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Novembro 2016 (9)

Atualizar cadastro com CPF dos condôminos é o passo crucial

para se adequar às novas determinações

 

Muitas administradoras de condomínio passaram o ano fazendo um trabalho árduo: recolhendo o CPF de todos os condôminos de sua carteira. Isso porque, a partir de 2017, todos os boletos passarão a ser registrados, de acordo com a Febraban (Federação Brasileira de Bancos).

O novo formato do boleto, chamado de registrado, será, a princípio, mais seguro do que os boletos atuais sem registro, já que, para emiti-lo, serão necessários os dados de quem receberá o valor do mesmo, mas também de quem deve pagá-lo. Assim, fica mais difícil de fraudar o documento.

Entenda as principais mudanças no boleto

Além da necessidade do CPF/ CNPJ do condômino, há algumas outras mudanças nos boletos registrados. Veja:

1. Constar o CPF ou CNPJ do condômino pagador.

2. Ao invés de “cedente” no boleto, o campo se chamará “beneficiário”.

3. O termo “sacado” será substituído por “pagador” (condômino).

4. Também deverá haver o endereço do Condomínio (beneficiário).

Além de ser mais seguro, com o boleto registrado, quem paga com atraso também conseguirá pagar o boleto normalmente, não precisará pedir um novo para a instituição bancária.

Com esses dados em mãos, a administradora, ou escritório de contabilidade, deverá repassar esses dados ao banco para conseguir emitir os boletos.

Impactos da mudança nos boletos

Para quem paga o boleto, ou seja, o condômino, a mudança é principalmente de melhorar a segurança. Também oferece a facilidade de poder pagar o boleto após seu vencimento. Já para a administradora ou escritório de contabilidade do condomínio, o impacto será bem maior. Apesar do grande trabalho necessário para conseguir os dados atualizados dos pagadores, deverá haver maior facilidade da gestão desses títulos, o que impactará em economia de tempo dos funcionários envolvidos nessa função. Com o boleto registrado será possível fazer melhor gestão da carteira. Relatórios e conciliação bancária também serão otimizados.

Dicas para conseguir a atualização dos dados dos condôminos

Como em todo tipo de mudanças, há que se fazer certos ajustes. E, no caso dos condomínios, há alguns proprietários que se recusam a atualizar a ficha cadastral com o CPF. O melhor caminho é, realmente, manter a ficha cadastral atualizada. Sem esses dados, a cobrança não irá acontecer, e, assim, a pessoa ficará devendo ao condomínio, por isso, as grandes administradoras já estão há meses empenhadas em capturar esses dados.

Alternativa para casos extremos

Para aqueles proprietários que tentarem evitar, a todo custo, atualizar seus dados, em condomínios onde não haja a previsão para manter a ficha atualizada, há uma alternativa. É a pesquisa da matrícula do imóvel, que há custos, porém, há como repassar ao condômino que se recusar a fornecer as informações.

Afrouxamento do prazo

A princípio, estava previsto que a nova plataforma entraria em vigor já em janeiro de 2017 – e, por isso, todos os dados de quem paga boletos deveriam ser atualizados até 31 de dezembro. Porém, a Febraban, em setembro, divulgou uma tabela para o início da validação dos boletos de acordo com seu valor. Ou seja: a obrigatoriedade para a alteração dos dados não começará no dia primeiro de janeiro. Veja abaixo:

Valor do boleto                      Data de início da validação            

> = 50.000                                 13/03/2017

49.999,99 – 2.000,00                   08/05/2017                                

1.999,99 – 1.000,00                    12/07/2017

999,99 – 500,00                          17/09/2017

499,99 – 200,00                          21/10/2017

< = 199,99                                                   15/12/2017

Ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes

 

O ano passou voando e dezembro já está batendo às portas. E, com ele, vêm os aumentos das despesas e o crescimento dos conflitos entre os moradores, seja por causa do barulho das festas de final de ano ou discordâncias por conta de decoração de Natal. Como novembro está apenas começando, ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes, e o caminho passa pela comunicação.

— A convenção é o que rege o condomínio, mas nesse período, vale o administrador fixar algumas lembretes, como em relação ao uso dos salões e piscina e também conscientizar sobre o uso de água e luz. Nesta época, o consumo de água chega a 32% e o de energia, dependendo do prédio, pode subir em até 50%.

Com isso, os administradores devem fazer uma análise do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. Combater a inadimplência é um caminho.

— A primeira medida é enviar uma carta solicitando o pagamento. O síndico, como mandatário do condomínio, poderá parcelar o débito mas não ofertar desconto ou liberar o pagamento de multas. Para isso, é necessária a aprovação em assembleia geral. A administradora poderá enviar a referida carta.

Regina Rego, síndica de um condomínio no Derby, já fez o trabalho de casa. Com planejamento, o prédio vai chegar o final do ano sem dívidas nem cotas extras.

— Há um aumento das despesas no final de ano, sim. Os condôminos usam mais a infraestrutura do prédio, então temos que nos planejar.

André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, chama atenção para as locações por temporada, que geram uma maior rotatividade de pessoas.

— Deve-se discutir essa prática antes dos feriados e, se necessário, por exemplo, deliberar em assembleia que locações muito curtas não serão permitidas.

Para evitar desgastes:

Instale lâmpadas de LED e sensores de presença;

Nas garagens, verifique quais lâmpadas são realmente úteis e quais podem ser desligadas;

Implante um rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico. Uma dica é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia. Não há polêmica desde que seja aprovada em assembleia geral. A questão de conscientização dos condôminos quanto à real necessidade de usar com racionalidade os recursos do condomínio;

Desligue a maioria dos elevadores do condomínio durante as horas de menor fluxo;

Faça uma inspeção com a equipe do prédio para detectar possíveis vazamentos;

Instale válvula dupla nas descargas dos banheiros das áreas comuns;

Coloque redutor de vazão nas torneiras do prédio;

Verifique a possibilidade de implantar um sistema de reuso de água da chuva;

Os painéis fotovoltaicos, que armazenam energia solar, também são um bom investimento. O condomínio pode usá-los para manter as luzes acesas durante a noite;

Peça para os funcionários fazerem a manutenção do jardim com regador em vez da mangueira;

A mangueira também deve ser abolida para a limpeza de calçadas ou áreas comuns. Use vassoura;

O aluguel da cobertura para empresas instalarem antenas de TV pode ajudar a arrecadar dinheiro para o prédio;

Barulho também é sempre tema de polêmica. A Lei do Silêncio está em vigor, mas o bom senso deve prevalecer. Ou seja, o condômino que patrocina uma festa deverá diminuir o volume após determinada hora, pois deve respeitar o direito de seus vizinhos;

Para entrar o ano novo sem dívidas, a dica é ratear os eventuais saldos devedores dos meses anteriores e fazer uma previsão orçamentária que contemple com exatidão os custos do condomínio. Todas as despesas extras deverão ser rateadas para que não reste saldo devedor.

O condomínio não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer

 

Isso porque a adoção de tal medida, a um só tempo, desnatura o instituto do condomínio, a comprometer o direito de propriedade afeto à própria unidade imobiliária, diverge das consequências legais especificamente previstas para a hipótese de inadimplemento das despesas condominiais e, em última análise, impõe ilegítimo constrangimento ao condômino (em mora) e aos seus familiares, em manifesto descompasso com o princípio da dignidade da pessoa humana.

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuída, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como inseparável, uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade) bem como nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do CC). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Efetivamente, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o CC (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância.

A partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a inadimplência das despesas condominiais enseja, num primeiro momento, o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do CC).

Sem prejuízo desta sanção, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o CC estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta.

Assim, segundo dispõe o art. 1.337, parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), podendo, inclusive, comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%).

Já o art. 1.334, IV, do CC apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos.

E nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição de sanções pecuniárias.

Inexiste, assim, margem discricionária para outras sanções que não as pecuniárias, nos limites da lei, para o caso de inadimplência das cotas condominiais.

Aliás, é de se indagar qual seria o efeito prático da medida imposta (restrição de acesso às áreas comuns), senão o de expor o condômino inadimplente e seus familiares a uma situação vexatória perante o meio social em que residem. Além das penalidades pecuniárias, é de se destacar, também, que a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade.

Efetivamente, a Lei n. 8.009/1990 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família.

E, em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o CPC/1973 estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança.

Na sistemática do novo CPC, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornando ainda mais célere a satisfação do débito por meio da incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária).

Ademais, além de divergir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana.

 

O novo Código de Processo Civil (que entrará em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante

 

O novo Código de Processo Civil (que entrou em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante, no artigo 248, parágrafo 4º:

“Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

E, no parágrafo único do artigo 252, estabelece que:

“Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar”.

Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

Quando o oficial de justiça chega na portaria de um condomínio para cumprir um mandado, os funcionários não sabem o que fazer. Ficam perdidos. Podem deixar entrar? Não podem? E se, pior, o morador deixou ordens para que se algum oficial comparecer é para dizer que está viajando, que não se encontra em casa?

Na maioria das vezes, nem o síndico sabe que atitude tomar.

No próximo ano, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, então, a dificuldade poderá até aumentar. Daí a necessidade de treinamento e instrução aos porteiros de condomínios.

O oficial de justiça é um auxiliar da justiça e a ele incumbe, nos termos do artigo 143 do Código de Processo Civil, “fazer pessoalmente as citações, prisões, penhoras, arrestos e mais diligências próprias do seu ofício, certificando no mandado o ocorrido, com menção de lugar, dia e hora”.

Sempre que possível a diligência deve ser realizada na presença de duas testemunhas.

E, como se trata de pessoa que está no condomínio cumprindo ordens judiciais, o acesso deve ser facilitado após, naturalmente, a identificação.

Portanto, o porteiro deverá solicitar ao oficial que lhe apresente a sua identificação, consistente na carteira funcional, bem como que lhe apresente o mandado judicial. Se tiver alguma dúvida, deve consultar o zelador, o síndico, ou a administradora.

É comum que moradores, cientes de ação judicial, proíbam os porteiros de deixarem entrar oficiais de justiça ou peçam para dizer que não estão. E o funcionário do condomínio, com receio de ser despedido ou de que aquela pessoa no futuro se torne síndica, obedece. Para tanto, devem ser preparados para auxiliarem o trabalho do oficial, até mesmo quando ele solicita que não avisem o morador, de que se dirigirá ao apartamento.

Veja alguns itens, que dizem respeito aos diversos segmentos e divisões da segurança pessoal e patrimonial nos condomínios

 

tema segurança é bastante vasto e complexo, pois envolve, praticamente, tudo o que diz respeito ao dia a dia do em seus mais diversos segmentos, principalmente às modalidades que versam sobre a proteção pessoal, familiar e patrimonial.

Ao Estado foi dada a missão de manter a ordem e a segurança pública, mas devido à situações adversas, que independem da atuação exclusiva dos governantes, tornou-se praticamente impossível realizar uma proteção efetiva de toda população. Fato este que faz com que cada cidadão busque a autodefesa.

Dando ênfase a este aspecto é que a população precisa estar consciente de que a verdadeira proteção inicia-se com a prevenção. Este é o melhor e mais seguro método para diminuir os riscos e evitar que futuros delitos sejam cometidos.

Com a evolução social e a crescente urbanização, os condomínios tornaram-se a melhor forma de se organizar e aproveitar os espaços para viver harmonicamente em comunidade, e as pessoas, no intuito de proteger, principalmente, sua família, têm optado por residirem em edifícios verticais ou em condomínios horizontais, a fim de alcançarem a tão almejada segurança e tranquilidade. Mesmo assim, a violência tem chegado a essas fortalezas.

A fim de melhorarmos essa opção de vida é que enfatizaremos sempre as medidas preventivas de segurança que devam ser utilizadas nos condomínios, para minimizar os riscos e efetivar a proteção condominial. Para que essa condição se concretize, deve-se aliar o binômio Homem - equipamento em prol da comunidade, sendo que com esta união racional possamos criar sistemas de segurança adequados a cada situação ou problema.

Para tanto é necessário que haja informações exatas e concretas para que síndicos, administradores, moradores e funcionários possam proteger o patrimônio de maneira técnica e eficaz, racionalizando seus recursos. Portanto, citaremos a seguir alguns itens, que dizem respeito aos diversos segmentos e divisões da segurança pessoal e patrimonial nos condomínios:

Recursos Humanos:recrutamento, seleção, treinamento de funcionários e conscientização de moradores;

Comunicações:telefonia, interfonia e radiofonia;

Barreiras Físicas:muros, cercas, concertinas, alambrados, ofendículos, cancelas, portarias, portões duplos, guaritas blindadas, portas;

Segurança Física das Residências: janelas, vitrôs, venezianas, portas, áreas envidraçadas, vãos de ar-condicionado, sensores, visualização à distância;

Sistemas Eletrônicos: alarmes, Circuito Fechado de TV, monitoramentos, controles de acesso informatizados e eletrônicos, sensores e cercas eletrificadas;

Equipamentos de Prevenção e Contra Incêndios: extintores, hidrantes, iluminação de emergência, alarmes, escadas de segurança, detectores de fumaça, portas corta-fogo, para-raios;

Elevadores: manutenção e precauções;

Procedimentos de Segurança: normas específicas de portaria e segurança;

Medidas de Emergência: planos de contingência para situações de furtos, roubos, incêndios, falta de (água, luz, gás, telefone), inundações;

Saúde no Condomínio: higiene, limpeza e reciclagem de lixo;

Segurança das Edificações: estruturas, impermeabilização e manutenção.

Integrando todos os itens citados acima é que conseguiremos chegar a um grau de proteção muito maior, acrescido de um melhor convívio e benefício de toda comunidade dos condomínios.

 

As áreas de lazer não são apenas espaços para brincadeiras e passatempos, mas sim áreas de convivência entre boa parte dos moradores que possuem filhos

 

Com a diminuição do espaço dos apartamentos, muitos empreendimentos optaram por montar áreas comuns que funcionam como as que existiam antigamente dentro de cada unidade. Os mais velhos devem se lembrar dos quintais, cada vez mais restritos, mesmo em casas, e dos quartinhos, áreas onde os pais permitiam a permanência de bagunça, nos quais as crianças tinham certa autonomia. Atualmente, estas áreas acabaram trocadas pelos playgrounds.

Na escassez de espaço, a brinquedoteca é uma boa ideia, mas nem sempre dá certo. É uma releitura da sala de jogos que muitos edifícios possuíam. Porém, é necessário controle, porque os jogos podem simplesmente desaparecer. Apesar disso, tem a vantagem de ser uma área interna, dando segurança para a interação entre diversas faixas etárias. Este local demanda manutenção constante, substituindo o material degradado.

As áreas de lazer não são apenas espaços para brincadeiras e passatempos, mas sim áreas de convivência entre boa parte dos moradores que possuem filhos. Pode ocorrer diversas interações que repercutem de forma inesperada dentro do condomínio. Alguns são desejáveis, outros geram dores de cabeça que desequilibram totalmente o convívio.

O síndico não é o único responsável pela algazarra das crianças. Reuniões com os pais são essenciais para o controle da bagunça.

Em lugares inapropriados para brincadeiras podem ocorrer acidentes e reclamações de condôminos. O síndico deve vetar o acesso de crianças desacompanhadas em certas áreas. Mas a simples proibição pode não ser suficiente e o diálogo entre síndico e pais precisa ser constante.

Existem centenas de opções de brinquedos para playgrounds. O mercado é bastante amplo e não será difícil adquirir ótimos equipamentos. Para agradar a maioria, é bacana reunir os moradores e mostrar as opções antes de fechar negócio.

A conservação, manutenção e verificação dos brinquedos do playground são imprescindíveis. Os equipamentos devem seguir as normas da ABNT. Portanto, madeira podre na gangorra, ferrugem no escorregador e parafusos soltos no gira-gira são inadmissíveis. O condomínio que tem boa condição financeira pode contratar um monitor para evitar acidentes e entreter as crianças.

Outro ponto é garantir que outros itens como cercas, superfícies e cadeiras sejam inspecionados cotidianamente. Retire de uso e conserte todo material que contiver peças pequenas que podem ser engolidas, pontas que possam causar machucados, bordas cortantes ou farpas. A manutenção, muitas vezes, pode ser apenas uma mão de tinta ou uma simples lixada.

Existem também as quadras esportivas, que costumam ser disputadas. O síndico deve fazer um quadro de horários para utilização, também dividido por faixa etária. Na manhã e no começo da tarde, as quadras podem ficar com as crianças. No final da tarde e começo de noite, os mais velhos têm prioridade. Mas cada condomínio deve ser analisado de uma forma, verificando a frequência e os períodos mais procurados.

A manutenção dos espaços esportivos também é importante. Fissuras nas quadras podem causar quedas graves e, por consequência, contusões, hematomas e mais dor de cabeça para o síndico. Os campos emborrachados ou com grama sintética devem ser inspecionados pelo zelador. As traves e tabelas têm que estar pintadas e livres de ferrugem. As crianças pequenas não devem entrar nas quadras durante os jogos dos meninos maiores. Os pequenos podem se machucar com alguma bolada mais forte.

É aconselhável colocar no quadro de avisos o horário permitido estabelecido na convenção e no regulamento do prédio. Na maior parte dos condomínios, o período das brincadeiras pode acontecer das 8h às 22h.

A interação de muitas pessoas gera situações que o síndico tem de saber lidar para que mantenha a mais harmoniosa das relações.

É bom ter em mente que é obrigação zelar pelo patrimônio, mas que não é o gerente condominial que deve intervir diretamente nas ações, exatamente porque ele, na maioria das vezes, mora no edifício e convive com estas pessoas. Tornar-se alvo das crianças ou participar ativamente para que alguém se torne um não é uma boa ideia, especialmente por ser uma forma de atrair a antipatia dos pais sobre o interventor. Por isso, o mais adequado é acompanhar de longe.

A partir deste último tipo de contato, chegamos à interação entre pais de crianças que causam transtornos ao edifício e o administrador. Esta parte é delicada porque, para muitos, seus filhos são santos que não têm a capacidade de prejudicar ninguém. São tais figuras que, longe de supervisão, agem de forma indisciplinada. Isto sem contar as crianças que são super protegidas, cujos pais ignoram atos de vandalismo.

Caso irregularidades ocorram, primeiro documente o fato e entre em contato educadamente com o condômino responsável, de forma rápida e objetiva, conforme o procedimento acordado com a administradora. Os pais é que devem intervir sob os quais são responsáveis.

Em posse de toda a documentação, que pode incluir reclamações de terceiros (adequadamente assinadas), entre em contato com sua administradora e discuta com o seu assessor o que deve ser feito. O tema pode ser abordado em reunião, com a presença de todos. Não sucumba à tentação de enviar a multa logo de cara. É mais interessante dar a chance de defesa, o que legitima o ato.

Quem acha que as preocupações dos síndicos e administradoras de condomínio no final do ano se resumem à decoração de Natal, está enganado!

 

Participei no final do mês passado em Maceió-AL, de um evento promovido pelo Secovi daquele estado voltado para os Síndicos. Na palestra que fiz, o tema abordo foi “PROVIDÊNCIAS DO SÍNDICO PARA O FINAL DO ANO E PLANEJAMENTO PARA 2017”. Num bate-papo de quase duas horas, transmiti para os mais de 500 síndicos representados naquele auditório do Hotel Ritz-Maceió, que suas preocupações não se resumem apenas à decoração natalina e pagamento de 13º salário dos funcionários.

Passo agora, neste espaço, a transmitir aos leitores da RC o que levei para os Síndicos daquela maravilhosa cidade.

A partir daqui, foi o que falei para eles:

Como se não tivéssemos percebido, estamos aí, às portas do final do ano. E se tratando de Condomínio, poderíamos até dizer que o ano está sim, acabando. Novembro é o sinal disso. A partir deste mês os gestores têm que se preparar para evitar surpresas no final do ano. E para evitar um corre-corre desnecessário, trouxemos uma lista de providências que pode (e deve) ser adiantada até lá para evitar dores de cabeça como inadimplência ou um buraco nas contas, entre elas, a questão do 13º salário dos funcionários, onde, naqueles condomínios que não fazem o aprovisionamento mês a mês, tem neste período, que adicionar nas taxas de condomínio, o valor referente a essa despesa. Para isso, é de suma importância que se faça uma análise minuciosa do que se tem em caixa e dos custos enfrentados até dezembro.

Vamos lá:

FUNCIONÁRIOS

- Escala de serviço no Natal e Ano Novo: Se seus funcionários são próprios, organize, junto à Administradora, um esquema de plantão no Natal e no Ano Novo. Se for utilizar folguistas ou terceiros durante esse período, comunique aos moradores e funcionários e somente busque esses profissionais em agências especializadas para garantir a segurança no período.

- Pagamento do 13º salário – 1ª parcela: até 30/11 - 2ª parcela até 20/12

- Férias – Não é a melhor época para concessão, já que neste período, além do custo do 13º salário, pelo movimento de final de ano, não é recomendado dispensar mão-de-obra experiente.

IMPOSTOS

- INSS 13º Salário – pagamento em dobro (acumulado com o INSS da folha dezembro)

- FGTS sobre 13º Salário – idem

SALÃO DE FESTAS PARA O NATAL E REVEILLON

- Reserva para festas particulares: geralmente o Regimento Interno (consulte o seu) não permite reservas para festas exclusivas. Se for este o caso do seu condomínio, sugiro que seja organizado um evento coletivo com a participação dos Condôminos, inclusive no custeio das despesas, já que o condomínio não deve arcar com esse gasto.

SEGURANÇA

- Férias Escolares – revisão das áreas de lazer – Como nesse período aumenta o uso desses espaços e como no decorrer do ano esses tendem a se deteriorar, o ideal é providenciar o quanto antes, uma revisão nos brinquedos e demais áreas.

- Maior fluxo de visitantes – Como os moradores geralmente tendem a convidar seus parentes e amigos, o controle de acesso ao prédio é importante para que se tenha mais segurança, evitando a entrada de estranhos.

- Locatários de temporada – Nos prédios localizados na área de praia é comum a locação para famílias com excesso de moradores nos apartamentos, o que a princípio não se pode proibir, salvo se estiverem transgredindo normas do Regimento Interno. Por isso, o rigor no cumprimento das regras do R.I. é fundamental. Uma revisão no Regimento ainda pode e deve ser feito.

A palestra continuou, porém, tratando acerca do planejamento para 2017. Este assunto tratarei oportunamente.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.  

1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Decisão tomada em assembleia obriga a todos, inclusive ausentes. Despesa oriunda de decisão tomada pelo conselho, questionada pelas autoras, foi ratificada por unanimidade em assembleia geral. Ação improcedente. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00311492520118260003 SP 0031149-25.2011.8.26.0003, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/05/2015, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015).

TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINSDE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE.    

1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008.Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1256912 AL 2011/0122978-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 07/02/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2012).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.

1. Não havendo prejudicialidade a legitimar o interesse recursal, não se conhece de parte do recurso. 2. Os juros moratórios, em se tratando de despesas condominiais, são devidos a partir do vencimento. 3. A correção monetária visa, tão somente, evitar o odioso enriquecimento sem causa do devedor ao recompor a perda de substância da moeda. Recurso conhecido em parte, e nesta, provido. (TJ-SP - APL: 40039812320138260451 SP 4003981-23.2013.8.26.0451, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Síndica que contrata nova administradora - Assembleia geral extraordinária que abona tal ato - Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico - Partes legítimas - A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear - Sentença anulada - Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC - Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP - APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015).

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.    

A dívida de quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014). (TJ-RS - AC: 70056248602 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.    

Apresentados recibos de quitação de valores realizados extrajudicialmente, diretamente ao credor, ainda que após a sentença, devem ser esses considerados para fins abatimento na dívida total, sob pena de enriquecimento ilícito. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21182125820148260000 SP 2118212-58.2014.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/09/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Vazamento em tubulação hidráulica de uso comum. Conserto incorretamente realizado pelo condomínio. Necessidade de correção por condôminos titulares da unidade autônoma afetada. Ressarcimento devido. Culpa exclusiva do condomínio. Danos morais não configurados. Juros moratórios devidos desde os desembolsos porque desconhecida a data exata do ilícito absoluto. Sucumbência recíproca reconhecida. Apelações providas em parte. (TJ-SP - APL: 00510355020098260562 SP 0051035-50.2009.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 20/05/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

Você sabia que a manutenção das áreas comuns dos condomínios ajuda a valorizar o imóvel? Segundo especialistas, é preciso fazer reparos e cuidar dos espaços diariamente para que o prédio não sofra depreciação.

A responsabilidade é do síndico, mas os condôminos também podem fiscalizar.

 

O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia, acredita que uma administração competente do prédio também contribui para essa valorização dos imóveis. “Uma boa gestão financeira dos recursos do condomínio é fundamental para manter o equilíbrio do empreendimento e fazer os investimentos necessários”, orienta.

É preciso estar atento aos pequenos detalhes relacionados à manutenção das partes comuns para que não se tornem grandes problemas, acarretando em gastos para o condomínio. “A manutenção da fachada é item obrigatório para a valorização do condomínio, já que é a primeira impressão que se tem sobre o empreendimento. Além disso, é importante destacar que quando o síndico mantém o condomínio em ordem, não é preciso fazer grandes reformas, impactando no cotidiano dos proprietários”, explica Maia.

No Recreio, há um condomínio construído há 21 anos. Mas a aparência é de novo. São apenas 15 apartamentos, que contam com garagem e paisagismo. Para a professora Angela Fortuna, conselheira do condomínio, o segredo está justamente nos cuidados para preservar o patrimônio.

“O zelador toma conta de tudo e ainda cuida das plantas do prédio. Se uma pedra portuguesa solta, ele resolve o problema. Acredito que o resultado positivo é porque estamos sempre atentos e não deixamos de fazer a manutenção e nem os reparos necessários. Quando falamos a idade do prédio, as pessoas não acreditam. Para nós, é uma das formas de valorizarmos o nosso patrimônio”, analisa.

Para o advogado especializado em direito imobiliário, André Luiz Junqueira, a manutenção é importante. Mas em tempos de crise, é preciso ter prioridades para não aumentar ou gerar cotas extras. Ele sugere que o síndico faça uma lista de prioridades.

“Em geral, a recomendação é seguir o laudo de vistoria, que apresenta o que é preciso fazer no prédio”, diz Junqueira. O advogado também alerta para os cuidados com condomínios com espaços de lazer. O síndico não pode, por exemplo, acabar com sauna, pois os moradores não utilizam e só dá despesas. Este ambiente é direito adquirido do condômino.