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Há um nível máximo de barulho permitido, regulamentado pela ABNT

 

A política da boa vizinhança em condomínios depende da cooperação entre os moradores e respeito às regras. Uma das reclamações mais constantes é o excesso de barulho nos apartamentos. No entanto, em alguns casos não é apenas uma advertência dada pelo síndico que resolve a situação, e sim medidas extremas previstas em lei, como multa e até prisão.

Em algumas cidades, pode haver também uma legislação municipal que prevê multa. Além disso, os regimentos internos também trazem algumas recomendações para a política da boa vizinhança.

O advogado Thiago Vicente Sampaio da Silva explica que a Norma Brasileira (NBR) 10.151/2000, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, regulamenta que o ruído em áreas residenciais não ultrapasse os limites do barulho estabelecidos de 55 decibéis durante o dia, das 7h às 20h e 50 decibéis para o período noturno, das 20h às 7h.

“Se o dia seguinte for domingo e feriado, o término do período noturno não deve ultrapassar das 21h”, comenta o especialista.

Segundo o advogado, a maioria das convenções coletivas regulamenta a limitação do barulho após as 22h, porém, isso não quer dizer que antes deste horário possa haver ruídos excessivos, uma vez que o Código Civil, caracteriza como “direito do condômino, seja ele proprietário ou apenas possuidor, fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, sossego e à saúde dos que habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha, independente do horário”.

Fábio Rodrigues tem 26 anos e conta que se preocupa em não incomodar seus vizinhos na hora de utilizar aparelhos domésticos e eletrônicos que façam barulho. “Tento também não abusar do som alto quando recebo visitas. Nunca discuti com ninguém por conta disso, mas quanto me sinto incomodado, denuncio ao síndico”, conta o supervisor de produção.

Fábio diz ainda que conhece as recomendações do condomínio sobre a questão do barulho e, por isso, tenta cumpri-las.

Os condôminos incomodados não têm responsabilidade sobre o som alto de terceiros, mas têm o direito de fazer cessar o barulho, bem como é sugerido que procurem o síndico do condomínio para reclamar e contate as autoridades fiscalizadoras.

Proprietários não podem colocar segurança de todos em risco

 

O país esta enfrentando uma das maiores crises de sua história. Todos os segmentos estão enfrentando enormes dificuldades. Diariamente, acompanhamos os jornais e as notícias são de empresas cortando funcionários e empresas pedindo falência.

Os imóveis então, esta cada vez mais difícil vender ou comprar pois os bancos restringiram o crédito com medo de calotes.

Ainda sobre os imóveis, outra área que esta sofrendo com a crise são as locações, em especial nos condomínios.

Geralmente as locações residenciais são realizadas pelo prazo de 30 (trinta) ou no mínimo de 12 (doze) meses.

Acontece que muitos proprietários de imóveis em condomínio estão locando imóveis por semana e as vezes por final de semana, são as chamadas locações por temporada, muito utilizada em casas de veraneio (praia ou campo).

Mas os síndicos e moradores de condomínios estão muito assustados, reclamam que toda semana existem pessoas diferentes nessas unidades, causando uma sensação de insegurança.

Vale destacar que a Lei de locação não proíbe isso, desde que seja para fins residenciais. O que não pode ocorrer é locação para fins comerciais dentro dos condomínios.

Realmente trata-se de uma situação atípica para os condomínios, porém, é um direito relacionado a propriedade.

Cabe aos condomínios exigir do proprietário, locador do imóvel, apresentação de contrato e cadastro dos moradores para evitar problemas e identificar quem esta frequentando o prédio.

E não se esquecer de aplicar a regras previstas na convenção de condomínio e regulamento interno. Se o ocupante da unidade causar um grande transtorno, majorar a multa.

Também é fundamental pedir para todos os moradores relatarem os excessos.

Somente após esses relatos será possível adotar outras providências em face dessa unidade.

Empreendimentos devem se manter alertas para manter

mosquito longe

 

As altas temperaturas registradas nos últimos dias e a incidência de chuvas favorecem a proliferação do Aedes aegypti. O alerta aos moradores de condomínios sobre a importância de eliminar criadouros do mosquito transmissor da dengue, zika e chikungunya deve ser feito.

Segundo o Ministério da Saúde, 80% dos focos estão dentro das próprias residências. O dado reforça a necessidade do trabalho individual de eliminar água parada dentro de casa, em vasos de plantas, pneus e garrafas, entre outros objetos. É importante que síndicos, administradoras e moradores de condomínios atuem conjuntamente na guerra contra o Aedes. Esta união para a adoção de simples medidas pode salvar vidas.

A eliminação de possíveis focos começa nas varandas dos imóveis, especialmente com a verificação de vasos de plantas. A orientação é que os pratos sejam furados ou// preenchidos com areia. Comedouros de animais precisam estar constantemente limpos.

Fora dos apartamentos, o principal alvo na varredura é o fosso do elevador. O local é um dos favoritos do Aedes por também acumular água. O mosquito, ao procriar, acessa os andares e pica os moradores. Os ovos colocados pela fêmea, além disso, são resistentes e podem sobreviver por quase dois anos.

Nas áreas comuns, cuidado redobrado. Garagens, por exemplo, são ainda mais propícias para a procriação do mosquito devido ao ambiente pouco iluminado. No caso de ralos internos, uma dica para impedir a procriação do mosquito é a instalação de tela de nylon. Uma solução para ralos internos é optar por tampas que abrem e fecham.

Tambores e guaritas com laje requerem atenção para eliminar possível acúmulo de água. É necessário manter canaletas limpas para que a água da chuva escoe.

Deixar fechados os sanitários que não são utilizados diariamente, como de salão de festas ou da piscina, é mais uma medida que dificulta a proliferação, assim como acionar a descarga semanalmente e colocar duas colheres de sopa de sal na água de sanitários que são pouco utilizados.

Usar cloro no período adequado – a evaporação do produto ocorre totalmente em até dez dias – também entra na lista de tarefas para combater o Aedes. Ainda assim, clorar a piscina representa só uma etapa do processo. A limpeza da borda com bucha ou vassoura, evita a colocação de ovos. Recomenda-se a filtragem e controle do PH da água diariamente.

Adaptação

Mais resistente, o Aedes aegypti tem se adaptado a diferentes condições que favorecem sua proliferação. Estudo da Universidade Estadual Paulista (Unesp) de Rio Claro revela que o mosquito agora se desenvolve no período do frio e que há presença de larvas também em água suja.

Combater o mosquito Aedes tem sido um desafio em Bauru. Agentes da Vigilância Sanitária percorrem bairros onde há maior incidência dos casos e continuam encontrando criadouros com larvas. Até o início de novembro, a cidade teve 1.358 casos confirmados de dengue, com uma morte. Também foram identificados quatro casos de zika vírus e um de chikungunya.

Sintomas das doenças transmitidas pelo Aedes aegypti*

•Dengue – A dengue pode levar à morte. Os primeiros sinais de infecção são febre alta, acompanhada de dor de cabeça, dores no corpo e articulação, fraqueza, erupção cutânea e coceira. Também são sintomas comuns perda de peso, náuseas e vômito. Em quadros mais graves há dor abdominal intensa e sangramento de mucosas.

•Zika – Silencioso, o vírus Zika não desenvolve manifestações clínicas em 80% dos casos. Dores de cabeça e nas articulações, coceira e vermelhidão nos olhos e febre baixa são os sintomas mais comuns. Em menor escala estão associados à doença inchaço no corpo, dor de garganta, tosse e vômito. Os sintomas podem desaparecer em até sete dias, mas dores nas articulações podem persistir por um mês. Em 2015, foi registrado um óbito pela doença.

•Chikungunya – Febre alta, dores intensas nas articulações, pés e mãos, dedos, tornozelos e pulso são sinais típicos da doença. Pode haver ainda dores de cabeça, nos músculos e o surgimento de manchas na pele. A pessoa infectada uma vez com chikungunya fica imune pelo resto da vida. O mosquito adquire o vírus ao picar uma pessoa infectada enquanto há manifestação em seu organismo, o que pode ocorrer por até 12 dias.

Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns Estatutos

de Associação de Loteamentos Fechados

 

Nos últimos tempos, tem-se verificado a prática abusiva por parte de algumas construtoras em relação ao rateio de despesas do condomínio. Tais construtoras vêm impondo aos proprietários uma relação leonina. Isso ocorre quando o edifício é entregue aos adquirentes, e ainda faltam algumas unidades a serem vendidas, sendo os moradores obrigados, por força da convenção, a pagar a taxa de condomínio num valor superior ao que seria correto.

A construtora, ao elaborar a convenção do condomínio, estabelece que somente as unidades vendidas pagarão a taxa de condomínio integral e que as unidades que pertencem ao investidor/construtora, enquanto não forem vendidas pagarão, por exemplo, apenas 30% ou 40% da quota de condomínio. Tal cláusula abusiva é encontrada também em alguns Estatutos de Associação de Loteamentos Fechados, onde os lotes de propriedade do loteador se valorizam à custa dos adquirentes que assumem todas as despesas do empreendimento.

O cálculo funciona da seguinte maneira: se o valor das despesas ordinárias (porteiros, faxineiras, água, luz, etc) resulta na quota de condomínio de R$800,00 por unidade ocupada ou vendida, a construtora pagaria somente R$240,00 (30%) pela unidade que ainda está à venda.

Pelo fato da convenção ser elaborada unilateralmente pela construtora, a cobrança indevida é maquiada como se fosse legal.

A obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, sendo o condômino obrigado a pagar as despesas de conservação e manutenção da edificação/condomínio, independentemente de residir/trabalhar ou não na sua unidade. O valor a ser pago por todas as unidades deve ser igualitário, pois se paga pelo que se utiliza ou pelo que está à disposição, sendo que a lei determina que todos os moradores têm o mesmo direito de usufruir das áreas comuns e dos empregados. Tendo em vista que essas despesas beneficiam todas as unidades, inclusive, as que estão à venda, qualquer cláusula que venha a isentar ou reduzir o percentual de participação de unidade não vendida nos custos de preservação da propriedade coletiva, acarretará enriquecimento ilícito pelo beneficiado.

A construtora que impõe tal cláusula na convenção visa o lucro e a redução de despesas de forma condenável, transferindo ilegalmente a responsabilidade aos demais condôminos. Porém, trata-se de típica relação de consumo entre os compradores prejudicados e a construtora, motivo pelo qual a cláusula que determina esse rateio desigual é abusiva e pode ser anulada com base no CDC, além do Código Civil.

Alterar a convenção

Diante da ilegalidade, os condôminos, devidamente assessorados juridicamente, podem valer-se da lei e de sua autonomia administrativa para rerratificarem a convenção, de modo a garantir o rateio justo entre todas as unidades incluindo-se as que são de propriedade da construtora ou da empresa loteadora, conforme o caso.

A condução amadora num caso dessa complexidade pode resultar na consolidação do prejuízo, já que a construtora possui um Departamento Jurídico competente, apto a afrontar o síndico que não tem domínio das diversas leis aplicáveis ao caso. Os condôminos lesados, mediante uma condução técnica, podem ainda, exigir o reembolso de todas as despesas pagas a mais no período em que vigorou a convenção feita pela construtora ou pelo loteador.

Moradores podem ter pets, desde que não incomodem vizinhos

 

Os brasileiros adoram ter animais de estimação em casa. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil tem 52,2 milhões de cães e 22,1 milhões de gatos. Nos 65 milhões de domicílios do país, 44,3% têm ao menos um cachorro, e 17,7%, no mínimo um gato.

Os donos de cães são, em sua maioria, casados (51%) ou moram com mais de uma pessoa (93%). Entre os donos de gatos, 61% são mulheres. Nos dois casos, os bichinhos são considerados parte da família, o que faz com que o conforto para os pets num imóvel seja prioridade. Mas como ficam os bichinhos em imóveis do “Minha casa, minha vida”? O advogado Leonardo Correia diz o que pode e o que não pode neste caso:

— A legislação que rege o programa não traz qualquer previsão sobre o tema, fazendo com que a matéria seja tratada, então, pelo Código Civil. Por isso, não há uma proibição de criação de animais domésticos em apartamentos, mas uma previsão quanto aos direitos e aos deveres.

O Código Civil estabelece que o morador pode usar livremente seu imóvel e as áreas comuns do condomínio, e respeitar o sossego e a segurança dos demais moradores.

A determinação é fixar grades nas janelas, limitar o número de animais por imóvel, fazer o cadastramento dos pets junto ao condomínio, apresentar os cartões de vacinas dos bichos periodicamente, usar apenas a portaria e o elevador de serviço quando estiver com os bichinhos e mantê-los com coleiras e/ou focinheiras nas áreas comuns.

É preciso cuidar da limpeza para não incomodar.

Segundo o especialista, os condôminos devem cuidar para que seu animal não incomode os vizinhos e evitar que ele faça muito barulho, mantendo a limpeza do imóvel, evitando que exale mau cheiro e prezando para que não ofereça riscos:

— As convenções condominiais, que estabelecem as regras para criação de animais domésticos, estabelecem as penalidades para os moradores que venham descumprir as regras, que podem ser desde advertências ou aplicação de multas até proibição de permanência do animal.

No Estado do Rio, há uma legislação própria que rege o assunto (Lei 4.785/2008), permitindo a criação de animais domésticos em apartamentos, deixando a cargo de o condomínio fixar as regras de circulação nas áreas comuns.

— Os proprietários de imóveis do “Minha casa, minha vida” devem sempre procurar saber das regras já estabelecidas ou participar das assembleias condominiais — sugere o advogado.

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - SÍNDICO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - LEGITIMIDADE DA ASSEMBLEIA.  

A prestação de contas em condomínio edilício cabe apenas à assembleia a legitimidade para exigi-las. (TJ-MG - AC: 10024112715867001 MG , Relator: Batista de Abreu, Data de Julgamento: 29/05/2014, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.  

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS , Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. NECESSIDADE. INEXISTÊNCIA.  

Descabe concessão de gratuidade de justiça a condomínio edilício, cuja menor receita deriva de opção dos condôminos, ausente qualquer prova quanto à menor condição financeira relativamente a eles, descabendo ensejar-se locupletamento pela modéstia arrecadatória deliberadamente escolhida. (Agravo de Instrumento Nº 70061108825, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Julgado em 12/08/2014) (TJ-RS - AI: 70061108825 RS , Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Data de Julgamento: 12/08/2014, Vigésima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 15/08/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração da fachada de prédio, mediante a instalação de central de gás na parede externa. Não demonstração do comprometimento da estética do Condomínio Inaplicabilidade às lojas das restrições das unidades autônomas - Improcedência - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 91034571720088260000 SP 9103457-17.2008.8.26.0000, Relator: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, Data de Julgamento: 11/02/2014, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Vazamentos. Ação cominatória e indenizatória. Incerteza quanto à origem do problema. Falta de água em banheiro de apartamento residencial durante três meses. Danos morais não configurados. Apelação não provida. (TJ-SP - APL: 00050858120108260562 SP 0005085-81.2010.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Rateio de despesa extraordinária (substituição de venezianas). Critério linear, com único valor tocando a todas as unidades do condomínio. Aprovação em assembleia. Objeção de condôminas, trazida em ação consignatória. Juízo de improcedência. Apelo das autoras. Desprovimento. (TJ-SP - APL: 00135233020108260196 SP 0013523-30.2010.8.26.0196, Relator: Carlos Russo, Data de Julgamento: 02/04/2014, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/04/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.  

Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Uso de redes na janela - Medida de segurança e de extensão do direito de propriedade que não afronta a legislação ou altera a fachada drasticamente - Ofensa à convenção condominial inexistente - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00140084120128260590 SP 0014008-41.2012.8.26.0590, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 12/02/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso.

Aprenda quais são as melhorias para melhorar o valor do imóvel

 

Para quem pretende ter bons lucros com imóveis, seja através de aluguel ou de venda, um fator muitas vezes esquecido, mas que sem dúvida contribui para o fechamento de bons negócios é a manutenção e atualização constante das unidades.

E não só dos apartamentos e casas, pois melhorias nas estruturas dos prédios e condomínios também propiciam valorização e liquidez aos proprietários. São investimentos com retorno quase certo.

Segundo especialistas, boas reformas valorizam em até 20% a unidade e podem ser um fator decisivo na hora do futuro comprador ou locador decidir. No entanto, para garantir essas vantagens é preciso entender que reformas são as que mais pesam na escolha de quem está em busca de um imóvel.

Melhorias sempre são sinônimo de valorização, uma vez que a aplicação de materiais recém-lançados proporciona ambientes atualizados e modernos, como explica o arquiteto Alexandre Magno.

“As principais obras de renovação, que costumam agregar valor às unidades, dependem da finalidade da obra. Para quem pensa em alugar, aconselho investir em mobiliários fixos, pois quem está alugando não quer gastar com esses itens e sempre vai dar preferência ao imóvel que os oferecer. Já para vender, aconselho investir em bons revestimentos, pois assim o comprador não vai precisar demolir os revestimentos existentes, podendo entrar no imóvel quando quiser. Além disso, uma reforma pode proporcionar ganhos como a economia de energia e água, se utilizados novos produtos e materiais desenvolvidos com consciência ecológica”, ensina o arquiteto.

Reformas de atualização aumentam a possibilidade de bons negócios, influenciando diretamente na decisão do pretendente, pelo simples fato dele poder mudar de imediato, sem ter que se preocupar com reparos, como afirma o corretor de imóveis Flávio Cassiano.

Segundo ele, estruturas em dia quase sempre também representam uma valorização em torno de 15% e 20% sobre o valor cobrado tanto para locação quanto para venda.

“É um investimento que sempre contribui para o fechamento do negócio. Isso inclui uma boa pintura, instalações elétricas e hidráulicas, entre outros. Por outro lado, estruturas defasadas costumam dificultar a liquidez do imóvel, como, por exemplo, unidades que apresentam algum tipo de infiltração, necessidade de troca de azulejo ou piso, ou qualquer outro problema que demande um custo extra para o cliente”, ressalta o corretor.

Quanto maior a reforma, mexendo em estruturas internas, maior a valorização da unidade.

Segundo a arquiteta Cyntia Sabat, desde a decoração em si, com aplicação de cores e móveis apropriados para cada cômodo, dando maior funcionalidade para os espaços, até as obras que envolvem manutenção ou reparo, todas garantem que ao proprietário menos preocupação, permitindo alugar ou vender sem maiores dificuldades.

“A demanda aumenta principalmente quando a obra é feita por uma equipe multidisciplinar, como arquitetos, marceneiros e pedreiros. Mas acho importante ter cuidado para não remover um cômodo, como quarto de empregada, e isso acabar prejudicando o valor financeiro do imóvel. O ideal é estudar toda a planta do apartamento e apresentar um projeto que valorize a individualidade de cada espaço. Uma repaginada importante para alugar é na área de serviço e banheiro, sempre muito solicitado. E no caso de venda, pinturas e reparos elétricos e hidráulicos”, ensina Sabat.

Prédios

Além da localização e vagas na garagem, o estado de conservação interno e externo dos prédios e condomínios também pode ser garantia de valorização. Qualquer reforma de atualização é possível, desde que previamente estudada, como explica o engenheiro, arquiteto e urbanista Cornélio de Souza Melo Neto.

“Concreto não tem prazo de validade, desde que conservado da forma correta por profissionais gabaritados. Mas, independente disso, existem outros tipos de manutenção e conservação que frequentemente ficam no esquecimento até entrarem em colapso, como, por exemplo, a substituição de colunas de água, de esgoto e de águas pluviais, recuperação estrutural de peças de concreto armado, impermeabilização de lajes, calhas, marquises, cisternas, caixas-d’água superiores e telhados, quando existem”, ressalta Cornélio.

Vale lembrar que, antes de qualquer intervenção, segundo o engenheiro, é preciso ter em mente que condomínios abrigam várias famílias, e por isso, opiniões divergentes são muito comuns.

Para estes casos, Melo lembra a possibilidade da formação de uma comissão de obras, que acompanhará e fiscalizará os serviços em etapas da execução previamente estabelecidas, sempre contando com as licenças exigidas, obtidas junto aos órgãos responsáveis.

“Obviamente, a conservação externa de fachadas e portarias chama mais atenção à primeira vista. No entanto, um bom salão de festas, uma boa área de lazer, paisagismo, e ainda, corredores e elevadores atualizados, valorizam em muito qualquer edificação. Mesmo chamando menos atenção, sugiro sempre deixar em segundo plano o estético, como portaria e lazer, entre outros, e começar a recuperação pela recuperação estrutural, assim como a reforma da parte elétrica, troca de colunas e impermeabilização de áreas comuns, sem esquecermos dos elevadores, é claro”, conclui Cornélio.

Atualizar cadastro com CPF dos condôminos é o passo crucial

para se adequar às novas determinações

 

Muitas administradoras de condomínio passaram o ano fazendo um trabalho árduo: recolhendo o CPF de todos os condôminos de sua carteira. Isso porque, a partir de 2017, todos os boletos passarão a ser registrados, de acordo com a Febraban (Federação Brasileira de Bancos).

O novo formato do boleto, chamado de registrado, será, a princípio, mais seguro do que os boletos atuais sem registro, já que, para emiti-lo, serão necessários os dados de quem receberá o valor do mesmo, mas também de quem deve pagá-lo. Assim, fica mais difícil de fraudar o documento.

Entenda as principais mudanças no boleto

Além da necessidade do CPF/ CNPJ do condômino, há algumas outras mudanças nos boletos registrados. Veja:

1. Constar o CPF ou CNPJ do condômino pagador.

2. Ao invés de “cedente” no boleto, o campo se chamará “beneficiário”.

3. O termo “sacado” será substituído por “pagador” (condômino).

4. Também deverá haver o endereço do Condomínio (beneficiário).

Além de ser mais seguro, com o boleto registrado, quem paga com atraso também conseguirá pagar o boleto normalmente, não precisará pedir um novo para a instituição bancária.

Com esses dados em mãos, a administradora, ou escritório de contabilidade, deverá repassar esses dados ao banco para conseguir emitir os boletos.

Impactos da mudança nos boletos

Para quem paga o boleto, ou seja, o condômino, a mudança é principalmente de melhorar a segurança. Também oferece a facilidade de poder pagar o boleto após seu vencimento. Já para a administradora ou escritório de contabilidade do condomínio, o impacto será bem maior. Apesar do grande trabalho necessário para conseguir os dados atualizados dos pagadores, deverá haver maior facilidade da gestão desses títulos, o que impactará em economia de tempo dos funcionários envolvidos nessa função. Com o boleto registrado será possível fazer melhor gestão da carteira. Relatórios e conciliação bancária também serão otimizados.

Dicas para conseguir a atualização dos dados dos condôminos

Como em todo tipo de mudanças, há que se fazer certos ajustes. E, no caso dos condomínios, há alguns proprietários que se recusam a atualizar a ficha cadastral com o CPF. O melhor caminho é, realmente, manter a ficha cadastral atualizada. Sem esses dados, a cobrança não irá acontecer, e, assim, a pessoa ficará devendo ao condomínio, por isso, as grandes administradoras já estão há meses empenhadas em capturar esses dados.

Alternativa para casos extremos

Para aqueles proprietários que tentarem evitar, a todo custo, atualizar seus dados, em condomínios onde não haja a previsão para manter a ficha atualizada, há uma alternativa. É a pesquisa da matrícula do imóvel, que há custos, porém, há como repassar ao condômino que se recusar a fornecer as informações.

Afrouxamento do prazo

A princípio, estava previsto que a nova plataforma entraria em vigor já em janeiro de 2017 – e, por isso, todos os dados de quem paga boletos deveriam ser atualizados até 31 de dezembro. Porém, a Febraban, em setembro, divulgou uma tabela para o início da validação dos boletos de acordo com seu valor. Ou seja: a obrigatoriedade para a alteração dos dados não começará no dia primeiro de janeiro. Veja abaixo:

Valor do boleto                      Data de início da validação            

> = 50.000                                 13/03/2017

49.999,99 – 2.000,00                   08/05/2017                                

1.999,99 – 1.000,00                    12/07/2017

999,99 – 500,00                          17/09/2017

499,99 – 200,00                          21/10/2017

< = 199,99                                                   15/12/2017

Ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes

 

O ano passou voando e dezembro já está batendo às portas. E, com ele, vêm os aumentos das despesas e o crescimento dos conflitos entre os moradores, seja por causa do barulho das festas de final de ano ou discordâncias por conta de decoração de Natal. Como novembro está apenas começando, ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes, e o caminho passa pela comunicação.

— A convenção é o que rege o condomínio, mas nesse período, vale o administrador fixar algumas lembretes, como em relação ao uso dos salões e piscina e também conscientizar sobre o uso de água e luz. Nesta época, o consumo de água chega a 32% e o de energia, dependendo do prédio, pode subir em até 50%.

Com isso, os administradores devem fazer uma análise do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. Combater a inadimplência é um caminho.

— A primeira medida é enviar uma carta solicitando o pagamento. O síndico, como mandatário do condomínio, poderá parcelar o débito mas não ofertar desconto ou liberar o pagamento de multas. Para isso, é necessária a aprovação em assembleia geral. A administradora poderá enviar a referida carta.

Regina Rego, síndica de um condomínio no Derby, já fez o trabalho de casa. Com planejamento, o prédio vai chegar o final do ano sem dívidas nem cotas extras.

— Há um aumento das despesas no final de ano, sim. Os condôminos usam mais a infraestrutura do prédio, então temos que nos planejar.

André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, chama atenção para as locações por temporada, que geram uma maior rotatividade de pessoas.

— Deve-se discutir essa prática antes dos feriados e, se necessário, por exemplo, deliberar em assembleia que locações muito curtas não serão permitidas.

Para evitar desgastes:

Instale lâmpadas de LED e sensores de presença;

Nas garagens, verifique quais lâmpadas são realmente úteis e quais podem ser desligadas;

Implante um rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico. Uma dica é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia. Não há polêmica desde que seja aprovada em assembleia geral. A questão de conscientização dos condôminos quanto à real necessidade de usar com racionalidade os recursos do condomínio;

Desligue a maioria dos elevadores do condomínio durante as horas de menor fluxo;

Faça uma inspeção com a equipe do prédio para detectar possíveis vazamentos;

Instale válvula dupla nas descargas dos banheiros das áreas comuns;

Coloque redutor de vazão nas torneiras do prédio;

Verifique a possibilidade de implantar um sistema de reuso de água da chuva;

Os painéis fotovoltaicos, que armazenam energia solar, também são um bom investimento. O condomínio pode usá-los para manter as luzes acesas durante a noite;

Peça para os funcionários fazerem a manutenção do jardim com regador em vez da mangueira;

A mangueira também deve ser abolida para a limpeza de calçadas ou áreas comuns. Use vassoura;

O aluguel da cobertura para empresas instalarem antenas de TV pode ajudar a arrecadar dinheiro para o prédio;

Barulho também é sempre tema de polêmica. A Lei do Silêncio está em vigor, mas o bom senso deve prevalecer. Ou seja, o condômino que patrocina uma festa deverá diminuir o volume após determinada hora, pois deve respeitar o direito de seus vizinhos;

Para entrar o ano novo sem dívidas, a dica é ratear os eventuais saldos devedores dos meses anteriores e fazer uma previsão orçamentária que contemple com exatidão os custos do condomínio. Todas as despesas extras deverão ser rateadas para que não reste saldo devedor.

O condomínio não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer

 

Isso porque a adoção de tal medida, a um só tempo, desnatura o instituto do condomínio, a comprometer o direito de propriedade afeto à própria unidade imobiliária, diverge das consequências legais especificamente previstas para a hipótese de inadimplemento das despesas condominiais e, em última análise, impõe ilegítimo constrangimento ao condômino (em mora) e aos seus familiares, em manifesto descompasso com o princípio da dignidade da pessoa humana.

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuída, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como inseparável, uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade) bem como nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do CC). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Efetivamente, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o CC (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância.

A partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a inadimplência das despesas condominiais enseja, num primeiro momento, o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do CC).

Sem prejuízo desta sanção, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o CC estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta.

Assim, segundo dispõe o art. 1.337, parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), podendo, inclusive, comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%).

Já o art. 1.334, IV, do CC apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos.

E nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição de sanções pecuniárias.

Inexiste, assim, margem discricionária para outras sanções que não as pecuniárias, nos limites da lei, para o caso de inadimplência das cotas condominiais.

Aliás, é de se indagar qual seria o efeito prático da medida imposta (restrição de acesso às áreas comuns), senão o de expor o condômino inadimplente e seus familiares a uma situação vexatória perante o meio social em que residem. Além das penalidades pecuniárias, é de se destacar, também, que a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade.

Efetivamente, a Lei n. 8.009/1990 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família.

E, em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o CPC/1973 estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança.

Na sistemática do novo CPC, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornando ainda mais célere a satisfação do débito por meio da incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária).

Ademais, além de divergir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana.