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Pagamento em qualquer banco em caso de atraso é adiado

 

A Federação Brasileira de Bancos (Febraban) adiou de março para julho o início do serviço que permitirá que os boletos vencidos possam ser pagos em qualquer banco.

O novo calendário da plataforma prevê que, a partir de 10 de julho, boletos de mais de R$ 50 mil sejam quitados em qualquer instituição financeira após a data de vencimento. Ao longo dos meses seguintes, o valor dos boletos vai diminuindo até o término da implantação.

Em 11 de setembro, começam os pagamentos de boletos entre R$ 2 mil e R$ 49.999,99. Os boletos com qualquer valor poderão ser pagos em qualquer banco a partir de 11 de dezembro.

Segundo a federação, o cronograma em etapas foi necessário porque são emitidos cerca de 3,5 bilhões de boletos por ano.

A entidade também destacou que, além de o consumidor poder pagar o seu boleto vencido em qualquer banco ou correspondente não bancário, a Nova Plataforma permitirá maior transparência em todo o processo e que o comprovante de pagamento será mais completo, apresentando todos os detalhes do boleto — como juros, multa, desconto — e as informações do beneficiário e pagador.

Faixa de valor do boleto e Início da validação

Até R$ 199,99: 11/12/2017

Entre R$ 200 e R$ 499,99: 13/11/2017

Entre R$ 500 e R$ 1.999,99: 09/10/2017

Entre R$ 2 mil e R$ 49.999,99: 11/09/2017

Acima de R$ 50 mil: 10/07/2017.

A restrição de somente moradores usarem a piscina só vale se for decidida por maioria e constando no regulamento

 

No singular ou no plural, a piscina faz a imaginação dos moradores em condomínios acender a níveis estratosféricos, ainda mais nestes dias quentes de verão. Segundo Ricardo Andreatta, condômino e advogado, o que precisa para evitar “afogamentos e mágoas” é um planejamento que discipline o seu uso, seja pequena ou de um conjunto aquático comum aos moradores. Ele fez algumas observações que considera importantes.

Quanto ao uso daquele espaço, Andreatta afirmou que a restrição de somente moradores usarem a piscina só vale se for decidida por maioria e constando no regulamento do edifício. Em geral, os condomínios aceitam que se leve um parente para compartilhar o momento de lazer. Para o advogado é importante frisar que é possível levar um parente ou um amigo. “Já imaginou se os moradores optassem por levar todos os seus parentes e amigos para aproveitar o sol e se refrescar? Provavelmente, seria uma balbúrdia”, comentou. Por este motivo, destacou que é preciso consultar a convenção (regulamento) do condomínio, e se houver cláusula aceitando a presença de visitas, que seja algo que não atrapalhe o lazer das outras pessoas.

Segurança

Outro aspecto abordado pelo condômino foi a necessidade de guarda vidas nas piscinas. Segundo ele, trata-se de outro ponto delicado no que diz respeito ao aproveitamento daquele espaço por crianças. Em piscinas públicas há a obrigatoriedade da permanência do profissional, que é capaz de retirar pessoas em situação de risco, afogamento ou outro acidente aquático. Nos condomínios a decisão de ter ou não um guarda vidas é algo do regulamento do edifício. “Se for um volume grande de moradores que justifique a contratação do profissional deve ser considerada, mas os encargos de salário deste profissional passarão a ser rateados por todos os moradores”, afirmou Andreatta.

A responsabilidade por crianças e adolescentes menores de idade é dos pais ou responsáveis pela unidade condominial, sem que haja qualquer respaldo de síndicos, conselheiros ou mesmo moradores. Por este motivo é que se proíbe a presença de crianças e menores desacompanhados nos ambientes aquáticos. Se algo acontecer na área comum de piscina com a criança a responsabilidade permanece sendo dos pais, “que erraram em deixar a criança sem supervisão e acompanhamento”, alertou o advogado.

Inadimplente

Na visão do morador, estar em dívida condominial não pode impedir o uso da piscina. “É outro ponto delicado que alguns síndicos desinformados pensam em aplicar como punição pela inadimplência. O condômino que se sentir discriminado por estar em débito pode acionar judicialmente o condomínio, pois não há regra que associe uma coisa à outra”, orientou o advogado. Para ele, o ideal é negociar de forma amigável com os inadimplentes e evitar ao máximo qualquer eventual retaliação.

Piscina não rima com bagunça, alcoolismo ou excessos. O síndico pode pedir a saída de pessoas que estejam perturbando a ordem e o sossego dos demais moradores nas áreas comuns. Portanto, se uma pessoa presente na área da piscina começar a perturbar o sossego seja por estar alcoolizada, ou com música em som alto, ou qualquer outro tipo de barulho ou comportamento que traga desconforto ou constrangimento aos demais moradores pode e deve ser alertada para ou portar-se adequadamente ou sair do ambiente. “Neste caso é importante agir com firmeza sem perder a compostura social, observou Andreatta.

Com estas dicas podemos ter um período de verão mais seguro, responsável e acima de tudo agradável para todos os condôminos sem abrir mão da segurança e conforto.

Ela não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados

para a reunião

 

O art. 1354, do Código Civil, diz uma coisa bem lógica: A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. A forma disposta na lei tem por objetivo impedir que grupos, a favor ou contra o corpo diretivo, façam reuniões camufladas (convoca-se uns e não outros) para favorecer interesses escusos ou em desarmonia com os da coletividade. Mas, em geral, a prática gera muita discussão.

Para início das questões em torno do assunto, pregunta-se: Quem é o condômino que deva ser convocado? O que possui título de propriedade (com escritura pública de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro) registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, ou quem já é comprador ou promitente comprador (com escritura de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro), sem o título registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis? Ou em ambos os casos? Ai, depende!!!

Depende de dois tipos de assuntos a serem deliberados: (1) “o que vai gerar efeitos fora do condomínio, contra terceiros (erga omnes)” ou (2)“ o que vai gerar efeito somente dentro do condomínio, para os moradores”. O primeiro tipo ocorre quando os assuntos deliberados, em assembleia repercutirem no direito real sobre a unidade condominial ou sobre o todo incorporado, para o condomínio se proteger contra eventuais interesses de terceiros (pessoas, físicas ou jurídicas, que não fazem parte do condomínio). Essa proteção só começa a ser válida após a ata da assembleia ser registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis. É a partir do ato procedido no Cartório Imobiliário que o cidadão (terceira pessoa) pode tomar ciência da validade dos direitos e obrigações que giram em torno da unidade ou de todo o conjunto condominial e contra os mesmos ele não pode interferir.

Cita-se, como exemplo, o caso de elaboração ou alteração da Convenção de Condomínio, em que é necessária a aprovação do ato por, no mínimo, por 2/3 (dois terços) dos condôminos, cujos títulos de aquisição estejam registrados ou averbados no Cartório de Registro de Imóveis. Para se conseguir o registro da Convenção ou de sua alteração é necessário que todos os condôminos (que tenham seus nomes registrados ou averbados no cartório imobiliário) sejam convocados à assembleia geral e dela tenham participado, aprovando, por 2/3, no mínimo, a proposta indicada no edital de convocação.

O segundo tipo de assunto é aquele em que a decisão tomada em assembleia geral tem efeito somente para os que convivam dentro do condomínio, criando, alterando ou extinguindo atos administrativos e comportamentais, dos direitos ou obrigações internas, particulares. Continua na próxima edição.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL – COISA JULGADA – LIMITES SUBJETIVOS – EMBARGOS DE TERCEIRO – SUSPENSÃO.

Inviabilidade da constrição da propriedade resolúvel de bem em nome de terceiro que não integrou a ação de cobrança de condomínio. A decisão judicial não beneficia, nem prejudica, aqueles que não integram a relação processual – inteligência do artigo 472, do Código de Processo Civil, limites subjetivos da coisa julgada. Cognoscível verossimilhança para obstar o processamento da execução, ao menos com relação ao bem penhorado (art. 1.052, do Código de Processo Civil); AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 21922171720158260000 SP 2192217-17.2015.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 29/02/2016.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. ENCARGOS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

1. A correção monetária e os juros moratórios, bem como a multa, devem incidir a partir da data de cada vencimento do encargo condominial, considerando a natureza da obrigação, que se mostra certa, líquida e exigível a partir de seu vencimento - inteligência do art. 397 do Código Civil. 2. Em ações com cunho condenatório, a fixação da verba honorária deve se ater aos critérios estipulados no art. 20, § 3º, do CPC , levando em consideração a proporcionalidade do quantum a ser arbitrado com o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa. TJ-MG - Apelação Cível AC 10000150934974001 MG (TJ-MG) Data de publicação: 31/03/2016.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO - PROCEDIMENTO SUMÁRIO - VIOLAÇÃO DO ARTIGO 277 DO CPC - NULIDADE DE ATOS POSTERIORES À CITAÇÃO. OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA.

No procedimento sumário, o prazo para a audiência de conciliação e para contestar não pode ser inferior a dez dias. Não sendo observado o prazo estabelecido pelo artigo 277, do CPC /1973, é de ser decretada a nulidade dos atos processuais posteriores à citação, vez que a inobservância do dispositivo legal gera prejuízos à parte, ferindo frontalmente os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. TJ-MG - Apelação Cível AC 10183140023734001 MG (TJ-MG) Data de publicação: 11/04/2016.

APELAÇÃO CÍVEL

Interposição contra sentença que julgou procedente o pedido formulado na ação de cobrança. Despesas condominiais. Em se tratando de ação de cobrança de condomínio, a comprovação do pagamento das parcelas deve ser efetivada por meio da apresentação dos respectivos recibos, à luz do que dispõe o artigo 333, II, do Código de Processo Civil. Mora comprovada independentemente de notificação. Cálculos que, ademais, não foram impugnados. Prestações periódicas que devem ser incluídas na sentença por força do disposto no artigo 290 do Código de Processo Civil. Sentença mantida. TJ-SP - Apelação APL 00039198920128260094 SP 0003919-89.2012.8.26.0094 (TJ-SP) Data de publicação: 08/03/2016.

AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO – CONDENAÇÃO QUE DEVE INCLUIR AS PARCELAS QUE SE VENCEREM ATÉ A SATISFAÇÃO DA OBRIGAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.

1 – Enunciado de Súmula nº 13 do Tribunal de Justiça de São Paulo que prescreve que na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação 2 – Para a fixação dos honorários advocatícios deve ser observada a regra contida no art. 20 e parágrafos do Diploma Processual Civil em vigor. Dentre os aspectos a serem observados estão o grau de zelo profissional, o trabalho realizado e o tempo exigido para seu serviço. Ação de cobrança de condomínio sem grande complexidade. Majoração dos honorários de sucumbência, de R$ 800,00 para R$ 1.200,00. RECURSO PROVIDO. TJ-SP - Apelação APL 00157502320108260477 SP 0015750-23.2010.8.26.0477 (TJ-SP) Data de publicação: 29/02/2016.

AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA. PAGAMENTO. OBRIGATORIEDADE

I - Consoante orienta a jurisprudência deste e. Tribunal, o condomínio irregular é realidade de fato que permite a cobrança das taxas estipuladas na convenção condominial e assembleias do Condomínio, a fim de evitar o enriquecimento ilícito daquele que usufrui dos serviços prestados, sem a devida contraprestação. II - Apelação provida. TJ-DF - Apelação Cível APC 20150110518254 (TJ-DF) Data de publicação: 17/03/2016.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

Decisão que entendeu, por se tratar de pagamento voluntário do débito, que não incide sobre o valor devido, a multa do artigo 475-J do CPC e os honorários advocatícios. Insurgência. Inaplicabilidade do artigo 745-A do CPC no procedimento de cumprimento do julgado. Ainda que fosse possível a aplicação desse procedimento, decorreu o prazo para o parcelamento. O pedido feito pela agravada, aceito pela agravante, tem caráter de acordo e não de parcelamento nos termos do art. 745-A do CPC. Assim, razoável o pedido do agravante para aplicação da multa do art. 475-J. Decisão reformada para que sobre o valor devido incida a multa do art. 475-J do CPC. Agravo provido. TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 22477973220158260000 SP 2247797-32.2015.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 23/03/2016.

Ismael Rodrigues

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Qual a programação anual de manutenção para edifícios? Qual ou quais as leis e normas que rege essas manutenções?

Ismael, existem leis tanto estaduais quanto municipais, além das exigências constantes do manual de manutenção entregue pela construtora. Assim, sugiro que você procure o CREA da sua cidade para se informar melhor.

Marcilio Regis

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Está começando a aparecer alguns inadimplentes no condomínio e gostaria de saber se posso protestar mesmo que não conste essa penalidade no nosso regimento.

Desde a entrada em vigor o novo Cód. de Processo Civil (mar/16), as taxas de condomínio passaram a ser definidas como “títulos Executivos” e como tal, passíveis sim de protesto, mesmo não previsto em Convenção do Condomínio, já que isso não é de competência do Regimento Interno.

Paulo Ribeiro

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O sindico pode em assembleia decidir por maioria simples o que está em pauta, poço profundo no condomínio? Vendo o código civil necessita de quórum especifico visto ser alteração na área de condomínio. Estou certo ou não?

Não Paulo, você não está certo, já que a construção de poço profundo não altera a área do Condomínio. Ele é construído de uma forma que sequer ocupa espaço, já que vai ocupar no solo, o espaço suficiente para a passagem da tubulação. No máximo 20 a 30 cm. Por outro lado, se este poço for necessário, sequer precisa de decisão de assembleia para construí-lo.

Ivan Alves

Rio de Janeiro/RJ

Multa aplicada pode ser cobrada junto da cota condominial?

Sim. Tanto pode como deve. É obrigação do condômino tanto quanto as taxas condominiais, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

Mauro Leite

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Antes de tudo parabéns pelo seu último trabalho em Recife (vi no facebook).

Gostaria de ouvir sua opinião sobre o seguinte caso: Nosso último Síndico teve suas contas 2014 reprovadas em assembleia ordinária, e o Conselho, que hoje presido, vem lhe dirigindo cobranças por valores que haverá de devolver ao condomínio, às quais sequer responde.. Algo perto de R$ 2.000, não propriamente decorrentes de desvio, mas de desídia/negligência/má gestão. Quando dos requerimentos de ressarcimento feitos por ocasião dos exames mensais das prestações de contas, ele sempre respondia oficialmente que levantássemos os valores que então “pagaria”, o que efetivamente não ocorre. Considerando que ainda é condómino, vê possibilidade legal de se cobrar esses valores nos seus boletos condominiais?

Se a resposta do ex-síndico é uma confissão de dívida, vocês podem, após comunicado prévio, inserir no boleto. Caso contrário, notifique-o convidando a comparecer na administração, sob pena de confissão de dívida e posterior cobrança inserida no boleto. Depois disso, aguarde a reação dele.

E quando termina o mandato do síndico e ele não convoca

assembleia para nova eleição?

 

Nenhum mandato de síndico pode exceder o prazo de dois anos, por mais que a convenção do condomínio estabeleça o contrário (conhecido caso de um condomínio cuja convenção “dava” cinco anos para este mandato – absurdo!!!). É que a Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o prazo não possa ser superior a dois anos, podendo, no entanto, renovar-se.

Confira:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Mas, e quando se expira os dois anos e o síndico, ou se esquece, ou mesmo, se acomoda e não convoca assembleia para legitimação de novo mandato? E a palavra correta é mesmo esta: legitimação. É que quem legitima o mandato do síndico é a assembleia. Sem ela não há como afirmar que alguém possua o mandato.

Neste caso, o síndico, mesmo que sem a intenção (em alguns casos isso realmente ocorre), pratica a negligência, já que é sua atribuição, convocar, anualmente, a assembleia ordinária, onde, entre os temas a serem tratados, está o de, eventualmente (de dois em dois anos), eleger (ou reeleger-se) seu substituto.

A lei:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Mas, não cumprindo o síndico o dispositivo acima e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente o representante da massa condominial, onde, a rigor, sequer a assembleia para eleição (neste caso, uma assembleia extraordinária) de um novo representante, ou até, sua recondução ao cargo (lembro que a lei não faz restrição quanto a renovação do mandato, ou seja, não impede que se renove quantas vezes os condôminos achem por bem renovar).

Todos os seus atos são passíveis de anulação, a requerimento da parte interessada, que podem ser, tanto os condôminos, como as instituições bancárias, entre outros.

E o que fazer quando isso acontece? Pois bem, uma vez qualquer condômino “descobrindo” que o mandato do síndico está irregular (vencido), pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter aquela convocação, qualquer valor jurídico.

Neste caso, o correto seria a convocação de assembleia por condôminos, constando como pauta, entre outros assuntos que achem por bem incluir, o de eleição de síndico.

Veja (mais uma vez) a lei:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

E esta é a única forma segura de se garantir a legitimidade do ato. Sem mandato, o (agora) ex-síndico, não tem poderes para, por exemplo, convocar a assembleia para escolha de seu substituto ou, até, sua reeleição. Esta convocação deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos.

E aproveito para lembrar, condômino é aquele em que a unidade se encontre em seu nome. Não vale assinatura de locatário, de filho de condômino ou outra qualquer.

MODELO DE CONVOCAÇÃO:

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MODELO

CONVOCAÇÃO EXTRAORDINÁRIA

CONVOCADA POR CONDÔMINOS

Os condôminos abaixo assinados, amparados pelo artigo 1.355 do Código Civil Brasileiro, convocam todos os demais condôminos, para Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada na sede deste Condomínio, constando como pauta o(s) seguinte(s) assunto(s):

1. ELEIÇÃO DE SÍNDICO EM FACE DE TÉRMINO DE MANDATO.

2. PRESTAÇÃO DE CONTAS DA ATUAL GESTÃO.

Será feita 2ª convocação 30 minutos após a 1ª, caso não haja quorum, realizando-se a Assembleia com o número de presentes, os quais tomarão as decisões necessárias, que terão obrigatoriedade para todos.Os condôminos poderão se fazer representar por procuradores, desde que estejam devidamente habilitados, e com firma reconhecida por tabelião.Em face ao que determina o artigo 1.335 inciso III do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, só poderão votar e participar da Assembleia, os condôminos quites com as suas obrigações condominiais.

Local da Assembleia: Na sede do Condomínio

Data da Assembleia: xx/xx/xx

Hora da Assembleia:

     19:30 (1ª convocação)                           20:00 (2ª convocação)

CONDÔMINOS CONVOCANTES

Assinatura de no mínimo um quarto dos condôminos

Muitas pessoas veem no início de um novo ano a possibilidade de recomeço.

Essa é, portanto, geralmente uma época de planejamento

 

Que tal planejar, além de realizações pessoais, ações para o condomínio em 2017?

Veja algumas ideias que separamos para você colocar em prática no novo ano.

1. Evitar o desperdício de água

Não é só pela questão financeira, mas pela proteção do meio-ambiente. Cada vez mais, vemos notícias sobre a falta de água em diversos estados brasileiros, e os condomínios podem (e devem) promover ações para o uso consciente deste bem tão precioso. O síndico pode promover campanhas de conscientização.

2. Manter a caixa d’água do condomínio em dia

Além do vazamento promover desperdício de água, ele pode acarretar em danos à estrutura da caixa d’água – por isso é tão importante manter a impermeabilização em dia. O síndico deve estar atento, ainda, à limpeza correta da caixa d’água, para garantir uma água segura para o consumo de todos os moradores.

3. Fazer investimentos que valorizem o condomínio

O síndico é também responsável por manter o condomínio e promover ações que o valorizem. Essa valorização pode trazer benefícios a todos os moradores, facilitando vendas e locações.

4. Ficar atento aos detalhes

Diz o ditado que “o diabo está nos detalhes” – e é a eles que o síndico deve voltar a sua atenção. Com a vistoria constante do condomínio, fica mais difícil ser surpreendido por um vazamento que já esteja afetando a estrutura da edificação, por exemplo. Por isso, para se prevenir, o síndico deve estar sempre alerta.

5. Dar a atenção devida à impermeabilização predial

Um dos itens mais negligenciados nos condomínios é a impermeabilização predial. No entanto, dados apontam que, em todo o país, o percentual de condomínios afetados por problemas de infiltração atinge 80%.

6. Apostar na segurança dos moradores

O condomínio, para ser realmente seguro para todos, precisa muito mais do que sistemas de monitoramento (que, é claro, também são muito importantes). Existem locais que merecem atenção especial, como é o caso da piscina no verão. Sem algumas regras, ela pode se tornar bastante insegura e ser palco de acidentes.

7. Manter a garagem em ordem

Se tem uma área que é fonte de atritos em quase todos os condomínios, essa área é a garagem. Para mantê-la longe de conflitos, o ideal é fazer a manutenção correta, e criar regras para organiza-la.

8. Fazer a manutenção adequada na quadra poliesportiva

As quadras poliesportivas dos condomínios vêm recebendo cada vez mais atenção dos moradores, que têm procurado a prática esportiva no seu tempo livre.

9. Atualizar o regimento interno

Para comportar as novas regras, é importantíssimo manter o regimento interno do condomínio sempre atualizado.

10. Manter a paz entre os moradores

Com tantas pessoas convivendo em um condomínio, os conflitos infelizmente são comuns.

11. Promover ações que integrem os moradores

Outro ditado popular diz que “é melhor prevenir do que remediar” – e isso pode ser aplicado também quando o assunto é conflito entre moradores. Que tal, ao invés de se preocupar com os ânimos acirrados nas assembleias, tentar promover ações que integrem os moradores, e criem um clima harmômico no condomínio? Manter uma horta coletiva pode ser uma alternativa.

12. Entender as atribuições do síndico

Se você é um novo síndico, é essencial que entenda as atribuições do síndico, para desempenhar suas funções de maneira adequada.

13. Entender os direitos do condomínio

Seu condomínio é novo e está apresentando problemas construtivos?

14. Ficar por dentro da legislação

Além de entender suas atribuições, e também da administração do condomínio, um bom síndico deve estar informado sobre a legislação.

15. Ficar atento às unidades

Ser síndico pode ser muito recompensador, mas exige bastante dedicação. Além das áreas comuns, o síndico deve tomar precauções relativas às obras realizadas nas unidades.

16. Colocar as obras em votação

Relativo às obras em áreas comuns, de responsabilidade direta do síndico, preparamos alguns materiais. O ideal é que, sempre que possível, as obras sejam debatidas e aprovadas em assembleia para evitar possíveis disputas judiciais.

17. Contratar bons profissionais

Nada pior do que uma obra que não termina nunca, não é mesmo? Para se prevenir de tantos problemas que podem ocorrer durante as obras no condomínio, existe uma dica que é fundamental: contratar profissionais sérios, com experiência e que entreguem um trabalho de qualidade.

INFORME PUBLICITÁRIO

Passo a passo para contratação de obras no condomínio

 

Entre tantos deveres dentro de um condomínio que o síndico tem a responsabilidade de executar, como: limpeza, empregados, contas a pagar e a receber, controlar gastos, atender a pedidos de condôminos, assembleias, etc. Ele ainda tem mais um item, não menos preocupante e importante: obras no condomínios.

Essas obras que podem ser de reforma, construção, ampliação e principalmente a manutenção predial, são antes de tudo responsabilidade e muitas vezes dor de cabeça, principalmente quando o síndico não é da área e também não tem no conselho ou mesmo dentre os condôminos, alguém que possa assumir as tarefas de contratar, fiscalizar, pagar e receber a obra quando concluída.

Então, o que fazer ou como proceder quando se está diante de uma situação que é corriqueira no dia a dia de um condomínio? Quais os dispositivos que o condomínio pode lançar mão para orientá-lo, uma vez que estes serviços ou alguns deles são necessários para atender a estrutura residencial? A que órgãos o cidadão pode recorrer para o cumprimento desta responsabilidade?

Para responder estas perguntas é que apresentamos um PASSO A PASSO a ser seguido quando se quer executar qualquer tipo de obra.

Objeto da Obra

O primeiro passo a ser tomado é verificar, em conjunto com o conselho e condôminos, a real necessidade da execução da obra, seja ela por uma necessidade legal, estrutural, estética, funcional ou a exigida manutenção predial, definindo e justificando assim, o objeto da obra.

Serviços Preliminares

Após a definição da obra, o segundo passo é identificar os profissionais que serão necessários e que serão envolvidos pela obra definida, profissionais estes que o síndico tem como principal responsabilidade, verificar a legalidade do exercício de sua profissão, através de suas entidades de classe. Dependo da obra, será necessário um projeto ou vários projetos como arquitetônico, estrutural, instalações, etc. Para manutenções, por exemplo, será necessário um laudo técnico que aponte os serviços necessários.

O condomínio deve procurar a assessoria de uma empresa ou de um profissional capacitado e legalmente habilitado para analisar o projeto, discutir o que realmente é necessário e elaborar uma PLANILHA DE CUSTO GLOBAL da obra com os seus respectivos quantitativos, planilha esta que serve de parâmetro para as empresas licitantes ofertarem seus preços, fiscalização da obra e também para o condomínio avaliar financeiramente o investimento necessário, podendo atualizá-la para a data em que realmente a obra seja iniciada de acordo com os recursos disponíveis.

Esta providência do condomínio será de significativa relevância para os custos finais, pois é a partir daí é que devem ser convocadas as empresas, no mínimo 03 (três), para apresentarem seus orçamentos, tornando as propostas mais equivalentes e consequentemente mais enxutas, trazendo uma ECONOMIA SIGNIFICATIVA PARA A OBRA.

Escolha do Executor

Tanto para a elaboração do projeto, laudo, orçamento, fiscalização ou a própria execução da obra, neste terceiro passo é imprescindível que o síndico não assuma esta responsabilidade, sem antes investigar a documentação legal que todo profissional e toda empresa deve ter para atuar e ser a responsável pelos seus atos. Essa documentação vem desde a inscrição nos órgãos competentes até o pagamento de impostos exigidos por lei, aos órgãos municipais, estaduais e federais. Essa documentação também passa pelas esferas de capacidade jurídica, contábil e técnica. Este passo é importantíssimo quando tomado pelo síndico, pois ele fica com as instituições ao seu lado para defendê-lo em caso de abusos, erros e incompetência por parte dos executores.

Análise de Propostas

Nem sempre, o menor preço ofertado é o melhor preço para execução de uma obra, portanto, é necessário para o quarto passo, a assessoria de profissionais que possam compatibilizar as propostas e garantir a execução da totalidade do escopo.

Execução da Obra

Uma vez escolhida a empresa ou profissional para execução do objeto, o quinto passo a ser tomado é a escolha de um profissional que ajude a fiscalizar a execução de cada serviço e a medida que sejam finalizadas as etapas, liberar a importância a ser paga referente a elas.

Entrega da Obra

Neste último passo, todos os anteriores serão justificados, pois facilitarão a relação entre contratante e contratados a entregar e receber a obra, porém estabelecendo uma responsabilidade conforme a legislação em vigor.

É assim que algo que parece ser difícil e complicado, passa a ser algo que além de solucionar uma demanda, também trás conhecimento e experiência para a continuidade da rotina tranquila do condomínio. Lembre-se que o trabalho de fazer errado é o mesmo de fazer correto, então mãos à obra.

Veja alternativas para condomínios receberem sinal da TV

 

No apartamento da auxiliar administrativa Gislaine Pereira, em Porto Alegre, já tem TV digital. Ela comprou dois aparelhos novos, com alta definição, para poder ver a programação da RBS com melhor imagem e som.

“Não temos os ruídos, a imagem é muito melhor, sem fantasmas. A qualidade não tem comparação”, afirma.

Seja em grandes condomínios ou em prédios menores, com poucos apartamentos, é possível ter TV aberta com sinal digital para todos os moradores. A melhor maneira de receber bem esse sinal é instalar no topo do prédio uma antena coletiva UHF.

Flávio Alves, técnico de instalação, explica que, em prédios com muitos apartamentos, o ideal é investir em uma central de distribuição de canais.

“Tu faz essa modulação de canal digital na central e distribui para todo o prédio modulado. Então, evita que uma pessoa que tenha cinco TVs antigas dentro de casa, tenha cinco conversores digitais. O sinal já vem pronto para ela, ela vai simplesmente selecionar os canais na TV e vai ter o sinal digital de todas as emissoras disponíveis sem problema nenhum”, garante.

Em prédios menores, onde esse sistema se torna muito caro, o síndico pode optar por colocar apenas a antena coletiva. Assim, cada morador vai precisar de um conversor, caso a TV dele seja de tubo ou de plasma dessas mais antigas, fabricadas antes de 2012. Se o aparelho já for HD, basta ligar o cabo com o sinal fornecido pela antena coletiva direto na TV.

“Essa é a conversa que a gente tem que ter com o síndico, explicar pra ele o que é melhor, o que vai ser mais viável”, diz Flávio.

Em vários prédios, ainda existe aquela velha antena coletiva, usada para sintonizar os canais analógicos, em VHF. Mas dentro de um ano ela não vai mais poder ser usada. Isso porque o sinal analógico vai começar a ser desligado a partir de 31 de janeiro de 2018.

Esse desligamento faz parte de um cronograma determinado pelo governo federal e pela Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). Por isso, os condomínios precisam se adaptar. Muitos já se anteciparam e estão prontos para receber o sinal digital.

“Uma das funções do síndico é ter uma preocupação com o bem-estar dos moradores, e a gente tem a TV com o sinal digital desde 2015 e está funcionando perfeitamente. A qualidade da imagem e do som melhorou muito”, conta Sílvio Pankowski, síndico de um condomínio em Porto Alegre.

O técnico de instalação também relata que já chegou em prédios em que a maioria dos moradores tinha TV por assinatura, mas quem não tinha queria assistir aos canais abertos com qualidade.

“É um direito do consumidor ter TV aberta pra receber a RBS e tantos outros canais que a gente tem”, diz Flávio.

E quem não quer receber os canais abertos com qualidade digital? Por isso, é bom se adaptar logo.

Para saber se você ainda recebe o sinal analógico, fique de olho na sua TV: a partir da próxima terça-feira vai começar a aparecer no canto da tela um A. Se ele aparecer para você, é o aviso de que tem um ano para adaptar a sua televisão para receber o sinal digital.

Se você ainda tem dúvidas, não precisa se preocupar. Ao longo da próxima semana, a RBS TV segue explicando como fazer essa transição e receber de uma vez a nossa programação com a melhor qualidade de imagem e som.

Entenda por que o desligamento do sinal analógico vai ocorrer

O desligamento do sinal analógico de televisão ocorre em razão da implantação do sistema de TV Digital no Brasil, determinado pelo decreto 5.820, de 19 de junho de 2006. Outro motivo é a venda feita pelo governo federal de uma faixa de canais usada pelas TVs para empresas de telecomunicações, que servirá para a ampliação do 4G no país.

Sendo assim, as emissores devem desocupar esta faixa e migrar seus canais digitais e analógicos para uma outra. Diante disso, os canais analógicos deverão ser desligados para comportar todos os canais digitais.

O prazo foi estipulado pelo governo federal e pela Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel), e está regulamentado pela portaria número 3.493, de 26 de agosto de 2016, do Ministério da Ciência, Tecnologia, inovações e comunicações.

Por isso o sinal analógico vai começar a ser desligado a partir de 31 de janeiro de 2018.

 

O cenário dos condomínios em todo o Brasil está mudando rapidamente, aquela figura do síndico convencional que estamos acostumados - na sua maioria pessoas que exerciam tal função por terem tempo livre, ganhando no máximo como benefício a isenção da taxa condominial -, está sendo substituída por um profissional especializado e preparado para exercer essa função.

A gestão dos bilhões de reais que movimentam mensalmente este segmento, nos aproximadamente 200 mil condomínios espalhados pelo país, começa a ser feita por síndicos remunerados, que trazem maior profissionalismo, segurança e comodidade aos moradores, além de gerar maior valorização ao patrimônio.

Hoje, ser síndico é uma profissão muito bem remunerada. Um síndico de sucesso pode ter receitas em torno de R$ 30 mil mensais. Para tal, os contratantes exigem conhecimento, formação específica e resultados a curto prazo.

Até pouco tempo atrás, a grande maioria dos outros funcionários que trabalham em condomínios tinham salários baixos, não pensavam em crescer profissionalmente e ficavam no mesmo emprego por quase uma vida inteira.

Hoje, nos deparamos com zeladores que ganham acima de R$ 4 mil e gerentes prediais que ganham mais do que alguns executivos formados em universidades renomadas.

Além disso, uma grande parte dos condomínios contava apenas com um contador para ajudar na gestão financeira e de departamento pessoal.

Hoje, as empresas especializadas em administração condominial disponibilizam mais de 10 departamentos especializados, proporcionam serviços exclusivos, sites de gestão e muito mais.

A própria estrutura física do condomínio mudou: grades eram poucas e quando existiam não eram tão robustas.

Hoje, a grande maioria dos condomínios busca incessantemente aumentar as barreiras físicas, tentando inibir ao máximo situações de perigo. Câmeras eram raridade, hoje, são muitas!

Com sistemas de controle de acesso, monitoramento ativo, alerta vigia. Enfim, cada vez mais a tecnologia está alinhada na tentativa de minimizar a criminalidade.

Com todo esse volume de dados e pessoas envolvidas a pergunta que fica é: qual o futuro do segmento condominial?

Facilmente podemos identificar a profissionalização do setor e uma exigência maior por parte dos clientes.

Este movimento ocorreu por dois principais motivos: o aumento da criminalidade e a diminuição da população que consegue pagar um clube privado. Sendo assim, o condomínio necessita ser mais seguro e oferecer maior conforto aos moradores.

Uma coisa puxa a outra e, para proporcionar maior segurança e comodidade aos moradores, o sistema de gestão se torna mais complexo.

O síndico precisa de mais conhecimento; as administradoras, de novos setores e funcionários condominiais com mais habilidades.

Logo, as profissões que envolvem o segmento se valorizam e surge concorrência por melhores oportunidades.

Com este novo perfil do segmento todos saem ganhando, o investimento na contratação de profissionais capacitados é rapidamente recuperado e a economia brasileira agradece, pois milhares de novos empregos são gerados.