Inaldo Dantas Responde
15 Set 2017

Adriano Raimundo  

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João Pessoa-PB

Dr. Inaldo, Venho mais uma vez pedir sua ajuda no sentido de orientação. É que as cerâmicas da fachada do prédio estão caindo e atingindo as garagens dos moradores. O serviço de revisão da fachada fora feito pela construtora à aproximadamente 90 dias, só que de péssima qualidade. Solicitei então outra revisão e ai que veio o problema, pois à medida que o pedreiro ia batendo na parede pra ver quais cerâmicas estavam soltas, outras iam caindo mais à frente. E o pedreiro disse que era pra refazer toda a frente do prédio pra garantir o serviço.

A construtora diz que vai fazer o serviço só que pede ao condomínio para arcar com a despesa da retirada das garagens, alegando que elas não estavam lá quando o prédio fora entregue. Questionei à construtora sobre a má qualidade do serviço prestado e disse ainda que se não fosse as garagens o prejuízo seria maior, pois teria atingido os carros e pior ainda se fosse uma pessoa.

A dúvida é a seguinte: Se eu for à caixa econômica, será que eu consigo alguma posição em relação a obrigação de fazer o serviço pela construtora? Seria melhor o condomínio pagar pelo serviço de retirar e recolocar as garagens? Aproximadamente R$ 600,00. Não quero acionar à justiça devido a demora. Pode me orientar?

Se o custo para retirar as garagens é de R$ 600,00 e esta é a condição para a construtora fazer os serviços, não pense duas vezes. Retire as garagens. O que você vai gastar com isso é muito menor que os honorários advocatícios na AÇÃO DE OBRIGAÇAO DE FAZER, sem falar na demora da ação.

Agradeço pela rapidez na resposta. Vou fazer uma reunião com os condôminos para expor essa situação. É que os moradores estão chateados com a construtora, pois já fazem 5 anos que o prédio foi construído e até hoje sempre existiu serviços de reparos de vazamentos etc. e alguns moradores disseram pra eu ir à caixa econômica denunciar a construtora, que lá eles poderiam bloquear algum tipo de crédito perante a construtora ou coisa parecida. Mais vou tentar dialogar com eles.

O fato de você denunciar a construtora na Caixa não vai resolver o problema do seu condomínio. E não tiro muito a razão da construtora não, se é que procede a alegação dela de que as garagens não existiam no projeto original.

Mauro Ferreira

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São Paulo-SP

Prezados Senhores, gostaria de saber o que manda a Lei (ou as melhores práticas) ao condômino com relação à comunicação de obras (reformas) em apartamento.

(i) É obrigatória a comunicação prévia (Quanto tempo antes do início das obras?) POR ESCRITO ao Síndico?

As regras referentes as obras nas unidades (apartamentos) devem ser parte integrante dos Regimentos Internos de cada condomínio. Óbvio que, existindo, deve está prevista a questão da comunicação prévia.

(ii) É obrigatório explicitar que tipo de obras serão realizadas na unidade?

PARTICIPE.

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Hall de apartamento:  o que pode ou não na hora  de decorar
15 Set 2017

Profissionais da área de decoração e do direito esclarecem

questões à respeito do tema

 

Em apartamentos, o hall pode ser um diferencial. Quando bem decorado, pode deixar a entrada suntuosa, aconchegante e cheia de presença. Contudo, ainda há muitas dúvidas sobre este espaço. Como decorá-lo? Pode-se aderir a uma decoração diferente daquela empregada em outros andares do prédio? Profissionais da área de decoração e do direito esclarecem questões à respeito do tema.

Antes de qualquer coisa, é necessário conhecer as peculiaridades da propriedade condominial, que se divide basicamente em duas: área privativa e área comum. A primeira é particular. Mesmo assim, o proprietário não pode gozar dela livremente, e deve obedecer às regras condominiais e legislação em vigor. Já a área comum pertence a todos, mas ninguém tem o direito de dispô-la de forma independente, sendo necessária deliberação em assembleia.

Se o hall está localizado na área privada do condomínio, pertencente ao morador, este pode decorá-lo como bem entender? O advogado Renato Horta garante que sim, mas faz algumas ressalvas. “O hall pode ser alterado de acordo com as necessidades dos moradores, desde que as eventuais obras não comprometam a segurança do edifício, bem como não venha a alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrilhas externas”, explica.

O proprietário pode optar por um design diferente daquele empregado pelo vizinho? “É permitida a decoração do hall diferente por andar, em área comum, com objetivo de embelezamento, desde que inexista vedação na convecção condominial e ocorra aprovação de dois terços dos condôminos. A mesma regra vale para o hall do edifício”, esclarece Renato.

Decoração

Além das muitas dúvidas sobre a possibilidade de personalização do hall do apartamento, outras surgem em relação à decoração. Qual tendência aplicar? O que deve ser evitado? O que não pode faltar? A arquiteta Renata Basques e a designer de interiores Iara Santos têm dicas valiosas.

“Os halls de apartamentos compartilhados não devem possuir muita informação, cores fortes, papéis de parede de estampas e tapetes com desenho. Enfim, devemos pensar em uma decoração atemporal, clássica, com cores claras, já que o espaço é pequeno”, destaca Renata. A profissional salienta ainda que boa iluminação, de preferência com sensores, arandelas, marcação de portas e acesso não podem faltar.

Iara lembra que optar por materiais de fácil manutenção é uma boa pedida. “O revestimento da parede é o foco dos meus projetos. O uso de adornos e mobiliário deve ser moderado, por isso, uma excelente ideia é inserir quadros de obras de arte nas paredes, para um toque sutil e, ao mesmo tempo, grandioso. O hall também deve ser parecido com o restante do apartamento, pois ele é a entrada da casa e confere uma prévia do que o visitante vai encontrar. Vale caprichar nos detalhes, para maior requinte e sofisticação”, ensina Iara.

A arquiteta Renata Basques encerra com mais dicas. “Espelhos são sempre bem - vindos no hall. Um papel de parede de textura em tecido torna o ambiente aconchegante. Revestir esse espaço com carpete é outra opção interessante”, lembra.

Condomínio residencial não precisa preencher cota de 5% aprendizes
15 Set 2017

Por ser uma propriedade comum sem atividade econômica ou social,

condomínio residencial não precisa preencher cota de aprendizes

 

Por serem uma propriedade comum na qual não há atividade econômica nem social, os condomínios residenciais não têm a obrigação de preencher seu quadro de funcionários com 5% de aprendizes. Esse foi o entendimento da juíza Naiana Carapeba Nery de Oliveira, da 8ª Vara do Trabalho de Brasília, ao confirmar que um condomínio foi autuado de forma indevida.

Para a magistrada, os condomínios residenciais não se enquadram no conceito legal de “estabelecimento” e, por isso, não podem ser obrigados a preencher a cota de 5% de aprendizes entre seus funcionários.

De acordo com a fundamentação do juiz Urgel Lopes, que concedeu a primeira liminar, ainda que os condomínios residenciais não tivessem essas características, as atividades desenvolvidas pelos empregados no local não podem ser consideradas como profissionalizantes, uma vez que ali o menor não iria aprender um ofício, pois os empregados atuam em atividades simples, capazes de serem desenvolvidas por qualquer pessoa, independentemente do grau de escolaridade.

Já sobre a autuação do condomínio pela União, a magistrada constatou que havia irregularidade no procedimento administrativo que julgou irregular o documento com as alegações da defesa assinada pela própria síndica. Outro problema é que o condomínio nunca foi intimado para resolver a irregularidade de sua representação. Para a juíza Naiana Carapeba, houve desrespeito à ampla defesa e ao contraditório. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRT-10.

Pintura de fachada
15 Set 2017

Cuidados prévios e durante o serviço ajudam a prolongar a durabilidade

 

Pintar a fachada do prédio, sabemos, é algo que pode ser bastante custoso para o condomínio. Afinal, há casos em que a economia para esse tipo de reparo é feita durante anos.

Mas para que tudo corra da melhor forma possível, seja na rapidez, na qualidade do serviço e até no preço acordado, é fundamental entender a necessidade da fachada do local.

Uma sugestão pode ser chamar uma empresa especializada ou um engenheiro para dar um parecer sobre o assunto.

“Chamar uma empresa ou consultor para fazer um memorial de como isso deve ser feito não pode ser encarado como um gasto. É um investimento para que saia tudo da melhor forma possível”, pondera Sergio Meira, da vice-presidência de condomínios do Secovi-SP.

Em São Paulo, a lei 10. 518/88, do então prefeito Jânio Quadros, obriga os condomínios da cidade a pintarem suas fachadas a cada cinco anos.

Escopo do projeto para pintura da fachada

Optando por uma empresa independente, a mesma deverá fazer um documento detalhado do que é necessário para a pintura da fachada. São itens como:

Cronograma da obra: especifica a ordem certa do que deve ser feito e de quanto tempo cada etapa deve demorar

Materiais utilizados: elencar quais devem ser os materiais utilizados e como devem ser aplicados, qual o tipo de tinta, impermeabilizante, etc.

Fechamento de trincas: como as trincas deverão ser tratadas e a quantidade de demãos de impermeabilizante

Equipamento de segurança: deve citar quais são os equipamentos que os colaboradores devem usar, desde cordas e cadeirinhas até os EPI’s (equipamentos de proteção individuais)

Esse documento deve ser a base na hora de se pedir o orçamento para as empresas. Com todas essas especificações, fica bem mais fácil para a empresa saber o que deve constar no orçamento.

“Pintar não é só passar a tinta. Temos que fazer o tratamento das fissuras. É saber o tipo de cuidado que a fachada precisa, aplicação dos materiais adequados. É um serviço bastante complexo”, analisa Rosely Schwartz, professora do curso de Administração Condominial da Escola Paulista de Direito (EPD).

Ter esse cuidado prévio é importante até para manter a durabilidade do serviço, explica Ricardo Yoshida, engenheiro da VIP, empresa especializada em vistorias prediais.

“Fazer esse diagnóstico antes ajuda, por exemplo, a saber se uma infiltração vem de um problema estrutural, por exemplo. Se isso não for corrigido, o problema irá voltar mesmo depois da pintura”, alerta o engenheiro.

Importante lembrar que as próprias empresas de pintura também oferecem esse serviço de checagem, mas os especialistas ouvidos preferiram, sempre, indicar uma outra empresa, prezando pela maior transparência do escopo.

Orçamento e contrato de pintura predial

É fundamental que as empresas enviem seus orçamentos baseados nesse memorial oferecido pelo condomínio.

“O ideal é pedir para as empresas mandarem um orçamento já de acordo com o escopo. Assim fica mais fácil para o síndico comparar os serviços”, pontua Rosely.

Além de tudo que foi especificado no escopo, o orçamento deve dar o valor do serviço, as condições de pagamento, e a garantia oferecida.

“É importante dizer que nem sempre a mais barata é a pior opção ou a mais cara a melhor. Por isso devemos sempre mandar as mesmas informações para todos os fornecedores e pedir um orçamento baseado nessas premissas”, assinala Sergio Meira.

Antes de assinar o contrato, é importante que o mesmo passe pelo jurídico da empresa administradora ou por um advogado do condomínio.

Como são valores altos e um serviço bastante específico, que deve seguir o que estava no escopo, quem for analisar o contrato também deve se atentar a esses detalhes.

O condomínio deve pedir também que os funcionários que irão trabalhar no local tenham seguro de vida e contra acidentes.

Como negociar a forma de pagamento da pintura predial

Sobre o pagamento, há diversas formas de fazê-lo.

Há quem sugira um pagamento parcelado, outros apontam que um pagamento de acordo com o cronograma das entregas possa ser mais justo.

“O que não pode acontecer é terminar de pagar a obra e ela ainda estar acontecendo”, sinaliza Vania dal Maso, diretora da ItaBR.

Por isso, ela aposta em um pagamento atrelado à entrega da obra.

“Conforme a empresa for fazendo o trabalho, ela vai recebendo”, explica.

Essa pode ser uma ideia justa de remuneração, mas há um ponto importante a ser considerado: pede mais atenção e acompanhamento do síndico.

“Esse tipo de arranjo pede muito mais a presença do síndico no local e um aporte financeiro mais robusto no começo da obra, já que haveria a necessidade de se comprar os materiais a serem usados no local”, explica o engenheiro Ricardo.

Outra forma é parcelar em três ou quatro vezes além do que está previsto no cronograma.

“Dessa forma, quando a pintura terminar, ainda há o que receber”, assinala Ricardo.

Sobre a empresa de pintura predial

Para escolher a empresa que fará essa benfeitoria é fundamental, antes da contratação:

• Saber se ela conta com arquitetos e engenheiros em seu quadro de funcionários;

• Certificar-se de que a mesma pode executar esse tipo de serviço. “Já vi empresas que fazem desentupimento oferecer pintura de fachada. São regras diferentes para esses serviços”, analisa Vania Dal Maso;

Checar o CNPJ e saber se a empresa está em ordem, sem dívidas trabalhistas e previdenciárias;

Buscar clientes e perguntar como o serviço foi executado, evitando assim surpresas desagradáveis;

• Verificar se a empresa é especializada em pintura de condomínios, já que pintar indústrias, galpões ou outros estabelecimentos é bastante diferente;

• Saber se emitem ART ou RRT para esse tipo de serviço. Dessa forma, se houver algum acidente com os funcionários, fica mais fácil ter com quem dividir a responsabilidade;

• Contar com funcionários próprios e treinados para o serviço. “Empresas que atuam com colaboradores terceirizados podem dar mais dor de cabeça para o condomínio depois, caso aconteça um acidente”, pontua Ralph Gallo, engenheiro da empresa de pintura RKB;

• Consultar e considerar as avaliações e comentários de outros síndicos sobre a empresa.

As etapas da pintura predial

Como já deu para notar, a pintura da fachada de um prédio pode variar bastante dependendo do condomínio. Abaixo, os especialistas elencaram as etapas mais comuns ao executar essa benfeitoria

1. Ensaio de percussão: bater com um martelo para saber onde há necessidade de recolocar pastilhas que estejam prestes a se soltar da fachada (leia mais sobre o assunto abaixo);

2. Lavagem: o hidrojateamento ajuda a uniformizar e a limpar a superfície externa, deixando-a pronta para o tratamento futuro;

3. Tratamento de anomalias: cuidado com trincas, microfissuras, infiltrações e outros que tenham origem na fachada do condomínio;

4. Impermeabilização: momento em que se aplica as demãos necessárias de impermeabilizante na fachada;

5. Pintura: é a hora em que a tinta é aplicada na fachada.

Durante o serviço de pintura predial

O ideal é que haja algum tipo de acompanhamento ao serviço da empresa dentro do condomínio.

Não precisa ser o síndico, necessariamente, que irá estar ali, todos os dias, mas um gerente predial ou zelador devem, todos os dias, conferir se os colaboradores que estão fazendo o serviço são os mesmos indicados na obra, se estão usando os EPI’s, se os materiais utilizados são os que foram anteriormente acordados e se a obra está acontecendo dentro do cronograma.

Quem compra a tinta, e qual tipo de tinta usar?

O condomínio comprar a tinta e os materiais a serem usados na benfeitoria é também um tema sem resposta definitiva.

Há quem prefira comprar o material, para ter certeza de que o produto certo será utilizado no condomínio.

Outros preferem que esse custo já esteja embutido no orçamento, evitando assim que o síndico tenha que se preocupar com isso.

“Dificilmente um síndico vai conseguir um preço melhor do que o nosso”, argumenta Paulo Ramalho, diretor responsável pela empresa Repinte.

Ele também explica que para a fachada de modo geral a tinta escolhida deve ser acrílica e a base de água e que apenas para cobrir esquadrias deve-se optar por tintas à base de solvente.

“É extremamente importante que a tinta seja premium de uma marca conhecida. Assim, a qualidade do serviço fica assegurada. Ela é a primeira barreira entre a fachada e os elementos, a chuva, a poluição”, aconselha Paulo.

Evitando pegadinhas na hora de pintar o prédio

Como uma benfeitoria desse tipo pede bastante organização financeira, o melhor é evitar “pegadinhas” que possam alongar o serviço ou encarece-lo além do esperado.

Veja alguns pontos para prestar atenção:

Cor escolhida: “Ela deve ser a mesma que está no memorial descritivo do imóvel. Caso seja um outro tom, a pintura pode ser considerada como alteração de fachada e o quórum necessário para aprovar a benfeitoria é de 100% dos condôminos”, argumenta Vania Dal Maso.

Restauração de fachada: “Geralmente as empresas cobram um valor por metro quadrado caso haja a necessidade de restaurar algumas áreas da fachada. Caso haja muitos espaços que precisem desse cuidado, isso pode representar um grande gasto a mais para o condomínio”, ensina Sergio Meira, do Secovi.

Percussão da fachada: o ideal é que antes de se começar a obra já se faça um estudo preliminar apontando o que deve ser retirado da fachada – isso também pode encarecer bastante caso não haja um estudo prévio

Ganchos de ancoragem: “O condomínio também deve oferecer condições para que a empresa execute o serviço. Chama-se uma empresa e eles, além de colocarem os ganchos, fazem também um teste de arranque para verificar a quantidade de quiloforça que o gancho aguenta. Toda vez que for utilizar esses ganchos, deve-se fazer o teste para saber se estão em plenas condições de uso”, explica Rosely Schwartz.

Prazos: Algumas empresas não especificam corretamente o prazo: se são dias corridos, úteis ou dias em que não haja chuva. “Vale a pena checar e evitar uma benfeitoria desgastante, que não acaba nunca”, assinala Vania.

Garantia da pintura no prédio

Geralmente as empresas oferecem garantia de cinco anos pelos serviços prestados, mas nem sempre é essa a regra.

“Isso depende muito das condições de cada condomínio e do revestimento utilizado”, argumenta Ralph Gallo, da RKB pinturas.

De acordo com Ricardo Yoshida, da VIP inspeções Prediais, as condições de garantia devem estar expressas no contrato.

“Algumas empresas também atrelam a garantia a inspeções anuais, feitas pela própria empresa”, finaliza ele.

Melhor época do ano para fazer a pintura predial

De acordo com Paulo Ramalho da Repinte, a melhor época para efetuar essa benfeitoria é de abril a novembro.

“Com menos chuva, o trabalho fica melhor e pode ser feito em menos dias”, ressalta.

Conciliação em condomínio
15 Set 2017

Poder Judiciário pode não ser a melhor opção para todos os desentendimentos

 

O desenvolvimento do segmento de condomínios inegavelmente proporcionou aos síndicos e interessados informações e técnicas eficazes para aplicar à administração condominial.

Administradoras e advogados especializados assessoram quase que por completo os gestores nas mais diversas atividades da vida condominial e no que acontece no interior dessas pequenas comunidades. O que, entretanto, surpreende os que estão à frente da gestão são os conflitos que ocorrem da mais diversa espécie e importância.

Discussões sobre vazamentos entre unidades, barulho excessivo, cachorros e outros animais de estimação, carros mal estacionados e crianças utilizando espaços inadequadamente estão entre as principais reclamações. Transparece um despreparo para lidar com essas controvérsias e uma incapacidade de agir quando ocorrem as divergências.

Existe uma crença muito difundida que os litígios entre os moradores devem ser solucionados por estes no poder judiciário. Esse entendimento limita e reduz a capacidade dos gestores frente à uma realidade que é a crescente migração dos habitantes das regiões metropolitanas para os conglomerados habitacionais e, com eles, o aumento dos problemas cotidianos.

Se na descrição das funções do síndico não incluía a mediação, é de se notar a crescente necessidade de atentar para essa “nova tarefa”.

Não se pode mais excluir do desempenho do síndico a capacidade de lidar com os moradores das edificações nas mais diversas situações de conflitos antes de direcioná-los para o judiciário. Principalmente pela morosidade e descrença na resolução das questões que para lá são direcionadas.

Assim, o litígio judicial deveria ser observado como o último recurso disponível na resolução de conflitos em condomínios.

Dessa forma, o síndico passa a acumular a tarefa de fazer com que as partes se comuniquem. Não se trata de oferecer benefícios para qualquer um dos lados, mas, sobretudo, possibilitar a troca de informações e a comunicação entre ambos, viabilizando que cada um exponha seus pontos de vista e ouça os pontos da outra parte.

Essa troca de informações, quando bem conduzidas, alcançam a satisfação dos interesses de ambas as partes, levando adiante a frase “conversando é que a gente se entende”.

O diálogo é um exercício que precisa ser praticado, sem dúvidas. Mas, para que essa tarefa do síndico ocorra de modo correto, algumas regras devem ser obedecidas, dentre as quais:

• A conciliação é um assunto que deve ser tratado com privacidade e confidencialidade;

• Por ter caráter voluntário, existe a liberdade de ambas as partes concordarem em participar e aceitar o que da conciliação for decidido;

• É flexível e informal e, por isso, pode auxiliar na obtenção de uma solução que atenda a ambas as partes.

Trata-se de um nobre papel o do conciliador que, ao atuar como facilitador, possibilitará que as partes dialoguem no sentido de resolverem consensualmente suas questões. E, mais do que isso, que todos comprometam-se a cumprir o que ali for decidido.

Finalmente, com essa forma de solucionar a maioria dos conflitos, cria-se nos edifícios uma atmosfera favorável para a solidariedade e a percepção que tais divergências podem ser solucionadas não apenas pela imposição das leis, mas também através do diálogo.