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As despesas do seu condomínio estão altas? Seu condomínio é uma caixa preta, que não lhe permite ter acesso a qualquer tipo de informação?

Saiba, então, como agir

 

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articipar das Assembleias é o primeiro passo para ser ouvido, pois lá você tem direito à palavra e ao voto, para discutir assuntos referentes ao seu condomínio, além de manifestar sua opinião, que deverá constar na Ata da reunião.

Importante: para ter direito a voto, você tem que estar em dia com as despesas condominiais. Se for inquilino, precisará de uma procuração do proprietário do imóvel.

A lei 4.591, de 16/12/1964 ampara as pessoas que habitam no condomínio, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10/01/2002. Além dessas leis, o condômino deve cumprir a sua convenção, aprovada pelo voto da maioria absoluta de seus membros, registrada em Cartório de Registro de Imóveis, não podendo contrariar as leis acima citadas. As Atas são registradas no Cartório de Títulos e Documentos para que todos tenham acesso às decisões deliberadas, sem precisar pedir ao Síndico.

O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador do condomínio ou não, pessoa física ou jurídica, eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição. É de sua responsabilidade administrar o condomínio, prestando conta de todos os atos praticados durante a sua gestão. Mas, na prática nem sempre isso ocorre.

Muitos moradores se acomodam e até aceitam administradoras de condomínios sem qualquer referência, comandadas por síndicos de atuação suspeita, que prestam péssimos serviços, trazendo um enorme prejuízo ao condomínio.

Para evitar o risco de fraude, algumas medidas são necessárias: fazer comparação de preço com outras empresas para saber se o preço que está sendo cobrado é mais alto do que o do mercado; conferir se a despesa é necessária ou supérflua. Várias são as denúncias sobre Síndicos que compram produtos ou adquirem serviços para a sua residência, colocando os gastos em nome do condomínio; acompanhar, mensalmente, a movimentação da conta corrente do condomínio; fiscalizar o recolhimento de INSS e FGTS dos funcionários; e conferir se as contas de água e de luz do condomínio estão sendo pagas na data de vencimento.

Fique atento: se houver suspeita de irregularidades na administração do Síndico, junte o maior número de documentos que as comprove. Reúna uma comissão para analisar toda essa documentação. Comprovada a fraude, convoque uma Assembleia específica para destituir o Síndico do cargo (Amparo Legal: artigo 1.349 da Lei nº 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil - CC). O pedido para a convocação desta Assembleia deve ser assinado por, no mínimo, um quarto dos condôminos (artigo 1.355, do CC). O Síndico deve ressarcir o prejuízo causado. Caso contrário, faça um Boletim de Ocorrência na Delegacia mais próxima e peça a instauração de inquérito por prática de estelionato, se ocorrer um superfaturamento das compras ou dos serviços prestados (Amparo Legal: artigo 171, do Código Penal - CP), ou apropriação indébita, no caso de desvio de dinheiro do condomínio para conta pessoal do Síndico (Amparo Legal : artigo 168, do CP).

Lembre-se: o Síndico é o representante legal do condomínio. É ele que será chamado à justiça para prestar contas, mesmo quando há uma administradora legalmente contratada e estabelecida para realizar os serviços administrativos para o condomínio. O fato de contar com os serviços da administradora não serve de desculpa pelas irregularidades cometidas, restando ao condomínio ingressar com ação futura contra a administradora para se ressarcir dos danos sofridos, com base nos artigos 14; 31; 39, incisos III, V, VI e X; e 66, do CPDC - Pena: detenção de três meses a um ano e multa.

Artigo aborda a problemática dos atos cometidos por inquilinos e moradores e a responsabilidade pelo pagamento de multas e indenizações

 

Há muito se discute sobre a aplicação ou não da obrigação propter rem em casos de ações de indenizações movidas pelo condomínio em face do proprietário do bem em razão de prejuízos materiais causados.

Inicialmente é importante entender o sentido da obrigação propter rem (por causa da coisa), que em poucas palavras é àquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.

A obrigação propter rem é aquela que segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação, a qual é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é de responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.

Exemplos mais comuns de obrigação propter rem são (i) a obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser liberá-lo; e (ii) a obrigação do condômino de pagar as taxas e dividas condominiais (ordinárias, extraordinárias e multas), dentre outras.

Mas quando se fala em ação de indenização por dano material em razão de prejuízo causado por ato de um morador, seja proprietário, locatário e/ou comodatário, surge-se a discussão se a obrigação é propter rem ou não, ou seja, se segue o imóvel ou se o originador que causou o prejuízo é quem deve assumir a responsabilidade.

Se usarmos por analogia a multa condominial, a qual se trata de obrigação propter rem, pois segue o imóvel, independente se a aplicação dela foi por alguma ação ou omissão do proprietário, do locatário ou do comodatário, entendemos que a indenização por dano material pode seguir a mesma lógica.

Pensamos no caso da aplicação de multa em razão do uso indevido da piscina, em que o usuário mesmo sabendo ser proibido utilizar material de vidro (copo, garrafa, etc.) em suas dependências opta por usar e acaba por danificar a piscina, é certo que e o prejuízo material causado também deverá ser suportado pelo proprietário.

Logo, eventual adquirente do imóvel assume essa responsabilidade.

Outro caso que podemos usar como exemplo é de um morador que danificou grande parte do piso da garagem por transitar com o veículo sem 3 pneus e embriagado.

A multa foi devidamente aplicada pela má conduta, e o prejuízo material para recuperação do piso também deve recair sobre o proprietário do imóvel, se estendendo a um novo adquirente caso o mesmo seja vendido.

Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.

Entendemos, ainda, ser de extrema importância e indispensável que na certidão de débitos condominiais emitida pelo condomínio seja incluída uma ressalva no documento sobre eventual ação de indenização movida pelo condomínio em face do então proprietário para assegurar a aplicação da obrigação propter rem ao novo adquirente.