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Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir

O Código Civil, atual lei dos condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

•Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:

O departamento jurídico do Secovi Rio entende que a escritura de convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc.

Ou seja: a princípio, é liberado o uso desse instrumento de representação. Caso o condomínio deseje restringir ou regrar esse uso, isso deve constar na convenção do empreendimento.

• O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do condomínio X.

• O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.”

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:

• A firma reconhecida só é obrigatória se a convenção ou o regulamento interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º).

Objetivo da outorga: representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do Condomínio X.

Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

• Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

Ano novo, novas tarefas para os síndicos

É assim mesmo. Todo início de ano vem novos serviços para os síndicos, além daqueles que ainda são de sua responsabilidade quanto ao ano que passou. E 2017 tem mais algumas novidades. Tanto aqueles do ano que passou (prestar contas, RAIS, entre outros), quanto os do novo ano (apresentação do orçamento anual, reajuste da taxa de condomínio, eleição, AGO, etc.), outras tarefas devem fazer parte da agenda do síndico, entre elas, e que não pode esquecer, é a 8ª FESÍNDICO, maior evento exclusivo para Síndico do Brasil, que vai acontecer nos dias 25 e 26 de agosto.

Outra novidade para o ano que se inicia é a exigência do Banco Central quanto à nova modalidade de cobrança. Esse ano todos os condomínios devem confeccionar os boletos de taxa de condomínio com o CPF dos condôminos e estes boletos deverão ser registrados. Mas calma! Ainda não é para agora. Não vai ser no mês de janeiro que tal modalidade será obrigatória. A princípio, prevista para entrar em vigor este mês, a FEBRABAN divulgou nova tabela, de acordo com seus valores. Para os Condomínios, passa a valer a partir de março (para aqueles cujos valores sejam acima de R$2.000,00).

Já quanto às assembleias ordinárias (as AGOs), estas devem obedecer as datas previstas na convenção de cada Condomínio. Na sua maioria, tal reunião deve ocorrer ainda este mês. A sugestão da nossa equipe é que seja consultada a convenção do seu condomínio para não perder a data, pois essa reunião não pode deixar de acontecer.

No mais, é desejar a todos um ano repleto de realizações, que as previsões pessimistas não se tornem realidade e que, qualquer dificuldade com o seu condomínio, que a resposta ou a solução para o problema seja encontrado nas páginas virtuais desta revista ou na publicidade que ela faz chegar em suas mãos na versão impressa.

Vamos nos falando por todo o ano. Assim é o que esperamos, com as graças de Deus.

Feliz 2017

Veja como o síndico pode descartar bicicletas e outros itens

esquecidos na área comum

 

As bicicletas sempre foram para os síndicos um assunto de grande dificuldade para se gerir com os condôminos. Um bem móvel de colecionador, um modo de vida ou até um bem de estimação, mas elas sempre estão por perto.

Uma pequena parte destas bicicletas acaba se tornando um bem inservível, ou seja, ocioso e largado pelo condômino, colocando o sindico em uma “saia justa” para se desfazer daqueles bens abandonados nas dependências do prédio, ocupando espaço e irritando os vizinhos.

A administração pública federal tem até legislação própria para lidar com esta situação de patrimônio público abandonado por gestões anteriores que precisam eventualmente ser descartados.

O artigo 22 parágrafo 5º da Lei 8.666/93 define claramente que, se os bens não tiverem mais utilização para a administração ou mesmo deteriorada podem ser descartáveis conforme os preceitos e normas legais.

Mas e como os condomínios devem proceder para este descarte?

Poucos conhecem, mas existe no código civil no artigo 1275 em seu inciso III previsão legal para o assunto, que define as causas consideradas para a perda da propriedade em especial quanto ao abandono.

Uma bicicleta abandonada constitui negócio jurídico unilateral, assim como a renúncia do bem. Neste caso o abandono da bicicleta é uma renúncia tácita do bem e pode haver o descarte por parte do condomínio.

Lembramos ainda que é imprescindível para o condomínio a demonstração clara do desleixo quanto ao cuidado do patrimônio para restar configurado o instituto do abandono.

Neste prisma, para que o sindico não tenha qualquer aborrecimento quanto ao descarte das bicicletas e de pertences pessoais (carrinhos, brinquedos infantis dentre outros) aconselhamos como medida de prudência e preservação da administração condominial, os procedimentos abaixo para garantir e evitar demandas judiciais futuras por parte de condôminos:

Procedimentos preparatórios e preventivos de descartes de bens inservíveis e abandonados

•Levantamento in loco dos bens;

•Termo de vistoria do abandono com testemunhas;

•Marcação de assembleia com pauta especifica para aprovação e autorização do descarte;

Registrar documentalmente e fotografar todas as bicicletas e pertences

Notificar todos os condomínios por meio de carta protocolada, e-mail, mural, elevadores, aviso no boleto de cobrança dentre outras formas de comunicação sobre o abandono dos bens inventariados;

Estabelecer um prazo de mínimo de 30 dias e máximo de 90 dias para retirada das bicicletas e dos pertences pessoais;

Publicação de edital em jornal de grande circulação do detalhamento dos bens;

Remoção dos bens para um depósito particular provisoriamente por 30 dias;

•Disponibilizar todos os bens para compra de condôminos interessados;

Doação ou venda dos bens abandonados restantes.

Sugestão importante

Incluir e normatizar regras no regimento interno de descarte de bicicletas e pertences bens pessoais abandonados

Estes procedimentos administrativos são precauções necessárias para que o síndico possa descartar as bicicletas e os bens pessoais com segurança evitando indenizações e discussões com os proprietários.

STJ define que CDC se aplica a disputa entre condomínio e construtora

 

Disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio. É o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual o conceito básico de consumidor abrange a coletividade, ainda que ela seja formada por sujeitos indetermináveis.

No caso analisado pelo STJ, um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade.

Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.

Conceito amplo

Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla.

Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

Uma interpretação diferente, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato.

O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido.

“Se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

Condomínio é

consumidor

Esse entendimento não é novidade no STJ. Em 2006, a 2ª Turma confirmou que existe relação de consumo entre condomínio e concessionária de serviço público. Foi permitido que o edifício usasse o Código de Defesa do Consumidor para acionar a Companhia Estadual de Águas e Esgotos por cobrança indevida de taxa de esgoto.

25 anos do CDC

Em 2015, o Código de Defesa do Consumidor completou 25 anos de existência. A revista eletrônica Consultor Jurídico fez uma reportagem mostrando um balanço da lei nesse um quarto de século.

Três projetos de lei (281, 282 e 283) tramitam no Senado e buscam normatizar as relações de consumo na internet, sanar o problema do superendividamento e aperfeiçoar as ações coletivas motivadas por relações de consumo, mesmo em casos relacionados a direitos individuais de homogêneos.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

10 medidas para os condomínios reduzirem as despesas em até 30%

Com quase 12 milhões de desempregados, o Brasil vive uma de suas maiores crises. A perda do emprego traz uma redução dos gastos e, consequentemente, o atraso nas contas do mês, inclusive a do condomínio.

“Existem 3 tipos de devedor: o contumaz que tem dinheiro, mas não paga porque não quer. Aquele que atrasa alguns dias, mas paga todos os meses e o que vive uma dificuldade financeira momentânea”, explica o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

A redução de despesas no condomínio nem sempre torna a taxa condominial mais barata, mas evita, muitas vezes, um aumento excessivo e permite investimentos que valorizem os imóveis.

Em outros casos, como por exemplo, a implantação da portaria virtual, a redução de despesas chega atingir 40%, tendo em vista que a folha de pagamento em geral é responsável por 50%, chegando a extremos de 80%, como no caso de prédios pequenos com portaria 24 horas, faxineiro e zelador, do total de gastos de um condomínio.

“Todo condomínio consegue reduzir as despesas se tiver uma gestão eficiente”, explica Karpat. Que complementa, porém, que a redução deve ser consciente e não pode colocar o condomínio em risco, seja de ficar sem dinheiro, ou de efetuar reduções que podem sair caro mais para frente, como por exemplo: ficar sem contrato de elevador, não pagar horas extras aos funcionários quando devidas.”

Para ajudar os síndicos e gestores condominiais na redução de despesas o Dr. Rodrigo Karpat listou 10 medidas eficazes.

Portaria Virtual

Atualmente é a medida que provoca a maior redução de despesas dentro de um condomínio. É possível dispensar todos os funcionários da portaria ou, em alguns casos, de apenas uma entrada do condomínio.

De qualquer maneira, a redução de gastos pode atingir 60% na folha de pagamento e 30% na taxa condominial. Esta é uma tendência que veio para ficar e será implantada em boa parte dos condomínios nos próximos 10 anos.

Iluminação de led

A lâmpada de led economiza 90% de energia em relação a tradicional incandescente.

Fazer a troca de todas as lâmpadas é um investimento que é pago, em média, em 18 meses e, depois disso, provoca uma economia que varia entre 20% e 30% na conta de luz, dependendo do tipo de lâmpada utilizada anteriormente.

Temporizador de luz

A frente do prédio é o único local em que se recomenda ficar aceso durante toda a noite, única e exclusivamente por questão de segurança.

Entretanto, nas demais áreas não existe a necessidade de todas as lâmpadas ficarem acesas, como nas garagens, por exemplo.

Após às 22h, o trânsito de pessoas cai drasticamente e o uso de temporizadores, ou seja, quando o sistema de iluminação só é acionado por um sensor de presença, é a melhor pedida.

Individualização de água

Ainda muitos prédios antigos não possuem a medição de água individualizada.

É notório que o brasileiro só se preocupa quando pesa em seu bolso.

Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos no banho. A individualização do medidor é a solução.

Individualização de gás

Muitos prédios com mais de 20 anos não possuem a medição de gás individualizada, muitos deles utilizavam a caldeira que era o gás central. Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos com o fogão ligado ou o sistema de aquecimento de água. A individualização do medidor é a solução.

Água de reuso e captação de chuva

Atualmente, existem diversas alternativas e tecnologias para o melhor aproveitamento da água.

É possível retirar água do lençol freático em alguns casos, tratar o esgoto doméstico, reutilizar a água consumida e captar a da chuva. A construção de poço requer licença.

Com a crise hídrica nos últimos anos e a previsão de reservatórios cada vez mais vazios, é natural que o valor do metro cúbico suba. O condomínio que pensa em economizar no futuro, precisa investir no presente.

Energia Solar

Apesar de o tempo de retorno ser de 7 anos, em média, como a duração de cada placa é de no mínimo 20 anos, o condomínio consegue lucrar durante 13 anos.

Vale ressaltar que é preciso verificar a incidência de sol de cada localidade para verificar o investimento.

Assessoria Jurídica

Contratar um escritório de advocacia vai muito além de apenas defender o condomínio de possíveis ações trabalhistas e ajuizar processos contra moradores inadimplentes.

Um papel é o de revisar todos os contratos com empresas terceirizadas e renegociar com cada uma delas.

Sempre é possível reduzir e, em tempos de crise, as empresas preferem diminuir a margem de lucro a perder o cliente.

Readequação do quadro de funcionários

Em muitos condomínios existe ou um excesso de funcionários ou um planejamento ruim de escala de serviço que implica no pagamento de horas extras e, assim, gastos desnecessários.

Síndico ou gestor, desde que tenham uma gestão profissional

No passado, era visto como um custo, mas hoje o síndico/gestor profissional compensa financeiramente.

Todos os itens anteriores podem ser implementados por ele.

Assim como as portarias-virtuais, a gestão profissionalizada é uma tendência irreversível. Quantos antes for implementada, mais rápido e maior será a economia.

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