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Home Office - Saiba os limites e como agir diante de moradores que exercem atividades comerciais em condomínios
25 Fev 2015

Nas grandes cidades, o tempo perdido no trânsito e o avanço das tecnologias fez com que uma nova tendência surgisse: o home office – ou escritório em casa, em português. Para aqueles que não recebem visitas, excesso de encomendas ou de correspondência, trabalhar em casa pode ser realmente uma mão na roda: além da economia de tempo para se deslocar até o local de trabalho, há ainda a reserva de dinheiro com aluguel e outros custos fixos em um novo imóvel. Para não deixar a tendência de lado, até os novos lançamentos já contam com torres separadas para áreas comerciais e residenciais – assim, quem almeja trabalhar sem sair de casa tem que pegar só um elevador a mais para chegar ao escritório. Já os lançamentos residenciais podem contar também com salas de reuniões, e de escritório. Importante lembrar que nesses casos essas áreas são de uso comum e não devem ser encaradas como uma extensão da unidade. Qual o limite? Como tudo na vida em condomínio, é extremamente importante lembrar que o direito de um termina quando começa o do próximo. Outro ponto delicado é a alteração da finalidade da unidade. Caso a mesma seja residencial, o dono do imóvel não pode usá-la unicamente para fins comerciais. Ou seja, a unidade não pode virar apenas escritório, deve continuar tendo caráter predominantemente residencial. Essa é a maior arma que o condomínio tem para coibir condôminos ou inquilinos de utilizar a área privativa de maneira comercial – já que isso é proibido por lei. Afinal, há jeitos e jeitos de se manter um escritório em casa sem incomodar a vizinhança e nem comprometer a segurança do empreendimento. A questão de segurança também deve ser considerada, uma vez que o profissional que recebe clientes em sua unidade nem sempre conhece a visita, e isso gera um risco para o condomínio. Como agir em casos de abuso? Nos casos em que o empreendedor começar a incomodar a vizinhança, seja com excesso de visitas ou de barulho, ou ainda a sobrecarregar os porteiros com correspondência em demasia, o síndico deve no primeiro momento, conversar com o morador em questão. Explique a situação, que anda incomodando os vizinhos, e procure estudar bem a situação. Pode ser que a pessoa não queira acomodar sua empresa em outro local. Para tanto, deve se adequar às regras do local. Na própria convenção do condomínio deve haver menção sobre a finalidade de uso das unidades – geralmente, residencial apenas. Por isso, o síndico tem a lei ao seu lado, e caso o condômino continue a incomodar seus pares com a sua atividade comercial, o síndico pode, depois de conversar, advertir e multar, entrar com ação judicial para que cesse a atividade. O regulamento interno deve prever os tipos de atividades permitidas no condomínio. Caso um morador exerça algo fora desse escopo – mas que não incomode o próximo- o regulamento pode ser alterado. Caso contrário, o empreendimento tem o regulamento a seu favor para barrar a atividade irregular. Mesmo gerando certa polêmica, o síndico deve se cercar de precauções para evitar problemas para si e para o condomínio. Por isso, não é recomendável, por exemplo, barrar visitas daquela senhorinha que faz doces para fora, ou os alunos de quem dá aulas particulares. Essa medida é indicada apenas em casos extremos, como quando o síndico tem provas de que a atividade exercida naquela unidade é a prostituição. Portanto, se estiver munido com esse tipo de prova, o ideal é explicar isso ao dono da unidade – na maioria dos casos, essa atividade é exercida em locais alugados – e pedir a recisão do contrato. Enquanto o locador tiver contrato com o locatário em questão, o condomínio pode coibir a entrada de pessoas estranhas obrigando a todos os visitantes a fazerem um cadastro completo, com número de RG e foto, para dessa forma inibir o acesso. Essa medida deve ser aprovada em assembleia. O que é permitido •Exercer atividades que não demandem excesso de visitas, entregas ou correspondência como contador, jornalista, webdesigner, consultores etc; •Atividades que não demandem além do usual do consumo de água, luz, gás, etc; •Receber visitas, ou clientes, desde que os mesmos não circulem pelas áreas comuns do condomínio – apenas para entrar e sair; •Enfim, é permitido trabalhar no condomínio, desde que o ofício não incomode os demais. O que não é permitido •Funções que gerem grande e permanente fluxo de pessoas como uma clínica de estética, comércio em geral, creches, pet shops, etc; •Visitas, ou clientes, que fiquem circulando pelas áreas comuns do condomínio; •O uso do hall como sala de espera; •O uso das áreas comuns do condomínio como sendo particulares, seja para usar como escritório ou para efetuar vendas; •Atividades que envolvam produtos tóxicos, odores fortes, ou que façam muito barulho; •Atividades que demandam elevado consumo de água ou energia; •Dependendo do bairro, e do condomínio, o registro do endereço da empresa não pode ser o mesmo da unidade residencial.

Localize gorduras  no orçamento
03 Jul 2014

Quando todas as contas do condomínio estão juntas, apresentadas nos boletos e balancetes, a pergunta é a mesma para a grande maioria dos síndicos: o que eliminar no orçamento para economizar?

Encontrar o que pode ser simplesmente extinto ou otimizado é difícil, mas dá para deixar o orçamento mais enxuto com medidas de economia simples, revisão de contratos e a substituição ou instalação alguns equipamentos, como minuterias nas lâmpadas de algumas áreas ou a contratação de um folguista, se as horas-extras já não valem mais a pena.

Confira algumas dicas e orientações para deixar suas contas em dia e o orçamento bem magrinho.

1) FOLHA DE PAGAMENTO

•Horas extras: normalmente, esta é uma das maiores fontes de gastos excessivos. Faça as contas muitas vezes sai mais barato contratar um folguista do que acionar horas extras dos funcionários. Conte também com uma escala de revezamento bem organizada.

•Terceirização: é importante observar que a terceirização de mão-de-obra nem sempre traz economia, sua maior função é livrar o condomínio do gerenciamento dos funcionários. A empresa cuida de seleção, contratação, treinamento, elaboração de escalas, substituição em faltas e férias, além de toda a burocracia trabalhista. Por outro lado, há empresas que apresentam custos baixos, mas pagam mal os empregados, gerando muitas substituições e serviços de baixa qualidade. Fique atento!

2) ÁGUA

•Controle de vazamentos: aumentos injustificados na conta podem indicar vazamentos. Além disso, estes podem trazer danos para a estrutura do prédio. É importante que o zelador sempre faça vistorias na edificação, identificando possíveis vazamentos, e comunique imediatamente à vistorias mais aprofundadas, incluindo inspeções nas unidades. O zelador também pode verificar as descargas dos banheiros das unidades, que são outro grande foco “invisível” de vazamento.

•Individualização de hidrômetros: há empresas que instalam aparelhos de medição em cada apartamento ou unidade, para que cada um pague diretamente o que consumiu. Isso, é claro, gera maior controle e economia na grande maioria dos casos. Cada condômino deixa de pagar a conta de água no condomínio, recebendo-a em casa.

•Funcionários e condôminos: é importante que todos estejam conscientes de como usar racionalmente a água. Comunicados e campanhas internas costumam surtir grandes economias.

•Piscinas: devem ser cobertas quando fora de uso, pois há muita perda por evaporação. Há outras dicas de economia: saiba mais.

•Cadastro por economias: os condomínios devem se cadastrar para que o consumo seja medido por uma escala apropriada. O valor do metro cúbico sobe quanto maior o consumo total. Se o condomínio não tem esse cadastro, paga como se fosse apenas uma unidade residencial. No cadastro por economias, o valor do metro cúbico cai.

3) ENERGIA ELÉTRICA

•Luzes: é com a racionalização do uso das luzes que se tem a melhor relação custo-benefício na economia de energia elétrica. A introdução de sistemas inteligentes, que incluem minuterias e sensores de presença, não requer investimentos vultosos.

•Lâmpadas Fluorescentes gastam menos energia, principalmente se usadas com refletores, e têm maior vida útil do que as incandescentes. Além disso, é preciso verificar se as lâmpadas tem voltagem apropriada para o local, pois se isso não ocorre a vida útil é reduzida.

•Rodízio de elevadores: pode-se deixar um dos elevadores desligados entre as 22 e as 6 horas. Mesmo parado, o equipamento gasta energia com sua iluminação. E de quebra, evita-se que o usuário chame dois elevadores neste período.

4) ELEVADORES

Contrato de manutenção:

É difícil para o leigo saber se seu condomínio está com contrato superior às necessidades. Mas há algumas dicas:

•Elevadores de prédios novos não precisam necessariamente de contratos de manutenção, já que não haverá muitas substituições de peças. Nesse caso, a conservação é mais indicada.

•A manutenção pode ser um bom negócio para prédios mais antigos, desde que o valor cobrado seja compatível com as peças de reposição incluídas.

•Em elevadores mais antigos, a modernização do equipamento, apesar de exigir investimento elevado, pode gerar economia considerável. O grande desafio é saber se realmente o elevador necessita ou não desta intervenção.

•Comparar com prédios vizinhos os valores praticados.

•Anualmente, pedir uma revisão de contratos.

•Solicitar para outras empresas orçamentos sem compromisso.

•Solicitar para outras empresas orçamentos sem compromisso.

Há equipamentos que geram economia de energia elétrica e/ou protegem o maquinário contra o desgaste excessivo, como o sinalizador contra chamadas múltiplas. Equipamentos antigos também podem ser modernizados, para que não se tenha que futuramente fazer uma reforma total no sistema.

5) MATERIAL DE LIMPEZA

•Controle: deve-se ter um registro das despesas mensais com este tipo de material, para identificar aumentos injustificados, e até o desperdício consolidado.

6) INADIMPLÊNCIA

•É uma grande fonte de evasão de divisas do condomínio. Duas atitudes são fundamentais: cobrança ágil (inclusive judicialmente) e ter um fundo de cobertura à inadimplência, para que o condomínio não atrase suas contas, criando assim mais uma fonte de despesas.

7) MANUTENÇÃO

•Manutenção preventiva: condomínios mais antigos têm tendência a gastar mais em reparos de equipamentos e reformas emergenciais na estrutura. Assim, sempre há taxas extras para custear estas obras ou reparos, ou ainda, estes custos estão sempre embutidos na taxa mensal. A manutenção preventiva pode ser fonte de economia, apesar de ser um gasto constante. Reformas estruturais e nos equipamentos têm custos muito elevados.

•Prestadores de serviços: o condomínio pode perder dinheiro com prestadores quando não firma contratos adequados, gastando mais do que o previsto, até pagando pelo mesmo serviço duas vezes. Muitas vezes o condomínio tem contratos de manutenção e mão-de-obra que não resguardam seus direitos.

8) PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS

•Muitas vezes acontece de a falta de interesse dos condôminos gerar descompromisso da própria administração em racionalizar os gastos. É importante que toda a comunidade condominial esteja realmente empenhada em identificar despesas desnecessárias, e descobrir modos de economia em sua própria realidade.

9) SEGUROS

•Na hora de fazer uma apólice de seguros, verifique se esta é adequada às necessidades do edifício. Peça sempre três orçamentos para ter uma ideia das disparidades de preços e de abrangência dos serviços.

•O comissionamento do corretor também pode representar um gasto importante, uma vez que ele varia de 1% a 60% do valor da apólice. O mercado trabalha na faixa entre 20% e 30%, em média.

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Jurisprudência
03 Jul 2014

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Ação de obrigação de não fazer cumulada com pedido de cobrança de multa fixada em assembleia. Utilização de vagas de garagem para estacionamento de três automóveis, em local destinado a apenas dois. Descumprimento de convenção condominial. Dever de abstenção reconhecido. Cobrança de multa afastada, em razão de desrespeito ao quórum mínimo exigido por lei para a aplicação da penalidade. Sucumbência recíproca reconhecida. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - APL: 01890982020088260100 SP 0189098-20.2008.8.26.0100, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 28/05/2013, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/06/2013).

AÇÃO DE DEMARCAÇÃO COM QUEIXA DE ESBULHO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COISA JULGADA DE AÇÃO REIVINDICATÓRIA.

Inexiste coisa julgada decorrente de julgado de improcedência da ação reivindicatória, em que, justamente, deixou-se à ação própria a caracterização da área de uso comum do condomínio edilício em confronto com a área da propriedade individual do condômino, que passou a usar o terraço como um todo, além das dimensões previstas no título. O excesso em relação ao título do condômino corresponde à área de uso comum, típica aos condomínios edilícios, em que se distinguem áreas privativas e de uso comum. (Apelação Cível Nº 70056915523, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 18/12/2013) (TJ-RS - AC: 70056915523 RS , Relator: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento: 18/12/2013, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/01/2014).

CIVIL. SUMÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.

Ação de repetição do indébito, aduzindo o autor que quitou as cotas condominiais de forma dobrada, através de depósitos em conta-corrente do Condomínio. Inobservância da regra de forma, desprezando o pagamento via boleto, dificultando o controle das receitas. Demonstração, contudo, de que o autor efetuou diversos depósitos em conta-corrente do Condomínio e desconsiderar tais pagamentos ensejaria indevido locupletamento ilícito deste. Provimento parcial do recurso, para julgamento de parcial procedência do pedido, condenando-se o réu a restituir, de forma simples, os valores das cotas condominiais pagas de forma dobrada, como se apurar em liquidação de sentença. Sucumbência reciproca. Unânime. (TJ-RJ - APL: 00124478920128190003 RJ 0012447-89.2012.8.19.0003, Relator: DES. MARILIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 29/01/2014, VIGÉSIMA CâMARA CIVEL, Data de Publicação: 03/02/2014 00:00).

AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alegada falta de comunicação. Sentença de improcedência. Data da distribuição da ação: 13/11/2009. Valor da causa: R$ 600,00. Apelam os autores, sustentando cerceamento de defesa, uma vez que ouvido somente o coautor Hélio; falta de provas da convocação para a Assembleia; cabia ao réu provar que os autores receberam as convocações; irregularidades na manutenção do condomínio. Descabimento. Provas suficientes para demonstrar a comunicação prévia, aliás, admitida pelo coautor em depoimento. Cerceamento de defesa inocorrente, uma vez que é prerrogativa dos réus o depoimento pessoal dos autores. A prova é destinada ao juiz que, poderia, eventualmente, ouvir os demais autores. Sentença de improcedência. Recurso improvido. (TJ-SP - APL: 00501823520098260564 SP 0050182-35.2009.8.26.0564, Relator: James Siano, Data de Julgamento: 17/04/2013, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2013).

OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Colocação de fechadura tetra em porta corta fogo existente em unidade autônoma de propriedade do réu. Ainda que o imóvel se encontre locado a terceiro, o proprietário tem dever de vigilância quanto aos acontecimentos relacionados à sua propriedade que importem risco aos demais condôminos. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Colocação da fechadura pela locatária viola normas de segurança e desatende a Termo de Ajuste de Obrigações assinado entre o condomínio e o Corpo de Bombeiros. Inobservância que poderia acarretar a interdição do edifício. Remoção da fechadura que se impunha. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 1933549820118260100 SP 0193354-98.2011.8.26.0100, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 11/10/2012, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2012).

CONDOMÍNIO EDILICIO. COBRANÇA DE DESPESAS.

Dispensável O registro da convenção de condomínio para que se cobre do condômino a sua contribuição para as despesas comuns (Súmula n.º 260 do STJ). Multa moratória, juros moratórios e correção monetária com previsão na convenção. Admissibilidade da sua imposição. Honorários advocatícios arbitrados na sentença, sem dupla incidência na composição do montante do débito. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 992080348245 SP , Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 24/08/2010, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/09/2010).

PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - SÍNDICO.

Condenação do réu a prestar as contas ao condomínio, no prazo de 48 horas, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar - Procedência mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 994000274400 SP , Relator: Silvério Ribeiro, Data de Julgamento: 01/09/2010, Sexta Turma Cível, Data de Publicação: 08/09/2010).

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Vivendo em paz em um condomínio
03 Jul 2014

Conhecer e colocar em prática as regras e ferramentas para soluções de problemas são princípios básicos

Primeiramente, quanto à origem da palavra Condomínio, vale dizer que ela deriva do Latim e significa propriedade comum, pertencente a diversas pessoas. Tal significado, de imediato, nos remete a noção da existência de direitos e deveres de uma coletividade, quanto à conservação e manutenção de determinado bem que lhes é comum. Além disso, há que se considerar a necessidade de primar pela liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em um condomínio.

Muito embora a ideia inicial de condomínio nos pareça a mais ideal e adequada; o que se vê, na prática, são desentendimentos que, muitas vezes, acabam ultrapassando os limites do condomínio, cegando aos tribunais.

Afirma Fabio Kurbhi, vice-presidente da AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo: “Ao analisarmos as reclamações, torna-se fácil perceber que, muitas delas poderiam ter sido evitadas, caso os reclamantes/moradores tivessem um maior conhecimento do conteúdo das normas condominiais; bem como se tivessem uma maior participação nas Assembleias de Condomínio (reuniões organizadas para a solução de conflitos e discussão de temas importantes aos moradores e proprietários). Certamente, na solução de conflitos, estes caminhos seriam mais fáceis e menos onerosos que recorrer à justiça.”

Três documentos básicos preservam o funcionamento de um condomínio: a Lei de Condomínio (Lei nº 4591/64), a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, (estes são regramentos específicos de cada condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), onde foi reservado um capítulo especialmente para este tema. A Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno são os instrumentos necessários para que os moradores estabeleçam os limites para uma convivência harmonia e segurança e, ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível. Ambos os regramentos compõem a manifestação da vontade da maioria dos proprietários do condomínio e, por consequência, devem ser obedecidas por todos os condôminos - cabendo ao síndico fiscalizar o cumprimento das regras.

Explica o vice-presidente da AABIC: “Com estas ferramentas em mãos, não há razão para não se aproveitar as inúmeras formas de interação e harmonização dos direitos e deveres dos condôminos, evitando-se discussões desgastantes e, muitas vezes, desnecessárias. O objetivo disso tudo é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que veem, no condomínio, uma opção de vida segura e tranquila”.

Fabio Kurbhi responde algumas dúvidas quanto ao funcionamento das ferramentas para a regulamentação da convivência em condomínios.

Quem convoca a assembleia?

Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se, também a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios (locais visíveis). Ainda, diante da omissão do síndico, as Assembleias poderão ser convocadas por ¼ (um quarto) dos condôminos.

A Assembleia pode ser realizada sem que exista convocação a todos os condôminos?

É essencial, para a validade das deliberações da Assembleia, a convocação de todos os condôminos - conforme determina o art. 1.354 do Código Civil - sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Por outro lado, caso alguma Assembleia seja realizada fora destas condições, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações; inclusive, judicialmente.

As decisões tomadas em Assembleia podem ser aceitas, mesmo que conflitem com a Convenção do Condomínio?

Não. A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial e os princípios básicos a serem seguidos por todos aqueles que vivem em determinado condomínio. Toda a decisão tomada em Assembleia deverá respeitar tanto a Convenção quanto a legislação vigente. As decisões contrárias à convenção poderão ser modificadas por outra Assembleia ou mediante decisão judicial. Outro ponto importante, é que as decisões tomadas em Assembleia necessitam respeitar os quóruns previstos – número mínimo de votos válidos – conforme o assunto colocado em debate.</pCaso o síndico não convoque a assembleia, os moradores podem fazê-lo?

Sim, desde que haja quórum mínimo de ¼ (um quarto) dos condôminos, que deverão assinar o edital de convocação.

Os inquilinos podem votar em assembleia?

A possibilidade de o inquilino votar em Assembleia, concedida na antiga legislação, foi vedada no atual Código Civil. Conforme a legislação vigente, tal direito, hoje, é concedido tão somente ao proprietário do imóvel – condômino. Por outro lado, vale mencionar que a lei assegura ao proprietário a possibilidade de outorgar poderes, a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção, para representá-lo, em Assembleia. Nesta condição – como representante - é possível ao inquilino votar em Assembleia.

O síndico tem direito a voto?

Se o Síndico for proprietário, sempre terá o direito a voto pela unidade, cabendo, no entanto, a ressalva de buscar não votar em causa própria. É importante que, quando condômino, o síndico use o bom senso e não vote em temas que estejam relacionados às suas funções.

E os inadimplentes, têm direito a voto?

A legislação vigente impede que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias. Entretanto, caso aqueles que se encontram em situação de débito venham a formalizar e cumprir acordo com relação aos valores pendentes, a situação retornará ao estado de regularidade, possibilitando a participação e o direito ao voto.

Quando a prestação de contas apresentada pelo síndico já tiver sido aprovada em Assembleia, ainda assim um condômino pode questioná-la?

Caberia a ele o comparecimento à respectiva Assembleia para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período; uma vez aprovada em Assembleia Geral, a prestação de contas recebe quitação, oponível a todos os condôminos.

Caso o condômino não compareça à Assembleia, como pode se informar sobre as deliberações da reunião?

Em conformidade com a lei, existe o direito dos condôminos de serem informados, pelo síndico, quanto ao resultado daquilo que foi discutido em Assembleia. Para uma maior publicidade, além da Ata de Assembleia ser levada a registro em Cartório de Títulos e Documentos, é sempre conveniente que também seja disponibilizada, para um amplo conhecimento.

Como um condômino pode pleitear a realização de uma Assembleia extraordinária?

O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembleia; ou ainda, poderá convocá-la, juntamente com outros condôminos, desde que representem ¼ (um quarto), no mínimo, da totalidade dos condôminos.

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Fonte: Sindiconet

Condomínio seguro
03 Jul 2014

Cuidados básicos com equipamentos e funcionários podem, sim, fazer a diferença

Sempre que ocorre novo assalto em condomínios, transparecem falhas que já deveriam estar superadas, como cercas elétricas desligadas ou câmaras de circuito interno de TV sem as gravações. Quando a falha não é técnica, é humana: porteiros que abrem o que deveria estar fechado ou que saem de suas guaritas quando deveriam vigiar pelo insulfilme aqueles que chegam alegando os mais variados propósitos.

Há uma semi-guerrilha urbana conspirando contra a segurança dos condôminos. Os disfarces são muitos. Já houve caso de mulher grávida que passou mal na frente do prédio e o porteiro foi acudir. Era assalto. Já houve bandido que conseguiu entrar no condomínio escondido no porta-mala do automóvel do morador ou dirigindo o carro clonado do morador. Não dá para citar todos o casos da rica gramática do assalto a essas comunidades. Imaginação e armas não faltam para os assaltantes.

A violência não é mais apenas coisa de cidade grande. Condomínios em cidades de porte médio e pequeno, em regiões tidas até então como seguras, estão sendo vítimas da ação das quadrilhas ou de assaltantes que atuam de forma independente, às vezes menos experientes e mais perigosos.

Há muitas perguntas e dúvidas no ar. Por que a cerca elétrica estava desligada ou não havia fita ou CD no circuito interno de TV? Por que alguns se transformam em assaltantes e por quê a sociedade gera com tanta frequência esse tipo de comportamento? Surgirá uma nova arquitetura para projetar imóveis mais seguros ou construiremos, como na Idade Média, fossos com ferozes e famintos crocodilos?

Por enquanto, não sabemos, mas alguma coisa pode ser feita. Nosso Código Penal é obsoleto e imutável. O combate ao tráfego de armas e drogas não surte o efeito que seria necessário. As cadeias continuam superlotadas de detentos e de celulares. São pós-graduação inclusive para infratores primários.

Estamos na era da informática, mas quando o condomínio contrata um funcionário, nem o síndico nem a administradora têm a ficha criminal do candidato em nível nacional. Enquanto não detectamos as causas da atual situação, temos de manter ligadas as cercas elétricas e abastecidos de fita ou CD os circuitos internos de TV. É o mínimo indispensável até que possamos fazer dos condomínios ilhas de tranquilidade. Foram construídos para isso.

*Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e diretor do Grupo Hubert.

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Destituição do Síndico -   QUÓRUM
03 Jul 2014

Inicialmente indicamos os dispositivos legais atinentes ao tema da destituição do síndico e quórum para tal deliberação assemblear, não se deslembrando que a aplicação da Lei 4.591/64, revogada parcialmente, deve ser subsidiária, no que não conflitar com os princípios e regras gerais insertos no Código Civil.

O § 5º do art. 22 da Lei 4.591/64 assim dispõe:

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.

Com a entrada em vigor da Lei 10.406/02 as convenções condominiais passaram a observar regra diferente para a destituição de síndico:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Não nos resta dúvida de que quando a convenção é silente acerca do tema, vale a previsão do Código Civil, ou seja, quórum da maioria absoluta dos membros presentes à assembleia. Mas e quando a convenção estabelece quórum qualificado superior ao previsto no Código Civil? Nossos tribunais ainda não pacificaram o entendimento.

A natureza estatutária da convenção a insere hierarquicamente em um patamar inferior ao Código, assim, apesar da autonomia dos condôminos em auto-regulamentar suas condutas, não poderão conflitar com normas editadas pelo poder público, cuja observância se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública.

Neste raciocínio lógico, é de se afirmar que o quórum para destituição do síndico deve seguir o previsto no Código Civil, no entanto, tal posicionamento não foi adotado pela 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo em recente julgamento a um recurso de agravo de instrumento, cuja ementa se transcreve:

Anulação de assembléia de condomínio – Destituição de síndico – Não obediência ao quorum de 2/3 previsto na Convenção – Admissibilidade – O quorum de maioria previsto no art. 1.349 do Código Civil se aplica somente às convenções criadas após a vigência do código – Recurso provido, por maioria, vencido o 2º juiz, que fará declaração de voto. (Agravo Instr. n.º 0276915-63.2010.8.26.0000, 9ª Câm. Dir. Privado, Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida, j. 22.2.2011). g.n.

No caso concreto, a convenção do condomínio, elaborada anteriormente ao Código Civil, previa o quórum de 2/3 dos condôminos e o ilustre relator entendeu não ser matéria de ordem pública a ensejar a obrigatoriedade de aplicação da norma do diploma substantivo, devendo prevalecer a vontade dos condôminos.

No entanto, do voto divergente do emérito Des. Grava Brazil há de se destacar o entendimento pela aplicabilidade da norma contida no art. 1.349 do Código Civil, uma vez ter vindo para revogar a disciplina do art. 22 da Lei 4.591/64, com o qual concordamos.

Corroborando a tese aqui defendida, colacionam-se os seguintes julgados:

CONDOMINIO – Destituição de síndica – Assembléia Geral Extraordinária Vício decorrente do quorum de deliberação não caracterizado – Divergência entre o quorum estabelecido na Convenção Condominial, 2/3 dos condôminos presentes à Assembléia, e da regra contida no art. 1.349 do Código Civil, a exigir a maioria absoluta dos presentes à Assembléia – Natureza estatutária da Convenção de Condomínio – Prevalência do Código Civil de 2002 em relação às regras contidas em convenções firmadas e registradas anteriormente a sua vigência – Aplicação subsidiária da Lei 4.591/64 no que não conflitar com os princípios e regras do CC/2002 – Eleição de novo síndico, não proprietário da unidade condominial – Impropriedade da exigência imposta em Convenção quanto à prévia comprovação de “habilitação técnica” – Condição não contida no art. 1.347 do CC/2002 que deve ser havida como não escrita – Afastado pedido de redução da honorária – Valor que remunera adequadamente o patrono – Sentença mantida – RECURSO NÃO PROVIDO (Ap. Cível n. 567.613-4/8- 00, 7ª Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Elcio Trujillo, Julgado em 1.4.2009).

Ação anulatória de assembléia condominial cumulada com indenização Revogação parcial da Lei n.° 4.591/64, em seu art. 22, § 5º, ante a superveniência de nova legislação e no que corresponde à destituição de síndico aplicação do artigo 1.349 do Código Civil vigente – Assembléia geral extraordinária foi designada, dentre outros propósitos, com o fim de destituir a síndica Obedecido o procedimento para designação da assembléia extraordinária e devidamente motivada a destituição da síndica, cuja administração não atendia o interesse da coletividade, não há se falar em dever de indenizar a título de danos morais – Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo Recurso não provido. (Apelação Cível n.º 0129751-36.2006.8.26.0000, 1ª Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Helio Faria, Julgado em 11.10.2011).

Condomínio. Destituição de síndico teve origem em votos pela maioria absoluta dos presentes na assembléia geral. Validade e eficácia do ato. Aplicação do artigo 1.349 do Código Civil. Artigo 22 da Lei n.° 4.591/64 não pode prevalecer. Apelo desprovido. (Apelação 9251294-76.2008.8.26.0000, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, julgado em 25/02/2010, DJE 18/03/2010

O dispositivo do art. 1.349 refere-se ao voto da maioria dos membros da assembléia e não da massa condominial, conforme ensina Francisco Eduardo Loureiro, citado no acórdão da Apelação n.º 9251294-76.2008.8.26.0000, ementada logo acima.

Segundo Francisco Eduardo Loureiro, comentando o artigo 1.349 do Código Civil vigente:

“Explicita a lei o ‘quorum’ necessário para a destituição do síndico, ou seja, pela ‘maioria absoluta de seus membros’. Mais uma vez é defeituosa a redação do preceito. Membros do condomínio ou membros da assembléia? A maioria absoluta é dos presentes à assembléia, metade mais um das frações ideais dos condôminos aptos a votar (…)”. (Código Civil Comentado, 1ª ed., Editora Manole, 2007, p. 1.225).

Em nossa opinião portanto poderá ser destituído o síndico em assembléia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta dos presentes, mesmo que a convenção indique diferente quórum.

Em conclusão, de acordo com nossa prática e conhecimento, podemos afirmar com segurança que, caso a convenção não estipule quórum, forma e condições específicas ou especiais para a destituição do síndico, este poderá ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos presentes à assembléia geral convocada para este fim. Caso haja disposição convencional por maior quórum, a questão sujeitar-se-á ao crivo do Poder Judiciário.

Michel Rosenthal Wagner

www.mrwadvogados.adv.br

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Pacote contra  inadimplência
03 Jul 2014

Conheça os caminhos possíveis para lidar com esse mal

Desde que se começou a viver em condomínio, a inadimplência é um problema presente. Seja o devedor contumaz (aquele que está sempre com as suas cotas atrasadas) ou aquele que passa por um problema financeiro pontual, não pagar suas responsabilidades com o condomínio deixa o clima pesado e faz com que a massa adimplente se responsabilize pelos custos daquele que não anda colaborando com as suas despesas.

Pensando nisso, listamos para você uma série de medidas que podem ser tomadas. O primeiro passo, porém, deve ser procurar o devedor para uma conversa, e oferecer soluções como parcelamento da dívida, por exemplo – tudo já previamente acordado em assembleia.

Por outro lado, não vale a pena esperar muito antes de entrar com uma ação judicial contra o mau pagador. O prazo considerado ideal entre os entrevistados foi de três a quatro meses de inadimplência.

Se não houver acordo, veja as alternativas que o condomínio tem para receber seus atrasados o mais rápido possível:

Uma vez por mês, alguém da administradora do condomínio, ou o próprio síndico, fica disponível para os moradores que gostariam de pagar suas dívidas. É importante que as possibilidades de pagamento e parcelamento sejam claramente discutidas e aprovadas em assembleia, evitando que o síndico arque com uma responsabilidade maior do que deve.

Lei 13.160/2008 – Protesto de inadimplentes

Essa lei refere-se ao estado de São Paulo, mas outros estados como Rio de Janeiro e Ceará também permitem cadastrar o nome dos inadimplentes de condomínio nas listas de proteção ao crédito.

Vale salientar que o síndico não deve, sozinho, tomar a decisão de protestar o condômino em débito com o condomínio. O ideal é que o assunto seja posto em pauta em assembleia e que haja uma ata explicando como isso poderá ser feito: depois de quantos meses de inadimplência, por exemplo, o condomínio poderá mandar o nome do devedor ser protestado.

Lei 11.232/2005

Essa lei federal serviu para agilizar os pagamentos devidos quando há algum tipo de condenação na Justiça. O devedor deve pagar sua parte ou entrar com recurso em até 15 dias. Caso contrário, deve arcar com multa de 10% sobre o valor da dívida.

A ideia da lei foi evitar que recursos e mais recursos se somem e alonguem cada vez mais o prazo de pagamento dos devedores.

Essa mudança na lei não privilegiou apenas os moradores de condomínios, mas todos os processos movidos do ordenamento civil.

Aumento dos juros

Uma das maiores queixas dos moradores de condomínio a respeito das mudanças do novo Código Civil foi o teto da multa a ser paga pelos inadimplentes: 2% ao mês. Mesmo assim, a comunidade condominial é livre para fixar os juros cobrados dos devedores.

Para tanto, deve-se convocar uma assembleia para esse fim, para que haja essa alteração na convenção. A aprovação se dá com a anuência de dois terços dos condôminos.

O sugerido pelas fontes consultadas foram juros de no máximo 10% ao mês. Dessa forma, as cotas condominiais atrasadas não são deixadas de lado pelos devedores.

Se, por um lado, conseguir o voto de 2/3 dos condôminos parece difícil (como exige o Código Civil para alterar a Convenção), esta é uma questão com as maiores probabilidades de mobilizar a comunidade.

Multa de até dez cotas condominiais

Aquele considerado devedor contumaz pode ser penalizado por essa conduta, de acordo com o novo Código Civil:

- Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

- Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Câmaras arbitrais e de mediação

As Câmaras arbitrais e de mediação são instituições privadas de direito. A ideia é que elas sejam usadas como uma alterativa à Justiça comum.

Caso as partes se entendam em uma arbitragem, o acordo tem valor formal – o mesmo que uma sentença expedida pela Justiça comum e não cabe apelação. Já em uma mediação, o acordo pode ser registrado como título extra oficial, e pode ser executado na Justiça caso uma das partes não o cumpra.

A arbitragem ainda é pouco utilizada para a resolução de conflitos condominiais, principalmente porque não se pode obrigar uma das partes a comparecer à arbitragem. A mediação tem se mostrado mais presente, graças à câmara de mediação do Secovi-PE, que também não pode obrigar uma das partes a comparecer à mediação.

Porém, se conseguirem chegar a um acordo, isso será extremamente vantajoso para o condomínio, que economiza dinheiro com custas processuais, perícias, entre outros, advogados e tempo, já que recebe antes o valor devido.

Vale lembrar que uma ação de cobrança na Justiça comum pode demorar até dez anos para ser paga. Os custos dependem de cada câmara, mas podem variar de acordo com o número de horas investido na causa ou ter um valor fechado.

Caso não tenha sido estipulado um prazo para o pagamento, ele deve ser efetuado em até 180 dias.

Juizado Especial Cível

Quem não gostaria de, ao entrar com um processo, ter atendimento rápido, não precisar de advogado, além de saber que não ficará anos para ter sua ação julgada?

Essa é a proposta da maioria dos Juizados Especiais Cíveis (JEC), também conhecidos anteriormente como Tribunais de Pequenas Causas.

Lá, as ações com valor de até 20 salários mínimos não precisam do acompanhamento de advogado. Nos valores entre 20 a 40 salários mínimos, já é necessária a contratação do profissional.

Porém, mesmo nos casos com valores abaixo dos 20 salários, é recomendada a presença de um advogado, para que o síndico tenha um aconselhamento profissional.

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Animais em apartamento
02 Jul 2014

Partindo do principio legal (Cód. Civil) de que é dever do Condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (Art. 1.336-IV), e de que por mais que tentem me convencer, até esta data nunca vi um cão (por maior ou menor que seja) que não dê nem que seja, uma latidinha de vez em quando. E quanto às suas necessidades fisiológicas (cocô e xixi mesmo)? Quem vai me dizer que eles não fazem? E mais, que tais excrementos não exalam mau cheiro? E quanto aos passeios, que sempre começam pelos corredores, passam pelos elevadores, pela portaria...... até chegar às calçadas, quando chegam, pois muitos deles passeiam mesmo pelo jardim do condomínio. Assim, totalmente despercebido, o cão jamais vai passar, não podendo o Regimento Interno deixar de criar regras de convivências com os animais.

É óbvio que a proibição de animais nos apartamentos por si só não é possível, já que não há qualquer dispositivo legal que ampare o condomínio nisso, por mais que a convenção ou o regimento interno preveja. É que, dentro do princípio do direito da propriedade, dentro de cada casa, cada um tem o que assim achar por bem ter, desde que sejam respeitadas as regras da boa convivência. Portanto, para que se proíba, há de se ter uma causa, como por exemplo, aquilo previsto no Artigo 1.336-VI do Código Civil. Caso contrário, nada se pode fazer. Estando o animal convivendo harmonicamente na edificação, não há do que se falar em proibir por proibir.

O que entendem os Tribunais:

RECURSO DE APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA. VEDAÇÃO DE PERMANÊNCIA DE ANIMAL EM APARTAMENTO. REGRA EXISTENTE NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CABÍVEL RELATIVIZAÇÃO, SENDO INVÁLIDA A VEDAÇÃO ABSOLUTA. INTERPRETAÇÃO EM CONSONÂNCIA À VISTA DO ARTIGO 19 DA LEI 4.591. CASO EM QUE NÃO HÁ PROVA DE QUE O ANIMAL DE ESTIMAÇÃO DA AUTORA OCASIONE INCÔMODOS AOS DEMAIS CONDÔMINOS. INVÁLIDA, AINDA, A INCIDÊNCIA DA MULTA POR INFRAÇÃO À REFERIDA CLÁUSULA, DEVENDO OS VALORES COBRADOS A ESSE TÍTULO SEREM DEVOLVIDOS À AUTORA. RECURSO PROVIDO. TJ-RS - Apelação Cível : AC 70029933611 RS.

CIVIL. CONDOMÍNIO. ANIMAL EM APARTAMENTO. A PROPOSITO DE ANIMAL EM APARTAMENTO, DEVE PREVALECER O QUE OS CONDOMINOS AJUSTARAM NA CONVENÇÃO. EXISTENCIA NO CASO DE CLAUSULA EXPRESSA QUE NÃO ATRITA COM NENHUM DISPOSITIVO DE LEI. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 161737 RJ 1998/0000133-6 (STJ).

ANIMAL DE PEQUENO PORTE, APARTAMENTO, DECORRêNCIA, PREVISÃO EXPRESSA, PROIBIÇÃO, CONVENÇÃO, CONDOMÍNIO.

AÇÃO COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO - CRIAÇÃO DE ANIMAL EM APARTAMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA DA PERTURBAÇÃO AO SOSSEGO, SAÚDE E SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS - PROIBIÇÃO CONTIDA EM NORMA INTERNA - INAPLICABILIDADE. - O condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4591 /64. - A regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais moradores. - Inexistindo provas de que tais danos estão ocorrendo, permite-se a criação dos animais, não se justificando a aplicação de qualquer penalidade por esse motivo. TJ-MG - 200000048892940001 MG 2.0000.00.488929-4/000(1) (TJ-MG).

Independentemente do que venha a ser decidido nas questões judiciais e para que a harmonia e a ordem sejam mantidas, algumas regras (aqui em forma de dicas) devem ser observadas:

•Rigor no Regimento Interno:

Evite proibição genérica, crie regras de convivência do animal, a exemplo de: que seja de pequeno porte; de temperamento dócil; que se mantenha o animal vacinado e vermifugado e que se proíba sua circulação pelas áreas comuns, por exemplo.

•Rigor na higiene:

Que seu dono dê os banhos regularmente, que o ambiente onde o animal conviva seja rotineiramente higienizado; que a ração seja servida em pratos próprios, assim como a água de beber. Óbvio que estas dicas não podem ser previstas no Regimento Interno, apenas nas campanhas internas.

•Rigor no sossego:

Deve-se tomar todas as providências para que o animal produza ruídos (ex: latido de cães, cantos altos de pássaros). Uma boa dica é que, quando o animal estiver sozinho em casa, que deixe próximo a ele, um radinho de pilha ligado, o som faz com que ele não se sinta abandonado.

•Rigor na Segurança:

Devem-se evitar animais de grande porte ou de temperamento forte. Répteis ou roedores devem ter cuidado em dobro.

E ainda:

Uma Convenção de Condomínio bem elaborada, que contemple um Regimento Interno rigoroso, fará com que os donos destes animais tenham mais cuidado com eles.

Inaldo Dantas – Advogado

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Responsabilidade do Síndico nas obras de reforma dentro ou fora dos apartamentos
01 Jul 2014

Desde o mês passado, toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação (Sinduscon-SP).

Representante legal do Condomínio, em juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão. Além disso, cabe a ele a defesa dos interesses de todos os condôminos

Entrou em vigor a NBR 16280 (ABNT) que trata das regras aplicada`as reformas, que passa a obrigar a existência de um responsável técnico, de um laudo assinado por engenheiro ou arquiteto.

 É ai que entra a responsabilidade do síndico. Sendo omisso, ou seja, havendo uma reforma na unidade sem que ele exija o cumprimento da norma, e permita a continuidade da obra, estará praticando ato ilícito (a omissão também é crime). O poder de proibir é amparado no Código Civil, que assim prevê:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

 

E por que ele deve proibir: 

Uma vez considerando que a obra (ou reforma) possa vir a causa e risco à edificação ou aos moradores, ele (o síndico) por si só não teria o conhecimento técnico para diagnosticar. Com a norma, ele deve exigir que o interessado recorra a um especialista atestar a segurança da edificação com a intervenção que se propõe.

E qualquer serviço deve ter o laudo

A princípio sim, salvo aqueles pequenos serviços considerados como de manutenção, a exemplo de uma simples repintura, ou a substituição de uma torneira, por exemplo. O problema é que, nem sempre o síndico tem conhecimento da dimensão do serviço que está sendo executado na unidade, dai se preocupar em que tal documento seja apresentado, quando se tem conhecimento, por exemplo, do trânsito de outros produtos (revestimentos, esquadrias, etc.).

 E os serviços do Condomínio devem obedecer esta norma? 

Muito se tem falado das obras nos apartamentos, onde o síndico deve exigir o laudo. Mas, e nos casos das interferências nas áreas comuns do edifício, existe a obrigatoriedade? Quem deve exigir tal documento? É óbvio que para os serviços nas áreas comuns a exigência é a mesma, já que integra a edificação como um todo, assim como os apartamentos. A exigência deve também ser do síndico que, uma vez sendo descoberto que ele desobedeceu a regra, deverá responder por esta desobediência com no mínimo, a perda de mandato, já que deixou de cumprir com uma das regras, a de cumprir e fazer cumprir a lei.

Fim do amadorismo

 Para os especialistas na área, esta nova norma "fecha um circuito" completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575). "A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra", afirma Jerônimo Cabral Fagundes Neto, secretário da Comissão de Estudo da norma e diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia. 

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “‘Zé da colher’, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

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