que abona tal ato - Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico - Partes legítimas - A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear - Sentença anulada - Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC - Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP - APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015).

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.    

A dívida de quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014). (TJ-RS - AC: 70056248602 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.    

Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Vazamento em tubulação hidráulica de uso comum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade de correção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimento devido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Juros moratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata do ilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas em parte. (TJ-SP - APL: 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

Você sabia que a manutenção das áreas comuns dos condomínios ajuda a valorizar o imóvel? Segundo especialistas, é preciso fazer reparos e cuidar dos espaços diariamente para que o prédio não sofra depreciação.

A responsabilidade é do síndico, mas os condôminos também podem fiscalizar.

 

O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia, acredita que uma administração competente do prédio também contribui para essa valorização dos imóveis. “Uma boa gestão financeira dos recursos do condomínio é fundamental para manter o equilíbrio do empreendimento e fazer os investimentos necessários”, orienta.

É preciso estar atento aos pequenos detalhes relacionados à manutenção das partes comuns para que não se tornem grandes problemas, acarretando em gastos para o condomínio. “A manutenção da fachada é item obrigatório para a valorização do condomínio, já que é a primeira impressão que se tem sobre o empreendimento. Além disso, é importante destacar que quando o síndico mantém o condomínio em ordem, não é preciso fazer grandes reformas, impactando no cotidiano dos proprietários”, explica Maia.

No Recreio, há um condomínio construído há 21 anos. Mas a aparência é de novo. São apenas 15 apartamentos, que contam com garagem e paisagismo. Para a professora Angela Fortuna, conselheira do condomínio, o segredo está justamente nos cuidados para preservar o patrimônio.

“O zelador toma conta de tudo e ainda cuida das plantas do prédio. Se uma pedra portuguesa solta, ele resolve o problema. Acredito que o resultado positivo é porque estamos sempre atentos e não deixamos de fazer a manutenção e nem os reparos necessários. Quando falamos a idade do prédio, as pessoas não acreditam. Para nós, é uma das formas de valorizarmos o nosso patrimônio”, analisa.

Para o advogado especializado em direito imobiliário, André Luiz Junqueira, a manutenção é importante. Mas em tempos de crise, é preciso ter prioridades para não aumentar ou gerar cotas extras. Ele sugere que o síndico faça uma lista de prioridades.

“Em geral, a recomendação é seguir o laudo de vistoria, que apresenta o que é preciso fazer no prédio”, diz Junqueira. O advogado também alerta para os cuidados com condomínios com espaços de lazer. O síndico não pode, por exemplo, acabar com sauna, pois os moradores não utilizam e só dá despesas. Este ambiente é direito adquirido do condômino.

É o maior evento do setor no país

J

á consagrada no calendário de eventos do Centro de Convenções de Pernambuco, a Fesíndico – Feira de Condomínios do Nordeste – confirma, mais uma vez, sua nova edição. Como acontece de dois em dois anos, a “Bienal do Síndico”, versão 2017, será nos dias 25 e 26 de agosto.

Como das outras vezes, o evento vai reunir as mais recentes tendências em produtos e serviços voltados às demandas da administração condominial, além das novas leis e ferramentas administrativas que influenciam no dia-a-dia do síndico.

É a oportunidade para síndicos, condôminos, construtores, arquitetos, engenheiros, prestadores de serviços e profissionais ligados ao setor conhecerem de perto temas que podem ajudar no enfrentamento à crise econômica pela qual passa o país. Na pauta do evento palestras gratuitas abordarão questões como: a crise e os condomínios; a nova lei de cobrança das taxas de condomínio; eficiência administrativa; automação predial (telemetria) e as já tão corriqueiras polêmicas, como o condômino antissocial, animais, fração ideal (taxa de condomínio da cobertura) síndico profissional, segurança, manutenção, e tudo o que o síndico precisa para ficar atualizado e para que não venha causar prejuízo ao seu condomínio, respondendo, em juízo, por isso.

E tem mais, numa área de 5 mil metros quadrados e em torno de 200 estandes, estarão em exposição as novas tendências nas áreas de produtos e serviços que facilitam a administração de qualquer condomínio.

PALESTRAS – consolidada como a maior do segmento no país, a Feira de Condomínios do Nordeste vai oferecer oito palestras durante os dois dias do evento. A equipe de produção já está selecionando os temas mais importantes e formalizando convites aos principais palestrantes na área condominial para formar a pauta didática do evento, que será divulgado durante as próximas edições da RC. Desde já, podemos adiantar que temas relacionados à responsabilidade civil e criminal do síndico, processos judiciais de cobrança, manutenção predial e segurança patrimonial estrão entre os temas pré-selecionados.

A FESÍNDICO antecipa, a cada dois anos, as tendências de mercado e traz para os participantes as últimas novidades no segmento. Para Silvio Fonseca, organizador da feira, o evento atende às expectativas dos síndicos que procuram permanentemente por inovações que venham facilitar o dia-a-dia. “A Feira de Condomínios do Nordeste também é uma oportunidade de interação entre empresários do setor e síndicos, não só de Pernambuco, como de toda a região nordeste”, arrematou Silvio.

O EVENTO:

A FESÍNDICO ocupa uma área de cinco mil metros quadrados no Pavilhão do Centro de Convenções de Pernambuco, em Olinda. A feira acontecerá durante os dias 25 e 26 de agosto e, desde já, oferece 168 estandes com produtos e serviços. Esses estandes estão sendo comercializados, nesta fase, com preço promocional. Quanto antes o empresário adquirir seu estande mais em conta fica o valor por m² e ainda tem a vantagem de escolher um local mais estratégico para o seu negócio.

Na área do evento ainda será montado um auditório com capacidade para 200 pessoas que abrigará todas as palestras.

SERVIÇO

VIII Feira de Condomínios do Nordeste – FESÍNDICO

Local

Pavilhão do Centro de Convenções de Pernambuco – Avenida Professor Andrade Bezerra, S/N – Salgadinho – Olinda – PE.

Datas

25 de agosto – Sexta-feira (Das 16h às 22h).

26 de agosto - Sábado (A partir

das 15h).

Entrada franca

Contato comercial

Silvio Fonseca

(81) 9 8707 7647

Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias

N

a parte que trata dos requisitos para a realização das execuções, o novo Código de Processo Civil introduziu importante inovação, incluindo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (art. 784, X), entre os títulos executivos extrajudiciais, assim, permitindo que esses créditos sejam cobrados por meio de execução judicial.

Desse modo, para que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício seja considerado título executivo extrajudicial necessário se torna que essas contribuições estejam previstas na convenção de condomínio ou tenham sido aprovadas em assembleia geral dos condôminos. Se não preencherem esses requisitos legais, o crédito relativo às referidas contribuições não poderá ser tratado como título executivo extrajudicial, por isso, não prestará para embasar a ação de execução contra o condômino inadimplente.

Por outro lado, de conformidade com a disposição legal em comento, apenas o crédito relativo às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios edilícios, apartamentos ou conjuntos de salas para fins não residenciais, são considerados títulos executivos extrajudiciais. Os créditos decorrentes de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios horizontais, loteamentos aprovados e registrados como condomínios não podem ser tratados como títulos executivos extrajudiciais, pois o legislador empregou a expressão restritiva “condomínios edilício”. Se não tivesse usado a palavra edilício, abrangeria os créditos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de todas as modalidades de condomínios, mas a palavra edilício restringe a possibilidade de execução por título extrajudicial apenas a essa modalidade de condomínio. Na lei não existem palavras inúteis.

Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio, na proporção de sua fração ideal no imóvel (Código Civil, art. 1336, I). Mas, se a unidade, apartamento ou conjunto de salas for locada, seu proprietário locador poderá repassar a obrigação de pagar as contribuições ordinárias de condomínio ao locatário, por meio de cláusula inserida no contrato de locação do imóvel. Essa transferência é possível porque autorizada pela Lei do Inquilinato, na parte que trata das obrigações do locatário (art. 23, XII).

Se não houvesse essa previsão legal, não seria possível esse repasse, pois essa disposição da Lei do Inquilinato é de ordem pública, não podendo ser derrogada por cláusula contratual. Mas, neste caso, o proprietário locador da unidade continuará responsável pelo pagamento das despesas condominiais perante o condomínio, em razão do disposto no artigo 1336, I, do Código Civil. O pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, as que não estão previstas na convenção condominial, mas foram aprovadas pela assembleia geral dos condôminos, não podem ser repassadas ao locatário por falta de previsão legal.

Síndico vira profissão que pode render até R$ 15 mil por mês

A

tuação desponta como tendência para o setor da habitação, mas demanda capacitação e competências específicas, além de muita paciência

O desligamento da construtora na qual trabalhava levou a engenheira de segurança do trabalho Cristiane Pierre a trocar a engenharia pela atividade de síndica.

Há um ano e meio, ela se dedica exclusivamente à gestão dos oito condomínios (e quase 300 unidades) que estão sob sua responsabilidade, e parece não se arrepender da decisão.

No caso do administrador e síndico Gilmar Sielski, tal oportunidade surgiu há quinze anos, quando um dos condomínios para o qual prestava (e ainda presta) serviço de administração estendeu o contrato para que ele assumisse, também, a sindicância do empreendimento.

Hoje, além de manter os serviços da administradora, Sielski é responsável pela gestão de três empreendimentos e acumula a vice-presidência de administração de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Ambos ilustram a expansão de uma atividade que desponta como uma tendência para o setor da habitação: a de síndico profissional.

Embalada pela chegada dos condomínios clube e pela complexidade cada vez maior que envolve a gestão eficiente dos empreendimentos, o trabalho deste profissional já é uma realidade em diversas cidades, como São Paulo, Belo Horizonte e Brasília, de acordo com o administrador e especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat, que há seis anos oferece cursos de formação na área.

Em Curitiba, 532 profissionais estão cadastrados no Clube Síndico Profissional, que acompanha as atividades do setor.

O síndico

Diferente do síndico morador, o “síndico profissional” é um prestador de serviço externo, contratado para realizar todas as tarefas e ações que envolvem o pleno funcionamento do empreendimento.

Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada, a possibilidade de contratação de um síndico está prevista na Lei do Condomínio (nº 4.591 de 1964) e deve constar na convenção. A nova profissão tem ganhado força com o desinteresse e/ou a falta de tempo dos moradores para assumir esta função.

“Verificamos que ocorrem muitos problemas com síndicos voluntários [moradores] que, pela falta de experiência, podem trazer problemas para o condomínio”, destaca Karpat.

A imparcialidade sobre as decisões e a maior disponibilidade de tempo para dedicar ao condomínio em relação ao síndico morador, que muitas vezes passa o dia fora por conta de suas atividades pessoais, são algumas das vantagens do trabalho do “síndico profissional”, segundo os especialistas.

Capacitação

De acordo com Karpat, boa parte das pessoas entram neste mercado como uma atividade paralela que, com o passar do tempo e a ampliação da carteira, se torna exclusiva.

Para isso, no entanto, é preciso investir na capacitação sobre todas as questões que envolvem o funcionamento do condomínio e desenvolver habilidades que vão da mediação de conflitos à organização das tarefas, que darão ao profissional a bagagem necessária para que realize um bom trabalho.

Segundo o Clube Síndico Profissional, a remuneração mínima de um síndico profissional gira em torno de R$ 1 mil para os condomínios pequenos. Karpat acrescenta que, na média, quem se dedica à atividade tem uma renda mensal de cerca de R$ 15 mil.

Competências

Para realizar um bom trabalho, o síndico – seja ele profissional ou morador – precisa ter ou desenvolver competências e habilidades que permitem a ele ter o conhecimento e a liderança para desempenhar sua atividade. Confira quais são as principais delas, de acordo com os especialistas.

Acompanhamento

Montar planilhas com dados relacionados aos cronogramas de manutenções, orçamento, despesas, férias e carga horária dos funcionários para cada condomínio auxilia na gestão adequada dos empreendimentos.

Organização

Catalogar e manter em ordem tais documentos faz com que o síndico consiga acompanhar as questões referentes a cada empreendimento que gerencia e ter sempre à mão as ferramentas para que possa desempenhar a sua função.

Liderança

A capacidade para mediar conflitos e fazer a gestão de pessoas é indispensável para que o síndico tenha jogo de cintura para lidar com diferentes situações e públicos (funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e condôminos) de forma assertiva.

Transparência

Manter uma comunicação ativa e que funcione e a transparência sobre sua atuação e sobre os dados do condomínio respalda o síndico na execução de sua função.

Conhecimento

A gestão de um condomínio é uma atividade complexa, que demanda conhecimentos de contabilidade, engenharia, legislação e gestão de pessoas. Assim, Buscar informações sobre estes e outros temas faz do síndico um generalista capaz de tomar as medidas necessárias e comandar as funções desempenhas por seus auxiliares, como contadores e outros funcionários.

Liberação só deve ser efetuada após identificação e confirmação

O

s marginais, atualmente, têm-se utilizado dos mais diversos ardis para entrar nos condomínios com a finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores.

Tem-se observado, ultimamente, que jovens chegam na portaria dos prédios e se dizem parentes de moradores, informando dados de condôminos e forçando a entrada.

Aliado a isso, o porteiro recebe, simultaneamente, uma ligação telefônica, onde o interlocutor se diz morador de uma determinada unidade e pede para liberar a entrada dos jovens, supostos parentes que estão aguardando do lado de fora.

Com estas informações o porteiro acaba liberando o acesso dessas pessoas ao interior do edifício que furtam um ou mais apartamentos, mediante arrombamento ou “mixando” suas portas.

Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser orientado que antes de tomar atitudes para liberar entrada de estranhos ao prédio, certifique-se que a autorização, via fone, partiu realmente de um morador.

Cabe lembrar que, dessa forma, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade.

Para evitar tal cenário, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condôminos servindo como fonte de consulta para os porteiros a fim destes contatarem diretamente com os moradores e não, simplesmente, liberando entrada de estranhos por meio de uma ligação telefônica, onde a outra parte se diz morador, sem que haja a devida confirmação e veracidade da chamada.

Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando-se pela identificação de toda e qualquer pessoa estranha que queira entrar no prédio, isso do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, com quem gostaria de falar além de indagar qual apartamento irá visitar.

Feito isso, deve-se entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade deste recebê-lo ou não. Sendo autorizado dever-se-á franquear a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema informatizado, liberando sua entrada.

Os funcionários de portaria devem ser conscientizados que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou do gerente predial.

Todas estas dificuldades estão intimamente relacionadas com a falta de qualificação destes profissionais uma vez que a única forma de se modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, com a certeza que haverá melhoria na prestação de serviço da mão de obra de portaria.

Agindo-se preventivamente e com conhecimento, é que se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso dos ladrões que querem se aproveitar das vulnerabilidades e fazer os condomínios vítimas de suas artimanhas.

Indicadores de inadimplência continuam nos mesmos patamares

anteriores à mudança

E

m vigor desde março, o novo Código do Processo Civil (CPC) ainda não influenciou em grande escala as cobranças de condomínio em atraso. A possibilidade era esperada desde a sanção da Lei nº 13.105/2015, um ano antes, por conta das mudanças que tornaram o débito passível de execução, e não mais de simples cobrança. Com isso, a nova legislação abriu caminhos para tornar a quitação mais rápida. Segundo o Secovi-RS, sindicato da habitação do Estado, isso ainda não aconteceu, porque antes os condomínios precisam se adaptar às novas regras e também por conta da sobrecarga do Judiciário.

“Não é tão fácil se atingir a agilidade que foi comentada quando da aprovação da lei”, argumenta a vice-presidente de condomínios do Secovi-RS, Simone Camargo. Ao tornar a cota de condomínio um título executivo extrajudicial, o novo código criou a possibilidade de que o atraso gerasse uma ação de execução, que obriga a quitação em até três dias caso a Justiça aceite o pedido. Antes disso, o débito era objeto de ações de cobrança, que correm por muito tempo e abrem espaço para a defesa antes da penhora.

Isso não quer dizer, porém, que o processo todo se resolva tão rápido assim. A advogada Mara Nóbrega, do escritório Nobrega & Zanella, lembra que, até se chegar ao prazo de três dias, é preciso que a Justiça analise a causa e cite o devedor, entre outras etapas que consomem tempo. “Há processos que distribuímos em março e, até hoje, não tiveram expedidos os mandados de citação, e isso é bem comum pelo número de ações ser muito grande na Justiça”, comenta Mara.

Além disso, as ações que os condomínios já tinham correndo na Justiça antes da mudança no código continuam obedecendo às regras antigas. Simone vê dois momentos distintos das alterações: o primeiro foi a simples divulgação da nova legislação, que poderia ter assustado os devedores, enquanto o segundo seria a mudança na prática, que na sua visão ainda não aconteceu.

“Os indicadores das cobranças continuam nos mesmos patamares de antes”, afirma Simone. O nível de inadimplência nos condomínios de Porto Alegre, que é pesquisada todos os meses pelo Secovi, realmente pouco mudou desde o início da vigência. Em junho, a taxa estava em 13,41%, quase igual aos 13,43% de março. O número de condôminos respondendo ações judiciais também mudou pouco, de 0,40% em março para 0,44% em julho, e os que estão em débito, mas sem responder a ação judicial caíram de 13,03% para 12,97%.

Simone não descarta que o cenário possa mudar com as novas regras, mas prevê que ainda demore algum tempo para que isso aconteça. Um dos principais motivos é que as assembleias gerais dos condomínios, que precisam aprovar mudanças nas convenções para se adequarem às regras, costumam acontecer nos meses de dezembro e janeiro. “E não só a convenção, mas alguns requisitos têm que ser cumpridos para que se possa executar as dívidas”, continua a vice-presidente.

Um deles, por exemplo, é o condomínio ter uma previsão orçamentária real e pacífica entre os moradores. Além disso, os boletos de cobrança precisam ser vistos como líquidos e certos, cobrando exatamente o que foi aprovado em assembleia pelos condôminos. Mudanças, como chamadas extras, por exemplo, precisam ser aprovadas em novas assembleias para que possam ser cobradas.

Embora relembre que a situação possa ser reflexo de atender a uma gama de condomínios que já vinha preparada, por ter assessoria profissional, Mara afirma que a maior parte das ações movidas pelo escritório referentes a débitos já acontece sob as novas regras. “Temos feito várias execuções já, e nossa experiência tem mostrado que melhorou, sim, pois ganhamos tempo eliminando etapas”, argumenta a advogada.

Com tempo para cada assunto, reunião fica mais dinâmica

A

s durações das assembleias condominiais são uma das maiores reclamações dos condôminos e as justificativas mais comuns de não comparecimento. A demora nos debates, as discussões paralelas e os desvios de pauta afugentam os participantes.

Aqueles poucos que comparecem, olhando apenas para suas demandas pessoais aparecem a assembleia com o simples objetivo de tratar de um assunto de seu interesse, desconsiderando completamente a pauta prevista e ainda prejudicando o andamento dos trabalhos da assembleia.

Os presidentes de mesa e síndicos sofrem frequentemente com este problema de desvios de assunto de pauta em assembleia praticamente em todas as reuniões. Para agravar ainda mais, quando as tratativas trazidas a pauta não referem-se especificamente a convocação, ocasionando delongas nos debates e o esvaziamento da reunião.

Mas como combater este prática? Uma dica importante seria temporizar a pauta da assembleia.

Vejamos então como fazer:

Parece estranho, mas não há qualquer citação legal sobre a ilegalidade do sindico em determinar no edital de convocação o tempo de debate das pautas a serem tratadas. Portanto como se sabe, aquilo que não é proibido é permitido.

Imagine uma assembleia de prestação de contas em que o conselho desaprove ou promova ressalvas nas contas? Ou ainda a apresentação de relatório final do conselho sobre suas impressões sobre as contas?

Evidentemente, estas situações são absolutamente normais em se tratando da livre manifestação dos condôminos, mas nosso objetivo não é coibir a manifestação mais sim sugerir uma assembleia que responda e esclareça todas às dúvidas, porém com a maior celeridade possível.          

Neste sentido, ou seja, o de promover uma assembleia objetiva e clara, a determinação de tempo nas pautas a serem discutidas é uma ótima sugestão.

Evidentemente esta medida pode e certamente vai contrariar alguns interesses, podendo ocorrer sem dúvida algumas manifestações contrárias por parte de condôminos que em verdade tem a pretensão de tumultuar os trabalhos da reunião, mas o Presidente precisa ser firme na postura e condução dos trabalhos.

 

Uma vez prevista a temporização das pautas, o Presidente deve fazer valer a convocação e conduzir estritamente no tempo determinado no edital. Tal medida vai viabilizar uma assembleia mais objetiva, proporcionando a tomada de decisões sem que muitos saiam do recinto sem participar das discussões.

 

O bom senso do sindico deve leva-lo sem dúvida a definir o tempo de cada pauta de acordo com a necessidade do tema, como por exemplo em um assunto sobre eleição de sindico, ou seja, permitir um prazo mínimo de discussão para exposição do candidato e como também a apresentação de sua plataforma de trabalho.

 

Outra vantagem da temporização da pauta, é a retenção dos condôminos nas dependências da realização da assembleia. A simples citação no edital de convocação de limitação de tempo nas tratativas da reunião, passa claramente ao condômino além da clara impressão de organização da administração do condomínio, além da percepção de que o assunto será debatido com brevidade e o mais importante, votado e resolvido.

 

As estatísticas demonstram que os condôminos não comparecem as assembleias por dois motivos principais: Em primeiro lugar pelas brigas constantes e em segundo lugar pela demora da realização da assembleia.

Portanto síndicos, determine tempo para as pautas das reuniões que certamente as assembleias serão mais objetivas e céleres e ainda conseguirão naturalmente a adesão de mais condôminos.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Assembleia - Nulidade - Não caracterização - Aprovação de obras.

Benfeitorias úteis, que potencializam o aproveitamento a área comum do condomínio, cujo quórum depende do voto da maioria dos condôminos - Incidência do art. 1.341, II, do CC. Obras que não importaram em modificações capazes de comprometer o conjunto arquitetônico e, portanto, não são consideradas alterações de fachada do edifício - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 02317571520068260100 SP 0231757-15.2006.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 26/09/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2014).         

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Modificação de porta de entrada da unidade - Alteração que não é da fachada - Fotografias que demonstram semelhanças entre as duas portas - Rigorismo exacerbado da vida condominial que deve ser combatido, sob pena de tornar inviável a convivência entre moradores - Inocorrência, de outra banda, de reparo moral indenizável - Recurso parcialmente provido para permitir a manutenção da porta instalada pelo condômino, repelidos os danos morais e invertidos os ônus sucumbenciais. (TJ-SP - APL: 00200598320128260003 SP 0020059-83.2012.8.26.0003, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 30/06/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Vaga de garagem.

Decisão judicial que determinou que não houvesse mais vagas exclusivas, existindo, apenas, as de uso comum - Condômino que insiste em manter a situação anterior - Imposição de multas pelo descumprimento de decisão judicial sobre o uso do estacionamento - Aplicação do disposto no art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal - Sentença de procedência mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00244782120128260562 SP 0024478-21.2012.8.26.0562, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 19/03/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/03/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Anulação de deliberações de assembleias de aprovação de contas prestadas por síndico. Procedência. Balancetes mensais errados, sem adequada contabilização de todos os créditos em favor da massa condominial. Obrigação de o síndico prestar corretamente as contas. Perícia judicial contábil a revelar diferença. Correta condenação de antigo síndico ao pagamento ante a rejeição das suas contas. Cerceamento de defesa inexistente. Prescrição rejeitada em decisão de saneamento sem recurso. Ação parcialmente procedente. Sentença correta. Suficientes fundamentos ratificados (art. 252 do Regimento Interno). Apelação não provida. (TJ-SP - APL: 00766254420078260224 SP 0076625-44.2007.8.26.0224, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 05/08/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/08/2014).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Ação ajuizada por condômina em razão de regra prevista na Convenção do condomínio que determina o transporte de animais domésticos exclusivamente no colo. Procedência, carreando ao demandado os ônus da sucumbência. Apelo do condomínio. Preliminares de nulidade. Concessão de tutela antecipada em sede recursal, e antes da citação. Admissibilidade, sem configuração da aventada nulidade do processo. Julgamento antecipado autorizado pelo conjunto probatório. Cerceio de defesa não configurado. Preliminares afastadas. Circulação de animais domésticos pelas áreas comuns de acesso à rua vedada por norma condominial que impõe, indistintamente, a todos os moradores a obrigação de transportá-los no colo. Autora idosa e com problemas na coluna que a impedem de carregar seu animal, um cachorro da raça ‘golden retriever’, no colo. Ausência de alegação de que o animal prejudique a segurança ou o sossego dos demais condôminos se conduzido no chão, com a coleira. Imposição normativa que não se justifica dadas as peculiaridades do caso. Sentença mantida com fundamento no art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça. Negado provimento ao recurso.”(v.17037). (TJ-SP - APL: 10451571920138260100 SP 1045157-19.2013.8.26.0100, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 04/11/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/11/2014).

AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Ação promovida por condômino em face do síndico e da administradora imobiliária para lhe serem apresentados dois contratos e as pastas de documentos referentes aos meses de abril, maio e junho de 2008. Insurgência apenas da Imobiliária contra a sentença de procedência. Reforma. Responsabilidade da administradora exauriu-se com a entrega das pastas ao condomínio. Reconhecimento, pelo síndico, de que as pastas se extraviaram quando já estavam em poder do condomínio. Ausência de dever legal ou contratual da administradora a manter cópia em arquivo. Improcedência, nesse tocante, determinado. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 00272364120108260562 SP 0027236-41.2010.8.26.0562, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 05/08/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/08/2014).

A utilização da área comum do condomínio deve ser feita na forma da

convenção estabelecida pelos condôminos

E

ntendendo que a instalação de câmera de segurança no corredor de entrada dos apartamentos depende de autorização prévia e expressa na Convenção de Condomínio, a 1ª Turma Cível do TJDFT deu provimento a recurso de condomínio residencial para determinar à moradora a retirada de equipamento de vigilância privativo instalado em área comum do prédio. A decisão foi unânime.

Consta dos autos que moradora do Condomínio Ventura, em Samambaia-DF, instalou, por conta própria, uma câmera de vigilância acima da porta de seu apartamento, alterando a fachada do condomínio - o que é vedado pela Convenção de Condomínio e pelo Regimento Interno. Ainda segundo os autos, mesmo após ter sido notificada a retirar a câmera, a moradora quedou-se inerte, o que levou o condomínio a mover ação judicial a fim de dar cumprimento aos normativos daquele edifício residencial.

Em sua defesa, a moradora afirma que instalou a câmera de vigilância na porta de seu apartamento em razão desta ter sido violada em duas oportunidades e as câmeras de segurança do condomínio, por estarem queimadas ou direcionadas para o corredor oposto, não terem identificado os responsáveis pela violação. Discorre acerca das falhas de segurança no âmbito do condomínio, sustenta que tanto o antigo síndico quanto seus vizinhos autorizaram o equipamento, e alega que a instalação da câmera não configura abuso do direito de propriedade e tampouco viola a intimidade e vida privada dos demais condôminos.

No caso em tela, o relator esclarece que a questão trata de câmera instalada no corredor de entrada dos apartamentos. Logo, não estamos falando da fachada do prédio e sim de área comum, não havendo, pois, que ser aplicada a vedação expressa pelo Código Civil (Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas).

Contudo, verificou-se que o Regimento interno do Residencial Ventura, em seu artigo 40, “m”, veda expressamente a manutenção de objetos de uso privativo nos corredores dos pavimentos residenciais e nas áreas comuns. Assim, considerando que a utilização da área comum do condomínio deve ser feita na forma da convenção estabelecida pelos condôminos, a Turma deu provimento ao apelo, para condenar a moradora a retirar a câmera instalada em sua porta.