CONDOMÍNIO EDILÍCIO.    

Alteração de fachada - Imóvel dado em locação - Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior - Responsabilidade dos condôminos-proprietários - Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante - Recurso provido para esse fim. (TJ-SP - APL: 02347904220088260100 SP 0234790-42.2008.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 31/07/2013, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2013).

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE.      

A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1152148 SE 2009/0156052-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/08/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2013).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.    

Decisão tomada em assembleia obriga a todos, inclusive ausentes. Despesa oriunda de decisão tomada pelo conselho, questionada pelas autoras, foi ratificada por unanimidade em assembleia geral. Ação improcedente. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00311492520118260003 SP 0031149-25.2011.8.26.0003, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 26/05/2015, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2015).

TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINSDE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE.          

1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008.Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1256912 AL 2011/0122978-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 07/02/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2012).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA.          

1. Não havendo prejudicialidade a legitimar o interesse recursal, não se conhece de parte do recurso. 2. Os juros moratórios, em se tratando de despesas condominiais, são devidos a partir do vencimento. 3. A correção monetária visa, tão somente, evitar o odioso enriquecimento sem causa do devedor ao recompor a perda de substância da moeda. Recurso conhecido em parte, e nesta, provido. (TJ-SP - APL: 40039812320138260451 SP 4003981-23.2013.8.26.0451, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 27/08/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2015).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.            

Síndica que contrata nova administradora - Assembleia geral extraordinária que abona tal ato - Grupo de moradores inconformados que pede a anulação do negócio jurídico - Partes legítimas - A representação do síndico não suprime o direito de ação, ainda que não tenham direito de modificar decisão soberana assemblear - Sentença anulada - Impossibilidade de julgamento conforme o art. 515, § 3º, do CPC - Recurso provido para se anular a sentença determinar o regular andamento do processo. (TJ-SP - APL: 10028762020148260001 SP 1002876-20.2014.8.26.0001, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 02/06/2015, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2015).

Lucia Maria de Rossi

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1-Gostaria de saber se uma administradora pode retirar um síndico do condomínio?

Jamais. Só quem tem poderes para destituir o síndico é a assembleia de condôminos.

2-Se em uma assembleia um orçamento for aprovado por 5 condôminos, esse orçamento pode ser impugnado por algum morador que não participou da reunião?

Primeiramente, devo lhe dizer que “um morador” não tem o direito de impugnar uma assembleia. Esse direito quem tem é o condômino (o dono do apartamento). Porém, para que isso venha ocorrer, o condômino tem que justificar. O fato de ter sido aprovado por 5 condôminos, não é o suficiente. As decisões das assembleias são tomadas por quem estiver presentes a ela. O que deve ser observado é se na convenção do seu condomínio, exige-se número mínimo de condôminos para que a assembleia se realize ( em primeira ou em segunda convocação).

3-É certo só a administradora assinar os cheques para pagamentos e sindica não?

Na minha opinião, não. Quem deve assinar os cheques, ou melhor dizendo, movimentar a conta-corrente do Condomínio, é quem a convenção assim determine. Geralmente, o síndico e o subsíndico, ou um dos membros do Conselho (veja o que diz a convenção do seu condomínio).

Josué Barros

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Por favor, gostaria de saber sobre vale Transporte ¨VT¨, pago A funcionária de condomínio e que a Lei fala sobre o desconto de 6%, na folha de pagamento do mesmo; no caso quando é pago como vale combustível, também ocorre esse desconto de 6% na folha de pagamento ou só quando é feito depósito em cartão.

O vale combustível não substitui o vale transporte. Assim, não pode haver desconto, e ainda, o empregado tem que assinar o “Termo de desistência” caso continue a receber o vale combustível em substituição ao VT.

É obrigatório o envio da ata após a assembleia para todos os condomínios ou só para aquele que solicitar?

Esta questão deve está prevista na convenção. Geralmente o que existe, é que o síndico, nos 8 dias subsequentes à assembleia, ele deve comunicar a todos os condôminos, as decisões tomadas na reunião. Porém, para ser mais prático, o melhor é enviar a todos, uma cópia da ata.

Paula Abrantes

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João Pessoa-PB

Gostaria de obter informação sobre quantos anos recai a responsabilidade da construtora na parte estrutural do prédio, pois apareceram umas rachaduras e queremos tomar as providências.

A garantia para as questões estruturais não prescrevem. Porém, nem sempre rachaduras indicam problemas na estrutura. O ideal é contratar uma perícia técnica para identificar a causa.

As guaritas blindadas contam com uma série de recursos que tornam o ambiente interno mais seguro

 

Com o aumento da violência não só nas grandes, como também nas pequenas cidades, cada vez mais as pessoas estão em busca de proteção, seja em casa ou no trabalho. Os condomínios, que até pouco tempo eram considerados locais seguros, hoje já contam com a guarita blindada, protegendo não apenas o funcionário que atua dentro dela, mas também evitando que ladrões cheguem até o local devido à dificuldade de render o porteiro ou vigia.

As guaritas blindadas contam com uma série de recursos que tornam o ambiente interno mais seguro e protegem melhor os condomínios. Veja alguns desses recursos e suas vantagens nesse texto e proteja o seu condomínio.

Recursos de uma guarita blindada

Vidros blindados                

Os vidros são muito vulneráveis e alvos fác eis em condomínios, mas quando se tem a guarita blindada consegue-se uma proteção extra por eles serem desenvolvidos em camadas que combinam vidro laminado e policarbonato. Garantem muita proteção, sendo possível ajustar a capacidade de resistência, sendo que alguns modelos suportam até tiros de fuzil.

É muito importante optar pelo vidro blindado ao invés do laminado porque o segundo pode até aguentar tiros, porém lança estilhaços dentro da guarita.

Paredes blindadas

De nada adianta ter vidros blindados se as paredes não suportam tiros ou até mesmo marretadas. Por isso, já é possível blindar as paredes, sejam elas de alvenaria ou de outros materiais.

Para conseguir isso são colocadas chapas que impedem a passagem de objetos. A grande vantagem é que elas ficam discretas e, muitas vezes, nem se percebe que existe blindagem na parede.

Insulfilmes

Essa é uma forma de aumentar a vigilância e garantir mais privacidade para quem está dentro da guarita porque é possível observar sem ser visto.

Se o vigia notar algum movimento estranho, pode tomar as providências devidas sem que isso seja notado, uma vez que não se vê o que está acontecendo do lado de dentro.

Sistema antiarrastão interligado

De dentro da guarita também é possível monitorar se existe algum movimento irregular no condomínio com o uso de câmeras de segurança.

Com monitores instalados dentro se tem uma visão de todo o local e, se houver qualquer irregularidade, uma ronda pode ser enviada ao local para fazer o monitoramento presencial ou até a polícia pode ser acionada.

Acesso por biometria

Para garantir que a guarita não seja acessada por qualquer pessoa, evitando invasões e rendimentos em casos de distração, a abertura da porta pode ser realizada por biometria. Assim somente as pessoas com a digital cadastrada teriam acesso ao local.

O melhor é que o custo final da guarita blindada acaba sendo baixo porque o valor é rateado entre todos os condôminos. Por conta disso, o custo-benefício é excelente e se garante muito mais segurança para os moradores e trabalhadores do local.

Agora que já conhece alguns recursos que a guarita blindada pode oferecer é hora de pensar na implantação de umas dessas para o seu condomínio e garantir ainda mais proteção aos moradores. Você está se preocupando com essa segurança ou ainda tem alguma dúvida? Qualquer coisa, deixe seu comentário para que possamos te ajudar.

TJ-MT isenta condomínio de responsabilidade por

furto de moto em MT

 

Em se tratando de responsabilidade civil decorrente de furto de bens em condomínio, este somente será obrigado a indenizar se existente cláusula expressa em convenção. Com esse ponto de vista, a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso não acolheu a Apelação nº 29664/2017 e manteve decisão favorável a um condomínio em relação ao furto de uma motocicleta ocorrida no interior do mesmo.

Segundo o relator do recurso, desembargador Sebastião de Moraes Filho, inexistente o dever de vigilância do condomínio para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio, não há como lhe imputar responsabilidade.

O recurso foi interposto por um morador em razão do inconformismo com sentença de Primeira Instância em ação movida em desfavor do Condomínio Edifício Caioba, que julgara improcedentes os pedidos da inicial.

Na apelação, ele alegou que o furto de sua motocicleta ocorrera em virtude da péssima administração e zelo do condomínio. Aduziu que mês a mês o condomínio apelado vinha cobrando uma taxa destinada a aumentar a segurança do condomínio, em virtude dos vários episódios de furto ocorridos dentro de suas dependências; e que pecando na vigilância do prédio nasce a responsabilidade civil do condomínio de reparação de dano sofrido, ante a falha na vigilância que possibilitou o furto.

De acordo com o relator, o pressuposto para que o condomínio seja responsabilizado por furtos ocorridos no interior do edifício é a existência de cláusula expressa na convenção de condomínio prevendo tal responsabilidade.

“O condomínio réu não assumiu a responsabilidade por eventuais furtos ocorridos em suas dependências, mas tão somente determinou ao síndico que, na qualidade de representante do condomínio, zelasse por sua administração. Frise-se que tal conclusão sentencial não foi combatida pelo autor em sede recursal. Dessa maneira, não há como imputar ao condomínio apelado a responsabilidade de indenização pelos danos gerados em razão do furto da motocicleta do autor”, salientou.

O desembargador ressaltou ainda a inexistência de previsão, na convenção de condomínio, de cláusula de responsabilidade específica para zelar pela guarda e vigilância de veículos estacionados na garagem do prédio.

Também participaram do julgamento os desembargadores João Ferreira Filho (primeiro vogal convocado) e a desembargadora Nilza Maria Pôssas de Carvalho (segunda vogal convocada). A decisão foi unânime.

Segurança patrimonial, gestão, questões jurídicas e dicas de condomínio serão os principais temas apresentados no “Palco do Sindico” nos dias 15 e 16 de setembro

 

Definida a pauta didática da 8ª edição da Fesíndico, Feira de Condomínios do Nordeste, que este ano tem uma grande novidade, vai acontecer no Shopping RioMar. E como em todas as outras edições, a atração principal são as palestras. Este ano, elas acontecerão no “Palco do Síndico”, num auditório com capacidade para 400 lugares especialmente montado na mesma área da parte comercial, os estandes. E mais uma vez a seleção de palestrantes foi especialmente escalada com a preocupação de manter o “padrão Revista Condomínio”, fórmula vitoriosa que garantiu o sucesso de todas as outras edições da Fesíndico.

Dentro da programação das palestras, estará a de abertura - Socorro! Sou síndico, do Dr. Inaldo Dantas, advogado especialista na área condominial. O título, bem sugestivo, faz jus ao livro que será lançado durante a feira, como uma das comemorações dos seus 30 anos de atuação na área condominial. Outro tema de palestra está a de Fabiano Pinheiro, empresário do setor de franquias e diretor do Instituto Você Melhor – Aproveitando a crise para negociar melhores condições com seus fornecedores.

Do advogado do Secovi- Pe, Noberto Lopes será a palestra – Convenção e Assembleias; e do diretor de mercado e atendimento da Compesa, Eduardo Sabino será a palestra – FIDECOM – fidelização do cliente Compesa. Todos esses temas serão debatidos no primeiro dia da Fesíndico, dia 15 de Setembro.

Já no dia 16, a programação das palestras iniciará com o empresário Roberto Fagundes –trazendo o tema Individualização de agua e gás, economia, justiça e combate à inadimplência, seguindo com o Major Carneiro, do Corpo de Bombeiros de Pernambuco – Como obter o atestado de regularidade do se condomínio. Na sequência, O Coronel Sérgio Viana, falará sobre Prevenção- a melhor estratégia para a segurança do seu condomínio. Dr. Marcio Miranda, coordenador jurídico do Secovi trará o tema Responsabilidade civil do síndico e do condomínio. Por fim, O condomínio será tratado de “A” a “Z” onde o Dr. Inaldo Dantas, como sempre, trará o assunto numa linguagem bastante acessível e com um grande bate-papo encerrando o evento. Como se vê, o tema condomínio será debulhado e esmiuçado para que todas as dúvidas sejam sanadas, e você, amigo síndico, saia da Fesíndico com bagagem suficiente para administrar seu condomínio de forma responsável, tranquila e, o que é mais importante, dentro da lei.

Esperamos todos vocês! vamos, mais uma vez, fazer da Fesíndico, o maior encontro de síndicos do Brasil.

Serviço – 8ª Fesíndico

Local – Shopping RioMar

Dias – 15 e 16 de setembro

(sexta e sábado)

Entrada Franca

Informações: (81) 3221.9083

Moradora impedida de circular pelo condomínio vai receber R$ 3 mil

 

A mulher afirmou que ficou surpresa, pois estava com o pagamento em dia. A dívida cobrada era referente a período antes dela ocupar o imóvel

O Condomínio Residencial Allegro, em Ceilândia, no Distrito Federal, foi condenado pela 3ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do TJDFT, a indenizar uma moradora que foi impedida de ter acesso à área de lazer do prédio. O valor a ser pago é de R$ 3 mil.

De acordo com o processo, desde de dezembro de 2014, o condomínio impediu o acesso da moradora e de sua família às dependências do edifício em que residem, mesmo estando em dia com todas as taxas após a aquisição do imóvel.

Os débitos que ainda estavam sendo cobrados eram anteriores à mudança da família para o condomínio e a mulher só tomou conhecimento da dívida após o bloqueio das dependências comuns do condomínio.

Segundo a juíza, não há dúvidas de que a cobrança dos débitos constitui, de fato, o exercício regular dos seus direitos, mas não teria sido feita da forma correta.

“Apesar de cabível a cobrança, não se mostra razoável a suspensão do acesso às dependências do condomínio a título de punição da moradora se não lhe foi comunicada a existência do débito e nem lhe foram garantidos os direitos da ampla defesa e do contraditório, de modo que se revela arbitrária e abusiva a aplicação da punição impugnada, ainda que haja previsão na convenção de condomínio”.

Assim, “tendo em vista a clara violação dos direitos e garantias fundamentais da família, deve ser reconhecida a ocorrência da violação moral e o direito da moradora a ser indenizada pelo dano sofrido”, concluiu a juíza.

(Com informações do TJDFT)

Cada vez mais se pergunta se cobrar dessa maneira é o mais justo

 

Tem cada vez mais ganhado espaço nas assembleias e também nos escritórios dos advogados, a questão da cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal. E a reclamação parte sempre daqueles que possuem os apartamentos maiores, que obviamente, pagam mais.

O ponto forte na alegação dos condôminos é de que não seria justo pagar mais, se o fato de terem o apartamento maior não significasse que gastaria mais ou que utilizaria em maior quantidade os equipamentos do condomínio.

Outro ponto também alegado é o de que já pagaram mais ao comprar o apartamento, e que por isso, não seria justo continuar pagando mais para usar as áreas comuns, e ainda, que os empregados (porteiros, serventes, zeladores, etc.) servem em igualdade para todos. Outros, menos informados, chegam até a alegar que “existe lei que já prevê a cobrança por critério de igualdade”.

Quanto à existência de lei que já permita a cobrança pelo critério da igualdade, esta, por enquanto, ainda não existe no ordenamento jurídico brasileiro, apesar de alguns projetos de lei tramitarem no poder legislativo brasileiro, a exemplo do PL 5252/2009 do Dep. Leonardo Quintão que limita a fixação de cota de rateio em despesas de condomínio. Enquanto não aprovado, vale o que prevê o Cód. Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Portanto, do ponto de vista da lei, as taxas que porventura estejam sendo cobradas pelo critério da proporcionalidade (fração ideal) e desde que as convenções destes Condomínios não determinem diferente disso, estão rigorosamente dentro da lei.

Agora, quanto à alegação de que apartamento maior não gasta mais, e portanto também não deveria arcar com um pagamento maior, esta não encontra amparo legal, apesar de aparentemente justa.

Falo aparentemente, pelo fato de que, uma vez as unidades maiores pagando menos do que previsto na convenção, significa que as unidades menores, terão que pagar mais, para fazer face aos que os maiores porventura deixam de pagar. Afinal, o condomínio tem um gasto mensal e esta despesa deve ser rateada em sua totalidade.

E quanto à alegação de que “já se pagou a mais quando foi comprado”, esta não merece qualquer apreciação, até porque tal pagamento não foi feito ao condomínio, e sim, a quem vendeu e “embolsou todo esse dinheiro”.

Resumindo: Não mudou nada e continua valendo o que determina o Cód. Civil, ou seja, é para pagar sim pelo critério da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

Consta da programação da 8ª Fesíndico que acontecerá nos dias 15 e 16 do mês de setembro, o lançamento do livro de minha autoria, cujo título é “Socorro!!! Sou síndico”. Abaixo, uma dos temas que compõem esse trabalho

 

Muito se imagina que o condomínio passa a existir a partir do momento em que a construtora entrega a obra e os condôminos elegem o síndico e obtêm o CNPJ perante a Receita Federal.

Não é verdade! Ele pode ser instituído mesmo antes de se iniciar as obras de construção. Aliás, essa é condição necessária quando se destina o condomínio edilício à incorporação imobiliária.

Segundo a lei, o condomínio é instituído por ato inter vivos ou por testamento no Cartório de Registro de Imóveis e passa a produzir efeitos, em relação aos condôminos, tanto que aprovado o seu ato constitutivo por titulares de direitos, sobre as unidades, que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais.

Código Civil Brasileiro

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

A instituição do condomínio é ato constitutivo e nela serão erigidas as unidades que comportam tal edificação. Assim, de acordo com o art. 108 do Código Civil, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Segundo a doutrina, a constituição do condomínio é “ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição”. No Código Civil, art. 1.332, são discriminadas e individualizadas as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); também é determinada a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); além disso, é consignada a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III).

Consta, ainda, no caput deste artigo, que a instituição dar-se-á por ato “inter vivos”, ou seja, por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária, ou ainda por “mortis causa”, ou seja, em decorrência de testamento. E que a Constituição do Condomínio deve ser registrada no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim, tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, a assinalar:

Ao lado da instituição do condomínio propriamente dita, deve vir a especificação, que é a essencial descrição e identificação das unidades autônomas, áreas comuns e frações ideais do terreno.

a) Completa identificação das partes instituidoras:

1 - em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.

1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem como referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.

2 - em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.

b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de consequência, em matrícula única, cujas novas características deverão ser citadas no instrumento da instituição.

Além dessas exigências legais, é indispensável, ainda:

a) a menção do nome do condomínio, pois a ele serão vinculadas as suas unidades autônomas;

b) a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidades(s).

Prevista pelos Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil, a constituição do condomínio exige escritura pública (§5º, do art. 1.331, do Código Civil): “(...) salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio (...)”.

Elas danificam a estrutura das edificações, aumentam os custos com a água e são um problema que se não for resolvido

 

Um dos grandes vilões para os moradores de condomínios são as infiltrações. Elas incomodam até mais que o barulho dos vizinhos ou do salão de festas. Isso porque elas danificam a estrutura das edificações, aumentam os custos com a água e são um problema que se não for resolvido no início pode trazer muitos prejuízos para o condômino e para o condomínio. Por isso é preciso estar bastante atento aos primeiros indícios de infiltração no apartamento, identificar o foco dela e em seguida comunicar o síndico ou a administração do condomínio. Em um primeiro momento, identificar uma infiltração não é nenhuma tarefa muito complicada.

Quatro sinais são bem evidentes como:

• Umidade na parede

• Manchas escuras no teto

do banheiro

• Pintura descascada

• Mofo

Nesses casos, é aconselhável que você procure um profissional capacitado para identificar o quanto antes a origem do vazamento. Normalmente, os zeladores do condomínio possuem um conhecimento prévio para fazer essa identificação inicial. As administradoras também devem possuir prestadores de serviços autorizados que podem ser contratados pelo morador para resolver o problema.

E o que faço quando descobrir uma infiltração no apartamento?

Verifique se a infiltração ocorre numa parede interior ou exterior;

Elimine a possibilidade dos bolores existirem por causa da condensação, verifique no exterior se há fissuras ou alterações que possam provocar ou indicar a existência de uma infiltração;

Chame o zelador do condomínio ou uma prestadora de serviço autorizada para identificar o foco e fazer um relatório do problema;

Com o foco da infiltração no apartamento identificado, envie um ofício ao síndico ou a administradora do condomínio informado o problema;

Se a origem for em outro apartamento, o ofício deve ser enviado para o condômino responsável.

Agora com o problema identificado, vamos pra segunda parte.

De quem é a conta da infiltração?

Caso a infiltração tenha se originado no apartamento do condômino, ele deve arcar com todas as despesas.

Se ela vier de alguma área comum, deve-se reportar imediatamente ao síndico para que ele tome as medidas necessárias. Nesse caso, é o próprio condomínio quem arca com as despesas.

Quando o problema originar na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos.

No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração no apartamento ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura.

Se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.

Quando uma infiltração no apartamento surge sempre gera muita dor de cabeça, então é preciso atenção tanto dos moradores quanto do síndico. Por isso, manutenções e vistorias constantes na estrutura do condomínio são importantes para evitar essas infiltrações.

Fazer a troca de encanamentos muito antigos também pode ajudar a evitar que a infiltração no apartamento ocorra. E, embora essas ações devam partir da equipe gestora, o morador deve fazer sua parte cobrando nas assembleias que seja dada extrema atenção para essa parte estrutural do condomínio.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.  

Ação de indenização somada dos pedidos de lucros cessantes e danos emergentes. Não renovação do apelo depois de julgados os declaratórios. Irrelevância. Emenda que não interferiu no cerne das razões apresentadas, que alcançaram seu fim processual. Necessidade de se dar maior importância ao conteúdo que à forma. Estragos ocasionados em unidade privativa. Desídia do condomínio pela falta de manutenção de áreas comuns. Apamagis. Inexistência de prova a demonstrar o bloqueio ao acesso do condomínio. Eventuais reparos feitos por ela que buscaram evitar, tão somente, danos em suas próprias instalações, sem representar, contudo, admissão de culpa. Danos materiais. Demonstração pelos documentos juntados. Inexistência de contraprova idônea a afastá-los. Lucros cessantes. Cabimento. Impossibilidade de fruição econômica do imóvel em face dos problemas físicos nele ocasionados. Período a situar-se entre a quebra da locação que se encontrava em curso e a primeira conclusão do laudo pericial da ação preventiva. Acessórios da locação. Pertinência de integrarem a condenação, mormente pelo histórico dos contratos celebrados pela autora. Encargos da sucumbência do processo cautelar. Necessidade de reembolso. Demanda essencial a se conhecer a origem dos vazamentos. Dever de o réu arcar com tal ônus em razão do princípio da causalidade. Igual dever em relação aos custos da perícia realizada nestes autos. Derrota da autora. Imperativo de se adequar a verba devida aos doutos advogados da Apamagis à regra em vigor (CPC, art. 20, § 4º). Sentença reformada em grau mínimo. RECURSOS PROVIDOS EM PARTE. (TJ-SP - APL: 90001625220088260100 SP 9000162-52.2008.8.26.0100, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 15/04/2015, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2015).

APELAÇÃO CÍVEL. COISAS. PROPRIEDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.    

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. - Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70058034968, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 08/05/2014) (TJ-RS - AC: 70058034968 RS , Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 08/05/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/05/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS.    

A dívida de quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014). (TJ-RS - AC: 70056248602 RS , Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Assembleia - Nulidade - Não caracterização - Aprovação de obras.    

Benfeitorias úteis, que potencializam o aproveitamento a área comum do condomínio, cujo quórum depende do voto da maioria dos condôminos - Incidência do art. 1.341, II, do CC. Obras que não importaram em modificações capazes de comprometer o conjunto arquitetônico e, portanto, não são consideradas alterações de fachada do edifício - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 02317571520068260100 SP 0231757-15.2006.8.26.0100, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 26/09/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.    

Modificação de porta de entrada da unidade - Alteração que não é da fachada - Fotografias que demonstram semelhanças entre as duas portas - Rigorismo exacerbado da vida condominial que deve ser combatido, sob pena de tornar inviável a convivência entre moradores - Inocorrência, de outra banda, de reparo moral indenizável - Recurso parcialmente provido para permitir a manutenção da porta instalada pelo condômino, repelidos os danos morais e invertidos os ônus sucumbenciais. (TJ-SP - APL: 00200598320128260003 SP 0020059-83.2012.8.26.0003, Relator: Mendes Pereira, Data de Julgamento: 30/06/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2014).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Alteração de fachada Dever legal do condômino de não alterar certos aspectos da fachada Art. 1336 do CC/02 Alteração da fachada para atender a interesse individual que conflita abertamente com tal preceito Perícia que demonstrou comprometimento da homogeneidade da fachada pelas alterações, que foram devidamente discriminadas na sentença Violação de comando legal pela apelante Sentença mantida, tal como lançada Recurso improvido. (TJ-SP - APL: 00239700220128260554 SP 0023970-02.2012.8.26.0554, Relator: Paulo Eduardo Razuk, Data de Julgamento: 14/10/2014, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/10/2014).