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Adriano Raimundo  

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João Pessoa-PB

Dr. Inaldo, Venho mais uma vez pedir sua ajuda no sentido de orientação. É que as cerâmicas da fachada do prédio estão caindo e atingindo as garagens dos moradores. O serviço de revisão da fachada fora feito pela construtora à aproximadamente 90 dias, só que de péssima qualidade. Solicitei então outra revisão e ai que veio o problema, pois à medida que o pedreiro ia batendo na parede pra ver quais cerâmicas estavam soltas, outras iam caindo mais à frente. E o pedreiro disse que era pra refazer toda a frente do prédio pra garantir o serviço.

A construtora diz que vai fazer o serviço só que pede ao condomínio para arcar com a despesa da retirada das garagens, alegando que elas não estavam lá quando o prédio fora entregue. Questionei à construtora sobre a má qualidade d o serviço prestado e disse ainda que se não fosse as garagens o prejuízo seria maior, pois teria atingido os carros e pior ainda se fosse uma pessoa.

A dúvida é a seguinte: Se eu for à caixa econômica, será que eu consigo alguma posição em relação a obrigação de fazer o serviço pela construtora? Seria melhor o condomínio pagar pelo serviço de retirar e recolocar as garagens? Aproximadamente R$ 600,00. Não quero acionar à justiça devido a demora. Pode me orientar?

Se o custo para retirar as garagens é de R$ 600,00 e esta é a condição para a construtora fazer os serviços, não pense duas vezes. Retire as garagens. O que você vai gastar com isso é muito menor que os honorários advocatícios na AÇÃO DE OBRIGAÇAO DE FAZER, sem falar na demora da ação.

Agradeço pela rapidez na resposta. Vou fazer uma reunião com os condôminos para expor essa situação. É que os moradores estão chateados com a construtora, pois já fazem 5 anos que o prédio foi construído e até hoje sempre existiu serviços de reparos de vazamentos etc. e alguns moradores disseram pra eu ir à caixa econômica denunciar a construtora, que lá eles poderiam bloquear algum tipo de crédito perante a construtora ou coisa parecida. Mais vou tentar dialogar com eles.

O fato de você denunciar a construtora na Caixa não vai resolver o problema do seu condomínio. E não tiro muito a razão da construtora não, se é que procede a alegação dela de que as garagens não existiam no projeto original.

Carlos Metzner    

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Prezado Dr. Inaldo Dantas, gostaríamos de mais uma vez contar com seus conhecimentos e recomendações. Temos as seguintes dúvidas:

1-) Em caso de inadimplência, é possível/recomendado enviarmos o nome do condômino inadimplente para restrição de crédito junto a SERASA? Se sim, em quantos dias após a data de vencimento do boleto?

Informo que nem a nossa Convenção, e nem o nosso Regimento Interno tratam desta possibilidade, e que, se for possível/recomendado, pretendemos dar conhecimento desta possibilidade na nossa próxima AGE.

A questão do encaminhamento a protesto e/ou qualquer outro tipo de restrição ao crédito (SPS/SERASA,etc.), é considerado como penalidade, que como tal, deve ser previsto na convenção do Condomínio. Na minha opinião, uma simples decisão de assembleia não teria plena garantia da legalidade desta “punição”. Assim, sugiro fazer uma modernização na convenção, aproveitando e incluindo não só está penalidade, mas outras possíveis.

2-) Em caso de inadimplência, é possível/recomendado não permitirmos a utilização do salão de festas pelo condômino inadimplente? Copio a seguir 2 artigos do nosso Regimento Interno relativos ao salão de festas:

Art. 48. Será cobrada uma taxa no valor de 20% (vinte por cento) do valor da sua cota condominial, para utilização do salão de festas. Esse valor deverá ser inserido no seu boleto da taxa condominial e tem a finalidade de cobrir às despesas com limpeza e higienização da área utilizada e energia elétrica.

Art. 58. É vedado o uso do salão de festas aos condôminos e moradores em atraso com suas obrigações condominiais.

É possível sim, porém, eu mudaria um pouco a redação do Art. 58, remetendo a proibição a questão do não pagamento de taxa de uso do salão em outra oportunidade.

Cláudia Lucia    

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Dr.Inaldo Dantas, o Senhor não me conhece, conheci o seu excelente trabalho e tratamento que tem com os seus clientes, através de Cristiane Maria Felix Gomes, que é síndica do Condomínio Edifício Conjunto Ypiranga, e gostaria se possível do seus préstimos no sentido de responder uma dúvida que tenho. A síndica em um comunicado solicitou aos condôminos que desconsiderasse, ou seja, que devolvesse o recibo de pagamento referente ao mês de fevereiro do ano de 2015, por que havia tido um reajuste do valor do condomínio, aprovado em Assembleia Geral Ordinária realizada em 30/01/2015, a minha dúvida é a conduta da síndica de mandar recolher o recibo do condomínio competência fevereiro de 2015 no valor anterior é legal?

Se este recibo foi confeccionado erradamente, não vejo problema que a síndica mande recolher e confeccionar outro conforme decisão da assembleia. Se foi isso que ocorreu, ela agiu corretamente.

É legal que os condôminos paguem o valor do condomínio com aumento referente ao mês de fevereiro/2015, por que fora aprovado em assembleia geral ordinária, ou é legal os condôminos pagar o condomínio com aumento no próximo mês subsequente?

Depende do que foi aprovado. Deve-se consultar a ata da assembleia para ver a partir de quando o novo valor passa a vigorar.

Doutor o que estaria correto ser feito, pelo condomínio e qual a conduta adotada pelos condôminos diante dos fatos aduzidos pela síndica?

Se a síndica está cumprindo a decisão da assembleia, não há o que fazer. Porém, se os condôminos estão insatisfeitos com sua gestão, podem, em assembleia, destituí-la ou rever a decisão tomada na assembleia de janeiro.

Há diploma legal para esta resposta? Caso possa mencionar a lei.

Sim, a Convenção do Condomínio, a Lei 4.591/64 e o Cód. Civil.

Gelma Souza  

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Maceió-AL

Prezado Dr. Inaldo Dantas, após assistir sua última palestra em Maceió promovida pelo SECOVI-AL fiquei com dúvida e não tive como esclarecê-las durante o evento:

O prédio onde resido fez 03(três) anos e foi comentado na palestra sobre a necessidade de manutenção preventiva na fachada sob pena de perda da garantia. Quais os itens que devem ser revisados nessa manutenção? E qual a responsabilidade do síndico se após apresentar o orçamento da manutenção em Assembleia não haver aprovação dos condôminos?

Que pena que você não teve como esclarecer as dúvidas na palestra do Secovi-Al. Mas nunca é tarde para um novo contato, o que passamos a fazer agora. Os termos para que se preserve a garantia devem está no Manual do Proprietário entregue pela construtora. Porém, basicamente é realizar a limpeza da fachada e reaplicação de impermeabilizantes, com empresas especializadas e com a devida ART/CREA. Quanto a responsabilidade do sindico em não ser aprovado o serviço, deve ele deixar muito bem registrado em ata a recusa dos condôminos, responsabilizando-os pelos prejuízos porventura ocorridos futuramente.

Daniel Perez Lemos

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Santos / SP

Prezado Doutor Inaldo Dantas, li sua crônica referente a cobrança de condomínio por rateio, onde me confortou um pouco mais quanto as possíveis mudanças que possam vir a aparecer na cobrança do condomínio. Moro em Santos em

RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VEÍCULO DE CONDÔMINO RISCADO. ESTACIONAMENTO ROTATIVO PARA OS CONDÔMINOS. AUSENTE DEVER DE GUARDA E VIGILÂNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE OS BENS PARTICULARES DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO A IMPLICAR O DEVER DE INDENIZAR. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA MANTIDA.

Nas grandes cidades, o tempo perdido no trânsito e o avanço das tecnologias fez com que uma nova tendência surgisse: o home office – ou escritório em casa, em português. Para aqueles que não recebem visitas, excesso de encomendas ou de correspondência, trabalhar em casa pode ser realmente uma mão na roda: além da economia de tempo para se deslocar até o local de trabalho, há ainda a reserva de dinheiro com aluguel e outros custos fixos em um novo imóvel. Para não deixar a tendência de lado, até os novos lançamentos já contam com torres separadas para áreas comerciais e residenciais – assim, quem almeja trabalhar sem sair de casa tem que pegar só um elevador a mais para chegar ao escritório. Já os lançamentos residenciais podem contar também com salas de reuniões, e de escritório. Importante lembrar que nesses casos essas áreas são de uso comum e não devem ser encaradas como uma extensão da unidade. Qual o limite? Como tudo na vida em condomínio, é extremamente importante lembrar que o direito de um termina quando começa o do próximo. Outro ponto delicado é a alteração da finalidade da unidade. Caso a mesma seja residencial, o dono do imóvel não pode usá-la unicamente para fins comerciais. Ou seja, a unidade não pode virar apenas escritório, deve continuar tendo caráter predominantemente residencial. Essa é a maior arma que o condomínio tem para coibir condôminos ou inquilinos de utilizar a área privativa de maneira comercial – já que isso é proibido por lei. Afinal, há jeitos e jeitos de se manter um escritório em casa sem incomodar a vizinhança e nem comprometer a segurança do empreendimento. A questão de segurança também deve ser considerada, uma vez que o profissional que recebe clientes em sua unidade nem sempre conhece a visita, e isso gera um risco para o condomínio. Como agir em casos de abuso? Nos casos em que o empreendedor começar a incomodar a vizinhança, seja com excesso de visitas ou de barulho, ou ainda a sobrecarregar os porteiros com correspondência em demasia, o síndico deve no primeiro momento, conversar com o morador em questão. Explique a situação, que anda incomodando os vizinhos, e procure estudar bem a situação. Pode ser que a pessoa não queira acomodar sua empresa em outro local. Para tanto, deve se adequar às regras do local. Na própria convenção do condomínio deve haver menção sobre a finalidade de uso das unidades – geralmente, residencial apenas. Por isso, o síndico tem a lei ao seu lado, e caso o condômino continue a incomodar seus pares com a sua atividade comercial, o síndico pode, depois de conversar, advertir e multar, entrar com ação judicial para que cesse a atividade. O regulamento interno deve prever os tipos de atividades permitidas no condomínio. Caso um morador exerça algo fora desse escopo – mas que não incomode o próximo- o regulamento pode ser alterado. Caso contrário, o empreendimento tem o regulamento a seu favor para barrar a atividade irregular. Mesmo gerando certa polêmica, o síndico deve se cercar de precauções para evitar problemas para si e para o condomínio. Por isso, não é recomendável, por exemplo, barrar visitas daquela senhorinha que faz doces para fora, ou os alunos de quem dá aulas particulares. Essa medida é indicada apenas em casos extremos, como quando o síndico tem provas de que a atividade exercida naquela unidade é a prostituição. Portanto, se estiver munido com esse tipo de prova, o ideal é explicar isso ao dono da unidade – na maioria dos casos, essa atividade é exercida em locais alugados – e pedir a recisão do contrato. Enquanto o locador tiver contrato com o locatário em questão, o condomínio pode coibir a entrada de pessoas estranhas obrigando a todos os visitantes a fazerem um cadastro completo, com número de RG e foto, para dessa forma inibir o acesso. Essa medida deve ser aprovada em assembleia. O que é permitido •Exercer atividades que não demandem excesso de visitas, entregas ou correspondência como contador, jornalista, webdesigner, consultores etc; •Atividades que não demandem além do usual do consumo de água, luz, gás, etc; •Receber visitas, ou clientes, desde que os mesmos não circulem pelas áreas comuns do condomínio – apenas para entrar e sair; •Enfim, é permitido trabalhar no condomínio, desde que o ofício não incomode os demais. O que não é permitido •Funções que gerem grande e permanente fluxo de pessoas como uma clínica de estética, comércio em geral, creches, pet shops, etc; •Visitas, ou clientes, que fiquem circulando pelas áreas comuns do condomínio; •O uso do hall como sala de espera; •O uso das áreas comuns do condomínio como sendo particulares, seja para usar como escritório ou para efetuar vendas; •Atividades que envolvam produtos tóxicos, odores fortes, ou que façam muito barulho; •Atividades que demandam elevado consumo de água ou energia; •Dependendo do bairro, e do condomínio, o registro do endereço da empresa não pode ser o mesmo da unidade residencial.

Quando todas as contas do condomínio estão juntas, apresentadas nos boletos e balancetes, a pergunta é a mesma para a grande maioria dos síndicos: o que eliminar no orçamento para economizar?

Encontrar o que pode ser simplesmente extinto ou otimizado é difícil, mas dá para deixar o orçamento mais enxuto com medidas de economia simples, revisão de contratos e a substituição ou instalação alguns equipamentos, como minuterias nas lâmpadas de algumas áreas ou a contratação de um folguista, se as horas-extras já não valem mais a pena.

Confira algumas dicas e orientações para deixar suas contas em dia e o orçamento bem magrinho.

1) FOLHA DE PAGAMENTO

•Horas extras: normalmente, esta é uma das maiores fontes de gastos excessivos. Faça as contas muitas vezes sai mais barato contratar um folguista do que acionar horas extras dos funcionários. Conte também com uma escala de revezamento bem organizada.

•Terceirização: é importante observar que a terceirização de mão-de-obra nem sempre traz economia, sua maior função é livrar o condomínio do gerenciamento dos funcionários. A empresa cuida de seleção, contratação, treinamento, elaboração de escalas, substituição em faltas e férias, além de toda a burocracia trabalhista. Por outro lado, há empresas que apresentam custos baixos, mas pagam mal os empregados, gerando muitas substituições e serviços de baixa qualidade. Fique atento!

2) ÁGUA

•Controle de vazamentos: aumentos injustificados na conta podem indicar vazamentos. Além disso, estes podem trazer danos para a estrutura do prédio. É importante que o zelador sempre faça vistorias na edificação, identificando possíveis vazamentos, e comunique imediatamente à vistorias mais aprofundadas, incluindo inspeções nas unidades. O zelador também pode verificar as descargas dos banheiros das unidades, que são outro grande foco “invisível” de vazamento.

•Individualização de hidrômetros: há empresas que instalam aparelhos de medição em cada apartamento ou unidade, para que cada um pague diretamente o que consumiu. Isso, é claro, gera maior controle e economia na grande maioria dos casos. Cada condômino deixa de pagar a conta de água no condomínio, recebendo-a em casa.

•Funcionários e condôminos: é importante que todos estejam conscientes de como usar racionalmente a água. Comunicados e campanhas internas costumam surtir grandes economias.

•Piscinas: devem ser cobertas quando fora de uso, pois há muita perda por evaporação. Há outras dicas de economia: saiba mais.

•Cadastro por economias: os condomínios devem se cadastrar para que o consumo seja medido por uma escala apropriada. O valor do metro cúbico sobe quanto maior o consumo total. Se o condomínio não tem esse cadastro, paga como se fosse apenas uma unidade residencial. No cadastro por economias, o valor do metro cúbico cai.

3) ENERGIA ELÉTRICA

•Luzes: é com a racionalização do uso das luzes que se tem a melhor relação custo-benefício na economia de energia elétrica. A introdução de sistemas inteligentes, que incluem minuterias e sensores de presença, não requer investimentos vultosos.

•Lâmpadas Fluorescentes gastam menos energia, principalmente se usadas com refletores, e têm maior vida útil do que as incandescentes. Além disso, é preciso verificar se as lâmpadas tem voltagem apropriada para o local, pois se isso não ocorre a vida útil é reduzida.

•Rodízio de elevadores: pode-se deixar um dos elevadores desligados entre as 22 e as 6 horas. Mesmo parado, o equipamento gasta energia com sua iluminação. E de quebra, evita-se que o usuário chame dois elevadores neste período.

4) ELEVADORES

Contrato de manutenção:

É difícil para o leigo saber se seu condomínio está com contrato superior às necessidades. Mas há algumas dicas:

•Elevadores de prédios novos não precisam necessariamente de contratos de manutenção, já que não haverá muitas substituições de peças. Nesse caso, a conservação é mais indicada.

•A manutenção pode ser um bom negócio para prédios mais antigos, desde que o valor cobrado seja compatível com as peças de reposição incluídas.

•Em elevadores mais antigos, a modernização do equipamento, apesar de exigir investimento elevado, pode gerar economia considerável. O grande desafio é saber se realmente o elevador necessita ou não desta intervenção.

•Comparar com prédios vizinhos os valores praticados.

•Anualmente, pedir uma revisão de contratos.

•Solicitar para outras empresas orçamentos sem compromisso.

•Solicitar para outras empresas orçamentos sem compromisso.

Há equipamentos que geram economia de energia elétrica e/ou protegem o maquinário contra o desgaste excessivo, como o sinalizador contra chamadas múltiplas. Equipamentos antigos também podem ser modernizados, para que não se tenha que futuramente fazer uma reforma total no sistema.

5) MATERIAL DE LIMPEZA

•Controle: deve-se ter um registro das despesas mensais com este tipo de material, para identificar aumentos injustificados, e até o desperdício consolidado.

6) INADIMPLÊNCIA

•É uma grande fonte de evasão de divisas do condomínio. Duas atitudes são fundamentais: cobrança ágil (inclusive judicialmente) e ter um fundo de cobertura à inadimplência, para que o condomínio não atrase suas contas, criando assim mais uma fonte de despesas.

7) MANUTENÇÃO

•Manutenção preventiva: condomínios mais antigos têm tendência a gastar mais em reparos de equipamentos e reformas emergenciais na estrutura. Assim, sempre há taxas extras para custear estas obras ou reparos, ou ainda, estes custos estão sempre embutidos na taxa mensal. A manutenção preventiva pode ser fonte de economia, apesar de ser um gasto constante. Reformas estruturais e nos equipamentos têm custos muito elevados.

•Prestadores de serviços: o condomínio pode perder dinheiro com prestadores quando não firma contratos adequados, gastando mais do que o previsto, até pagando pelo mesmo serviço duas vezes. Muitas vezes o condomínio tem contratos de manutenção e mão-de-obra que não resguardam seus direitos.

8) PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS

•Muitas vezes acontece de a falta de interesse dos condôminos gerar descompromisso da própria administração em racionalizar os gastos. É importante que toda a comunidade condominial esteja realmente empenhada em identificar despesas desnecessárias, e descobrir modos de economia em sua própria realidade.

9) SEGUROS

•Na hora de fazer uma apólice de seguros, verifique se esta é adequada às necessidades do edifício. Peça sempre três orçamentos para ter uma ideia das disparidades de preços e de abrangência dos serviços.

•O comissionamento do corretor também pode representar um gasto importante, uma vez que ele varia de 1% a 60% do valor da apólice. O mercado trabalha na faixa entre 20% e 30%, em média.

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