TJ arquiva ação contra juiz acusado de racismo contra funcionário de prédio em Cuiabá
15 Set 2017

Magistrado teria se revoltado contra funcionários após ter entrada barrada

no local onde tem apartamento

 

O presidente do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJ-MT), Rui Ramos Ribeiro, arquivou um procedimento investigativo contra o juiz Alexandre Delicato Pampado. A decisão foi divulgada no Diário Oficial da Justiça desta terça-feira.

Pampado era acusado de injúria racial contra funcionários do condomínio de alto padrão Bonavita, localizado ao lado do Shopping Pantanal, em Cuiabá. O episódio que culminou na ação contra o magistrado ocorreu em maio de 2014.

Na época, conforme denúncia encaminhada ao TJ-MT, Pampado teria proferido insultos raciais contra o zelador do condomínio, em razão de não ter tido a entrada autorizada no local. O juiz, que possui um apartamento no Bonavita, teria se revoltado com a situação, trancado a entrada do condomínio e ofendido os trabalhadores do residencial.

Em decisão, o presidente do TJ decidiu acolher parecer Ministério Público Estadual (MPE) e arquivou a ação contra o magistrado. “Desse modo, acolho a promoção ministerial para o fim de determinar o arquivamento do presente feito, sem prejuízo do disposto no artigo 18 do Código de Processo Penal”, assinalou.

O procedimento está em segredo de Justiça e, portanto, não há detalhes sobre as argumentações de Rui Ramos para determinar o arquivamento do feito. O magistrado foi defendido pelos advogados Válber Mello e Dauto Passare.

BRIGA COM DELEGADO

Conforme denúncia encaminhada ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ), Pampado teria proferido ofensas raciais contra o zelador do condomínio, que havia sido chamado pelo porteiro, após o magistrado trancar a entrada do local. “Zelador de m..., como uma pessoa da sua cor consegue resolver as coisas”, teria dito o juiz.

O delegado da Polícia Civil, Gustavo Garcia Francisco, que também possui residência no condomínio, teria chegado ao local, junto com o também delegado Daniel Rozão Vendramel, no momento em que o magistrado impedia a passagem. Os dois teriam tentado resolver a situação, porém o magistrado não teria concordado em abrir a passagem para os automóveis deles.

Em razão do imbróglio, o delegado Gustavo Garcia e Pampado teriam iniciado uma discussão, que terminou em agressões físicas. Em razão das ofensas proferidas pelo magistrado, o zelador registrou boletim de ocorrência contra o magistrado.

Posteriormente, o delegado Daniel Rozão Vendramel protocolou uma representação no CNJ, por conta da injúria racial proferida por Pampado. O caso também foi encaminhado ao TJ-MT, que instaurou o procedimento para apurar a situação envolvendo os delegados, cujo caso ainda não foi analisado.

Pesquisa aponta desinteresse de moradores por reuniões  de condomínio
15 Set 2017

Número de presentes só cresce quando está pautado o

sorteio de vagas de garagem

 

Quem mora em edifício, sabe que todas as regras são resolvidas em convenção, na famosa reunião de condomínio. No entanto, o tradicional encontro entre os moradores geralmente não é muito frequentado por eles próprios. O interesse só aumenta quando o assunto afeta diretamente o morador, como na eleição de vagas de garagem.

De acordo com o levantamento, a reunião do condomínio é ignorada por nada menos do que 70% dos moradores de prédios residenciais na cidade de São Paulo. Não há números concretos da Baixada Santista, estimativas iniciais indicam que os dados são similares aos da Capital. “A presença é um pouco maior porque a maioria das assembleias na Baixada acontece no sábado pela manhã. Assim, as pessoas que moram podem comparecer bem como os que usam os apartamentos em temporada”.

Não existe muito esforço por parte dos moradores em comparecer, principalmente nas assembleias gerais ordinárias. Nelas são discutidos temas importantes para o condomínio, como eleição do síndico, aprovação da previsão orçamentária e das contas do exercício anterior. “Por isso, seria bom haver alguma novidade por parte de quem faz a assembleia para cativar o interesse das pessoas”.

Nas assembleias extraordinárias, o número de presentes não é diferente. Nestes encontros são colocados em discussão itens como investimentos em segurança, fechamento de sacadas, aprovação de obras e benfeitorias e alteração na convenção ou no regimento interno do condomínio. A duração dessas reuniões, segundo o levantamento da administradora, varia de uma a três horas.

As assembleias “campeãs de audiência” quando o número de presentes chega a 80% dos condôminos são aquelas que têm em sua pauta sorteio de vagas de garagem porque, nesse caso, quem não comparece acaba ficando com os piores lugares para estacionar seu veículo no condomínio.

E vale lembrar o seguinte: a decisão tomada em assembleia é definitiva. “As pessoas que não foram a reunião podem opinar, mas não vai valer muita coisa. O que interessa é o que foi assinado em ata, que tem valor jurídico”, diz a especialista.

Debate

“Infelizmente (os moradores) estão mais preocupados em cada um defender o seu do que o bem estar geral. Sindico acha que é dono do prédio e ao invés de analisar sugestões só sabe se intrometer na vida dos condôminos.

Vera Lucia Dias Abrantes diz que vai a todas as reuniões. “Acho importante para o bem do condomínio, mas a maioria não comparece e depois reclama de tudo”.

A internauta Alessandra Espada afirma que comparece as assembleias, mas que as brigas entre os presentes são constantes. “Moro em condomínio fechado, vou sempre as reuniões, mas sempre tem baixaria. Cada um pensa o melhor pra si e não sabe pensar no melhor a todos”.

Já Richard Richard Coatsworth ressalta que não consegue ir devido ao trabalho. “As reuniões do meu prédio são feitas em plena quarta-feira às 18 horas e eu, como a maioria dos trabalhadores, saio neste horário. Assim, até chegar em casa, a reunião já acabou”.

Confira abaixo dicas para obter maior participação de moradores nas assembleias:

1) Procure mesclar temas importantes com outros que atraiam interesse dos condôminos. Assim, a presença será maior.

2) Coloque na pauta apenas assuntos realmente relevantes. Desta forma, as assembleias ficam mais curtas e menos cansativas.

3) Promova a integração dos condôminos com eventos extra assembleia. É mais fácil ter adesão dos moradores em um condomínio com clima mais amistoso.

4) Para condomínios muito grandes, vale fazer um pequeno evento após a assembleia, como um coquetel, um lanche ou mesmo um eventual sorteio de prêmios.

5) Estimule a gestão participativa no condomínio. Uma boa dica é criar comissões específicas para que os condôminos participem, como comissão de decoração, de obras e síndico-mirim, entre outros.

6) Acerte no horário. Cada síndico deve conhecer bem os seus moradores e procurar agendar a assembleia num horário positivo para a maioria deles.

JURISPRUDÊNCIA
15 Set 2017

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. QUóRUM PARA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. MATÉRIA QUE DEVE SER DISCIPLINADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A VIGÊNCIA DA LEI N. 10.931/2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL, CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO.

1. O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) 2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931/2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591/1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio. 3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quórum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) -, resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1169865 DF 2009/0237862-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).  

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL. DEFEITO DE CONVOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA.

Matéria incluída na ordem do dia com clareza e precisão Discussão e deliberação sobre determinado assunto abrangem análise de sua necessidade, conveniência e oportunidade para aprovação ou rejeição conforme critérios que o debate e a votação consagrem. Possibilidade de a assembleia, mesmo sem menção na ordem do dia, eleger comissão de condôminos para executar sua decisão. Apelação desprovida. Anulação de assembleia geral. Quórum especial. Art. 1.341 do Código Civil de 2002. Aplicação a convenções condominiais anteriores à sua vigência, se omissas quanto ao quórum para aprovação da realização de obras úteis e voluptuárias. Inexistência de violação ao ato jurídico perfeito, tendo em vista o caráter predominantemente normativo, estatutário ou institucional da convenção. Anulação de assembleia geral. Quórum especial. Violação. Inocorrência. Obras necessárias à conservação de áreas infantis e de lazer já existentes. Necessidade de conservação, atualização, modernização e melhora de segurança para evitar deterioração de empreendimento de alto padrão com dezoito anos de uso Caráter voluptuário inexistente, pois as obras não se restringiram a mero embelezamento para puro deleite ou recreio. Despesas compatíveis com a categoria do condomínio. Ação improcedente. Apelação desprovida. (TJ-SP - APL: 01193280320098260100 SP 0119328-03.2009.8.26.0100, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 30/04/2013, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2013).

CONDOMÍNIO EDILICIO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

São partes passivas legítimas para a ação de cobrança de despesas condominiais os titulares do domínio da unidade autônoma geradora do débito até o registro da carta de arrematação do imóvel no registro de imóveis. Extinção do processo se afasta, procedendo-se ao julgamento da lide porque existentes condições para tanto. Procedência do pedido que se impõe com a condenação dos réus ao pagamento das despesas condominiais vencidas e vincendas até o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário ou a satisfação da execução. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 992080616320 SP, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 17/08/2010, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2010).

DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - DESPESAS CONDOMINIAIS QUITAÇÃO - SÍNDICO.

A quitação de débitos condominiais ao síndico do condomínio não destituído legalmente é valida e eficaz, de conformidade com os artigos 1.348, VII e 309 do Código Civil. Ação improcedente e recurso improvido. (TJ-SP - APL: 00077898020118260223 SP 0007789-80.2011.8.26.0223, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 04/02/2013, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/02/2013).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Vazamento na unidade imediatamente inferior à da autora. Corte de fornecimento de água pelo condomínio, que dispunha de sistema de lançamentos individuais de água. Obrigação de restabelecer o fornecimento em sede de liminar. Sentença que condenou o condomínio ao pagamento de indenização por danos morais. Afastamento. Dissabor vivenciado pela autora que não tem a estatura de dano moral. Notificações para que esta autorizasse a entrada de encanador em sua unidade para realização do reparo. Inércia. Omissão da autora que deu causa à interrupção e deve ser sopesada no que concerne à responsabilidade civil. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 00147748920118260506 SP 0014774-89.2011.8.26.0506, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 19/09/2013, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2013).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

INALDO DANTAS RESPONDE
15 Set 2017

Rose Moraes

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São Paulo-SP

Sou síndica de um condomínio no bairro de Vila Carrão na zona leste de São Paulo, com 02 torres, totalizando 144 unidades. Condomínio este denominado VILLA RÉGIA. Tomei a decisão de estar escrevendo, porque na convenção não esta muito clara tanto para mim como para os membros do conselho. Segue em anexo, duas páginas onde estão as nossas dúvidas. Alguns moradores estão se manifestando por quererem esclarecimentos por se tratar de um condomínio de 02 torres, se por acaso os moradores de cada torre assumiriam as despesas com obras da própria torre onde habitam e as despesas da área comum seriam pagas por todos pela fração ideal.

Pelas poucas clausulas que nos foram encaminhadas, poderia arriscar que as despesas com a manutenção das áreas comuns (não especifica se por blocos (capítulo VI – e) constituem despesas comuns. Assim, qualquer despesa, seja de qual bloco for, é custeada por todos.

Nós ao lermos a nossa convenção estamos com dúvida em respeito às despesas extraordinárias (despesas com obras e manutenções de cada torre), pois o que entendemos é que no artigo 30º estas despesas seriam divididas igualmente por todas as unidades e não como é feita até hoje que são divididas por fração.

O entendimento não é correto. Quando o art. 30 fala em “as despesas extraordinárias serão igualmente rateadas entre os condôminos”, não quis dizer que o pagamento é rateado por igual, e sim, em iguais condições, ou seja: vencimento, multas, etc...

A forma de rateio está disciplinada no art. 29 que diz: “Os condôminos concorrerão para o custeio das despesas recolhendo a cota parte que lhe couber, mediante rateio proporcional às frações ideais de terreno”. Ou seja, neste artigo, generaliza-se a forma de contribuição. Então esta é a dúvida: o correto é serem divididas por fração ideal ou divididas igualmente estas despesas com obras e manutenções de cada torre?

A convenção, neste caso, não determina qual taxa deva ser cobrada pela proporcionalidade da fração ideal de cada unidade. Assim, o índice vale para todas elas, sejam ordinárias ou extraordinárias.

Enio Magalhães

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Recife-PE

Gostaria que o Sr. mais uma vez pudesse esclarecer uma dúvida. É possível anular uma assembleia para eleição de síndico uma vez que um proprietário votou estando inadimplente? Qual seria o procedimento para anulação?

É possível sim, desde que o voto deste inadimplente tenha alterado o resultado da votação. Quanto ao procedimento para esta anulação, este se inicia extrajudicialmente onde, o condômino (ou condôminos) interessado requer à administração (síndico) que convoque nova assembleia para discutir o assunto. Em sendo negado, o caminho é buscar a solução através de uma demanda judicial (ação de anulação de assembleia), onde qualquer condômino pode ser o autor da ação.

Fechamento ou envidraçamento de sacadas
15 Set 2017

É alteração de fachada? Quais as regras e quórum para aprovação?

 

Não é novidade para ninguém o fechamento ou envidraçamento de sacadas. Dessa forma, a unidade ganha um pouco mais de proteção contra o frio e o vento – além, é claro, de alguns metros quadrados a mais.

Porém, ao se decidir pelo fechamento, alguns cuidados devem ser tomados:

O primeiro é aprovação em assembleia, já que tal intervenção, dependendo de como for feita, pode ser caracterizada como alteração de fachada. O segundo, é justamente aproveitar a votação para definir uma padronização da estrutura que será aplicada, como caixilhos, vidros, modelo, etc., evitando-se assim, que cada um faça do seu jeito.

E não é só isso. Muitos condomínios vêm enfrentando problemas e desentendimentos internos, pois se esquecem de definir regras sobre o que será permitido ou não ao explorar este espaço, que - diga-se de passagem - continua sendo a fachada do prédio, mesmo tendo sido fechado com vidros.

Será que será permitido o uso de insul film ou colocar quadros ou pendurar cortinas? Mudar a cor da parede?

Por isso, é importante que o condomínio decida também a respeito da padronização desses chamados acessórios internos. Dessa forma, mantém-se a fachada do edifício harmônica e evita-se possíveis questionamentos e conflitos de interesses entre os condôminos.

Caso o condomínio ainda não tenha uma norma sobre o tema, é interessante votá-la o mais breve possível para oficializar a questão e evitar a proliferação de sacadas diferentes para cada unidade, e o consequente decréscimo no valor do imóvel.

É importante também que haja grande grau de detalhamento sobre o tema. Deve-se votar o tipo de vidro escolhido e sua cor – geralmente, opta-se pelo incolor que aletra menos a fachada -, se haverá película protetora, e a cor dos perfis. Também deve entrar no debate se o envidraçamento será para todos e se será estipulado um prazo para que os condôminos contratem o serviços.

Tipos de vidro

A grande discussão atual é pela escolha entre os vidros temperados e laminados. Cada tipo tem seus prós e contras.

O vidro temperado aguenta até 400 km/h de vento, uma resistência bastante alta. Porém, ao ser quebrado, esse vidro se estilhaça e gera fragmentos, o que pode ser perigoso caso ele se solte. Para evitar esse problema, muitos condomínios escolhem pela instalação do vidro com película.

Vale lembrar que nesse caso os vidros devem ser trocados a cada dez anos, já que nesse período de tempo a película resseca e perde sua eficácia.

Já o vidro laminado tem menor resistência à força do vento: aguenta “apenas” 200 km/h. Apesar disso, quando quebrado, ele apenas trinca, não soltando nenhum tipo de fragmentos. O laminado comum é pouco mais caro que o temperado. Caso se opte pela película, chega a ficar até 15% mais caro que o seu equivalente do vidro temperado.

Não há diferença de peso entre os dois materiais.

Cuidados prévios

Principalmente em condomínios antigos, um engenheiro contratado pode estudar se a estrutura do local aguentará o aporte de peso.

Também é importante se assegurar que a empresa dará a garantia de praxe para a construção civil, que é de cinco anos – como ainda não há uma norma da ABNT ou um selo Inmetro para esse tipo de produto, vale procurar por empresas com boas indicações e tradição, e não apenas com o menor preço. Existem casos de vidros que se soltaram com o vento, devido à má qualidade do serviço prestado. Portanto, é um assunto sério e exige toda atenção na hora da contratação.

Se a empresa oferecer ainda laudos técnicos sobre a qualidade dos vidros oferecidos, melhor.

Quórum para a provação

O ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais. Para alterar a convenção são necessários 2/3 dos votos de todos os condôminos.

Entretanto, na prática e no dia-a-dia do condomínio, alterações na convenção não são fáceis de se conseguir, e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças, cada vez mais comuns, diretamente na assembleia. Vale ressaltar, porém, que tal procedimento não é recomendado, pois isso não isenta o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

O que fazer em caso de infrações

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

Redes de proteção

Especialistas entendem que redes de proteção podem ser caracterizadas como alteração da fachada, entretanto, por ser um item de segurança, não há necessidade de aprovação em assembleia. Mas a cor ou padrão da tela a ser usada, recomenda-se que seja definida em assembleia.