Prezados senhores, estive presente à palestra do Dr. Inaldo Dantas sobre a atividade do síndico.

Minha expectativa foram plenamente satisfeitas e imensamente superadas pelo profundo conhecimento do palestrante e de brinde ouvi as projeções das ações deste visionário Presidente Nilo Zampieri para sua gestão à frente da SECOVI-AL. Fiquei entusiasmado quando sobe do engajamento do competente Ronaldo Melo nas ações comerciais, estarão contando com um profissional focado no cliente e excelente comunicador e estimulador de ações, parabéns ao Nilo pela escolha.

Para os que me conhecem, de perto, não sou de jogar flores a qualquer um ou a qualquer iniciativa, calo ou falo das pessoas e ações que vejo diferenciadas do lugar comum, onde visam uma melhor convivência de todos. PARABÉNS!!!!

Pergunto: Sobre prestação de contas do síndico. Expor no quadro e enviar para todos os e-mail cadastrados a posição dos recebimentos. Podemos expor a listagem completa indicando as datas dos pagamentos realizados e colocando a palavra “Em aberto” nos que não realizaram o pagamento? Pelo que entendi, em sua brilhante e cativante palestra, podemos e devemos assim proceder para estimular os pagamentos no prazo e com as datas estimular o pagamento antecipado, uma vez que em nosso caso, o vencimento é até o dia 05 de cada mês com o desconto, mas o condomínio tem compromissos vencendo antes do dia 30, principalmente funcionários, onde antecipando incentivará uma melhor prestação de serviço a todos.

Resposta: A questão de divulgar o nome do inadimplente no quadro de aviso é bem polêmico. Há juristas que entendem não ser possível, outros, que não há problema algum. Os que entendem não ser possível, alegam os dispositivos do Código do Consumidor, o qual não se aplica às relações condominiais (não há relação de consumo entre o condômino e o condomínio).

Os que entendem não haver nenhum problema, se baseiam na questão de que o síndico deve sim, prestar contas. Porém, como já vi vários casos em juízo (uns favoráveis outros não) sou da opinião de que devam ser divulgados, apenas os números dos apartamentos, e de forma técnica. A questão de colocar “Em aberto” não deve ser posta em prática, por não se tratar de um termo técnico contábil.

Agora, uma coisa devo lhe dizer: A questão do “desconto pontualidade” não encontra amparo legal, é uma prática já bastante aplicada, mas que a justiça tem entendido que é “multa disfarçada”. Tenha cuidado com isso.

Pergunta 2 - Poderia confirmar se entendi corretamente sua orientação, onde poderei afixar um quadro indicativo com o número dos aptos, deixando em branco quem não pagou. No caso de meses anteriores poderia relatar só os que se encontram em aberto, indicando os respectivos meses?

Resposta: Você pode expor em um local que seja utilizado apenas pelos moradores, como por exemplo, na entrada de serviços. Quanto a deixar em branco os meses de quem não pagou, pode sim.

Resposta: A questão da representação em assembleia é disciplinada na convenção. É ela quem determina se o síndico pode ou não representar condôminos, bem como, se possível, quantos representados.

Prezados, sou síndico de um condomínio desde abril de 2009. Assumi, inicialmente, num mandato tampão de 1 ano, devido ao pedido de demissão da síndica anterior e, depois, fui eleito em março de 2010 para o mandato regular de 2010 a 2012. Sempre fui contra a permanência de um síndico por muito tempo seguido no cargo, por isso, quando assumi tinha combinado com meu corpo diretivo que faríamos um rodízio nos mandatos seguintes, caso não parecesse outro candidato. Só que agora, quando estamos próximos de uma nova eleição, ninguém do corpo diretivo está querendo concorrer ao cargo de síndico, e eu também não estou disposto a continuar no cargo, tanto que na última AGE já comuniquei que não concorrei à reeleição. Depois disso, tenho recebido uma série de manifestações na tentativa de me convencer a continuar como síndico. Só que minha decisão já está tomada e comunicada oficialmente. Como estou antevendo que é muito provável que não teremos um candidato na eleição de março de 2012, creio que a saída será a contratação de um síndico profissional, o que ainda não é bem aceito no condomínio, por motivos de custo e de eficácia do modelo. Estou mantendo contato para consultar qual é a mecânica normal deste processo de transição. Caso não apareça outro candidato e a AGO não aprove um síndico profissional serei obrigado a permanecer no cargo, mesmo contra minha vontade?

Resposta: Não. A sua responsabilidade se encerra com o seu mandato. Cabe a AGO escolher um novo síndico, seja ele um síndico estranho ao condomínio (não condômino) ou alguém do próprio condomínio (condômino). No dia seguinte a esta assembleia você deverá entregar a documentação ao seu sucessor. Em não existindo, o que você deverá fazer é procurar o Judiciário para que o Juiz indique um síndico (neste caso, uma espécie de interventor) para gerir o condomínio. Neste processo deverão figurar no polo passivo todos os demais condôminos.

Com a minha saída, quem deverá assumir o cargo mesmo que temporariamente: a subsíndica ou o presidente do Conselho Consultivo?

Resposta: Nenhum deles, afinal, o mandato de todos se encerra naquela reunião.

Quanto tempo depois deverá ser convocada uma AGE para a eleição de um novo síndico? Na própria AGO poderei apresentar a alternativa do síndico profissional para deliberação?

Resposta: A alternativa da escolha de um síndico profissional deverá ser apresentada no momento da abertura do registro das candidaturas, caso não apareça nenhum condômino interessado. Seria uma opção que, obtendo os votos necessários (que não precisa ser quorum qualificado), se aprova e se põe em prática. Não sendo aceito, a AGE poderá ser convocada a qualquer momento, porém, tendo como convocantes o número mínimo de ¼ dos condôminos. Só assim esta assembleia poderá ser convocada. Ou seja, minha dúvida reside em saber qual é o procedimento legal que deve ser seguido numa situação como esta

Resposta: O procedimento legal é o sugerido acima, porém, o procedimento ideal é, na absoluta falta de voluntários ao cargo, que se contrate um profissional para tal. Faço agora a minha pergunta: No seu condomínio vocês têm administradora? Em sendo positiva a resposta, ela não teria interesse em acumular o cargo de síndico?

Maria José Oliveira

 Dr. Inaldo, Bom dia! Li no portal do SINDICONET que em São Paulo, foi aprovado uma lei que os condomínios pode mandar para protesto em cartório os inadimplentes, essa lei serve para todo o Brasil ou só para o Estado de São Paulo?

Resposta: A lei é estadual, portanto, com validade apenas no Estado de São Paulo. Porém, tramita um PL (Projeto de Lei) na Câmara de Deputados (Brasília), para que uma lei nestes mesmos moldes, seja posta em vigor em todo o Brasil. Vai demorar um pouco, mas, mais dia menos dia, essa lei entrará em vigor (tomara!!!!).

O meu condominio é registrado como Associação (já falei com o senhor em outra ocasião com relação a essa situação), descobri que já existe o registro de Incorporação no cartório de imóveis, mas na época os moradores fizeram o registro por destinação, por não existir o registro de incorporação, só depois que a construtora fez o registro, e não existe a minuta da convenção registrada. Hoje nós estamos tentando fazer a nossa convenção, mas é muito cara em virtude do condominio ser muito grande. O cartório esta cobrando quase 70.000,00 (setenta mil reais), para fazer o registro da convenção. Gostaria que o senhor me ajudasse, vou fazer uma assembleia para informar os moradores com relação ao fato que já podemos passar para condominio, mas preciso saber com mais argumento com relação a importância de passarmos de Associação para Condominio. Portanto, me ajude a informar qual a diferença entre Associação e Condominio, e qual as vantagens de nos tornamos condominio e as desvantagem que temos como associação.

Resposta: As diferenças entre Condomínio e Associação são várias (depende do que vc queira comparar). Começando pelo tipo do condomínio, se vertical (edifício) ou horizontal (casas e/ou terrenos). Em qual cidade está localizado seu “condomínio” ???

Aguardo um retorno, sei que é muito ocupado, mas confio muito no senhor, pela sua experiência e vivência nessa árdua tarefa, que é administrar condômino. Tenho lido os seus artigos no portal do SINDICONET, sempre leio, pois acho muito importante as dicas que o senhor nos passa.

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A tese foi aplicada por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento de um Recurso Especial

O comprador de imóvel apenas passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do vendedor.

A tese foi aplicada por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento de um Recurso Especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento ao condomínio durante o período que antecedeu a imissão na posse, entre novembro de 1998 e julho de 1999: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.

A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha uma cláusula que atribuía ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura. Ainda assim, a ministra Nancy Andrighi, relatora, entendeu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel.

Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição. “Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, disse a ministra.

O colegiado concordou com o entendimento da ministra e manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que já havia declarado o antigo proprietário como responsável pelas cotas de condomínio no período questionado. No caso analisado, o condomínio havia ajuizado duas ações de cobrança: uma contra o comprador e outra contra o antigo proprietário do imóvel. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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