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JURISPRUDÊNCIA
15 Set 2017

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.    

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.      

A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.    

Decisão tomada em assembleia obriga a todos, inclusive ausentes. Despesa oriunda de decisão tomada pelo conselho, questionada pelas autoras, foi ratificada por unanimidade em assembleia geral. Ação improcedente. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00311492520118260003 SP 0031149-25.2011.8.26.0003, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/05/2015, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015).

TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINSDE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE.          

1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008.Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1256912 AL 2011/0122978-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 07/02/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2012).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.          

1. Não havendo prejudicialidade a legitimar o interesse recursal, não se conhece de parte do recurso. 2. Os juros moratórios, em se tratando de despesas condominiais, são devidos a partir do vencimento. 3. A correção monetária visa, tão somente, evitar o odioso enriquecimento sem causa do devedor ao recompor a perda de substância da moeda. Recurso conhecido em parte, e nesta, provido. (TJ-SP - APL: 40039812320138260451 SP 4003981-23.2013.8.26.0451, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.            

Síndica que contrata nova administradora - Assembleia geral extraordinária que abona tal ato - Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico - Partes legítimas - A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear - Sentença anulada - Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC - Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP - APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015).

INALDO DANTAS RESPONDE
15 Set 2017

Lucia Maria de Rossi

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1-Gostaria de saber se uma administradora pode retirar um síndico do condomínio?

Jamais. Só quem tem poderes para destituir o síndico é a assembleia de condôminos.

2-Se em uma assembleia um orçamento for aprovado por 5 condôminos, esse orçamento pode ser impugnado por algum morador que não participou da reunião?

Primeiramente, devo lhe dizer que “um morador” não tem o direito de impugnar uma assembleia. Esse direito quem tem é o condômino (o dono do apartamento). Porém, para que isso venha ocorrer, o condômino tem que justificar. O fato de ter sido aprovado por 5 condôminos, não é o suficiente. As decisões das assembleias são tomadas por quem estiver presentes a ela. O que deve ser observado é se na convenção do seu condomínio, exige-se número mínimo de condôminos para que a assembleia se realize ( em primeira ou em segunda convocação).

3-É certo só a administradora assinar os cheques para pagamentos e sindica não?

Na minha opinião, não. Quem deve assinar os cheques, ou melhor dizendo, movimentar a conta-corrente do Condomínio, é quem a convenção assim determine. Geralmente, o síndico e o subsíndico, ou um dos membros do Conselho (veja o que diz a convenção do seu condomínio).

Josué Barros

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Por favor, gostaria de saber sobre vale Transporte ¨VT¨, pago A funcionária de condomínio e que a Lei fala sobre o desconto de 6%, na folha de pagamento do mesmo; no caso quando é pago como vale combustível, também ocorre esse desconto de 6% na folha de pagamento ou só quando é feito depósito em cartão.

O vale combustível não substitui o vale transporte. Assim, não pode haver desconto, e ainda, o empregado tem que assinar o “Termo de desistência” caso continue a receber o vale combustível em substituição ao VT.

É obrigatório o envio da ata após a assembleia para todos os condomínios ou só para aquele que solicitar?

Esta questão deve está prevista na convenção. Geralmente o que existe, é que o síndico, nos 8 dias subsequentes à assembleia, ele deve comunicar a todos os condôminos, as decisões tomadas na reunião. Porém, para ser mais prático, o melhor é enviar a todos, uma cópia da ata.

Paula Abrantes

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João Pessoa-PB

Gostaria de obter informação sobre quantos anos recai a responsabilidade da construtora na parte estrutural do prédio, pois apareceram umas rachaduras e queremos tomar as providências.

A garantia para as questões estruturais não prescrevem. Porém, nem sempre rachaduras indicam problemas na estrutura. O ideal é contratar uma perícia técnica para identificar a causa.

Guarita blindada: uma nova opção para segurança de condomínios
15 Set 2017

As guaritas blindadas contam com uma série de recursos que tornam o ambiente interno mais seguro

 

Com o aumento da violência não só nas grandes, como também nas pequenas cidades, cada vez mais as pessoas estão em busca de proteção, seja em casa ou no trabalho. Os condomínios, que até pouco tempo eram considerados locais seguros, hoje já contam com a guarita blindada, protegendo não apenas o funcionário que atua dentro dela, mas também evitando que ladrões cheguem até o local devido à dificuldade de render o porteiro ou vigia.

As guaritas blindadas contam com uma série de recursos que tornam o ambiente interno mais seguro e protegem melhor os condomínios. Veja alguns desses recursos e suas vantagens nesse texto e proteja o seu condomínio.

Recursos de uma guarita blindada

Vidros blindados                

Os vidros são muito vulneráveis e alvos fác eis em condomínios, mas quando se tem a guarita blindada consegue-se uma proteção extra por eles serem desenvolvidos em camadas que combinam vidro laminado e policarbonato. Garantem muita proteção, sendo possível ajustar a capacidade de resistência, sendo que alguns modelos suportam até tiros de fuzil.

É muito importante optar pelo vidro blindado ao invés do laminado porque o segundo pode até aguentar tiros, porém lança estilhaços dentro da guarita.

Paredes blindadas

De nada adianta ter vidros blindados se as paredes não suportam tiros ou até mesmo marretadas. Por isso, já é possível blindar as paredes, sejam elas de alvenaria ou de outros materiais.

Para conseguir isso são colocadas chapas que impedem a passagem de objetos. A grande vantagem é que elas ficam discretas e, muitas vezes, nem se percebe que existe blindagem na parede.

Insulfilmes

Essa é uma forma de aumentar a vigilância e garantir mais privacidade para quem está dentro da guarita porque é possível observar sem ser visto.

Se o vigia notar algum movimento estranho, pode tomar as providências devidas sem que isso seja notado, uma vez que não se vê o que está acontecendo do lado de dentro.

Sistema antiarrastão interligado

De dentro da guarita também é possível monitorar se existe algum movimento irregular no condomínio com o uso de câmeras de segurança.

Com monitores instalados dentro se tem uma visão de todo o local e, se houver qualquer irregularidade, uma ronda pode ser enviada ao local para fazer o monitoramento presencial ou até a polícia pode ser acionada.

Acesso por biometria

Para garantir que a guarita não seja acessada por qualquer pessoa, evitando invasões e rendimentos em casos de distração, a abertura da porta pode ser realizada por biometria. Assim somente as pessoas com a digital cadastrada teriam acesso ao local.

O melhor é que o custo final da guarita blindada acaba sendo baixo porque o valor é rateado entre todos os condôminos. Por conta disso, o custo-benefício é excelente e se garante muito mais segurança para os moradores e trabalhadores do local.

Agora que já conhece alguns recursos que a guarita blindada pode oferecer é hora de pensar na implantação de umas dessas para o seu condomínio e garantir ainda mais proteção aos moradores. Você está se preocupando com essa segurança ou ainda tem alguma dúvida? Qualquer coisa, deixe seu comentário para que possamos te ajudar.

Furto de moto
15 Set 2017

TJ-MT isenta condomínio de responsabilidade por

furto de moto em MT

 

Em se tratando de responsabilidade civil decorrente de furto de bens em condomínio, este somente será obrigado a indenizar se existente cláusula expressa em convenção. Com esse ponto de vista, a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso não acolheu a Apelação nº 29664/2017 e manteve decisão favorável a um condomínio em relação ao furto de uma motocicleta ocorrida no interior do mesmo.

Segundo o relator do recurso, desembargador Sebastião de Moraes Filho, inexistente o dever de vigilância do condomínio para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio, não há como lhe imputar responsabilidade.

O recurso foi interposto por um morador em razão do inconformismo com sentença de Primeira Instância em ação movida em desfavor do Condomínio Edifício Caioba, que julgara improcedentes os pedidos da inicial.

Na apelação, ele alegou que o furto de sua motocicleta ocorrera em virtude da péssima administração e zelo do condomínio. Aduziu que mês a mês o condomínio apelado vinha cobrando uma taxa destinada a aumentar a segurança do condomínio, em virtude dos vários episódios de furto ocorridos dentro de suas dependências; e que pecando na vigilância do prédio nasce a responsabilidade civil do condomínio de reparação de dano sofrido, ante a falha na vigilância que possibilitou o furto.

De acordo com o relator, o pressuposto para que o condomínio seja responsabilizado por furtos ocorridos no interior do edifício é a existência de cláusula expressa na convenção de condomínio prevendo tal responsabilidade.

“O condomínio réu não assumiu a responsabilidade por eventuais furtos ocorridos em suas dependências, mas tão somente determinou ao síndico que, na qualidade de representante do condomínio, zelasse por sua administração. Frise-se que tal conclusão sentencial não foi combatida pelo autor em sede recursal. Dessa maneira, não há como imputar ao condomínio apelado a responsabilidade de indenização pelos danos gerados em razão do furto da motocicleta do autor”, salientou.

O desembargador ressaltou ainda a inexistência de previsão, na convenção de condomínio, de cláusula de responsabilidade específica para zelar pela guarda e vigilância de veículos estacionados na garagem do prédio.

Também participaram do julgamento os desembargadores João Ferreira Filho (primeiro vogal convocado) e a desembargadora Nilza Maria Pôssas de Carvalho (segunda vogal convocada). A decisão foi unânime.

Definida pauta das palestras da 8ª Fesíndico
15 Set 2017

Segurança patrimonial, gestão, questões jurídicas e dicas de condomínio serão os principais temas apresentados no “Palco do Sindico” nos dias 15 e 16 de setembro

 

Definida a pauta didática da 8ª edição da Fesíndico, Feira de Condomínios do Nordeste, que este ano tem uma grande novidade, vai acontecer no Shopping RioMar. E como em todas as outras edições, a atração principal são as palestras. Este ano, elas acontecerão no “Palco do Síndico”, num auditório com capacidade para 400 lugares especialmente montado na mesma área da parte comercial, os estandes. E mais uma vez a seleção de palestrantes foi especialmente escalada com a preocupação de manter o “padrão Revista Condomínio”, fórmula vitoriosa que garantiu o sucesso de todas as outras edições da Fesíndico.

Dentro da programação das palestras, estará a de abertura - Socorro! Sou síndico, do Dr. Inaldo Dantas, advogado especialista na área condominial. O título, bem sugestivo, faz jus ao livro que será lançado durante a feira, como uma das comemorações dos seus 30 anos de atuação na área condominial. Outro tema de palestra está a de Fabiano Pinheiro, empresário do setor de franquias e diretor do Instituto Você Melhor – Aproveitando a crise para negociar melhores condições com seus fornecedores.

Do advogado do Secovi- Pe, Noberto Lopes será a palestra – Convenção e Assembleias; e do diretor de mercado e atendimento da Compesa, Eduardo Sabino será a palestra – FIDECOM – fidelização do cliente Compesa. Todos esses temas serão debatidos no primeiro dia da Fesíndico, dia 15 de Setembro.

Já no dia 16, a programação das palestras iniciará com o empresário Roberto Fagundes –trazendo o tema Individualização de agua e gás, economia, justiça e combate à inadimplência, seguindo com o Major Carneiro, do Corpo de Bombeiros de Pernambuco – Como obter o atestado de regularidade do se condomínio. Na sequência, O Coronel Sérgio Viana, falará sobre Prevenção- a melhor estratégia para a segurança do seu condomínio. Dr. Marcio Miranda, coordenador jurídico do Secovi trará o tema Responsabilidade civil do síndico e do condomínio. Por fim, O condomínio será tratado de “A” a “Z” onde o Dr. Inaldo Dantas, como sempre, trará o assunto numa linguagem bastante acessível e com um grande bate-papo encerrando o evento. Como se vê, o tema condomínio será debulhado e esmiuçado para que todas as dúvidas sejam sanadas, e você, amigo síndico, saia da Fesíndico com bagagem suficiente para administrar seu condomínio de forma responsável, tranquila e, o que é mais importante, dentro da lei.

Esperamos todos vocês! vamos, mais uma vez, fazer da Fesíndico, o maior encontro de síndicos do Brasil.

Serviço – 8ª Fesíndico

Local – Shopping RioMar

Dias – 15 e 16 de setembro

(sexta e sábado)

Entrada Franca

Informações: (81) 3221.9083

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