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Piscinas em condomínios devem receber cuidados redobrados nesta época do ano. Com o calor intenso é natural que elas sejam mais procuradas pelos moradores, mas se não forem tomados os cuidados de manutenção e regras de uso necessários, alguns visitantes indesejáveis podem estragar a diversão. É o caso do mosquito Aedes aegypti - transmissor da dengue, zika e chikungunya – que prefere depositar seus ovos nas paredes da piscina, principalmente se o tratamento da água não estiver em dia.

Os especialistas reforçam que o tratamento à base de cloro e a filtragem devem estar em ordem. O procedimento, que dura cerca de oito horas, pode ser feito durante a noite para não atrapalhar a frequência à piscina durante o dia.

Em piscinas infantis o limite de profundidade é de 0,60m, e é necessário que os ralos sejam cobertos por grades ou tampas e suas coberturas tenham até 10mm de largura. Recentemente, na Bahia, uma criança de um ano morreu afogada na piscina de um prédio e, infelizmente, há registros de dezenas de casos similares.

Os condomínios devem também contar com um profissional qualificado para tratar da limpeza e manutenção. Toda piscina precisa conter escada ou rampas de fácil acesso para entrada e saída. Banheiros ou vestiários devem ter pisos antiderrapantes e laváveis.

Os síndicos precisam, ainda, estar atentos às normas de segurança a fim de evitar acidentes. Recomenda-se aplicar regras internas para uso da piscina, tais como horário de funcionamento. Em alguns casos, as crianças só podem entrar com os responsáveis. O ambiente também pode ser cercado e ser autorizada apenas a entrada de quem tiver uma carteirinha do condomínio.

Reunimos abaixo alguns dados sobre segurança em piscinas particulares e algumas recomendações fornecidas pela Sobrasa – Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático (www.sobrasa.org).

Números que impressionam:

• Sessenta e cinco por cento dos afogamentos ocorrem ao redor do domicilio e 50% dessas crianças foram vistas minutos antes circulando dentro ou ao redor de casa;

• Quatro crianças até 14 anos de idade morrem afogadas diariamente no Brasil;

• Estima-se que 85% dos afogamentos no mundo podem ser evitados. O maior fator de risco para a morte por afogamento é a falta ou o descuido na supervisão de crianças por um adulto.

• Quando comparamos o risco de óbito por afogamento e acidente de trânsito, o afogamento chega a ser 200 vezes maior;

• Não existem legislações federais, e apenas poucas legislações estaduais (RJ, MG, SP, CE) regulamentam sobre a segurança no uso de piscinas públicas mas nenhuma em piscinas de uso particulares.

Recomendações importantes:

• Em piscinas particulares, nada substitui a supervisão de um adulto;

• Afogamento não é acidente, não acontece por acaso, tem prevenção;

• Isole a piscina impedindo o acesso usando de preferência muro ou grades com altura de 1,50m e 12cm nas verticais com um portão de autofechamento. Elas reduzem o afogamento em 50 a 70%. Lonas e cercas vivas não são confiáveis;

• Ensine flutuação a partir dos 6 meses, aquacidade (brincar na água) a partir de 1-2 anos e natação a partir de 4 anos;

• Não superestime a capacidade de nadar de seu filho, tenha cuidado!

• Incentive o uso de coletes salva-vidas para crianças menores de 5 anos ou pessoas sem conhecimento de natação e não permita o uso de objetos de flutuação, por parte dos usuário como boias de braço, pranchas, pneus, bolas e outros;

• Desligue o filtro em caso de uso da piscina;

• Não permita mergulhos de cabeça em locais de profundidade < 1,8m - coloque aviso;

• Evite ingerir bebidas alcoólicas e alimentos pesados, antes do banho de piscina;

Saia imediatamente da piscina se houver relâmpagos;

• Não permita brincadeiras violentas que aumentem o risco de trauma craniano e perda súbita da consciência;

• Não permita o uso de vasilhames de vidro, materiais rígidos ou similares na área de piscina;

• Evite o choque térmico (Hidrocussão) - Antes de entrar na água, molhe a face e a nuca;

• Existem leis para construção e manutenção das piscinas que preveem a redução do risco sanitário e a prevenção de acidentes.

• Piso antiderrapante – evita acidentes

• Avisos de profundidade – evitam trauma de cabeça e coluna;

• Cuidado com o tratamento da água – reduz a incidência de doenças infectocontagiosas;

• Áreas de sombra e água potável;

• Áreas com chuveiros para o banho antes de entrar na piscina evitando a hidrocussão.

Passagem deve estar livre para circulação caso haja incêndio

 

A discussão sobre a disposição de lixeiras nos andares de condomínios é algo antigo. A Instrução Técnica nº 11/2011 do Corpo de Bombeiros, que atende ao Decreto Estadual nº 56.819/2011, proíbe a disposição de objetos nos andares e corredores, evitando que os mesmos interrompam a passagem em caso de um eventual incêndio.

A retirada das lixeiras dos andares é fundamental para a segurança e para a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Uma prática comum é retirá-las no momento da vistoria do Corpo de Bombeiros e depois coloca-las no lugar novamente. Mesmo que o condomínio receba a renovação do AVBC, se houver um incêndio no mesmo e a irregularidade seja comprovada em caso de sinistro, existe a possibilidade do seguro não pagar pelas reformas do incêndio e o síndico ser penalizado criminalmente.

Mesmo que os síndicos entendam a importância da retirada das lixeiras, nem sempre esse processo é implantado de forma tranquila no condomínio. Muitos moradores se queixam de perder a comodidade gerada pela proximidade dos coletores, acabam se revoltando e jogando os resíduos nas escadas. Então, para auxiliar na implantação desse novo processo e aumentar sua eficácia, veremos algumas dicas a seguir:

1. Para se adequar ao decreto é necessário que haja planejamento. O primeiro passo é encontrar um local adequado aos contêineres que receberão os resíduos. Geralmente a garagem é um local de fácil acesso a todos os moradores, facilitando a implantação e aceitação do novo procedimento;

2. É fundamental que a mudança seja acompanhada de comunicação. Os moradores devem ser avisados com antecedência sobre a retirada das lixeiras e sobre o novo local onde depositarão seus resíduos. A comunicação pode ser realizada por meio de banners, palestras ou comunicados nos quadros de aviso e elevadores;

3. Também é importante que os funcionários estejam preparados para esclarecer possíveis dúvidas dos condôminos. O treinamento, seja ele de funcionários ou de moradores, é muito eficaz. Além de explicar sobre o novo processo, ele pode abordar a importância da coleta seletiva. Já que o condomínio está em mudança, por que não implementá-la e ser mais sustentável?

Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulação das decisões

 

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata

Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.

Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião.

Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.

Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.

Enviar uma cópia para cada condômino.

A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.

Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos.

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de assembleia

Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos.

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.

O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.

Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. Saiba mais.

Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.

Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos.

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção.

Como proceder para impugnar

Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos.

A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.

O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.

A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

• Permitir que condôminos inadimplentes votem;

• Permitir o voto de representante sem procuração;

• A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça.

Saiba mais sobre procurações.

A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto;

Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional; Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo;

Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos;

Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

Documento é fundamental para o acompanhamento da gestão

 

A pasta de prestação de contas é uma das ferramentas mais fundamentais de uma gestão condominial boa e transparente.

É ali que está toda a movimentação financeira do condomínio e documentação comprobatória do que foi feito, como notas fiscais do mês, o que foi pago, o que foi recebido, o que foi acordado entre o condomínio e um inadimplente, possíveis ações judiciais, etc.

É realmente um raio-x do que a gestão executou em um mês e um ótimo recurso para o síndico e conselheiros acompanharem a transparência da gestão afim de evitar fraudes e desvios. A pasta pode ser tanto física, com os documentos originais anexados, ou virtual, como já tem acontecido em diversas administradoras, e por ser algo tão relevante para uma boa administração do condomínio, é estranho que em muitos locais esse documento não receba a atenção que merece.

Acesso à pasta

A pasta é um documento do condomínio. Por isso, todos devem ter acesso a ela. Porém, a prioridade, assim que a mesma chega da administradora, é dos conselheiros e do síndico.

Quando o trâmite mensal estiver encerrado, os moradores podem olhar os documentos. Não se deve negar o acesso à pasta. Mas, para a segurança de todos, a mesma deve ficar guardada em um local específico do condomínio ou na administradora. Se algum morador desejar analisar a mesma, deve avisar com antecedência e olhá-la no próprio local. Ele não deve levar a pasta para casa.

O que deve conter a pasta

algumas maneiras de se organizar o material, uma vez que o condomínio não é obrigado, por lei, a seguir nenhuma maneira específica de prestar suas contas, como é o caso das empresas.

O ideal é que a pasta contenha em sua estrutura, basicamente, os seguintes pontos:

•Termo de recebimento e verificação de contas (onde síndico e conselheiros assinam);

•Introdução: Índice, resumo, observações ou instruções prévias do conteúdo da pasta;

•Espaço para comentários (do síndico, conselheiros ou condôminos);

•Balancete completo;

•Extrato(s) da(s) conta(s);

•Receitas do condomínio;

•Despesas do condomínio (com documentos originais);

•Relatório sobre inadimplência (acordos judiciais ou não);

•Outras despesas - devem estar discriminadas.

Geralmente, o conteúdo começa apresentando os balancetes de débito e crédito do mês anterior. Há geralmente também um relatório bastante simplificado logo no início, que dá um panorama geral do período sobre o qual a pasta se refere.

O que deve constar e como analisar cada item da pasta:

Balancetes de débito e crédito (demonstrativo financeiro):

Comparar o que está no balancete com o extrato bancário é o primeiro passo.

Confrontar o que entrou e saiu no papel com os apontamentos do banco é de extrema ajuda para ver se realmente o que está escrito ali aconteceu “na vida real”.

Uma boa maneira de começar bem essa conferência é checando o saldo do mês anterior, evitando assim que passe desapercebido qualquer entrada ou retirada no último dia do mês.

Aqui também devem constar itens como aplicações do condomínio, e outros como fundos de reserva, para pagamento de décimo-terceiro dos funcionários, entre outros.

Receitas

A principal receita do condomínio são as taxas condominiais, que devem ser pagas pelos condôminos.

É importante que estejam discriminadas as unidades que estão em dia com as suas obrigações e as que não estão.

Além disso, aqui devem constar também acordos que foram pagos naquele mês, ações pelas quais o condomínio recebeu alguma indenização, aluguel de áreas comuns, como para antena de telecomunicações, salão de festa e outros espaços.

Despesas

Essa é, de longe, a maior parte da pasta.

O ideal é que a mesma esteja organizada por grupos de contas, o que facilita, e muito, o entendimento dos gastos. Também é fundamental que os gastos estejam comprovados com notas fiscais com o CNPJ do condomínio, e não apenas com cupons fiscais ou mesmo com aquele recibo do cartão de débito ou crédito.

Como são comumente divididas as despesas do condomínio:

1) DESPESAS / PESSOAL:

Nessa área devem constar todos os gastos referentes a pessoal – sejam os funcionários próprios ou terceirizados. São eles: folha de pagamento, encargos sociais, férias, rescisões, benefícios, etc.

Outra sugestão é separar, dentro desse grupo, funcionários próprios e terceirizados.

2) DESPESAS / CONSUMO:

Nesse grupo devem estar discriminados os gastos com água, luz, gás e internet (se for o caso). Importante checar se os pagamentos estão sendo feitos dentro do vencimento.

3) DESPESAS / MANUTENÇÃO:

Aqui devem estar listados os contratos de manutenção do condomínio, como os do elevador, portões, para-raios, equipamentos de segurança, etc.

4) DESPESAS / ADMINISTRATIVO:

Nessa parte estão os gastos referentes ao seguro do condomínio, administradora, síndico profissional (se houver), despesas bancárias, etc.

Inadimplência

Aqui devem ser listados os condôminos que não estão em dia com as suas obrigações com o condomínio, explicitando quanto estão devendo.

Como a pasta de prestação de contas é um instrumento da gestão financeira do empreendimento e não está disponível ou exposta nas áreas comuns, não há problema em ter nomes dos inadimplentes listados.

Caso haja inadimplentes que estejam fazendo acordo, é importante que se acompanhe, até o fim do parcelamento, se as prestações foram citadas na parte de “receitas” do condomínio. Os acordos citados devem ser tanto judiciais como extra-judiciais.

Outros

O condomínio pode ter outras despesas também. Se houver uma grande obra acontecendo, por exemplo, pode abrir um grupo do tipo enquanto a benfeitoria estiver acontecendo e concentrar, ali, os gastos da mesma.

Outras despesas ou despesas diversas devem ser detalhadas com as notas e recibos, como nos itens anteriores e não apontar um total geral.

Outra boa sacada para quem não está acostumado a acompanhar a pasta é comparar não apenas o saldo total do mês anterior com o do início do mês, mas fazer um levantamento de cada um.

Além disso, também é interessante que a pasta esteja de acordo com o mês útil – que comece no dia 1 e termine no dia 30 – evitando períodos do dia 10 de janeiro a 9 de fevereiro, por exemplo.

Outra sugestão é que haja um índice na pasta, explicitando como ela está organizada e dividida, facilita bastante a leitura e conferência. Para tanto, é fundamental que a pasta esteja com as folhas numeradas.

Sinais de alerta

Nem sempre onde há fumaça, há fogo. Mas é importante evitar algumas posturas na pasta de prestação de contas, que demonstram pouca transparência.

• Gastos sem notas fiscais: sempre se deve pedir notas fiscais em compras ou contratação de serviços envolvendo o condomínio.

• Inadimplentes: quando houver pagamento em aberto, o mesmo deve ser feito com um boleto no nome do condomínio.

• Saldos diferentes: é fundamental que o saldo contábil e o bancário coincidam.

• Dúvidas: quando houver qualquer tipo de dúvida, é fundamental que a administradora ou o síndico ajude a esclarecê-la. O costume é que as observações sejam devolvidas à empresa juntamente com a pasta.

• Multas disfarçadas: É esperado que as contas do condomínio sejam pagas em dia havendo saldo para isso. Por isso, é importante questionar quando os compromissos não estão sendo saldados na data correta, gerando multas e onerando o condomínio.

• Conta no nome do síndico: em condomínios novos, onde ainda não há CNPJ, pode-se abrir uma conta no nome do síndico. Mas essa situação deve durar, no máximo, três meses. Assim que o condomínio puder, abra uma conta com o seu CNPJ.

Quando algumas dessas situações acima deixar alguém no condomínio desconfortável, é fundamental que o síndico analise o caso, se for necessário, questionar e propor melhorias com a administradora.

Como é ela quem faz a pasta, melhores práticas poderão ser adotadas no futuro quando há uma conversa entre as partes.

A pasta no condomínio

O ideal é que a pasta não demore para chegar ao condomínio. Quem faz uso de pasta de prestação de contas virtual não costuma ter esse problema, já que o arquivo é atualizado em tempo real.

Não há uma regra sobre quem deve ler primeiro a pasta, se o síndico ou o conselho.

O importante é que estejam todos a par das finanças do empreendimento.

A pasta pode ficar arquivada tanto na administradora como no condomínio, por cinco anos.

Responsabilidade e papel do conselho

A responsabilidade pelo condomínio, sabemos, é do síndico. É ele quem responderá civil e criminalmente, entre outras esferas judiciais, caso haja algum problema com o condomínio.

O conselho fiscal tem sua responsabilidade caracterizada de acordo com a convenção.

Por isso, o que pode acontecer ao conselheiro que assina a pasta sem a devida leitura depende bastante.

Já o síndico assinar ou não a pasta não gera tantas dúvidas.

Quando nem o síndico e nem o conselho consegue “olhar com carinho” para a pasta de prestação de contas, uma boa opção pode ser contratar uma empresa de auditoria para acompanhar as contas.

Checklist dos documentos

Veja um resumo do que deve ser checado na pasta:

1. Balancetes: Conferir todos os saldos do condomínio, e não apenas o final

2. Tributos: checar, dentro de cada grupo de contas, se tributos e impostos estão sendo pagos

3. Pagamento em dia: analisar se está sendo tudo pago dentro do vencimento

4. Inadimplentes: comparar se houve entrada em “receitas” quando uma unidade sair da lista de devedores

5. Ações judiciais: Se o condomínio ganhou, deve haver uma entrada de dinheiro. Se perdeu, a saída também deve estar sinalizada.

Medidas penais e civis podem ser adotadas por aqueles que se incomodam

com a “maré” que invade o apartamento

 

Noite de verão, janelas dos apartamentos do condomínio abertas e começa a entrar aquele cheiro pela janela. A “maré” vem de um desconhecido e incomoda quem não está curtindo a mesma vibe. Um vizinho quebra o silêncio na vizinhança pacata: “Tem maconheiro no prédio!”, grita da janela. Outro dia, uma vizinha incomodada também se irrita: “Fecha a janela, maconheiro!”. Mas, além dos gritos, que outras medidas podem ser tomadas? O uso de maconha não é lícito no Brasil, mas isso não impede que a prática de fumar um baseado seja banal. Enquanto tramitam na Justiça ações sobre a descriminalização do uso da cannabis, aqueles que se sentem incomodados podem recorrer a medidas no âmbito do direito.

Uma ação sobre descriminalização do uso da maconha aguarda decisão no Supremo Tribunal Federal (STF). Em discussão, está a constitucionalidade do artigo 28 da Lei 11.343/2006 que especifica as penas para quem portar, guardar ou consumir drogas. Independentemente do debate sobre a descriminalização, como ocorre com o cigarro, quem não consome muitas vezes se incomoda com seus efeitos e questiona sobre soluções.

Alexandre Marques, advogado especialista em direito condominial e vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB de SãoPaulo, observa que este tipo de problema é comum em condomínios de todas as classes sociais. Ele explica que, em geral, o problema é entre vizinhos e as principais medidas devem ser tomadas na Justiça. Mas a administração do condomínio também pode agir se o problema atingir a coletividade.

Como o síndico pode agir?

Circular coletiva: esse deve ser o primeiro passo. O síndico pode soltar um comunicado não só para o suposto usuário, mas para todos os moradores alertando que é proibido o uso de fumígenos em geral, cigarrilhas de palha e assemelhados – o usuário de maconha deve entender esse recado. Também deve avisar que é autorizado fumar na sacada desde que isso não atrapalhe outros moradores.

Carta individual: caso a circular não tenha efeito, é possível enviar uma carta individual com o mesmo conteúdo.

Multa: se o problema afetar a coletividade, e não apenas um vizinho, é possível dar uma advertência e, em caso de reincidência, aplicar uma multa.

O advogado Adib Abdouni, especialista em direito constitucional e direito penal, explica que o vizinho usuário de maconha pode ser questionado por usar o local para outra finalidade que não seja a moradia – no caso, o consumo de drogas.

O artigo 1.335 do Código Civil cita entre os deveres dos condôminos: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

E a Lei Antifumo (nº 12.546/2011) proíbe “uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público”. Isso facilita a proibição em áreas comuns, como corredores e garagem.

E se for dentro do apartamento?

Para Abdouni, a restrição da Lei Antifumo se aplica a um vizinho que fuma na sacada e a fumaça se espalha para as casas dos outros.

Mas se o vizinho argumentar que está fumando em seu apartamento e ninguém tem nada com isso?

De fato, a Constituição Federal prevê que “a casa é asilo inviolável do indivíduo”. Mas isso não significa que o morador possa fazer o que bem entender. “O vizinho tem direito à moradia, mas não tem o direito de violar o direito dos outros. A partir do momento que mora em condomínio, tem que respeitar pessoas que vivem em comunidade”, observa o especialista em direito constitucional e em penal

Assim como o morador não pode jogar futebol na sala ou aumentar o volume do som à última potência, também não pode fumar maconha e exalar um cheiro que vai perturbar os outros vizinhos.

É possível fixar multas e, em casos extremos, o morador pode até ser convidado a se retirar do condomínio. Ele não perde o direito à propriedade, mas pode perder o direito de morar no local se não respeitar a sua finalidade”, explica Abdouni.

Adianta chamar a polícia?

O professor de direito penal do Unicuritiba José Carlos Portella Junior explica que o porte de drogas é um crime de baixo potencial ofensivo. “Não comporta prisão. A pessoa terá que cumprir alguma medida alternativa”. A lei prevê advertência, prestação de serviços à comunidade ou comparecimento à programa ou curso educativo.

Abdouni explica que, por mais que a pessoa não cumpra pena de prisão, pode ser detida e levada para a delegacia para prestar esclarecimentos. No mínimo, terá complicações burocráticas a resolver.

Além disso, um dos problemas da legislação brasileira é que não há especificação de quantidade para distinguir o usuário do traficante. Por isso, uma pessoa que porte drogas só para consumo pode ser investigada por tráfico. “O usuário fica suscetível e podem até lhe imputar responsabilidade por tráfico dependendo da quantidade da droga e das circunstâncias”, explica Portella Junior.

Mas o vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB de SãoPaulo alerta que, pela inviolabilidade da residência, a polícia não pode entrar sem mandado. “A polícia não vai entrar no apartamento para dar flagrante do uso de maconha. Poderia acionar em caso de suspeita de tráfico de droga.”

E se for na rua?

Na rua, é mais difícil aplicar medidas na esfera cível. A alternativa seria recorrer à legislação penal e chamar a polícia. Se o fumante estiver se deslocando, a dificuldade para fazer a denúncia aumenta, e aí a opção mais eficaz é tentar desviar da fumaça mesmo.

De praxe a prestação de contas ocorre nos três primeiros meses do ano

 

A prestação de contas condominial é uma obrigação legal do síndico (art. 1.348, VIII do CC), e deverá ocorrer no mínimo uma vez por ano, por intermédio da Assembleia Ordinária, que deverá ser convocada respeitando os prazos previstos nas regras condominiais, sendo de praxe que o ato ocorra nos três primeiros meses do ano.

Quando aprovadas as contas o assunto está liquidado e qualquer questionamento futuro deverá ser lastreado em algum ato ilícito como abordando anteriormente.

Porém, em algumas oportunidades, quando da realização da Assembleia Ordinária, após a apresentação da prestação de contas, a assembleia pode votar pela sua não aprovação ou pela aprovação parcial, e quando isso ocorre algumas providencias poderão ser adotadas pelo síndico, condôminos ou pelo próprio condomínio.

Assim, normalmente mensalmente as contas são avaliadas conforme disposto na regra condominial, pois, alguns condomínios possuem o Conselho que mensalmente analisa as pastas, e apresenta seu parecer, e em outros condomínios, especialmente os mais complexos, as contas poderão ser avaliadas por uma empresa de auditoria. Porém, em ambas as situações, quando da realização da Assembleia é necessário que exista um posicionamento sobre as contas apresentadas e o parecer conclusivo do Conselho ou da empresa de auditoria, que será explanado aos presentes.

Após a explanação, se existir alguma dúvida e/ou alguma incongruência nos números apresentados, a situação poderá ser debatida e até sanada na ocasião. E quando ocorrer a votação, a maioria dos presentes na assembleia, poderá aprovar, recusar ou aprovar parcialmente as contas.

Em ocorrendo a recusa ou a aprovação parcial, normalmente é concedido ao síndico o prazo de até 45 dias para que justifique e/ou regularize as informações conflitantes, realizado tal procedimento, nova assembleia decidirá pela aprovação ou não das contas.

Em outra seara, se as contas não forem aprovadas, os presentes na assembleia, ou até mesmo o síndico, poderá requisitar a contratação de uma empresa de auditoria para avaliar as contas e apresentar o laudo conclusivo. E, quando o laudo for favorável ao síndico, se mesmo assim a assembleia entender que as contas não devem ser aprovadas, o síndico poderá interpor a ação judicial para a obtenção de sua aprovação, mas quando o laudo apontar alguma irregularidade o síndico deverá ter a oportunidade de se manifestar, inclusive, se for o caso, podendo realizar o ressarcimento de eventuais valores ou aguardar o questionamento judicial para tal.

Outrossim, não raramente, quando estamos diante da não aprovação das contas pela assembleia, o próprio síndico pode pedir a renúncia e/ou afastamento do cargo ou poderá existir a assembleia requerendo sua destituição, pois, ainda que sua exclusão não seja obrigatória, muitas vezes, dependendo da situação concreta, é necessária para garantir maior transparência na apuração dos fatos.

Destarte, como a recusa das contas apresentadas pelo síndico é uma exceção, e poderá culminar com discussões judiciais, sempre que isso vier a ocorrer é prudente que o Conselho e/ou o grupo de moradores busquem o profissional de sua confiança, pois, em razão das inúmeras variáveis do caso concreto, somente com análise da situação especifica é que os interessados obterão as informações necessárias sobre a melhor forma de agir.

Em outra esfera, é extremamente necessário que ao recusar as contas, jamais exista por parte de nenhum condômino qualquer afirmação ou insinuação de que o síndico cometeu qualquer ato ilícito, pois, se a situação não for comprovada, o síndico poderá pleitear indenização por danos morais e, dependendo da situação, até mesmo a abertura de procedimentos no âmbito criminal, portanto sempre que o assunto for a não aprovação das contas toda cautela é necessária e o auxílio profissional é extremamente necessário para lidar com o tema.

Este tipo de modus operandi demonstra que os meliantes estão burlando os sistemas de segurança implantados

 

Mais uma vez a imprensa paulista noticiou uma invasão e furto em condomínio na cidade de Santos/SP. O fato se deu num condomínio no bairro Gonzaga, no centro da cidade de Santos, sendo veiculado da seguinte forma: “Homem usa cavalete para escalar prédio e furtar apartamento em Santos.

Imagens de câmeras de monitoramento de um prédio no bairro Gonzaga, em Santos, no litoral de São Paulo, flagraram a ousadia de um criminoso ao invadir um apartamento durante a madrugada. O suspeito entra pela garagem e como percebe que o local está vazio, usa um cavalete e uma lixeira para escalar o edifício e entrar e furtar objetos de um apartamento no primeiro andar.

O crime aconteceu por volta das 2h, quando o criminoso entrou na garagem do prédio. Ele usava bermuda e camiseta e calmamente olhou se alguém estava na área. Em seguida, mexeu em gavetas à procura de objetos de valor.” Fonte: http://g1.globo.com/, de 09/01/2017.

Por José Elias de Godoy

Com isto, se percebe a fragilidade em que se encontram os condomínios e a ousadia dos ladrões em invadirem locais, teoricamente seguros, e ainda escalarem seus muros para assaltarem condôminos dentro de suas próprias residências.

Este tipo de modus operandi demonstra que os meliantes estão burlando os sistemas de segurança implantados e se aproveitando das falhas percebidas facilmente nos condomínios residenciais. Para tanto, faz-se necessário observar os pontos críticos e vulneráveis do condomínio, a fim de sanar suas deficiências, aumentando seu grau de proteção.

Por isso mesmo é que há a necessidade de manter barreiras físicas compatíveis com a realidade do condomínio, complementados por equipamentos eletrônicos e por regras de procedimentos para moradores e funcionários. Com a instalação de equipamentos eletrônicos de segurança, para se estabelecer uma barreira perimetral, pretende-se detectar a intrusão ou evasão de qualquer indivíduo pela área perimetral no menor intervalo de tempo possível e com a intenção de evitar a invasão do patrimônio.

Para tanto, É necessário que tais equipamentos estejam ligados e em perfeito funcionamento, a fim de não ser surpreendido por ações delituosas deste estilo. Os gestores dos condomínios devem estar atentos para que a manutenção dos equipamentos não tenham falhas, quer seja a preventiva ou mesmo a corretiva, para que funcionem corretamente e de forma que não causem surpresas no momento de urgência.

Porém, o sistema de segurança somente será eficiente se houver a integração entre todos os interessados, bem como a participação dos funcionários que devem ser treinados, orientados e monitorados de perto, para que se tenha uma maior qualificação e valorização, buscando uma proteção mais eficaz.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO C/C PEDIDO DE LIMINAR PELO RITO SUMÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA PARA O MÉRITO. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. UNIDADES PENDENTES DE ENTREGA. RESPONSABILIDADE FINANCEIRA DA INCORPORADORA PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A apelada representa os condôminos, com evidente parceria de comercialização e construção de empreendimento por parte da apelante, decorrente de avença contratual, o que, por si só, poderia ser suficiente para reconhecer a legitimidade passiva. 2. As taxas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, devendo ser suportadas pelo efetivo detentor do imóvel. 3. Somente seria possível a isenção do pagamento das taxas de condomínio pela apelante se restasse comprovada a imissão na posse do imóvel, o que não ficou evidenciado nos autos. 4. Precedentes do STJ (AgRg no Ag 645.645/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2006, DJ 11/09/2006 e REsp 660.229/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378) e do TJDF (AGI: 20150020253144, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Data de Julgamento: 09/12/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/12/2015. Pág.: 317 – Destaque acrescido). 5. Apelo conhecido e desprovido.

AGRAVO REGIMENTAL NA APELAÇÃO CÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO APELO EM RAZÃO DA FORMAÇÃO DA COISA JULGADA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO PROPOSTA PELA EX SÍNDICA EM FACE DO CONDOMÍNIO. CONEXÃO. MATÉRIA JÁ ENFRENTADA NA AÇÃO DE COBRANÇA DO CONDOMÍNIO PROPOSTA NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. PREVENÇÃO DO JUÍZO QUE PRIMEIRO PROFERIU O DESPACHO. DECISÃO COM TRÂNSITO EM JULGADO. EFICÁCIA PRECLUSIVA DA COISA JULGADA. ART. 508 DO CPC. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

(Classe: Agravo, Número do Processo: 0150650-32.2009.8.05.0001/50000, Relator (a): Lígia Maria Ramos Cunha Lima, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 05/10/2016) TJ-BA - Agravo AGV 01506503220098050001 50000 (TJ-BA) Data de publicação: 05/10/2016.

DECISÃO: ACORDAM os integrantes da Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO PARA AS PARCELAS VENCIDAS E DESDE A DATA DO VENCIMENTO PARA AS VENCIDAS NO DECORRER DO PROCESSO - APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO - REQUERIMENTO DE ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS - JUROS DEVIDOS DESDE A CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - INTELIGÊNCIA DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL - INCIDÊNCIA DOS JUROS DESDE O VENCIMENTO DE CADA TAXA CONDOMINIAL - SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1428726-6 - Curitiba - Rel.: Themis Furquim Cortes - Unânime - - J. 04.02.2016).

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO ESPONTÂNEO DA OBRIGAÇÃO. PARCELAMENTO DO DÉBITO. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. ANUÊNCIA DO JUÍZO IMPLÍCITA. DISCORDÂNCIA DO CREDOR. IRRELEVÂNCIA. DIREITO DO DEVEDOR. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.

1. A adoção do rito do Artigo 745-A do CPC/73, diante da manifestação positiva do Juízo, não é faculdade do credor, mas um direito do devedor que reconhece a existência da dívida e deseja adimpli-la na forma legal. Nessa hipótese, o devedor se abstém do exercício de outro direito, qual seja o de opor os “embargos à execução”, ou de apresentar “impugnação ao cumprimento de sentença”, sendo necessário que haja segurança jurídica para que ele possa fazê-lo. 2. Em se tratando de cumprimento espontâneo da obrigação, hipótese contemplada pelo Art. 745-A do CPC/73, não há falar em incidência da multa prevista no Art. 475-J do mesmo diploma legal e nem em incidência de honorários advocatícios, porquanto não terão prosseguimento os atos típicos do processo de execução, que justificariam a remuneração do patrono. 3. Recurso não provido. TJ-DF - 20120111974754 0055259-88.2012.8.07.0001 (TJ-DF) Data de publicação: 14/12/2016.

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Quem a parte passiva. Prevalece o interesse da coletividade e a dívida advinda da própria unidade edilícia condominial, pela qual respondem o titular pelo Registro de Imóveis, o promitente vendedor, o promitente comprador ou o possuidor, contra quem o condomínio pode optar dirigir a cobrança, em conjunto solidariamente ou individualmente. Incumbem às partes, que negociam a unidade edilícia, proceder na forma da lei e registrar na matrícula o negócio jurídico que tenha por objeto a unidade edilícia. A unidade edilícia, ainda em nome da apelante, responde pela dívida se inexistir pagamento. A participação da demandada na ação de cobrança, como titular pelo Registro de Imóveis, justifica-se porque, chegando-se a execução, a penhora da unidade edilícia dependerá da sua ciência para que tenha validade. Ao condomínio edilício é inimputável a falta de diligência de parte de quem, negociando o imóvel, deixa de proceder para registro no Registro de Imóveis (Apelação Cível Nº 70068113455, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 24/02/2016). TJ-RS - Apelação Cível AC 70068113455 RS (TJ-RS) Data de publicação: 01/03/2016.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de cobrança de condomínio. Cumprimento de sentença. Decisão que manteve a penhora sobre dois imóveis de propriedade dos agravantes. Pretensão à liberação de um dos imóveis, ao argumento de excesso de penhora. Impossibilidade. Ausência de comprovação da inexistência de débitos de natureza tributária incidentes sobre os imóveis. Lanços que, na maioria das vezes, giram em torno de 60% do preço da avaliação ou até menos, porquanto não há critérios objetivos na conceituação de preço vil. Quantum debeatur que necessita ser atualizado monetariamente, com a inclusão da comissão do leiloeiro. Imóveis de valor superior ao débito. Situação que, por si só, não acarreta o alegado excesso de penhora, mormente por se tratar de dívida propter rem. Na hipótese de arrematação dos imóveis por valor superior ao débito, a importância remanescente se reintegra ao patrimônio do devedor. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 20134675620168260000 SP 2013467-56.2016.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 16/03/2016.

Adriano Inácio

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Prezado Senhor, sou arquiteto e tenho encontrado interesse na questão do rateio das despesas de um condomínio residencial. Entendo que o rateio pela fração ideal é adotado no momento de construção do edifício?

Não, o critério de rateio é definido no momento do registro da Convenção em Cartório de Imóveis. E quanto ao rateio no momento da construção do edifício, isso é questão a ser tratada de quando a obra é custeada pelos condôminos.

Porém, após o término da construção essa forma de rateio por fração ideal permanece descrita na convenção como a forma para o rateio das despesas mensais dos condôminos.

Exatamente. Porém, isso ocorre devido ao fato da convenção já ter sido registrada em cartório, por exigência de lei (4.591/64 – Lei das incorporações imobiliárias).

Meus pais moram numa cobertura, em um edifício com 20 apartamentos sendo duas coberturas. A sua convenção indica que as despesas mensais serão rateadas seguindo a fração ideal da unidade. Também notei que a convenção não está atualizada com as novas leis de 2002 e 2004.

Esta indicação encontra respaldo no Art. 1.336 – I, do Cód. Civil e na lei 4.591/64), independentemente de sua adequação as novas leis.

Tentei através de assembleia solicitar a mudança da forma de rateio das despesas para igualitária, argumentando que o apartamento de cobertura contribui de forma igual aos demais apartamentos nas despesas mensais do condomínio. Não obtive apoio nem concordância do condomínio.

Era de se esperar por isso. Até porque, se a assembleia acatasse seu pedido, iria penalizar os apartamentos menores, já que estes teriam que contribuir com a parte que seu apartamento deixasse de pagar.

Também o condomínio não demonstrou interesse em atualizar a convenção, o que fazer nesse caso?

A questão da atualização é assunto para ser tratado na assembleia, com o voto da maioria. O fato dela não está atualizada não significa que isso venha a alterar o critério de rateio. Esta modalidade (rateio pela fração ideal) pode ser repetida na nova convenção.

No caso do apartamento de cobertura, o que fazer para que ela possa contribuir na forma igualitária das despesas mensais do condomínio?

Só com a decisão da assembleia e alterar o critério de rateio.

O que a não atualização da convenção pode significar, tanto para o condomínio quanto para a cobertura que pretende pleitear o rateio pela forma igualitária?

Absolutamente nada, já que, optando em atualizar, pode-se perfeitamente repetir o critério de rateio pela fração ideal.

Mauro Ferreira

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Prezados Senhores, gostaria de saber o que manda a Lei (ou as melhores práticas) ao condômino com relação à comunicação de obras (reformas) em apartamento.

(i) É obrigatória a comunicação prévia (Quanto tempo antes do início das obras?) POR ESCRITO ao Síndico?

As regras referentes as obras nas unidades (apartamentos) devem ser parte integrante dos Regimentos Internos de cada condomínio. Óbvio que, existindo, deve está prevista a questão da comunicação prévia.

Saiba quais são as regras a serem seguidas

 

O morador de um condomínio pensa duas vezes antes de deixar de pagar a taxa mensal. Com o Novo Código de Processo Civil, a preocupação é ainda maior. Isso porque a cobrança da dívida ficou mais rápida e rígida. O inadimplente pode sofrer uma ação de execução que determina prazo de apenas três dias para o pagamento.

Nome sujo

Os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter os nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito. Com o nome sujo, o morador fica, por exemplo, impedido de assumir financiamento em banco ou dividir novas compras em qualquer loja do mercado por até cinco anos.

Sem participação

Se estiver inadimplente, a administradora pode impedir que o morador tenha voz em assembleias importantes do condomínio. Na escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento, o morador pode ficar de fora.

Multa e juros

O valor da multa por atraso continua o mesmo 2% no novo CPC. O juros é de até 1% ao mês, salvo disposição em contrário na convenção do condomínio.

Segundo o novo CPC, o inadimplente pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família. Após ser notificado pela Justiça, o condômino tem três dias para sanar a dívida. Caso a taxa não seja quitada, por ordem judicial, os bens são penhorados.

Pena de penhora

Segundo o novo CPC, o inadimplente pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família. Após ser notificado pela Justiça, o condômino tem três dias para sanar a dívida. Caso a taxa não seja quitada, por ordem judicial, os bens são penhorados.

Aluguel

No contrato do aluguel, está determinado se o locatário ou proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio. Se for o dono, ele assumirá as consequências em caso de inadimplência. Se for o locatário, seu contrato de aluguel pode ser rescindido. O proprietário continua respondendo pelo condomínio perante a administração.

Direito de ir e vir

Mesmo inadimplente, o condomínio não pode impedir que o morador use áreas comuns e de lazer. Esse tipo de intervenção ainda é feita, mas no entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça a prática não tem amparo legal.