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Indicadores de inadimplência continuam nos mesmos patamares

anteriores à mudança

E

m vigor desde março, o novo Código do Processo Civil (CPC) ainda não influenciou em grande escala as cobranças de condomínio em atraso. A possibilidade era esperada desde a sanção da Lei nº 13.105/2015, um ano antes, por conta das mudanças que tornaram o débito passível de execução, e não mais de simples cobrança. Com isso, a nova legislação abriu caminhos para tornar a quitação mais rápida. Segundo o Secovi-RS, sindicato da habitação do Estado, isso ainda não aconteceu, porque antes os condomínios precisam se adaptar às novas regras e também por conta da sobrecarga do Judiciário.

“Não é tão fácil se atingir a agilidade que foi comentada quando da aprovação da lei”, argumenta a vice-presidente de condomínios do Secovi-RS, Simone Camargo. Ao tornar a cota de condomínio um título executivo extrajudicial, o novo código criou a possibilidade de que o atraso gerasse uma ação de execução, que obriga a quitação em até três dias caso a Justiça aceite o pedido. Antes disso, o débito era objeto de ações de cobrança, que correm por muito tempo e abrem espaço para a defesa antes da penhora.

Isso não quer dizer, porém, que o processo todo se resolva tão rápido assim. A advogada Mara Nóbrega, do escritório Nobrega & Zanella, lembra que, até se chegar ao prazo de três dias, é preciso que a Justiça analise a causa e cite o devedor, entre outras etapas que consomem tempo. “Há processos que distribuímos em março e, até hoje, não tiveram expedidos os mandados de citação, e isso é bem comum pelo número de ações ser muito grande na Justiça”, comenta Mara.

Além disso, as ações que os condomínios já tinham correndo na Justiça antes da mudança no código continuam obedecendo às regras antigas. Simone vê dois momentos distintos das alterações: o primeiro foi a simples divulgação da nova legislação, que poderia ter assustado os devedores, enquanto o segundo seria a mudança na prática, que na sua visão ainda não aconteceu.

“Os indicadores das cobranças continuam nos mesmos patamares de antes”, afirma Simone. O nível de inadimplência nos condomínios de Porto Alegre, que é pesquisada todos os meses pelo Secovi, realmente pouco mudou desde o início da vigência. Em junho, a taxa estava em 13,41%, quase igual aos 13,43% de março. O número de condôminos respondendo ações judiciais também mudou pouco, de 0,40% em março para 0,44% em julho, e os que estão em débito, mas sem responder a ação judicial caíram de 13,03% para 12,97%.

Simone não descarta que o cenário possa mudar com as novas regras, mas prevê que ainda demore algum tempo para que isso aconteça. Um dos principais motivos é que as assembleias gerais dos condomínios, que precisam aprovar mudanças nas convenções para se adequarem às regras, costumam acontecer nos meses de dezembro e janeiro. “E não só a convenção, mas alguns requisitos têm que ser cumpridos para que se possa executar as dívidas”, continua a vice-presidente.

Um deles, por exemplo, é o condomínio ter uma previsão orçamentária real e pacífica entre os moradores. Além disso, os boletos de cobrança precisam ser vistos como líquidos e certos, cobrando exatamente o que foi aprovado em assembleia pelos condôminos. Mudanças, como chamadas extras, por exemplo, precisam ser aprovadas em novas assembleias para que possam ser cobradas.

Embora relembre que a situação possa ser reflexo de atender a uma gama de condomínios que já vinha preparada, por ter assessoria profissional, Mara afirma que a maior parte das ações movidas pelo escritório referentes a débitos já acontece sob as novas regras. “Temos feito várias execuções já, e nossa experiência tem mostrado que melhorou, sim, pois ganhamos tempo eliminando etapas”, argumenta a advogada.